L’amortissement est l’une des variables les plus importantes du financement hypothécaire commercial, et pourtant elle est fréquemment mal comprise. De nombreux investisseurs confondent l’amortissement avec la durée du prêt hypothécaire, supposent que tous les prêts hypothécaires commerciaux fonctionnent comme les prêts résidentiels, ou ne saisissent pas à quel point la durée d’amortissement influe dramatiquement sur leur flux de trésorerie mensuel, le coût total des intérêts et leur capacité à se qualifier pour un financement.
En prêt commercial, l’amortissement peut aller de 15 ans à 50 ans selon le prêteur, le type de propriété et le fait que le prêt soit assuré ou non. Cette fourchette crée d’énormes différences dans les paiements mensuels, la performance du ratio de couverture du service de la dette (DSCR) et la constitution d’équité à long terme. Choisir la bonne période d’amortissement n’est pas un détail mineur. C’est une décision stratégique qui façonne la performance financière de l’ensemble de votre investissement.
Ce guide explique comment fonctionne l’amortissement des prêts hypothécaires commerciaux au Canada, quelles périodes sont offertes par les différents prêteurs, comment l’amortissement interagit avec la durée de votre prêt, et comment choisir le bon amortissement pour votre transaction.
Discutez de vos options de prêt hypothécaire commercial
Qu’est-ce que l’amortissement?
L’amortissement est la durée totale sur laquelle votre prêt hypothécaire est calculé pour être entièrement remboursé par des paiements réguliers de capital et d’intérêts. Il détermine quelle part de chaque paiement va au capital et quelle part va aux intérêts.
Une période d’amortissement plus longue signifie :
- Des paiements mensuels plus bas (parce que le capital est réparti sur davantage d’années)
- Plus d’intérêts totaux payés sur la durée du prêt
- Une constitution d’équité plus lente dans les premières années
- Un meilleur flux de trésorerie mois après mois
Une période d’amortissement plus courte signifie :
- Des paiements mensuels plus élevés
- Moins d’intérêts totaux payés sur la durée du prêt
- Une constitution d’équité plus rapide
- Un flux de trésorerie plus serré, mais un chemin plus rapide vers la pleine propriété du bien
Pour les propriétés commerciales où le flux de trésorerie est roi, la durée d’amortissement influe directement sur la rentabilité de votre transaction dès le premier jour.
Amortissement vs durée du prêt : la distinction critique
C’est le point de confusion le plus courant en financement hypothécaire commercial, et se tromper peut entraîner de sérieuses surprises financières.
L’amortissement est le calendrier sur lequel le prêt hypothécaire est calculé pour être entièrement remboursé. Si vous avez un amortissement de 25 ans, vos paiements sont établis comme si vous alliez prendre 25 ans pour rembourser le solde entier.
La durée (term) est la longueur de votre contrat hypothécaire réel avec le prêteur. Les durées des prêts hypothécaires commerciaux au Canada sont typiquement de 1 à 10 ans, 5 ans étant la plus courante.
Voici où cela compte : à la fin de votre durée, le solde hypothécaire restant (le paiement ballon) devient exigible. Vous devez soit renouveler avec le même prêteur, refinancer avec un autre prêteur, ou rembourser le solde.
Exemple
Vous contractez un prêt hypothécaire commercial de 2 000 000 $ avec un amortissement de 25 ans et une durée de 5 ans à 5,5 %.
- Votre paiement mensuel est calculé comme si vous alliez prendre 25 ans pour rembourser : environ 12 230 $ par mois
- Après 5 ans de paiements, vous aurez remboursé environ 215 000 $ de capital
- Votre solde restant à la fin de la durée de 5 ans est d’environ 1 785 000 $
- Ces 1 785 000 $ doivent être refinancés ou remboursés à l’expiration de la durée
Cette structure de paiement ballon est standard en prêt commercial. Ce n’est ni une surprise ni une pénalité. C’est ainsi que fonctionnent les prêts hypothécaires commerciaux. L’essentiel est de planifier le renouvellement ou le refinancement bien avant l’expiration de votre durée.
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Périodes d’amortissement standard selon le type de prêteur
Différents types de prêteurs offrent différentes options d’amortissement pour les prêts hypothécaires commerciaux au Canada. Comprendre ce qui est disponible vous aide à cibler le bon prêteur pour votre transaction.
