L’acompte est la dépense en espèces la plus importante dans toute transaction de financement par prêt DSCR. C’est aussi le chiffre que les investisseurs demandent en premier, car il détermine le nombre de transactions que vous pouvez réaliser avec le capital dont vous disposez.
La réponse courte : la plupart des prêts DSCR exigent un acompte de 20 à 25 %. La réponse plus longue implique une douzaine de facteurs qui peuvent faire varier ce chiffre à la hausse ou à la baisse en fonction de votre score de crédit, du type de propriété, du ratio DSCR et du montant du prêt. Ce guide détaille chaque variable afin que vous sachiez exactement à quoi vous attendre et comment minimiser vos liquidités à la clôture.
Fourchettes standard d’acompte pour les prêts DSCR
Le prêt DSCR typique exige 20 à 25 % du prix d’achat comme acompte. Cela se traduit par un ratio prêt/valeur (LTV) de 75 à 80 %.
Voici ce que cela représente en chiffres réels :
| Prix d’achat | Acompte de 20 % | Acompte de 25 % |
|---|---|---|
| 200 000 $ | 40 000 $ | 50 000 $ |
| 300 000 $ | 60 000 $ | 75 000 $ |
| 400 000 $ | 80 000 $ | 100 000 $ |
| 500 000 $ | 100 000 $ | 125 000 $ |
| 750 000 $ | 150 000 $ | 187 500 $ |
La plupart des emprunteurs se situent dans cette fourchette. Mais le pourcentage spécifique dont vous aurez besoin dépend de plusieurs facteurs que le prêteur évalue lors de la souscription.
Facteurs qui déterminent votre acompte
1. Score de crédit
Votre score de crédit est le facteur le plus influent sur votre exigence d’acompte. Des scores plus élevés ouvrent la voie à des acomptes plus faibles et à de meilleures conditions générales.
- 740+ : Éligible à l’acompte minimum (souvent 20 % ou même moins avec certains prêteurs)
- 700-739 : Acompte standard de 20 à 25 %
- 680-699 : Acompte de 25 % typique, certains prêteurs peuvent en exiger davantage
- 660-679 : Acompte de 25 à 30 %, moins d’options de prêteurs
- 620-659 : Acompte de 30 % ou plus, si approuvé, sélection limitée de prêteurs
Le passage d’un score de crédit de 720 à 740 peut vous faire économiser 10 000 à 25 000 $ en acompte sur une propriété de prix moyen. Si votre score est proche d’un seuil, il peut être utile de l’améliorer avant de faire une demande.
2. Ratio DSCR
C’est là que les prêts DSCR deviennent intéressants. Le ratio de couverture du service de la dette de la propriété affecte directement votre exigence d’acompte. Un DSCR plus élevé signifie que la propriété dispose d’une marge de revenus supérieure au paiement hypothécaire, ce qui réduit le risque pour le prêteur, et il vous récompense par des exigences d’acompte plus faibles.
- DSCR supérieur à 1,25 : Meilleures options d’acompte (peut être éligible à 20 % ou moins)
- DSCR de 1,10 à 1,25 : Acompte standard de 20 à 25 %
- DSCR de 1,0 à 1,10 : Acompte de 25 % typique
- DSCR inférieur à 1,0 : Acompte de 25 à 30 % ou plus, et de nombreux prêteurs n’approuveront pas du tout.
Une propriété qui génère 2 500 $ de loyer mensuel avec un paiement hypothécaire total de 1 800 $ a un DSCR de 1,39. Ce ratio solide pourrait vous qualifier pour l’acompte minimum. La même propriété sur un marché à loyer plus bas, générant 1 900 $ contre le même paiement de 1 800 $, a un DSCR de 1,06 — attendez-vous à une exigence d’acompte plus élevée.
Utilisez notre Calculateur de prêt DSCR pour voir si votre propriété est éligible.
Cela crée une incitation directe à acheter des propriétés avec un flux de trésorerie solide. Meilleure est l’affaire, moins vous avez besoin d’argent liquide à l’avance.
Pour connaître les détails complets de l’éligibilité, consultez notre guide des exigences de prêt DSCR.
