Pendant la majeure partie de l’histoire moderne du prêt, obtenir un prêt hypothécaire signifiait une chose avant tout : prouver vos revenus. Deux ans de déclarations de revenus. Des W-2 de chaque employeur. Des fiches de paie remontant à 30 à 60 jours. Des relevés bancaires montrant chaque dépôt. Si vous êtes travailleur indépendant, ajoutez des états des profits et pertes, des déclarations de revenus professionnelles et parfois une lettre d’un expert-comptable en plus.
Pour les investisseurs immobiliers locatifs, ce processus a toujours été au mieux gênant et au pire disqualifiant. Les revenus qu’un prêteur conventionnel voit sur votre déclaration de revenus ont souvent peu à voir avec votre solidité financière réelle — surtout si vous êtes propriétaire d’une entreprise qui prend des déductions agressives, un investisseur à temps plein dont le revenu W-2 est minime, ou un haut revenu avec une rémunération complexe.
Les financements par prêts DSCR éliminent entièrement la vérification des revenus personnels. Pas de déclarations de revenus. Pas de W-2. Pas de fiches de paie. Pas de vérification d’emploi. Le prêteur ne demande pas ce que vous gagnez. Au lieu de cela, il demande ce que la propriété rapporte.
Cet article explique comment cela fonctionne, pourquoi ce n’est pas aussi radical que cela en a l’air, quelle documentation vous sera réellement nécessaire, et qui bénéficie le plus de cette approche.
Pourquoi les prêts DSCR ne nécessitent pas de vérification de revenus
La logique derrière les prêts DSCR est désarmante de simplicité : si une propriété locative génère suffisamment de revenus pour couvrir son propre paiement hypothécaire, le prêt est fondamentalement sain, indépendamment des revenus personnels de l’emprunteur.
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Pensez-y du point de vue du prêteur. Il accorde un prêt garanti par une propriété qui produit des revenus mensuels. Si le loyer couvre l’hypothèque, les taxes, l’assurance et qu’il reste encore une marge, le risque du prêteur est lié à la performance de la propriété — et non au fait que l’employeur de l’emprunteur pourrait le licencier ou que son entreprise a un mauvais trimestre.
C’est le même principe qui régit le financement de l’immobilier commercial depuis des décennies. Lorsqu’une banque finance un immeuble d’appartements de 10 millions de dollars, elle ne demande pas au propriétaire de W-2. Elle examine le revenu net d’exploitation de l’immeuble, calcule le ratio de couverture du service de la dette et prend sa décision en fonction du flux de trésorerie de la propriété.
Les prêts DSCR appliquent cette même logique au niveau des propriétés d’investissement résidentiel — maisons individuelles, duplex, triplex, quadruplex et condos.
Pour une explication complète du fonctionnement du ratio DSCR, consultez notre guide sur ce qu’est un prêt DSCR et comment il fonctionne.
Comment les prêteurs souscrivent sans W-2
Si le prêteur ne regarde pas vos revenus, que regarde-t-il ? Le processus de souscription pour un prêt DSCR se concentre sur quatre piliers :
1. Les revenus locatifs de la propriété
C’est la pièce maîtresse de la souscription DSCR. Le prêteur doit déterminer ce que la propriété générera en loyer mensuel. Il établit cela par :
- Expertise avec analyse du loyer du marché. Pour les propriétés achetées sans locataires existants, l’expert évalue une estimation du loyer du marché en utilisant des propriétés locatives comparables dans la région. Pour les maisons individuelles, il s’agit généralement du formulaire 1007. Pour les propriétés multifamiliales, il s’agit du formulaire 1025.
- Contrats de location existants. Si la propriété a déjà des locataires, le prêteur examine les baux actuels pour vérifier les revenus locatifs réels. Les contrats de location fournissent des preuves plus solides que les estimations du marché car ils représentent des obligations contractuelles.
