Vous avez trouvé la propriété. Vous avez examiné les chiffres. Le loyer couvre les dépenses et même plus. Maintenant, le prêteur vous pose une question qui façonnera vos rendements pendant les deux ou trois prochaines décennies : souhaitez-vous une amortissement de 25 ans ou de 30 ans ?
La plupart des investisseurs en choisissent une sans faire les calculs. C’est une erreur. L’amortissement que vous choisissez affecte votre paiement mensuel, vos flux de trésorerie, la vitesse à laquelle vous constituez l’équité, le montant total des intérêts que vous payez, et si vous êtes admissible à d’autres propriétés à l’avenir. C’est l’une des décisions les plus conséquentes de votre parcours de financement hypothécaire résidentiel, et elle mérite bien plus qu’un simple pressentiment.
Examinons exactement comment faire ce choix.
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Ce que l’amortissement fait réellement
L’amortissement est le nombre total d’années sur lequel votre hypothèque est prévue pour être entièrement remboursée si vous effectuez tous les paiements prévus. Ce n’est pas la même chose que votre terme hypothécaire, qui au Canada est généralement d’un à cinq ans. Votre terme est la durée de votre contrat avec un prêteur spécifique. Votre amortissement est l’échéancier global de remboursement.
Une amortissement plus longue répartit votre remboursement du capital sur plusieurs années. Cela signifie que chaque paiement individuel est plus petit. Une amortissement plus courte concentre le remboursement sur moins d’années, ce qui signifie des paiements plus importants mais moins d’intérêts totaux.
Pour les propriétés d’investissement, ce compromis a des conséquences réelles sur les flux de trésorerie.
25 ans par rapport à 30 ans : un exemple pratique
Prenons un scénario réel. Vous achetez une propriété locative pour 400 000 $ avec une mise de fonds de 20 %. Votre hypothèque est de 320 000 $ à un taux d’intérêt de 5,5 %.
Paiements mensuels
| Amortissement | Paiement mensuel | Paiement annuel |
|---|---|---|
| 25 ans | $1,944 | $23,328 |
| 30 ans | $1,816 | $21,792 |
| Différence | $128/mois | $1,536/année |
Cette différence de 128 $ par mois peut sembler petite. Sur un an, c’est 1 536 $. Sur cinq ans, c’est 7 680 $ de plus dans votre poche avec l’option 30 ans.
Total des intérêts payés
| Amortissement | Total des intérêts | Total payé |
|---|---|---|
| 25 ans | $263,200 | $583,200 |
| 30 ans | $333,760 | $653,760 |
| Différence | $70,560 | $70,560 |
L’amortissement de 30 ans coûte environ 70 560 $ de plus en intérêts totaux sur la durée de l’hypothèque. C’est le prix des flux de trésorerie supplémentaires.
Équité à l’année 5 et à l’année 10
| Période | Équité 25 ans | Équité 30 ans | Différence |
|---|---|---|---|
| Année 5 | $46,800 | $34,200 | $12,600 |
| Année 10 | $108,400 | $82,600 | $25,800 |
Avec l’option 25 ans, vous constituez l’équité environ 35 % plus rapidement au cours de la première décennie. C’est important si votre plan consiste à refinancer pour retirer l’équité pour votre prochain achat.
Votre choix d’amortissement a un impact direct sur vos ratios de service de la dette—et ces ratios déterminent combien de propriétés vous pouvez qualifier plus tard. Réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons exactement comment 25 ans par rapport à 30 ans affecte votre capacité à croître.
Quand une amortissement plus longue a du sens
Vous avez besoin de flux de trésorerie positifs maintenant
Si vos revenus locatifs couvrent à peine les dépenses avec une amortissement de 25 ans, passer à 30 ans peut faire la différence entre une propriété qui génère des flux de trésorerie et une qui draine votre compte bancaire chaque mois. Cette différence de 128 $ mensuels peut transformer un négatif de 50 $ en un positif de 78 $. Sur des marchés serrés comme Toronto ou Vancouver, cette flexibilité est critique.