Grandes banques (les six grandes)
| Amortissement | Disponibilité |
|---|---|
| 15 ans | Disponible mais peu courant (paiements élevés) |
| 20 ans | Courant pour les plus petites transactions commerciales |
| 25 ans | Standard pour la plupart des prêts hypothécaires commerciaux |
| 30 ans | Disponible sur certaines transactions avec un fort DSCR |
Les grandes banques plafonnent généralement l’amortissement à 25 ans pour les prêts hypothécaires commerciaux conventionnels. Un amortissement de 30 ans peut être disponible pour des propriétés de haute qualité avec de solides locataires et une excellente performance DSCR, mais ce n’est pas la norme.
Coopératives de crédit
Les coopératives de crédit reflètent souvent les grandes banques avec des périodes d’amortissement de 20 à 25 ans. Certaines plus grandes coopératives de crédit peuvent offrir un amortissement de 30 ans sur des propriétés multifamiliales ou des propriétés avec un flux de trésorerie exceptionnellement solide. Les coopératives de crédit peuvent être plus flexibles que les banques parce qu’elles ne sont pas liées par les lignes directrices du BSIF.
Compagnies d’assurance vie
Les compagnies d’assurance vie (Manuvie, Sun Life, Canada Vie et autres) sont d’importants prêteurs hypothécaires commerciaux au Canada. Elles offrent typiquement :
- Un amortissement de 20 à 25 ans sur les transactions commerciales conventionnelles
- Des durées plus longues (10 à 25 ans) qui, combinées à un amortissement plus long, offrent une excellente stabilité des paiements
- Des taux très concurrentiels sur les propriétés de haute qualité
Prêteurs assurés par la SCHL
C’est là que la donne change pour les investisseurs commerciaux multifamiliaux. Grâce au programme d’assurance prêt hypothécaire multipropriétés de la SCHL, les propriétés admissibles peuvent accéder à un amortissement considérablement prolongé :
| Type de propriété | Amortissement maximal |
|---|---|
| Locatif standard (5+ logements) | 40 ans |
| Locatif construit à dessein (nouvelle construction) | 50 ans |
| Projets de logements abordables | 50 ans |
| Résidences pour aînés | 40 ans |
L’amortissement assuré par la SCHL de 40 à 50 ans n’est disponible que sur les propriétés locatives multifamiliales de cinq logements ou plus. La propriété doit répondre aux critères d’admissibilité de la SCHL, y compris les seuils minimaux de DSCR, les normes d’état de la propriété et les exigences environnementales.
L’impact de cet amortissement prolongé sur le flux de trésorerie et le DSCR est substantiel, comme nous le verrons dans les tableaux comparatifs ci-dessous.
Prêteurs privés
Les prêteurs privés offrent rarement des prêts hypothécaires amortissables standard. La plupart des prêts commerciaux privés sont structurés ainsi :
- Paiements d’intérêts seulement pour la durée du terme (6 à 24 mois)
- Aucun amortissement — le capital entier est exigible à l’échéance
- Certains offrent des structures amortissables optionnelles, typiquement de 15 à 25 ans
Comme les prêts hypothécaires privés sont conçus comme un financement relais à court terme, l’amortissement est souvent sans objet. L’accent est mis sur la stratégie de sortie : comment l’emprunteur refinancera en financement conventionnel ou vendra la propriété pour rembourser le prêt privé.
Comment l’amortissement affecte les paiements mensuels
La différence de paiements mensuels selon les périodes d’amortissement est spectaculaire. Voici une comparaison pour un prêt hypothécaire commercial de 2 000 000 $ à 5,5 % :
Ces montants de paiement variables selon différents amortissements deviennent encore plus critiques lorsqu’ils sont soumis aux taux de tests de résistance utilisés par les prêteurs. Comment les tests de résistance des prêts hypothécaires commerciaux affectent le DSCR et la qualification au Canada décrit le processus exact et les stratégies concernées.