- Historique des revenus de location à court terme. Pour les propriétés Airbnb ou VRBO, certains prêteurs acceptent 12 mois de revenus locatifs documentés provenant de la plateforme d’hébergement. Ceci est spécifique au prêteur — tous les programmes DSCR n’acceptent pas les revenus de location à court terme.
Le prêteur utilise les revenus locatifs vérifiés comme numérateur dans le calcul du DSCR.
2. Le service de la dette de la propriété
Le dénominateur est l’obligation mensuelle totale : principal, intérêts, taxes foncières, assurance de la propriété et cotisations de l’association des propriétaires (si applicable). Ceci est calculé en fonction des termes réels du prêt — prix d’achat, apport, taux d’intérêt et durée du prêt.
DSCR = Revenu locatif mensuel / PITIA mensuel
Si le ratio atteint ou dépasse le seuil minimum du prêteur (généralement de 1,00 à 1,25), la propriété est éligible.
3. La solvabilité de l’emprunteur
Bien que le revenu personnel soit hors de propos, le crédit personnel ne l’est pas. Les prêteurs DSCR consultent votre rapport de crédit et exigent un score minimum, généralement compris entre 620 et 680. Votre score de crédit affecte :
- Votre éligibilité
- Votre taux d’intérêt (scores plus élevés = taux plus bas)
- Votre apport requis
- Vos programmes de prêt disponibles
L’historique de crédit est un indicateur de responsabilité financière. Un emprunteur avec un score de crédit de 760 a démontré une gestion constante de la dette, ce qui réduit le risque du prêteur même sans vérification de revenus.
4. Les actifs de l’emprunteur
Vous devez démontrer que vous disposez des fonds nécessaires pour l’apport, les frais de clôture et les réserves de trésorerie. Ceci est vérifié par des relevés bancaires ou de compte d’investissement de 2 à 3 mois.
Le prêteur n’analyse pas l’origine des fonds en termes de revenus d’emploi — il confirme simplement que les fonds existent et sont disponibles. Les fonds de donation, les produits d’investissement et les distributions d’entreprise sont toutes des sources acceptables dans la plupart des programmes DSCR.
Pour la liste complète de ce que les prêteurs recherchent, consultez notre guide sur les exigences des prêts DSCR.
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Quelle documentation EST requise
Clarifions une confusion courante. “Pas de vérification de revenus” ne signifie pas “pas de documentation”. Voici ce que vous devrez fournir pour un prêt DSCR :
Toujours requis :
- Pièce d’identité officielle avec photo
- Numéro de sécurité sociale (pour la consultation du crédit)
- Adresse de la propriété et accord d’achat
- Preuve des fonds pour l’apport (relevés bancaires ou de compte d’investissement, généralement 2 à 3 mois)
- Preuve des réserves de trésorerie (mêmes relevés, montrant des fonds au-delà de l’apport)
- Dossier d’assurance de la propriété
- Documents de l’entité (si clôture dans une LLC) : statuts constitutifs, convention d’exploitation, lettre d’EIN
Commandé par le prêteur :
- Expertise complète avec analyse du loyer du marché
- Recherche de titre et assurance titres
- Inspection de la propriété (recommandée mais pas toujours requise par le prêteur)
Non requis :
- Déclarations de revenus (personnelles ou professionnelles)
- W-2 ou 1099
- Fiches de paie
- Lettre de vérification d’emploi
- États des profits et pertes
- Lettres d’expert-comptable
- Calcul du ratio d’endettement
La liste de documentation pour un prêt DSCR est environ un tiers de celle d’une demande de prêt hypothécaire conventionnel. C’est pourquoi les prêts DSCR se clôturent en 21 à 30 jours contre 30 à 45 jours pour les prêts hypothécaires conventionnels sur propriétés d’investissement.
Qui bénéficie le plus de l’absence de vérification de revenus ?