Vous développez un portefeuille
Chaque dollar supplémentaire de flux de trésorerie mensuel améliore vos ratios de service de la dette. Quand vous allez vous qualifier pour le financement hypothécaire canadien, les prêteurs regardent votre ratio de service de la dette brut (RSD), qui doit rester à ou en dessous de 39 %, et votre ratio de service de la dette totale (TSD), qui doit rester à ou en dessous de 44 %. Des paiements requis plus faibles sur les propriétés existantes signifient que vous pouvez vous qualifier pour plus de propriétés plus tôt.
Si votre objectif est d’accumuler cinq, dix ou vingt propriétés, l’amortissement de 30 ans vous permet de croître plus rapidement en gardant vos ratios en échec.
Vous exécutez une stratégie BRRRR
La méthode Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter dépend du retrait d’équité par refinancement. Pendant la période de maintien après votre rénovation, vous voulez un flux de trésorerie maximal pour couvrir les frais de portage pendant que vous attendez l’évaluation et le refinancement. Une amortissement plus longue réduit vos frais de portage pendant cette fenêtre critique. Explorez le financement de rénovation pour comprendre comment cela s’inscrit dans votre stratégie de rénovation.
Vous préférez la flexibilité
Vous pouvez toujours faire des paiements supplémentaires sur une hypothèque de 30 ans pour réduire effectivement votre amortissement. La plupart des hypothèques canadiennes permettent les paiements forfaitaires annuels de 10 à 20 % du solde original. Cela vous donne le filet de sécurité des paiements requis plus faibles tout en vous permettant d’accélérer le remboursement quand les flux de trésorerie sont forts.
Quand une amortissement plus courte a du sens
Vous avez des flux de trésorerie solides
Si la propriété génère des flux de trésorerie positifs confortables avec une amortissement de 25 ans, il n’y a aucune raison d’étendre à 30 ans et de payer des dizaines de milliers de plus en intérêts. Une propriété louée 2 800 $ par mois avec 1 200 $ de dépenses et un paiement de 1 944 $ vous laisse toujours avec un coussin confortable.
Vous voulez construire la richesse plus rapidement
L’équité est la richesse. Chaque dollar du capital que vous remboursez augmente votre valeur nette. Si vous êtes dans la quarantaine ou la cinquantaine et souhaitez prendre votre retraite avec des propriétés sans hypothèque générant un revenu passif, l’option 25 ans vous y rend cinq ans plus tôt. C’est cinq années supplémentaires de revenu locatif sans hypothèque.
Vous voulez de meilleurs taux d’intérêt
Les prêteurs offrent généralement des taux d’intérêt légèrement plus bas pour les amortissements de 25 ans par rapport à 30 ans. La différence varie selon le prêteur mais peut être de 0,10 à 0,20 %. Sur une hypothèque de 320 000 $, même 0,15 % de moins économise environ 4 800 $ sur cinq ans. Lorsque vous combinez l’avantage du taux avec la constitution plus rapide d’équité, l’option 25 ans peut être significativement plus rentable.
Vous êtes concentré sur moins de propriétés de meilleure qualité
Pas tous les investisseurs veulent posséder 20 propriétés. Si votre stratégie est de posséder trois à cinq locations de haute qualité et de les rembourser aussi rapidement que possible, l’amortissement de 25 ans s’aligne avec cet objectif. Vous constituez l’équité plus rapidement, refinancez moins, et atteignez la liberté financière par des propriétés entièrement rémunérées plutôt que par une croissance de portefeuille à effet de levier.
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La différence entre 25 et 30 ans n’est pas seulement 128 $ par mois—c’est la différence entre une propriété qui équilibre et une qui génère des flux de trésorerie. Planifiez une session stratégique gratuite avec nous pour modéliser les deux scénarios sur votre transaction spécifique.
Règles de l’ACCM sur l’amortissement
Les règles changent selon le type de propriété, la mise de fonds et si vous utilisez l’assurance hypothécaire.