| Amortissement | Paiement mensuel | Service de la dette annuel | Différence mensuelle vs 25 ans |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 16 356 $ | 196 272 $ | +4 126 $ de plus |
| 20 ans | 13 790 $ | 165 480 $ | +1 560 $ de plus |
| 25 ans | 12 230 $ | 146 760 $ | Référence |
| 30 ans | 11 136 $ | 133 632 $ | -1 094 $ de moins |
| 40 ans | 10 116 $ | 121 392 $ | -2 114 $ de moins |
| 50 ans | 9 686 $ | 116 232 $ | -2 544 $ de moins |
Passer d’un amortissement de 25 ans à 40 ans réduit le service de la dette annuel de plus de 25 000 $ sur ce prêt de 2 000 000 $. C’est 25 000 $ de plus de flux de trésorerie dans vos poches chaque année, ou 25 000 $ de plus de marge dans votre calcul de DSCR pour vous qualifier pour le prêt hypothécaire commercial.
Si vous voulez croître sans buter contre les plafonds de qualification par le revenu, le financement DSCR mérite d’être exploré — planifiez une séance stratégique gratuite avec nous pour voir quels taux et conditions sont disponibles.
Comment l’amortissement affecte le DSCR
Le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) est la principale métrique de qualification pour les prêts hypothécaires commerciaux. Puisque le DSCR égale le revenu net d’exploitation divisé par le service de la dette annuel, un service de la dette annuel plus bas grâce à un amortissement plus long améliore directement votre DSCR.
Exemple : même propriété, amortissements différents
Propriété : immeuble d’appartements de 20 logements avec un REO annuel de 216 000 $ Prêt : 2 000 000 $ à 5,5 %
| Amortissement | Service de la dette annuel | DSCR | Atteint le seuil de 1,20? |
|---|---|---|---|
| 20 ans | 165 480 $ | 1,31 | Oui |
| 25 ans | 146 760 $ | 1,47 | Oui |
| 30 ans | 133 632 $ | 1,62 | Oui |
| 40 ans | 121 392 $ | 1,78 | Oui |
| 50 ans | 116 232 $ | 1,86 | Oui |
Tous ces scénarios passent un seuil DSCR de 1,20 avec cette propriété. Mais considérez une propriété avec un REO plus bas, disons 155 000 $ :
| Amortissement | Service de la dette annuel | DSCR | Atteint le seuil de 1,20? |
|---|---|---|---|
| 20 ans | 165 480 $ | 0,94 | Non |
| 25 ans | 146 760 $ | 1,06 | Non |
| 30 ans | 133 632 $ | 1,16 | Non |
| 40 ans | 121 392 $ | 1,28 | Oui |
| 50 ans | 116 232 $ | 1,34 | Oui |
Avec cette propriété à REO plus bas, seul un amortissement de 40 ou 50 ans produit un DSCR admissible. La transaction qui échoue à un amortissement de 25 ans réussit à 40 ans. C’est exactement pourquoi l’amortissement prolongé de la SCHL est si précieux pour les investisseurs multifamiliaux. Modélisez vos chiffres spécifiques avec un calculateur DSCR.
Comment l’amortissement affecte le coût total des intérêts
Un amortissement plus long signifie des paiements plus bas, mais considérablement plus d’intérêts totaux payés sur la durée du prêt. Voici la comparaison des intérêts totaux pour un prêt de 2 000 000 $ à 5,5 % :
| Amortissement | Paiements totaux sur la période complète | Intérêts totaux payés | Intérêts en % du prêt initial |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 2 944 080 $ | 944 080 $ | 47 % |
| 20 ans | 3 309 600 $ | 1 309 600 $ | 65 % |
| 25 ans | 3 669 000 $ | 1 669 000 $ | 83 % |
| 30 ans | 4 008 960 $ | 2 008 960 $ | 100 % |
| 40 ans | 4 855 680 $ | 2 855 680 $ | 143 % |
| 50 ans | 5 811 600 $ | 3 811 600 $ | 191 % |
Un amortissement de 50 ans coûte près de quatre fois plus d’intérêts totaux qu’un amortissement de 15 ans. Cependant, cette comparaison est quelque peu trompeuse pour les investisseurs immobiliers commerciaux parce que :
- Vous ne détiendrez pas le prêt pendant 50 ans. Les durées des prêts hypothécaires commerciaux sont de 5 à 10 ans. Vous refinancerez plusieurs fois.