Bien que tout investisseur puisse utiliser un prêt DSCR, certains profils voient le plus grand avantage de la structure sans vérification de revenus :
Entrepreneurs indépendants
C’est le plus grand groupe d’emprunteurs DSCR. Si vous possédez une entreprise, vous prenez probablement toutes les déductions fiscales légitimes disponibles — amortissement, frais de véhicule, déductions pour bureau à domicile, cotisations de retraite, etc. Il en résulte que votre déclaration de revenus montre souvent un revenu net bien inférieur à votre capacité de gain réelle.
Un chef d’entreprise gagnant 250 000 $ de revenus bruts pourrait montrer 60 000 $ de revenu imposable après déductions. Un prêteur conventionnel utiliserait ce chiffre de 60 000 $ pour la qualification. Un prêteur DSCR ne le regarde pas du tout.
Investisseurs immobiliers vivant des revenus locatifs
Les investisseurs à temps plein qui tirent la majeure partie de leurs revenus de propriétés locatives sont confrontés à un paradoxe avec le prêt conventionnel : plus ils possèdent de propriétés, plus il est difficile d’en obtenir une nouvelle. Les prêteurs conventionnels déprécient les revenus locatifs, ajoutent la nouvelle hypothèque à la charge de la dette de l’emprunteur et appliquent des limites strictes de DTI.
Les prêts DSCR traitent chaque propriété comme une transaction indépendante. Votre portefeuille existant ne rend pas le prochain prêt plus difficile — au contraire, un historique de propriétaire foncier prospère met les prêteurs plus à l’aise.
Salariés imposables à fortes déductions
Même les employés traditionnels peuvent être pénalisés par la souscription conventionnelle. Si vous maximisez vos cotisations 401(k), cotisez à un HSA, revendiquez des déductions détaillées et avez des pertes comptables sur des propriétés locatives existantes, votre revenu brut ajusté peut être significativement inférieur à votre salaire brut.
Un prêt DSCR ignore toute cette complexité.
Gagne-pains à commission et à revenus variables
Les professionnels de la vente, les consultants, les freelances et les travailleurs de l’économie des petits boulots ont des revenus qui fluctuent de mois en mois. Les prêteurs conventionnels exigent deux ans d’historique de revenus et utilisent le chiffre le plus bas des deux années (ou une tendance à la baisse) pour la qualification. Cela pénalise les personnes dont les revenus augmentent et frustre celles dont les revenus sont simplement variables.
Les prêts DSCR sont indifférents à la variabilité des revenus car ils ne regardent jamais les revenus en premier lieu.
Changeurs d’emploi récents et transitionnaires de carrière
Les prêteurs conventionnels exigent deux ans d’emploi continu dans le même domaine. Si vous avez récemment changé de carrière, êtes passé d’un emploi salarié à un travail indépendant, ou avez pris un congé, vous pourriez ne pas être qualifié conventionnellement pendant 24 mois.
Un prêt DSCR n’a aucune exigence d’emploi d’aucune sorte. Vous pourriez être entre deux emplois et toujours être qualifié, tant que les revenus de la propriété soutiennent le prêt et que vous disposez des fonds nécessaires pour clôturer.
Nationaux étrangers et expatriés
Les citoyens américains vivant à l’étranger et les ressortissants étrangers investissant dans l’immobilier américain ne peuvent souvent pas fournir la documentation sur les revenus exigée par les prêteurs conventionnels. Les prêts DSCR offrent une voie vers la propriété immobilière américaine qui ne dépend pas de la vérification des revenus nationaux.
Non-QM expliqué : ce que cela signifie et pourquoi c’est important
Les prêts DSCR sont classés comme prêts Non-QM — prêts non qualifiés. Ce terme provoque une alarme inutile chez certains emprunteurs, alors expliquons ce que cela signifie réellement.