3. Type de propriété
Toutes les propriétés ne présentent pas le même risque aux yeux du prêteur. Le type de propriété que vous achetez affecte l’acompte.
| Type de propriété | Acompte typique |
|---|---|
| Maison unifamiliale (1 unité) | 20-25 % |
| Duplex (2 unités) | 20-25 % |
| Triplex (3 unités) | 20-25 % |
| Quadruplex (4 unités) | 25 % |
| Condo | 25-30 % |
| Condo non cautionnable | 30 %+ |
| Propriété rurale | 25-30 % |
| Propriété à usage mixte | 25-30 % |
| Location à court terme (Airbnb/VRBO) | 25-30 % |
Les maisons unifamiliales et les duplex dans les zones suburbaines bénéficient des meilleures conditions car ils sont les plus faciles à vendre si le prêteur doit procéder à une saisie. Les condos, les propriétés rurales et les locations à court terme comportent un risque perçu plus élevé, les prêteurs exigent donc une plus grande participation.
4. Montant du prêt
Les montants de prêt très faibles et très élevés peuvent tous deux augmenter votre exigence d’acompte.
- Inférieur à 100 000 $ : Certains prêteurs ne proposent pas de prêts DSCR aussi bas. Ceux qui le font peuvent exiger un acompte de 25 à 30 % car les coûts fixes d’origination grignotent leurs marges.
- 100 000 $ - 500 000 $ : Le créneau idéal pour les conditions standard et les acomptes minimums.
- 500 000 $ - 1 000 000 $ : Les conditions standard s’appliquent généralement.
- Supérieur à 1 000 000 $ : Territoire des prêts DSCR « jumbo ». Les exigences d’acompte augmentent souvent à 25-30 %, et moins de prêteurs participent.
- Supérieur à 2 000 000 $ : Options de prêteurs limitées, acompte de 30 % ou plus courant.
5. Objectif du prêt
Le fait que vous achetiez ou refinanciez affecte les dynamiques LTV et d’acompte.
- Achat : L’acompte standard de 20 à 25 % s’applique.
- Refinancement de taux et de durée : Jusqu’à 80 % de LTV est courant, ce qui signifie 20 % de capitaux propres requis.
- Refinancement avec retrait de trésorerie : Généralement limité à 70-75 % de LTV, nécessitant 25-30 % de capitaux propres dans la propriété.
Les refinancements avec retrait de trésorerie ont les exigences LTV les plus strictes car le prêteur vous prête de l’argent au-delà de ce que vous devez, ce qui augmente son exposition.
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Comment réduire votre acompte
Vous ne pouvez pas éliminer l’acompte sur un prêt DSCR, mais vous pouvez le réduire stratégiquement.
Améliorez votre score de crédit avant de postuler
Chaque augmentation de catégorie de crédit peut réduire votre acompte de 5 points de pourcentage. Si vous êtes à 700 et que vous pouvez atteindre 740 en quelques mois, cet effort vous fera économiser de l’argent réel. Remboursez les soldes de cartes de crédit en dessous de 30 % d’utilisation, n’ouvrez pas de nouveaux comptes et contestez toute erreur sur votre rapport de crédit.
Achetez des propriétés avec des ratios DSCR solides
Ciblez les propriétés où le loyer dépasse considérablement le paiement hypothécaire projeté. Un DSCR supérieur à 1,25 vous place dans la meilleure catégorie de prix avec la plupart des prêteurs. Cela signifie effectuer une analyse approfondie des loyers avant de faire des offres — connaître le loyer du marché et quel sera le paiement total aux taux actuels.
Choisissez le bon type de propriété
Les maisons unifamiliales et les petites propriétés multifamiliales (2-4 unités) obtiennent systématiquement les meilleures conditions d’acompte. Si vous étirez votre capital, évitez les condos, les propriétés rurales et les immeubles à usage mixte jusqu’à ce que vous ayez plus de réserves de trésorerie.
Comparez plusieurs prêteurs
Les exigences d’acompte varient entre les prêteurs DSCR. Un prêteur peut exiger 25 % pour une transaction où un autre n’en exige que 20 %. Obtenez des devis d’au moins trois prêteurs pour trouver les meilleures conditions. Le taux est important, mais l’acompte l’est aussi — un prêteur offrant un taux légèrement plus élevé avec 5 % d’acompte en moins pourrait être la meilleure affaire une fois que vous avez pris en compte la conservation des liquidités.
Pour comparer les taux actuels, consultez notre guide des taux de prêt DSCR.
