Vous avez fait le travail. Vous avez envoyé la facture. Et maintenant ? Vous jouez à attendre.
Votre client met 30 jours pour payer. Parfois 60. Parfois 90. Pendant ce temps, vos factures n’attendent pas. La paie n’attend pas. Cette prochaine transaction immobilière n’attendra certainement pas.
J’ai vu cette histoire se dérouler des centaines de fois avec des entrepreneurs, des gestionnaires immobiliers et des investisseurs immobiliers qui gèrent des entreprises en parallèle. Ils ont un flux de trésorerie positif sur papier, mais sont pauvres en liquidités dans la réalité. L’argent arrive, il n’est tout simplement pas encore là.
L’affacturage de créances résout ce problème. Vous vendez vos factures impayées à une société d’affacturage. Ils vous donnent 80 à 90 % de l’argent immédiatement. Ils collectent auprès de votre client. Vous passez à autre chose.
Ce n’est pas magique. Ce n’est pas gratuit. Mais pour la bonne situation ? C’est un game-changer.
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Pourquoi l’affacturage est-il préférable à l’attente des banques
Parlons de pourquoi vous envisageriez cela.
Vous entrez dans une banque canadienne pour demander une marge de crédit de 50 000 $. Ils veulent deux ans d’états financiers. Déclarations de revenus. Plans d’affaires. Une vérification de crédit qui vous donne l’impression de postuler pour adopter un enfant. Comprendre la différence entre les banques et les courtiers pour votre financement peut vous aider à éviter cette course inutile en premier lieu. Puis vous attendez. Deux semaines. Quatre semaines. Peut-être huit.
Au moment où ils disent oui - s’ils disent oui - le projet de rénovation pour lequel vous aviez besoin de l’argent est passé à quelqu’un d’autre.
L’affacturage fonctionne différemment. La mise en place prend 3 à 5 jours ouvrables. Après cela ? Vous soumettez une facture le matin, vous avez de l’argent en fin de journée.
Voici comment les options se comparent :
| Option de financement | Temps d’approbation | Basé sur | Ajoute de la dette | Service de collecte |
|---|---|---|---|---|
| Prêt bancaire | 2-8 semaines | Votre crédit | Oui | Non |
| Marge de crédit | 1-4 semaines | Votre crédit | Oui | Non |
| Affacturage | 1-3 jours | Crédit client | Non | Oui |
| Prêt privé | 1-2 semaines | Garantie | Oui | Non |
Voici la partie que la plupart des gens manquent : l’affacturage n’est pas une dette. Vous n’empruntez pas d’argent. Vous vendez un actif que vous possédez déjà, vos créances. C’est une grosse affaire si votre bilan est déjà tendu ou si vous craignez les ratios d’endettement pour votre prochaine demande de prêt hypothécaire.
Qui bénéficie réellement de l’affacturage ?
L’affacturage fonctionne pour les entreprises qui facturent d’autres entreprises ou des organismes gouvernementaux. Si vous collectez des loyers auprès de locataires résidentiels, ce n’est pas votre outil — vous bénéficiez davantage du Guide compagnon des options de financement commercial de l’investisseur à la place. Mais si vous gérez une entreprise B2B en parallèle de votre investissement immobilier ? Continuez à lire.
Entrepreneurs et entreprises de construction. Vous avez terminé la rénovation du sous-sol il y a trois semaines. L’entrepreneur général ne vous paiera pas avant 45 jours car c’est ce que dit le contrat. Pendant ce temps, vous avez des matériaux à acheter pour le prochain chantier. J’ai vu des entrepreneurs refuser des travaux parce qu’ils ne pouvaient pas couvrir le décalage entre le paiement de leur équipe et leur propre paiement. L’affacturage élimine ce décalage. Si vous cherchez également à financer votre propre propriété commerciale, bureau ou détail, la libération de liquidités grâce à l’affacturage peut vous aider à couvrir la mise de fonds pendant que vous attendez vos créances.
Sociétés de gestion immobilière. Vous facturez les propriétaires chaque mois pour les services de gestion. Certains paient à temps. D’autres… pas. L’affacturage de ces comptes à paiement lent maintient le bon fonctionnement de vos opérations.
Agences de recrutement. C’est extrême. Vous payez vos employés chaque vendredi. Les clients vous paient sous 30 à 60 jours. Sans affacturage, vous auriez besoin d’une réserve de trésorerie massive juste pour survivre. C’est pourquoi l’affacturage est pratiquement standard dans le secteur du recrutement.