Après la crise financière de 2008, le Consumer Financial Protection Bureau (CFPB) a créé des règles définissant les “Prêts Qualifiés” (QM). Un prêt QM doit vérifier la capacité de remboursement de l’emprunteur à l’aide de revenus documentés, ne peut pas avoir certaines caractéristiques risquées et doit respecter des limites spécifiques de ratio d’endettement.
Un prêt Non-QM est simplement tout prêt hypothécaire qui ne répond pas à tous les critères QM. Pour les prêts DSCR, la classification Non-QM existe parce que le prêteur ne vérifie pas les revenus personnels — ce qui est une exigence QM.
Voici ce que Non-QM ne signifie pas :
- Cela ne signifie pas que le prêt est subprime
- Cela ne signifie pas que l’emprunteur est à haut risque
- Cela ne signifie pas que le prêt a des conditions prédatrices
- Cela ne signifie pas que le prêteur est non réglementé
Les prêts DSCR exigent des apports substantiels (20-25%), des scores de crédit solides (620+), et des propriétés qui produisent de manière démontrable des revenus. Ce sont des prêts conservateurs selon n’importe quelle norme raisonnable. L’étiquette Non-QM est une classification réglementaire, pas un indicateur de risque.
Le marché Non-QM est devenu un segment important et légitime de l’industrie hypothécaire, avec des investisseurs institutionnels, des compagnies d’assurance et des fonds de pension achetant régulièrement des portefeuilles de prêts DSCR. Cette demande institutionnelle assure la stabilité et des prix compétitifs pour les emprunteurs.
Comparaison des prêts DSCR avec les prêts à revenu déclaré du passé
Certaines personnes entendent “pas de vérification de revenus” et pensent immédiatement aux prêts à revenu déclaré — parfois appelés “liar loans” — qui ont contribué à la crise financière de 2008. La comparaison est compréhensible mais inexacte.
Les prêts à revenu déclaré permettaient aux emprunteurs de déclarer n’importe quel montant de revenu sans vérification. Le prêteur faisait confiance à l’emprunteur. Cela a créé une fraude massive : les emprunteurs prétendaient avoir des revenus qu’ils n’avaient pas pour acheter des maisons qu’ils ne pouvaient pas se permettre. Il y avait des exigences d’apport minimales, pas de véritable vérification d’actifs, et aucune source de revenus sous-jacente liée à la propriété.
Les prêts DSCR sont fondamentalement différents à tous égards importants :
| Caractéristique | Revenu déclaré (Avant 2008) | Prêts DSCR (Aujourd’hui) |
|---|---|---|
| Base des revenus | Revenu déclaré de l’emprunteur (non vérifié) | Revenu locatif vérifié de la propriété |
| Apport | 0-5% dans de nombreux cas | Minimum 20-25% |
| Exigences de crédit | Souvent minimales | Minimum 620-680, avec des paliers de tarification |
| Vérification d’actifs | Souvent minimal | Relevés bancaires de 2 à 3 mois requis |
| Vérification des revenus de la propriété | Aucune | Expertise avec analyse du loyer du marché ou baux existants |
| Cadre réglementaire | Réglementation minimale avant la crise | Réglementations Non-QM, exigences de licence d’État |
| Alignement des risques | L’emprunteur pouvait déclarer n’importe quel revenu | La propriété doit démontrer qu’elle génère suffisamment de revenus |
La différence essentielle est la suivante : les prêts à revenu déclaré n’avaient aucun ancrage à la réalité. Les prêts DSCR sont ancrés à une métrique vérifiable et objective — le revenu locatif de la propriété tel que déterminé par une expertise indépendante ou des contrats de location documentés.
Un apport de 20-25 % crée également une plus-value immédiate pour l’emprunteur, ce qui aligne les intérêts de l’emprunteur avec ceux du prêteur et fournit une marge de perte significative.
