La plupart des agents immobiliers entendent « prêt relais » et pensent déjà savoir de quoi il s’agit. Ils imaginent un prêt à court terme qui couvre une mise de fonds pendant que quelqu’un attend la clôture de son ancienne maison.
C’est vrai. Mais ce n’est que la moitié de l’histoire.
La façon dont la plupart des investisseurs et des agents utilisent les prêts relais laisse une tonne de transactions sur la table. Voici le tableau complet — et comment vous pouvez l’utiliser pour conclure des transactions qui s’effondreraient autrement.
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Ce que la plupart des gens pensent qu’un prêt relais est
Voici la version courante : vous achetez une nouvelle maison, mais votre ancienne n’a pas encore été clôturée. Vous avez besoin de cet argent de vente pour votre mise de fonds. Donc votre prêteur vous donne un prêt relais à court terme pour couvrir l’écart.
Simple. La plupart des gens connaissent celui-ci.
Mais je veux vous montrer deux autres façons dont les prêts relais fonctionnent — une du côté résidentiel, une du côté commercial — que la plupart des agents immobiliers et des investisseurs n’ont jamais entendu parler. Et les deux peuvent sauver des transactions qui mourraient autrement.
Le prêt relais résidentiel que la plupart des agents ne connaissent pas
Voici le scénario. Votre acheteur veut acheter une nouvelle maison. Sa maison actuelle est mise en vente mais n’a pas encore été vendue. Et voici le problème : son revenu ne soutient pas le fait de porter les deux hypothèques en même temps.
Avec un prêteur traditionnel, cette transaction est morte.
Avec un prêt relais par l’intermédiaire d’un prêteur alternatif ? C’est vivant.
Voici comment ça marche :
- Le prêteur alternatif donne à votre acheteur un seul prêt qui couvre les deux propriétés — tant que le montant total reste dans les limites de ratio prêt-valeur du prêteur.
- Votre acheteur emménage dans la nouvelle maison immédiatement. Peu importe que l’ancienne n’ait pas été vendue.
- Ces prêts sont généralement ouverts, ce qui signifie que l’emprunteur peut les rembourser à tout moment sans pénalité.
- Les prêts relais du côté résidentiel peuvent durer un à deux ans — donnant à l’ancienne propriété le temps de se vendre au bon prix au lieu d’un prix de vente à bas prix désespéré.
Lorsque l’ancienne maison se vend, vous prenez le produit et vous remboursez le prêt relais autant que possible. Tout solde restant, vous le convertissez en hypothèque traditionnelle — idéalement avec un prêteur A si l’emprunteur se qualifie.
Oui, les prêts relais coûtent plus cher. Les taux sont plus élevés. Il y a des frais de prêteur et des frais de courtier. Mais voici le compromis : votre acheteur obtient la maison qu’il veut aujourd’hui, et sa propriété existante obtient le temps dont elle a besoin pour se vendre correctement.
Les propriétés se vendent lorsqu’elles sont correctement évaluées. Parfois, elles ont juste besoin de quelques semaines ou mois de plus. Un prêt relais achète ce temps.
Si votre acheteur ne peut pas porter deux hypothèques à la fois et que la transaction est sur le point de s’effondrer, c’est exactement ce qu’un prêt relais résidentiel corrige — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous examinerons les chiffres pour voir si cela a du sens pour leur situation.
Prêts relais commerciaux : l’arme secrète de l’investisseur
Du côté commercial, les prêts relais fonctionnent différemment — et ils sont incroyablement puissants pour les bonnes situations.
Voici le scénario classique : un investisseur veut acheter une propriété multifamiliale. Mais le bâtiment est vacant. Ou il a besoin de rénovations majeures. Ou il n’est occupé qu’à moitié.
Une banque traditionnelle examine cette transaction et dit non. Pourquoi ? Parce que les flux de trésorerie ne sont pas là pour soutenir la dette. Pas de revenus, pas de prêt.