Entreprises en forte croissance. Voici un problème ironique : le succès peut tuer votre flux de trésorerie. Vous décrochez un énorme contrat — excellent ! Maintenant, vous devez embaucher du personnel et acheter des matériaux pour le réaliser. Mais vous ne serez pas payé avant la fin du travail. Les banques voient une jeune entreprise avec une histoire limitée. Les sociétés d’affacturage voient une pile de factures d’un client du Fortune 500. Devinez qui finance plus rapidement ?
Propriétaires d’entreprises avec un crédit entaché. Peut-être avez-vous eu des années difficiles. Peut-être qu’une faillite est inscrite dans votre dossier. Les banques ne vous approcheront pas. Mais les sociétés d’affacturage se soucient davantage de la solvabilité de vos clients que de la vôtre. Si vous facturez des entreprises solides, votre historique de crédit personnel compte moins.
Si attendre 30 à 60 jours pour les factures freine votre prochaine transaction immobilière, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour voir comment l’affacturage peut maintenir votre flux de trésorerie.
Comment fonctionne réellement l’affacturage de créances
Laissez-moi vous présenter un exemple concret.
Vous êtes un entrepreneur en rénovation. Vous venez de terminer un projet commercial de 25 000 $ pour une société de gestion immobilière. Vous leur envoyez une facture avec des conditions nettes de 30 jours.
Au lieu d’attendre 30 jours (ou soyons honnêtes, 45 jours car ils seront en retard), vous soumettez cette facture à votre société d’affacturage. Dans les 24 heures, ils vous avancent 22 500 $ — soit 90 % de la valeur de la facture.
La société d’affacturage possède maintenant cette facture. Ils collectent auprès de votre client. Lorsque la société de gestion immobilière paie les 25 000 $ complets, la société d’affacturage vous envoie les 2 500 $ restants moins leurs frais.
Si les frais sont de 2 %, cela fait 500 $. Vous recevez donc 24 500 $ au lieu de 25 000 $. Vous avez “perdu” 500 $. Mais vous aviez 22 500 $ sur votre compte 29 jours plus tôt que vous ne l’auriez eu autrement.
Est-ce que cela en valait la peine ? Ça dépend. Si ces 22 500 $ vous ont permis de commencer un travail de 40 000 $ que vous n’auriez pas pu entreprendre autrement, absolument. Si vous alliez simplement le laisser sur votre compte de toute façon, probablement pas.
Les frais d’affacturage varient généralement de 1 à 5 % de la valeur de la facture. Les variables qui affectent votre taux :
- Volume. Affacturez plus de factures, obtenez de meilleurs tarifs.
- Solvabilité du client. Les factures aux organismes gouvernementaux ou aux grandes entreprises coûtent moins cher à affacturer que les factures aux petites entreprises.
- Conditions de paiement. Les factures nettes de 30 jours coûtent moins cher que les factures nettes de 90 jours.
- Votre secteur d’activité. Certains secteurs ont des taux de défaut plus élevés.
Pour les clients solides avec des conditions nettes de 30 jours et un volume décent, vous pouvez trouver des taux d’environ 1,5 à 2 % ici au Canada.
Mise en place de votre compte d’affacturage
Démarrer est plus simple que vous ne le pensez.
La société d’affacturage a besoin de :
- Votre rapport de vieillissement de vos comptes clients (indique qui vous doit quoi)
- Une liste de clients avec leurs coordonnées
- Deux ans d’états financiers
- Documents de constitution de l’entreprise (statuts, etc.)
- Exemples de factures montrant votre format de facturation
Ils passeront la majeure partie de leur temps à évaluer vos clients, pas vous. Ils veulent savoir si les personnes qui vous doivent de l’argent sont solvables et susceptibles de payer.
La mise en place initiale prend 3 à 5 jours ouvrables. Une fois approuvé, l’affacturage courant est généralement financé dans les 24 heures suivant la soumission d’une facture.
Curieux de savoir si des frais d’affacturage de 1,5 à 2 % sont plus judicieux qu’une marge de crédit traditionnelle pour votre situation ? Réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous comparerons les options côte à côte.
Comment choisir le bon partenaire d’affacturage
J’ai vu des investisseurs signer de terribles accords d’affacturage parce qu’ils ne savaient pas quoi chercher. Ne soyez pas cette personne.
Comparez les tarifs d’au moins trois fournisseurs. Les tarifs annoncés peuvent être trompeurs. Renseignez-vous sur tous les frais : frais de mise en place, frais de virement, frais de volume minimum, frais de résiliation anticipée. Obtenez le coût total par écrit.