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Garanties qui rendent les prêts DSCR légitimes
Plusieurs niveaux de protection existent pour garantir la solidité des prêts DSCR :
Expertises indépendantes. La valeur et les revenus locatifs de la propriété sont déterminés par un expert agréé et indépendant — et non par l’emprunteur ou le prêteur. Les experts sont liés par les USPAP (Uniform Standards of Professional Appraisal Practice) et font face à de graves conséquences en cas d’évaluations gonflées.
Apports substantiels. Exiger 20 à 25 % de capital propre à la clôture signifie que l’emprunteur a un engagement financier important envers la propriété. Si un emprunteur met 60 000 $ d’apport sur une propriété de 300 000 $, il est très motivé à faire performer cette propriété.
Souscription de crédit. Même sans vérification de revenus, le prêteur évalue minutieusement l’historique de crédit de l’emprunteur. Les retards de paiement, les défauts, les faillites et les saisies affectent tous l’éligibilité et la tarification.
Exigences de réserves de trésorerie. Imposer 3 à 6 mois de réserves garantit que l’emprunteur peut surmonter des perturbations à court terme comme le roulement des locataires ou des réparations imprévues.
Qualification au niveau de la propriété. La propriété doit démontrer sa capacité à générer des revenus. Ce n’est pas un prêt spéculatif — il est basé sur des conditions de marché vérifiables et actuelles.
Supervision réglementaire. Les prêteurs DSCR sont agréés et réglementés au niveau de l’État. Beaucoup sont également soumis à une surveillance fédérale. Le marché Non-QM opère dans un cadre réglementaire défini qui n’existait pas avant 2008.
Scénarios réels : Comment l’absence de vérification de revenus change la donne
Scénario 1 : L’optimiseur fiscal agressif
Marcus est un propriétaire d’entreprise de commerce électronique prospère. Son entreprise génère 450 000 $ de revenus annuels, mais après déduction des coûts de stock, de l’expédition, des abonnements logiciels, d’un bureau à domicile, des frais de véhicule et des cotisations de retraite, son Annexe C indique un revenu net de 72 000 $.
Résultat conventionnel : Sur la base de 72 000 $ de revenus et de dettes existantes (paiement de voiture, prêts étudiants), Marcus se qualifie pour environ 180 000 $ de financement hypothécaire supplémentaire. La propriété locative qu’il souhaite coûte 320 000 $.
Résultat DSCR : Le prêteur ignore entièrement les revenus de Marcus. La propriété est évaluée à 320 000 $ avec un loyer du marché de 2 400 $/mois. Le PITIA est de 1 900 $/mois. DSCR = 1,26. Marcus se qualifie avec 25 % d’apport.
Scénario 2 : L’investisseur de portefeuille
Sarah possède 11 propriétés locatives, toutes performantes. Elle souhaite acheter sa douzième. Son revenu locatif combiné est de 18 500 $/mois, et son revenu W-2 personnel provenant d’un rôle de consultant à temps partiel est de 48 000 $/an.
Résultat conventionnel : Fannie Mae limite la plupart des emprunteurs à 10 propriétés financées. Sarah est déjà au-delà de la limite. Même si elle se qualifiait selon l’exception pour les investisseurs expérimentés, le calcul du DTI avec 11 hypothèques existantes serait très serré.
Résultat DSCR : Le prêteur évalue uniquement la douzième propriété. Loyer du marché de 1 800 $, PITIA de 1 400 $. DSCR = 1,29. Approuvé. Le portefeuille existant de Sarah est sans importance pour la décision de souscription.
Scénario 3 : Le carrière changeur
David a quitté son emploi en finance d’entreprise il y a huit mois pour lancer une société d’investissement immobilier. Il a des économies, un crédit solide et a identifié un excellent duplex à Indianapolis.
Résultat conventionnel : David a quitté son emploi salarié il y a moins de deux ans et a moins d’un an de revenus en tant qu’indépendant. Aucun prêteur conventionnel ne voudra examiner cette demande.