Un prêteur relais commercial le regarde différemment. Ils ne se concentrent pas sur ce que la propriété gagne aujourd’hui. Ils se concentrent sur la stratégie de sortie — à quoi ressemblera la propriété une fois que l’investisseur aura fait son travail.
Ils prêtent sur la base du ratio prêt-valeur et du plan de l’investisseur, pas seulement sur les revenus actuels. Cela ouvre la porte à des transactions que les banques ne vont pas toucher.
Voici comment le jeu de prêt relais commercial typique fonctionne :
- L’investisseur achète une propriété multifamiliale vacante ou en difficulté en utilisant un prêt relais.
- L’investisseur rénove, ajoute des unités, ou occupe les postes vacants — quelle que soit la stratégie de valeur ajoutée.
- Une fois que la propriété est stabilisée et génère des flux de trésorerie, l’investisseur refinance dans un financement traditionnel — conventionnel ou CMHC, selon la situation.
C’est le relais. Vous établissez un pont entre ce que la propriété est maintenant et ce qu’elle sera.
J’ai vu des investisseurs utiliser cette stratégie exacte pour prendre un bâtiment de 8 unités vacant, le rénover complètement, le remplir de locataires, et refinancer dans une hypothèque assurée par la CMHC à des taux beaucoup meilleurs. Le prêt relais a rendu tout cela possible.
Quand devriez-vous utiliser un prêt relais ?
Les prêts relais ne sont pas pour tous ou chaque transaction. Voici un aperçu rapide :
Utilisez un prêt relais résidentiel quand :
- Votre acheteur veut acheter avant que sa maison actuelle se vende
- Son revenu ne soutient pas le fait de porter deux hypothèques simultanément
- La maison existante est mise en vente et évaluée pour se vendre — elle a juste besoin de plus de temps
Utilisez un prêt relais commercial quand :
- La propriété est vacante, partiellement occupée, ou nécessite une rénovation importante
- Un prêteur traditionnel refuse parce que les flux de trésorerie ne soutiennent pas la dette
- Vous avez un plan de valeur ajoutée clair et une stratégie de sortie définie (refinance ou vente)
N’utilisez pas un prêt relais quand :
- Vous n’avez aucun plan clair pour le rembourser — ce sont des outils à court terme, pas des solutions à long terme
- Les coûts dépassent le bénéfice d’avancer plus rapidement
- Vous espérez que le marché vous sauve au lieu d’avoir une vraie stratégie
J’ai vu des investisseurs prendre un bâtiment de 8 unités vacant, le rénover, le stabiliser, et refinancer dans la CMHC — la transaction entière financée par un prêt relais commercial — planifiez une séance stratégique gratuite avec nous et nous verrons si ce même jeu fonctionne pour votre transaction.
Les chiffres que vous devez connaître
Les prêts relais coûtent plus cher que le financement traditionnel. C’est la réalité. Voici à quoi vous attendre :
- Les taux d’intérêt sont plus élevés que les taux des prêteurs A — généralement dans la fourchette qui reflète le risque et la flexibilité ajoutés
- Les frais de prêteur s’appliquent, tout comme les frais de courtier
- Les limites de ratio prêt-valeur varient selon le prêteur et la transaction — chaque dossier est différent
- Les conditions du prêt sur les prêts relais résidentiels durent généralement 1–2 ans
- Les prêts ouverts signifient pas de pénalité de remboursement anticipé lorsque vous êtes prêt à rembourser ou refinancer
Les chiffres exacts dépendent de la cote de crédit de l’emprunteur, de la propriété, de l’emplacement, et du profil de risque de la transaction. Il n’y a pas de réponse unique ici. C’est pourquoi vous travaillez à travers la stratégie avec un courtier qui fait ces transactions régulièrement.
Le coût est réel. Mais le coût de perdre une transaction, de rester avec une propriété non vendue, ou de passer à côté d’une opportunité de valeur ajoutée parce que le financement traditionnel a dit non est aussi réel.
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Questions fréquemment posées
Qu'est-ce qu'un prêt relais en termes simples ?