- Les intérêts hypothécaires sont déductibles d’impôt. Des paiements d’intérêts plus élevés génèrent de plus importantes déductions fiscales.
- Le flux de trésorerie compte plus que le coût total des intérêts. Les 25 000 $+ supplémentaires de flux de trésorerie annuel d’un amortissement de 40 ans vs 25 ans peuvent être réinvestis pour des rendements qui dépassent largement la différence de coût des intérêts.
- L’inflation érode le coût réel. Les dollars payés dans 30 ans valent considérablement moins que les dollars d’aujourd’hui.
Pour ces raisons, la plupart des investisseurs immobiliers commerciaux optimisent pour le flux de trésorerie (amortissement plus long) plutôt que pour minimiser le coût total des intérêts (amortissement plus court).
Modélisez l’amortissement de votre prêt hypothécaire commercial
Comment l’amortissement affecte la constitution d’équité
La constitution d’équité par le remboursement du capital est plus lente avec un amortissement plus long, car une plus grande part de chaque paiement va aux intérêts dans les premières années. Voici combien de capital vous remboursez dans les 5 premières années sur un prêt de 2 000 000 $ à 5,5 % :
| Amortissement | Capital remboursé en 5 ans | Solde restant après 5 ans | Équité constituée (% du prêt initial) |
|---|---|---|---|
| 15 ans | 478 000 $ | 1 522 000 $ | 23,9 % |
| 20 ans | 310 000 $ | 1 690 000 $ | 15,5 % |
| 25 ans | 215 000 $ | 1 785 000 $ | 10,8 % |
| 30 ans | 155 000 $ | 1 845 000 $ | 7,8 % |
| 40 ans | 86 000 $ | 1 914 000 $ | 4,3 % |
| 50 ans | 52 000 $ | 1 948 000 $ | 2,6 % |
Avec un amortissement de 50 ans, vous ne constituez que 2,6 % d’équité par le remboursement du capital dans les cinq premières années. Avec un amortissement de 15 ans, vous en constituez près de 24 %. C’est un compromis significatif.
Cependant, l’équité en immobilier commercial provient de deux sources : le remboursement du capital et l’appréciation de la propriété. Si la propriété s’apprécie de 3 % par an, une propriété de 2 500 000 $ gagne 390 000 $ en valeur sur cinq ans, indépendamment de l’amortissement. Pour la plupart des investisseurs, la croissance d’équité tirée de l’appréciation éclipse la différence de remboursement du capital selon les périodes d’amortissement.
Périodes d’intérêts seulement
Certains prêteurs commerciaux offrent une période d’intérêts seulement au début du prêt hypothécaire, typiquement de 1 à 3 ans. Pendant cette période, vous ne payez que les intérêts sur le prêt, sans remboursement de capital. Après la fin de la période d’intérêts seulement, le prêt se convertit en calendrier d’amortissement standard.
Quand les intérêts seulement ont du sens
- Période de location progressive : vous avez acheté une propriété commerciale partiellement vacante et avez besoin de temps pour trouver des locataires avant que le service de la dette complet ne commence
- Période de rénovation : la propriété nécessite d’importantes améliorations avant de pouvoir générer un revenu maximal
- Optimisation du flux de trésorerie : vous voulez un flux de trésorerie maximal dans les premières années pour le réinvestissement
- Projets de développement : la propriété est en construction ou en redéveloppement et ne génère pas encore de revenus
Exemple de paiement d’intérêts seulement
Sur un prêt de 2 000 000 $ à 5,5 % :
- Paiement mensuel d’intérêts seulement : 9 167 $
- Paiement mensuel amortissable (25 ans) : 12 230 $
Le paiement d’intérêts seulement est de 3 063 $ de moins par mois, ou 36 756 $ de moins par an. Pour une propriété en location progressive ou en rénovation, cette différence peut faire la différence entre un flux de trésorerie positif et négatif pendant la période de transition.
