Voici quelque chose que je n’aurais pas cru dire après 15 ans de prêts au Canada : nous recevons plus d’appels concernant l’investissement américain que l’investissement canadien en ce moment.
Ce n’est pas une petite chose. C’est un signal.
Les investisseurs canadiens transfèrent des milliards vers le sud de la frontière. Et honnêtement ? Je comprends. Quand vous regardez les chiffres côte à côte, c’est difficile à contester. Mais avant de virer votre acompte à une LLC en Floride, vous devez connaître le tableau complet — le bon et le mauvais.
Décomposons tout cela.
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Les inconvénients : ce qu’il faut surveiller
Risque politique et politique
Écoutez, je ne suis pas ici pour vous dire pour qui voter. Mais les investisseurs me posent des questions sur Trump tout le temps — si ses politiques font des États-Unis un bon ou un mauvais pari.
Voici comment je vois les choses : cessez de regarder le pays et commencez à regarder l’État.
Quand vous zoomez sur un marché spécifique, vous évaluez le gouverneur, les lois locales concernant les propriétaires, la croissance de la population, les nouveaux employeurs qui s’installent — pas celui qui est à la Maison-Blanche. La même logique s’applique au Canada. Les gens détestaient Trudeau. Les gens aimaient Trudeau. De toute façon, les investisseurs continuaient à acheter des propriétés. Vous ne laissez pas le sommet de la chaîne politique décider de votre stratégie de portefeuille.
Concentrez-vous sur les fondamentaux. La population croît-elle ? Les employeurs s’installent-ils ? Les lois favorisent-elles les propriétaires ? C’est votre liste de contrôle.
Cela pourrait nuire à l’économie canadienne
Je vais être honnête ici parce que je pense que c’est important. Quand des milliards de dollars quittent le Canada pour acheter de l’immobilier américain, c’est du capital qui ne construit pas de logements, ne crée pas d’emplois ou ne finance pas le développement ici à la maison.
Je ne pense pas que c’est permanent. Mais le Canada doit devenir plus compétitif — sur la fiscalité, sur les règles des propriétaires, sur faire en sorte qu’il vaille la peine pour les investisseurs de rester. Le projet de loi 23 de l’Ontario a été une étape. Abandonner la hausse proposée de l’impôt sur les gains en capital a été une étape. Mais il y a encore du travail à faire.
L’ironie ? Plus l’argent s’en va, plus le signal aux politiciens devient fort qu’il faut que quelque chose change. Donc d’une certaine façon, les investisseurs votant avec leur portefeuille pourraient en fait pousser le Canada à s’améliorer.
Mais je ne vais pas prétendre qu’il n’y a pas de coût à cela.
Il y a une courbe d’apprentissage
Les États-Unis sont un marché entièrement nouveau pour la plupart des Canadiens. Des lois différentes, des processus différents, tout est différent. Vous devez construire une équipe à partir de zéro — gestionnaires de propriétés, entrepreneurs, un agent immobilier qui travaille avec des investisseurs hors État.
Cela prend du temps. Ce n’est pas accablant, mais c’est un vrai travail au départ. Une fois que la machine fonctionne, elle fonctionne bien. Le démarrage est la partie difficile.
La fiscalité devient rapidement compliquée
Les États-Unis ont un impôt sur les successions. Le Canada a ses propres règles. Et si votre comptable canadien ne comprend pas le droit fiscal transfrontalier, vous pourriez mal déclarer de part et d’autre.
Vous avez besoin de quelqu’un qui parle les deux langues — canadienne et américaine en matière fiscale. Pas l’une ou l’autre. Les deux. L’objectif est de maintenir votre facture fiscale aussi basse que légalement possible dans les deux pays, et cela nécessite quelqu’un qui connaît le tableau complet.
Il y a aussi des produits d’assurance spécialement conçus pour couvrir l’exposition à l’impôt sur les successions américaines au moment du décès. Cela vaut la peine d’explorer une fois que vous construisez un vrai portefeuille là-bas.
La conversion de devises coupe les deux sens
Vous achetez en dollars américains, ce qui signifie que votre argent canadien subit un coup à l’entrée. En ce moment, c’est un coût réel — environ 40 cents par dollar selon le taux.
Mais voici le revers : quand le loyer revient au Canada, il revient avec la même prime de 40 % de devises. Votre chèque de loyer de 2 000 $ USD devient 2 800 $ CAD. Cela change considérablement les calculs de flux de trésorerie.
Les avantages : pourquoi les investisseurs affluent aux États-Unis
Les prix d’achat sont beaucoup plus bas
C’est le gros. Dans de nombreuses villes canadiennes, une maison unifamiliale coûte 500 000 $ ou plus — et c’est avant même de parler du flux de trésorerie. Dans certaines parties des États-Unis, vous pouvez acheter la même maison pour un cinquième du prix.