Puis-je obtenir un prêt relais par l'intermédiaire d'une grande banque ?
Combien de temps dure un prêt relais résidentiel ?
Quelle est la stratégie de sortie pour un prêt relais commercial ?
Les prêts relais sont-ils chers ?
Un prêt relais commercial peut-il fonctionner pour une propriété qui nécessite des rénovations ?
Que se passe-t-il après le prêt relais du côté résidentiel ?
Comment sais-je si un prêt relais est le bon choix pour ma transaction ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
2 mars 2026
· Updated 16 avril 2026Temps de lecture
8 min de lecture
Prêt-relais
Un prêt-relais est une solution de financement à court terme qui permet aux investisseurs immobiliers canadiens d'accéder à la valeur nette de leur propriété existante pour financer l'achat d'une nouvelle propriété avant que la propriété actuelle ne soit vendue. Il « comble » le fossé entre la date de clôture d'un nouvel achat et la vente d'une propriété existante, comportant généralement des taux d'intérêt plus élevés et une durée allant de quelques semaines à plusieurs mois.
Prêteur alternatif
Un prêteur alternatif est une source de financement non traditionnelle, comme une société de placement hypothécaire (SPH), un prêteur privé ou une société de fiducie, qui accorde des prêts en dehors du système traditionnel de prêt bancaire. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, les prêteurs alternatifs sont précieux lorsque les transactions ne se qualifient pas pour un financement traditionnel en raison de problèmes de crédit, de types de propriétés non conventionnels ou du besoin de conditions de prêt plus rapides et flexibles.
Ratio prêt-valeur (LTV)
Le ratio prêt-valeur (LTV) est le rapport entre le montant de votre hypothèque et la valeur estimée de la propriété, exprimé en pourcentage. Pour les investisseurs canadiens, un LTV plus faible signifie généralement de meilleurs taux et conditions hypothécaires, tandis que les propriétés avec un LTV supérieur à 80 % nécessitent généralement une assurance hypothécaire de la SCHL, ce qui augmente les coûts mais permet des versements initiaux moins importants.
Stratégie de sortie
Une stratégie de sortie est un plan prédéterminé décrivant comment un investisseur immobilier a l'intention de céder ou de sortir d'un investissement immobilier pour réaliser des profits ou minimiser les pertes, par exemple en vendant, en refinançant, en convertissant à un usage différent ou en transférant vers une détention à long terme. Pour les investisseurs canadiens, il est particulièrement important d'avoir une stratégie de sortie claire lorsqu'ils traitent avec des financements à court terme comme les prêts privés ou les prêts-relais, car les prêteurs exigent généralement des emprunteurs qu'ils démontrent un plan viable pour rembourser le prêt dans le terme.
Prêt ouvert
Un prêt ouvert est une hypothèque qui permet à l'emprunteur de rembourser une partie ou la totalité du solde impayé à tout moment sans encourir de pénalités de remboursement anticipé. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, cette flexibilité est précieuse lors de la planification de la vente d'une propriété ou du refinancement rapide, bien que les prêts ouverts comportent généralement des taux d'intérêt plus élevés que les hypothèques fermées en échange de cette liberté.
Financement SCHL
Le financement SCHL fait référence aux prêts hypothécaires assurés par la Société canadienne d'hypothèques et de logement, qui permet aux emprunteurs d'acheter des propriétés avec une mise de fonds aussi faible que 5 % en protégeant les prêteurs contre le risque de défaut. Pour les investisseurs immobiliers, cette assurance soutenue par le gouvernement permet d'accéder à un financement à ratio prêt-valeur plus élevé sur les propriétés admissibles, bien qu'elle s'applique généralement aux propriétés occupées par le propriétaire ou aux petits immeubles résidentiels multiunités plutôt qu'aux achats purement investisseurs.
Propriété à valeur ajoutée
Une propriété qui a le potentiel d'augmenter sa valeur grâce à des rénovations, une meilleure gestion, une augmentation des loyers ou l'ajout d'unités.
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