Le compromis
L’inconvénient des périodes d’intérêts seulement est qu’aucun capital n’est remboursé pendant ce temps, donc :
- Vous ne constituez aucune équité par les paiements hypothécaires
- Le capital restant doit être amorti sur la période d’amortissement restante une fois les intérêts seulement terminés, ce qui entraîne des paiements plus élevés après la transition
- Certains prêteurs calculent l’amortissement à partir de la date de début du prêt, et non à partir du début de l’amortissement, ce qui signifie que le capital entier est amorti sur une période effective plus courte
Choisir le bon amortissement pour votre transaction
L’amortissement optimal dépend de votre stratégie d’investissement, du profil financier de la propriété et de vos objectifs de financement.
Choisissez un amortissement plus court (15 à 20 ans) lorsque :
- Vous voulez constituer de l’équité rapidement pour de futurs emprunts
- La propriété a un REO solide qui soutient confortablement des paiements plus élevés
- Vous prévoyez de détenir la propriété à long terme et voulez minimiser le coût total des intérêts
- Vous approchez de la retraite et voulez que la propriété soit remboursée plus tôt
- Le prêteur offre un rabais de taux pour un amortissement plus court
Choisissez un amortissement standard (25 ans) lorsque :
- Vous voulez un équilibre entre flux de trésorerie et constitution d’équité
- Le DSCR de la propriété répond confortablement aux exigences du prêteur à 25 ans
- Vous utilisez un financement conventionnel (non SCHL)
- Il s’agit d’une propriété stabilisée avec des revenus prévisibles
Choisissez un amortissement prolongé (30 à 50 ans) lorsque :
- L’optimisation du flux de trésorerie est votre objectif principal
- Le DSCR de la propriété est serré et a besoin de l’avantage d’un service de la dette plus bas
- Vous acquérez une propriété multifamiliale assurée par la SCHL et voulez maximiser l’effet de levier
- Vous prévoyez d’utiliser le flux de trésorerie supplémentaire pour des améliorations de la propriété, des réserves ou l’acquisition de propriétés supplémentaires
- Vous devez réussir un test de résistance qui exige un DSCR acceptable à un taux de stress
Choisissez les intérêts seulement lorsque :
- La propriété est en phase de location progressive ou de rénovation
- Vous devez minimiser les coûts de portage pendant une période de transition
- Vous avez une stratégie de sortie définie (refinancer en prêt amortissable une fois la propriété stabilisée)
- Vous faites une détention à court terme (moins de 3 ans) et la constitution d’équité par le remboursement du capital n’est pas une priorité
Stratégie flux de trésorerie vs équité (et hybrides)
Pensez en termes de portefeuille, pas seulement d’un calendrier de paiements. Si le réinvestissement du surplus de liquidités dans la prochaine acquisition rapporte plus que les intérêts économisés par un amortissement plus court, un calendrier plus long peut améliorer la richesse totale même si les intérêts par propriété sont plus élevés. Si vous extrayez de l’équité pour un refinancement ou une vente à court terme, un amortissement plus court (ou un plan délibéré de remboursement anticipé du capital) peut mieux convenir.
Un hybride que de nombreux investisseurs aiment sur des produits de type résidentiel consiste à sélectionner l’amortissement le plus long permis pour la qualification et le coussin de flux de trésorerie, puis à faire des remboursements anticipés volontaires lorsque les liquidités le permettent — mais seulement après avoir confirmé les privilèges de remboursement anticipé commerciaux. De nombreux prêts hypothécaires commerciaux restreignent ou pénalisent lourdement le remboursement anticipé du capital, de sorte que l’astuce résidentielle « payer comme si c’était 25 ans sur un calendrier de 30 ans » n’est pas toujours disponible. Examinez les clauses d’IRD, de maintien du rendement (yield maintenance) et de période de blocage avant de compter sur la flexibilité hybride.
Amortissement et remboursement anticipé
Les prêts hypothécaires commerciaux ont des dispositions de remboursement anticipé différentes des prêts résidentiels. La plupart des prêts hypothécaires commerciaux ont des privilèges de remboursement anticipé limités ou nuls pendant la durée. Si vous voulez rembourser le capital plus rapidement que le calendrier d’amortissement, vous pourriez faire face à :
- Pénalités de remboursement anticipé : souvent calculées comme le plus élevé de trois mois d’intérêts ou d’un calcul de différentiel de taux d’intérêt (IRD)
- Clauses de maintien du rendement (yield maintenance) : le prêteur est compensé pour les revenus d’intérêts qu’il perd si vous remboursez par anticipation. Cela peut être très coûteux sur les prêts à taux fixe à long terme
- Périodes de blocage (lockout) : certains prêts hypothécaires commerciaux n’autorisent aucun remboursement anticipé pendant un nombre d’années spécifié
Avant de choisir une période d’amortissement, comprenez les conditions de remboursement anticipé. Si vous choisissez un amortissement de 25 ans mais prévoyez de rembourser agressivement le capital, les pénalités de remboursement anticipé pourraient annuler l’avantage.