Hypothèques standard assurées (propriété occupée par le propriétaire, moins de 20 % de mise de fonds)
L’amortissement maximal pour les hypothèques assurées par l’ACCM est de 25 ans pour la plupart des emprunteurs. Les programmes récents pour les premiers acheteurs ont prolongé cela à 30 ans dans certains cas, mais pour les propriétés d’investissement, vous avez besoin d’une mise de fonds minimale de 20 %, ce qui signifie que vous n’utilisez pas l’assurance hypothécaire standard de l’ACCM.
Hypothèques conventionnelles non assurées (20 % ou plus de mise de fonds)
Avec 20 % ou plus de mise de fonds, vous accédez aux produits hypothécaires conventionnels. De nombreux prêteurs offrent une amortissement de 25 ans ou 30 ans pour ces produits. L’option 30 ans est largement disponible pour les propriétés d’investissement.
CMHC MLI Select pour multifamilial (5+ unités)
C’est ici que les choses deviennent intéressantes pour les portefeuilles plus importants. Si vous financez un immeuble d’appartements avec cinq unités ou plus par le biais du financement d’appartements ACCM, le programme CMHC MLI Select permet des amortissements allant jusqu’à 50 ans. Cinquante ans. Relisez cela si vous en avez besoin.
MLI Select permet également jusqu’à 95 % du ratio prêt-valeur, ce qui signifie que vous pouvez financer un immeuble d’appartements avec aussi peu que 5 % de mise de fonds. La combinaison d’une amortissement ultra-long et d’un effet de levier élevé crée un potentiel de flux de trésorerie exceptionnel pour l’investisseur approprié.
Ce programme est conçu pour les propriétés avec cinq unités locatives ou plus et s’accompagne d’exigences autour de l’efficacité énergétique, de l’accessibilité ou de l’abordabilité. Mais pour les propriétés admissibles, la flexibilité d’amortissement est incomparable dans l’immobilier canadien. Si cela correspond à votre portefeuille, parlez à votre courtier pour voir si votre immeuble peut répondre aux critères MLI Select.
Comment l’amortissement affecte votre admissibilité
Lorsque vous demandez une hypothèque, les prêteurs font un test de résistance de votre capacité à payer. Au Canada, le test de résistance exige que vous vous qualifiiez au taux le plus élevé entre 5,25 % ou votre taux contractuel plus 2 %. Ceci est appliqué contre votre revenu par vos ratios RSD et TSD.
Voici comment l’amortissement affecte ces ratios :
| Scénario | Paiement 25 ans (test de résistance) | Paiement 30 ans (test de résistance) |
|---|---|---|
| Hypothèque de 320 000 $ à 7,5 % taux test de résistance | $2,351 | $2,213 |
| Différence mensuelle | — | $138 moins cher |
Ce paiement de 138 $ moins cher au taux du test de résistance améliore directement votre admissibilité. Pour un investisseur gagnant 120 000 $ par année, cette différence peut signifier se qualifier pour un montant d’hypothèque supplémentaire de 25 000 $ à 30 000 $.
Si vous essayez de vous qualifier pour votre prochaine propriété tout en portant des hypothèques existantes, l’amortissement de chacune de ces propriétés existantes compte. Chaque propriété avec une amortissement de 30 ans est plus facile à porter du point de vue du ratio qu’une propriété identique avec un horaire de 25 ans.
Consultez nos ressources éducatives pour investisseurs pour des outils pour vous aider à modéliser ces scénarios.