Vérifiez la taille de leur ligne. Les lignes d’affacturage vont de 10 000 $ à 10 millions de dollars et plus. Assurez-vous qu’ils peuvent gérer votre volume actuel et grandir avec vous. Changer de société d’affacturage est une corvée que vous ne voulez pas.
Confirmez la rapidité de financement. Le financement le jour même ou le lendemain devrait être la norme pour les comptes établis. S’ils annoncent 3 à 5 jours pour les factures de routine, continuez à chercher.
Demandez comment ils traitent vos clients. La société d’affacturage appellera vos clients pour le paiement. Sont-ils professionnels ? Agressifs ? Demandez des références d’entreprises de votre secteur et appelez-les réellement.
Lisez attentivement le contrat. Certains accords vous obligent à affacturer toutes les factures supérieures à un certain montant. Certains vous enferment dans des arrangements exclusifs pendant 12 à 24 mois. Certains ont des exigences de volume minimum. Comprenez ce que vous signez.
Affacturage avec recours vs sans recours
C’est là que les gens se perdent, alors laissez-moi être clair.
L’affacturage avec recours signifie que si votre client ne paie pas, vous êtes responsable. Soit vous rachetez la facture, soit vous la remplacez par une autre. La plupart des affacturages sont avec recours. C’est moins cher car vous supportez le risque de défaut.
L’affacturage sans recours signifie que la société d’affacturage absorbe la perte si votre client ne paie pas. Ça sonne bien, n’est-ce pas ? Voici le hic : le “sans recours” ne protège généralement que contre la faillite du client. Si votre client refuse de payer parce qu’il prétend que le travail était défectueux, c’est une “contestation”, pas un défaut — et vous restez responsable.
L’affacturage sans recours coûte plus cher. Que cela en vaille la peine dépend de votre clientèle. Si vous affacturez des factures de grandes entreprises ou d’organismes gouvernementaux qui ne feront pas faillite de sitôt, l’affacturage avec recours est plus logique.
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Foire aux questions
Combien coûte l'affacturage ?
Mes clients sauront-ils que j'affacture ?
Que se passe-t-il si mon client ne paie pas ?
Puis-je affacturer seulement certaines de mes factures ?
L'affacturage est-il judicieux pour mon entreprise immobilière ?
À quelle vitesse puis-je être financé une fois installé ?
L'affacturage est-il meilleur qu'une marge de crédit professionnelle ?
La vraie question : les frais en valent-ils la peine ?
Voici comment je considère les coûts d’affacturage.
Payer 2 % pour obtenir votre argent 60 jours à l’avance semble cher lorsque vous annualisez. Mais ce n’est pas le bon calcul pour la plupart des propriétaires d’entreprise.
La bonne question : que pouvez-vous faire avec 22 500 $ aujourd’hui que vous ne pouvez pas faire si vous attendez 60 jours ?
Si la réponse est “démarrer un projet rentable”, “payer la paie sans stress” ou “saisir une opportunité immobilière avant quelqu’un d’autre” — alors 2 % est bon marché. À titre de comparaison, comprendre ce qui différencie les prêts hypothécaires commerciaux peut vous aider à peser l’affacturage par rapport au financement traditionnel pour votre transaction spécifique.
Si la réponse est “rien, ça resterait sur mon compte” — alors attendez le chèque.
L’affacturage n’est pas une solution de financement permanente pour la plupart des entreprises. C’est un outil pour des situations spécifiques : croissance rapide, décalages saisonniers, amélioration de votre score de crédit, ou opportunités qui ne peuvent pas attendre.
Les meilleures relations d’affacturage fonctionnent discrètement en arrière-plan. Vous soumettez des factures, les liquidités apparaissent, vous vous concentrez sur la croissance de votre entreprise au lieu de courir après les paiements.
Pour les entrepreneurs, les gestionnaires immobiliers et les investisseurs immobiliers qui gèrent des entreprises B2B ici au Canada, cela vaut la peine d’être connu. Et lorsque vous serez prêt à aller au-delà de l’affacturage et à acquérir votre propre actif commercial, notre guide pour acheter de l’immobilier commercial vous guidera à travers le processus complet. Les prêteurs voudront également voir un flux d’exploitation net solide sur votre demande de prêt, donc avoir des livres comptables propres de votre accord d’affacturage jouera en votre faveur.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
1 février 2026
Temps de lecture
11 min de lecture
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