Que se passe-t-il à la fin de la durée
Lorsque la durée de votre prêt hypothécaire commercial expire, le solde restant (paiement ballon) devient exigible. Cela est vrai indépendamment de la période d’amortissement. Un amortissement de 40 ans ne signifie pas que vous avez 40 ans avant que quoi que ce soit ne devienne exigible. Cela signifie que vos paiements sont calculés sur 40 ans, mais que le solde restant est exigible à la fin de chaque durée (typiquement 5 à 10 ans).
À la fin de la durée, vous avez trois options :
- Renouveler avec le même prêteur. Le prêteur offre une nouvelle durée (généralement aux taux du marché actuels) sur le solde restant. C’est le chemin le plus courant et le plus simple.
- Refinancer avec un autre prêteur. Vous cherchez de meilleures conditions, potentiellement avec un amortissement, un taux ou un montant de prêt différents. Vous pouvez aussi augmenter le prêt si la propriété s’est appréciée.
- Rembourser le solde. Si vous avez le capital ou avez vendu la propriété, vous remboursez le prêt restant en totalité.
La considération la plus importante à la fin de la durée est de savoir si la propriété se qualifie encore selon les critères de souscription actuels du prêteur. Si les taux des prêts hypothécaires commerciaux ont augmenté de façon significative, le DSCR de la propriété au nouveau taux doit encore atteindre le seuil du prêteur. L’amortissement prolongé offre un coussin ici parce que même à des taux plus élevés, les paiements sur un amortissement de 40 ans restent plus bas que ceux sur un amortissement de 25 ans.
Calendriers d’amortissement selon les types de propriétés
Différents types de propriétés commerciales tendent à avoir différentes périodes d’amortissement standard selon leurs profils de risque et caractéristiques de revenus.
| Type de propriété | Amortissement conventionnel typique | Amortissement SCHL (si admissible) |
|---|---|---|
| Locatif multifamilial (5+ logements) | 25 ans | 40 à 50 ans |
| Usage mixte (commerce/résidentiel) | 20 à 25 ans | 40 ans (portion résidentielle) |
| Immeubles de bureaux | 20 à 25 ans | Non admissible |
| Commerce de détail/centres commerciaux | 20 à 25 ans | Non admissible |
| Industriel/entrepôt | 20 à 25 ans | Non admissible |
| Hôtels/hôtellerie | 20 ans | Non admissible |
| Résidences pour aînés | 25 ans | 40 ans |
| Locatif construit à dessein (neuf) | 25 ans | 50 ans |
L’assurance SCHL et ses avantages d’amortissement prolongé ne sont disponibles que pour les propriétés locatives résidentielles de cinq logements ou plus. Les propriétés commerciales non résidentielles telles que les bureaux, le commerce de détail et l’industriel doivent utiliser des périodes d’amortissement conventionnelles. Utilisez le calculateur de prêt maximal SCHL MLI pour modéliser les scénarios d’amortissement pour les propriétés multifamiliales admissibles.
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Foire aux questions
Quel est l'amortissement maximal sur un prêt hypothécaire commercial au Canada?
Quelle est la différence entre l'amortissement et la durée d'un prêt hypothécaire commercial?
Un amortissement plus long signifie-t-il que je paie plus d'intérêts?
Puis-je obtenir un amortissement de 50 ans sur un prêt hypothécaire commercial?
Comment l'amortissement affecte-t-il ma capacité à me qualifier pour un prêt hypothécaire commercial?
Que se passe-t-il à la fin de la durée d'un prêt hypothécaire commercial si le prêt n'est pas entièrement amorti?
Puis-je choisir un long amortissement et quand même rembourser le prêt plus rapidement?
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