Un cadre de décision
Utilisez ce cadre pour choisir votre amortissement :
Choisissez 30 ans si :
- Les flux de trésorerie sont serrés ou à l’équilibre à 25 ans
- Vous prévoyez d’acquérir plus de propriétés au cours des deux à trois prochaines années
- Vous utilisez une stratégie BRRRR et avez besoin de faibles frais de portage
- Vous voulez la flexibilité de faire des paiements supplémentaires quand possible
- Vous êtes en début de carrière en tant qu’investisseur et privilégiez la croissance
Choisissez 25 ans si :
- La propriété génère des flux de trésorerie confortablement à 25 ans
- Vous voulez minimiser le total des intérêts payés
- Vous êtes concentré sur le remboursement des propriétés plutôt que sur l’acquisition de plus
- Vous voulez le meilleur taux d’intérêt disponible
- Vous êtes dans 15 à 20 ans de votre date cible de retraite
Envisagez 50 ans (MLI Select) si :
- Vous achetez un immeuble d’appartements de cinq unités ou plus
- Le flux de trésorerie maximal est votre priorité
- La propriété répond aux exigences de CMHC MLI Select
- Vous voulez minimiser votre contribution en équité
Il n’y a pas de réponse universellement correcte. La meilleure amortissement dépend de votre stratégie, de votre calendrier et de votre position dans votre parcours d’investissement.
Voici le résumé : calculez les deux options avant de signer quoi que ce soit. Demandez à votre courtier de vous montrer le paiement réel, le coût d’intérêts réel et la différence d’équité réelle pour votre transaction spécifique. Ensuite, choisissez l’amortissement qui correspond à ce que vous essayez de construire, pas seulement ce qui semble le plus sûr aujourd’hui.
Erreurs courantes à éviter
**Choisir 25 ans parce que cela « semble responsable ». ** L’investissement immobilier n’est pas une question de sentiments. Si l’amortissement de 30 ans vous permet d’acquérir une propriété supplémentaire qui s’apprécie de 50 000 $ sur cinq ans, cela compense facilement les intérêts supplémentaires sur l’amortissement plus long.
Choisir 30 ans sans faire les calculs. Si vous pouvez confortablement vous permettre le paiement de 25 ans et n’avez pas de plans pour croître davantage, l’option 30 ans ne vous coûte que de l’argent sans fournir un avantage.
Ignorer l’option de paiement anticipé. Un amortissement de 30 ans avec des paiements supplémentaires agressifs peut vous donner le meilleur des deux mondes. Paiements requis plus faibles pour la sécurité, avec une vitesse de remboursement réelle plus proche de 20 à 22 ans.
Oublier le renouvellement. À chaque renouvellement, vous pouvez ajuster votre amortissement. Commencer à 30 ans ne vous enferme pas pour toujours. Si vos flux de trésorerie s’améliorent, vous pouvez raccourcir l’amortissement au renouvellement sans refinancer.
Comment parler à votre prêteur de l’amortissement
Quand vous parlez avec votre courtier hypothécaire, ayez ces chiffres prêts :
- Vos revenus locatifs mensuels prévus
- Vos dépenses mensuelles de propriété (impôts fonciers, assurance, entretien, gestion)
- Vos ratios RSD et TSD actuels
- Vos objectifs de croissance de portefeuille pour les trois à cinq prochaines années
Un courtier spécialisé dans les hypothèques de propriétés d’investissement peut modéliser les deux options d’amortissement par rapport à votre situation spécifique et vous montrer exactement comment chaque choix affecte vos flux de trésorerie, votre admissibilité et votre richesse à long terme.
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Foire aux questions
Puis-je obtenir une amortissement de 30 ans sur une propriété d'investissement au Canada ?
L'amortissement affecte-t-il le test de résistance hypothécaire ?
Quel est l'amortissement maximal pour une propriété locative au Canada ?
Puis-je changer mon amortissement au renouvellement ?
Y a-t-il une pénalité de taux pour choisir une amortissement de 30 ans ?
Comment l'amortissement affecte-t-il ma capacité à me qualifier pour des propriétés supplémentaires ?
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Rédigé par
LendCity
Publié
4 juillet 2026
Temps de lecture
11 min de lecture
BRRRR
Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter - une stratégie d'investissement immobilier où vous achetez une propriété en dessous de la valeur du marché, la rénovez pour augmenter sa valeur, la louez, la refinancez pour récupérer votre investissement initial, et répétez le processus avec le capital récupéré.
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