Négociez des concessions du vendeur
Les concessions du vendeur ne réduisent pas directement votre acompte, mais elles réduisent votre coût total à la clôture. Si le vendeur accepte de couvrir 2 à 3 % des frais de clôture, cela représente 4 000 à 9 000 $ sur une propriété de 300 000 $ que vous n’avez pas à apporter. Certains prêteurs DSCR autorisent des concessions du vendeur allant jusqu’à 2 à 6 % du prix d’achat — confirmez avec votre prêteur avant de négocier.
Sources de fonds pour l’acompte
D’où vient l’argent est important. Les prêteurs DSCR veulent voir des sources légitimes et documentées pour votre acompte.
Épargne personnelle
La source la plus directe. Les relevés bancaires des 2 à 3 derniers mois montrant les fonds sur votre compte satisfont la plupart des prêteurs. Si vous avez reçu récemment des dépôts importants (argent de la vente d’un véhicule, une prime, un cadeau), soyez prêt à documenter la source avec une piste papier.
Ligne de crédit sur valeur domiciliaire (HELOC)
Si vous avez une valeur nette dans votre résidence principale ou une autre propriété, une HELOC peut fournir votre acompte. La plupart des prêteurs DSCR acceptent les fonds HELOC comme source d’acompte légitime. Le paiement HELOC n’affectera pas votre éligibilité DSCR car les prêts DSCR ne prennent pas en compte la dette personnelle — seulement les revenus et les dépenses de la propriété concernée.
C’est l’une des stratégies les plus populaires pour passer à l’échelle. Vous utilisez la valeur nette des propriétés que vous possédez déjà pour financer les acomptes sur de nouvelles acquisitions.
Refinancement avec retrait de trésorerie de propriétés existantes
Similaire à une HELOC, un refinancement avec retrait de trésorerie sur une propriété existante génère une somme forfaitaire pour de nouveaux acomptes. L’avantage par rapport à une HELOC est que le taux d’intérêt est généralement fixe et les fonds sont disponibles immédiatement à la clôture. L’inconvénient est les frais de clôture et le processus de refinancement lui-même.
Comptes de retraite
Les IRA autogérés et les 401(k) individuels peuvent être utilisés pour investir dans l’immobilier, y compris pour fournir des fonds d’acompte — mais les règles sont complexes. La propriété doit être détenue par le compte de retraite, et non par vous personnellement. Vous ne pouvez pas y vivre, vous ne pouvez pas la gérer vous-même, et vous ne pouvez pas utiliser de fonds personnels pour les réparations. Consultez un dépositaire d’IRA autogéré et un professionnel de la fiscalité avant de suivre cette voie.
Certains investisseurs contractent des prêts sur leur 401(k) pour financer des acomptes. Vous empruntez auprès de vous-même et remboursez avec intérêts, réintégrant votre propre compte. Le prêt maximum est généralement de 50 000 $ ou 50 % du solde acquis. Cela préserve votre épargne retraite tout en fournissant du capital d’investissement.
Fonds de cadeaux
Les politiques concernant les fonds de cadeaux varient selon les prêteurs DSCR. Certains acceptent les cadeaux de membres de la famille immédiate avec une documentation appropriée (lettre de cadeau et preuve de transfert). D’autres exigent que tous les fonds d’acompte proviennent des propres comptes de l’emprunteur. Vérifiez la politique de votre prêteur spécifique avant de compter sur les fonds de cadeaux.
Profits d’entreprise
Si vous possédez une entreprise, les bénéfices distribués à votre compte personnel sont des fonds d’acompte acceptables. Fournissez des documents montrant le revenu de l’entreprise et le transfert vers votre compte personnel ou celui de votre LLC.
Capital de partenariat
Si vous investissez avec des partenaires, chaque partenaire peut contribuer à l’acompte via la LLC. C’est l’un des plus grands avantages de l’investissement en partenariat — diviser un acompte de 100 000 $ entre deux partenaires signifie que chacun apporte 50 000 $.
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Acompte plus réserves : Votre exigence totale en liquidités
Votre acompte n’est pas la seule liquidité dont vous avez besoin à la clôture. Les prêteurs DSCR exigent également des réserves — des fonds liquides qui restent sur vos comptes après la clôture de la transaction.