Si vous êtes à votre limite au Canada, ou si vous ne pouvez tout simplement pas faire fonctionner les chiffres ici, les États-Unis ouvrent grande la porte. Un prix d’achat plus bas signifie une hypothèque plus basse, un risque plus faible et un chemin plus rapide vers un flux de trésorerie positif.
La qualification est incroyablement simple
Aux États-Unis, de nombreux prêts immobiliers d’investissement — appelés prêts DSCR (Debt Service Coverage Ratio) — ne nécessitent ni vos revenus personnels ni même votre cote de crédit personnelle.
Voici comment cela fonctionne : le prêteur regarde la propriété. Si le loyer couvre l’hypothèque et les dépenses, vous êtes approuvé. C’est tout. Pas de T4. Pas de vérification de revenus. Pas de test de résistance.
Pour les investisseurs canadiens qui travaillent à leur compte, qui sont à leur limite sur leurs ratios d’endettement canadien, ou qui ne peuvent tout simplement pas se qualifier pour une autre hypothèque ici, c’est une game-changer.
Des lois favorables aux propriétaires qui vous protègent réellement
Dans certains États américains — surtout les États rouges — les règles favorisent fortement les propriétaires. Nous parlons d’absence de contrôle des loyers, de processus d’expulsion plus rapides, et dans certains États, le non-paiement du loyer est en fait un crime. Des gens ont été envoyés en prison pour cela.
Comparez cela au Canada, où j’ai une propriété en ce moment où le locataire paie 1 500 $ de moins que le loyer du marché, mon hypothèque à taux variable a explosé après le COVID, et je ne peux littéralement pas augmenter le loyer pour couvrir mes frais. Je subventionne leur logement. Je ne regrette pas d’avoir été humain à ce sujet, mais je n’ai zéro levier.
Aux États-Unis, si les frais d’assurance augmentent — disons qu’une zone inondable augmente les primes — vous pouvez passer ce coût au locataire par une augmentation de loyer. Vous avez le contrôle de votre propre investissement. C’est comme ça que ça devrait fonctionner.
Propriétés illimitées, pas de plafonds
Au Canada, les prêteurs commencent à vous couper après un certain nombre de propriétés. La qualification devient plus difficile. Les portes se ferment.
Aux États-Unis avec les prêts DSCR, il n’y a pas de limites fixes. Tant que la propriété génère des flux de trésorerie et que vous avez l’acompte, vous pouvez continuer à acheter. Les investisseurs empilent des propriétés, attendent cinq ans (quand le prêt devient sans pénalité), refinancent pour extraire les capitaux propres, et redéploient cet argent dans la prochaine affaire.
C’est une machine de création de richesse.
Vous êtes payé en dollars américains
Celui-ci mérite ses propres projecteurs. Chaque chèque de loyer que vous collectez aux États-Unis vaut 40 % de plus quand vous le ramenez au Canada. Certains investisseurs ne le ramènent même pas — ils le gardent aux États-Unis et le déploient dans la prochaine affaire.
De toute façon, vous construisez des capitaux propres dans une devise plus forte. C’est un vrai, tangible avantage qui se compose au fil du temps.
Les prêts DSCR signifient que la propriété se qualifie elle-même — pas vous. Si vous êtes à votre limite sur les ratios d’endettement canadiens ou si vous êtes travailleur autonome, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons exactement comment une location américaine pourrait générer des flux de trésorerie sans toucher à vos chiffres de revenus personnels.
Le résumé
Les inconvénients sont réels — ne les ignorez pas. Vous avez besoin d’un expert fiscal transfrontalier. Vous devez construire une équipe. Vous devez choisir votre État avec soin en fonction des fondamentaux, pas des sentiments.
Mais les avantages ? Prix plus bas, qualification plus facile, lois favorables aux propriétaires, pas de plafonds de portefeuille, et un avantage en devises sur chaque dollar que vous gagnez. C’est une combinaison puissante.
Les investisseurs à qui je parle qui ont fait le travail et construit leur portefeuille américain ? Ils ne le regrettent pas. Ceux qui ont hésité parce qu’ils n’aimaient pas la politique ? Ils sont toujours sur la touche regardant les autres construire de la richesse.
Faites vos devoirs. Choisissez le bon marché. Construisez votre équipe. Puis allez-y.
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Questions fréquemment posées
Ai-je besoin d'une cote de crédit américaine pour acheter une propriété d'investissement aux États-Unis en tant que Canadien ?
Qu'est-ce qu'un prêt DSCR et comment fonctionne-t-il ?
Quels États américains sont les meilleurs pour les investisseurs canadiens ?
Comment la conversion de devises affecte-t-elle mon investissement immobilier américain ?
Ai-je besoin d'un conseiller fiscal séparé pour l'immobilier américain ?
Qu'est-ce que l'impôt sur les successions américain et affecte-t-il les Canadiens ?
Puis-je acheter un nombre illimité de propriétés aux États-Unis ?
L'immobilier américain est-il vraiment moins cher que l'immobilier canadien ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
2 mars 2026
Temps de lecture
9 min de lecture
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