Exigences typiques de réserve
La plupart des prêteurs DSCR exigent 6 à 12 mois de paiements PITIA (principal, intérêts, taxes, assurances et cotisations syndicales) en tant que réserves. Pour une propriété avec un paiement mensuel total de 2 000 $, cela représente 12 000 à 24 000 $ de réserves en plus de votre acompte.
Exemple de trésorerie totale
Voici le tableau complet des liquidités pour une maison de location unifamiliale de 350 000 $ :
| Article | Montant |
|---|---|
| Acompte (20 %) | 70 000 $ |
| Frais de clôture (3 %) | 10 500 $ |
| Réserves (6 mois à 2 100 $/mois) | 12 600 $ |
| Total des liquidités nécessaires | 93 100 $ |
C’est nettement plus que le seul acompte. Planifiez votre allocation de capital en conséquence et assurez-vous de ne pas seulement regarder le chiffre de l’acompte isolément.
Ce qui compte comme réserves
Les réserves peuvent être détenues dans :
- Comptes chèques et d’épargne
- Comptes du marché monétaire
- Comptes d’investissement (actions, obligations — généralement valorisés à 60-70 % de leur valeur marchande)
- Comptes de retraite (généralement valorisés à 60 % du solde acquis)
- Autres capitaux propres immobiliers (varie selon le prêteur)
Les liquidités sur le compte bancaire de la LLC comptent pour les réserves si la propriété est achetée via une LLC. C’est un autre avantage de maintenir des comptes d’entreprise bien financés.
Erreurs courantes concernant les acomptes
Erreur 1 : Ne pas tenir compte des frais de clôture et des réserves
L’acompte représente 20-25 %, mais votre débours total en espèces représente 26-35 % du prix d’achat, en incluant les frais de clôture et les réserves. Les investisseurs qui budgétisent uniquement l’acompte se retrouvent à chercher des fonds supplémentaires à la dernière minute — ou à perdre complètement des transactions.
Erreur 2 : Gros dépôts non documentés
Déplacer de l’argent entre les comptes ou recevoir de l’argent de la vente d’articles personnels juste avant de faire une demande crée des maux de tête de documentation. Les prêteurs doivent tracer chaque dépôt important sur vos comptes bancaires des 60 à 90 derniers jours. Effectuez les transferts d’acompte à l’avance et conservez la documentation de chaque transaction.
Erreur 3 : Épuiser toutes les liquidités
Utiliser chaque dollar disponible pour l’acompte et les réserves vous laisse sans filet de sécurité. Les propriétés nécessitent des réparations. Les locataires partent. Il y a des vacances locatives. Conservez un fonds d’urgence en dehors des réserves exigées par le prêteur pour les dépenses imprévues de la propriété. Une règle générale est de 5 000 à 10 000 $ supplémentaires par propriété au-delà de ce que le prêteur exige.
Erreur 4 : Supposer que tous les prêteurs veulent le même acompte
Les exigences d’acompte varient considérablement entre les prêteurs DSCR. Le minimum de 25 % d’un prêteur peut être le minimum de 20 % d’un autre prêteur pour la même transaction. Faire du shopping n’est pas facultatif — c’est ainsi que vous conservez votre capital pour d’autres acquisitions.
Erreur 5 : Ignorer l’impact du ratio DSCR
De nombreux investisseurs se concentrent sur le score de crédit et le type de propriété, mais ne réalisent pas qu’améliorer le ratio DSCR peut réduire leur acompte. Acheter une propriété avec un loyer de 2 200 $ contre 1 900 $ pourrait faire la différence entre 20 % et 25 % d’acompte sur le même prix d’achat. Exécutez le calcul DSCR avant de faire des offres, pas après.
Erreur 6 : Attendre trop longtemps pour commencer
La paralysie d’analyse concernant les acomptes maintient les investisseurs sur la touche. Pendant que vous économisez pour un acompte de 25 % sur une propriété de 400 000 $, quelqu’un d’autre l’achète avec un acompte de 20 % auprès d’un autre prêteur. Chaque mois que vous attendez, les prix peuvent changer, les taux peuvent varier et les opportunités disparaissent. Commencez le processus et laissez les chiffres guider vos décisions.
Si vous êtes un emprunteur DSCR pour la première fois, notre guide sur les prêts DSCR pour les investisseurs novices couvre l’ensemble du processus de démarrage.
Structurer votre transaction pour le plus petit acompte
Voici un cadre pratique pour minimiser votre débours en espèces sur un prêt DSCR :
Étape 1 : Obtenez un score de crédit de 740 ou plus. C’est l’action la plus efficace que vous puissiez entreprendre.
Étape 2 : Ciblez les propriétés avec un DSCR projeté de 1,25 ou plus. Cela signifie effectuer des calculs sur chaque acquisition potentielle avant de faire des offres. Concentrez-vous sur les marchés où les ratios loyer/prix sont favorables.
Étape 3 : Tenez-vous-en aux maisons unifamiliales et aux petites propriétés multifamiliales (2-4 unités). Ces types de propriétés obtiennent systématiquement les meilleures conditions de LTV.
Étape 4 : Maintenez votre montant de prêt dans la fourchette de 150 000 $ à 750 000 $, où la concurrence des prêteurs est la plus forte et les conditions les plus favorables.
Étape 5 : Obtenez des devis d’au moins trois prêteurs DSCR. Comparez non seulement les taux, mais aussi les exigences d’acompte, les exigences de réserve et les frais de clôture. Le débours total en espèces varie plus que vous ne le pensez.
Étape 6 : Négociez des concessions du vendeur pour les frais de clôture, ce qui préserve vos liquidités pour l’acompte et les réserves.
Étape 7 : Utilisez la valeur nette des propriétés existantes (HELOC ou refinancement avec retrait de trésorerie) pour financer les acomptes sur de nouvelles acquisitions, créant ainsi un cycle de croissance auto-financé.
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Foire aux questions
Puis-je obtenir un prêt DSCR avec moins de 20 % d'acompte ?
Puis-je utiliser une HELOC sur ma résidence principale pour l'acompte ?
L'acompte doit-il être "assaisonné" sur mon compte ?
L'acompte est-il différent pour un refinancement avec retrait de trésorerie ?
Mon partenaire commercial peut-il contribuer à une partie de l'acompte ?
Un acompte plus important me permet-il d'obtenir un meilleur taux d'intérêt ?
Puis-je utiliser le financement du vendeur pour une partie de l'acompte ?
Que se passe-t-il si l'évaluation est inférieure et que j'ai besoin d'un acompte plus important ?
Votre prochaine étape
L’acompte sur un prêt DSCR est important, mais il est également gérable lorsque vous comprenez les variables et planifiez stratégiquement. Concentrez-vous sur l’optimisation du score de crédit, ciblez les propriétés générant des flux de trésorerie, comparez plusieurs prêteurs et utilisez la valeur nette existante pour financer de nouvelles acquisitions.
Chaque propriété que vous ajoutez à votre portefeuille crée de la valeur nette qui peut financer les futurs acomptes. La première transaction nécessite le plus de liquidités par rapport à vos ressources. Chaque transaction suivante devient plus facile car votre portefeuille génère le capital de croissance.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
15 février 2026
Temps de lecture
16 min de lecture
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
HELOC
Marge de crédit hypothécaire – une ligne de crédit renouvelable garantie par la valeur nette de votre propriété, vous permettant d'emprunter selon vos besoins jusqu'à une limite fixée.
LLC
Société à responsabilité limitée - une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens d'investissement, offrant une protection de responsabilité et une flexibilité fiscale.
Duplex
Une propriété résidentielle comprenant deux logements distincts, côte à côte ou superposés. Les duplex sont populaires auprès des investisseurs débutants car ils peuvent pratiquer le 'house-hacking' en habitant dans un logement tout en louant l'autre pour compenser les coûts hypothécaires.
Triplex
Une propriété résidentielle comprenant trois unités d'habitation distinctes. Les triplex offrent un potentiel de revenus locatifs plus élevé que les duplex tout en étant éligibles au financement hypothécaire résidentiel dans la plupart des cas, ce qui les rend attrayants pour les investisseurs en pleine croissance.
Airbnb
Une place de marché en ligne reliant les propriétaires immobiliers à des clients pour de courtes périodes. Dans l'investissement immobilier, Airbnb est couramment utilisé comme raccourci pour le modèle économique de la location à court terme, qui implique des exigences opérationnelles plus élevées mais des rendements potentiellement plus élevés que les locations à long terme.
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