Résultat DSCR : Le duplex génère 2 600 $/mois de loyer combiné. PITIA est de 1 950 $. DSCR = 1,33. L’historique d’emploi de David n’est jamais discuté car il n’est jamais pertinent.
Questions courantes sur le processus sans vérification de revenus
Certains emprunteurs craignent que l’absence de vérification de revenus signifie que le processus est moins professionnel ou moins rigoureux. En pratique, c’est souvent le contraire. Les prêteurs DSCR sont des spécialistes qui se concentrent intensément sur l’analyse des propriétés, les fondamentaux du marché et la solvabilité de l’emprunteur. La souscription est approfondie — elle est simplement axée sur des facteurs différents de ceux du prêt conventionnel.
Vous devriez également savoir que, bien que le prêteur ne vérifie pas vos revenus, il peut effectuer une vérification d’identité et d’antécédents de base. Certains prêteurs demandent un 4506-C (demande de relevé) pour confirmer que vous avez déposé des déclarations de revenus — non pas pour examiner les montants, mais pour vérifier que vous êtes en conformité avec les exigences de dépôt de l’IRS.
L’absence de documentation sur les revenus ne signifie pas l’absence de diligence. Cela signifie que la diligence est dirigée là où elle est la plus importante pour un prêt sur une propriété d’investissement : la propriété elle-même.
Un prêt DSCR est-il fait pour vous ?
Un prêt DSCR sans vérification de revenus est judicieux si :
- Vos déclarations de revenus sous-estiment votre capacité financière réelle
- Vous êtes travailleur indépendant, propriétaire d’une entreprise ou avez des revenus variables
- Vous possédez déjà plusieurs propriétés d’investissement
- Vous souhaitez un processus de prêt plus simple et plus rapide
- Vous prévoyez d’investir dans une LLC
- La propriété que vous ciblez a un revenu locatif solide
Un prêt DSCR peut ne pas être le meilleur choix si :
- Vous êtes qualifié conventionnellement et que le taux inférieur l’emporte sur le facteur de commodité
- La propriété ne génère pas suffisamment de loyer pour répondre aux minimums DSCR
- Votre score de crédit est inférieur à 620
- Vous achetez une résidence principale (les prêts DSCR sont réservés aux propriétés d’investissement uniquement)
Si vous n’êtes pas sûr de la voie à suivre, le mieux est de parler à un spécialiste qui peut évaluer votre situation spécifique et effectuer les calculs dans les deux sens.
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Foire aux questions
Les prêteurs DSCR vérifient-ils mes revenus ?
Un prêt DSCR est-il identique à un prêt à revenu déclaré ?
Quels relevés bancaires dois-je fournir ?
Puis-je obtenir un prêt DSCR si je suis au chômage ?
Les prêts DSCR sont-ils considérés comme sûrs et légitimes ?
Le prêteur demandera-t-il mes relevés fiscaux à l'IRS ?
Les emprunteurs indépendants peuvent-ils obtenir de meilleures conditions avec un prêt DSCR qu'avec un prêt conventionnel ?
Comment les prêteurs DSCR vérifient-ils que la propriété générera effectivement des revenus locatifs ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
15 février 2026
Temps de lecture
17 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
LLC
Société à responsabilité limitée - une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens d'investissement, offrant une protection de responsabilité et une flexibilité fiscale.
Duplex
Une propriété résidentielle comprenant deux logements distincts, côte à côte ou superposés. Les duplex sont populaires auprès des investisseurs débutants car ils peuvent pratiquer le 'house-hacking' en habitant dans un logement tout en louant l'autre pour compenser les coûts hypothécaires.
Airbnb
Une place de marché en ligne reliant les propriétaires immobiliers à des clients pour de courtes périodes. Dans l'investissement immobilier, Airbnb est couramment utilisé comme raccourci pour le modèle économique de la location à court terme, qui implique des exigences opérationnelles plus élevées mais des rendements potentiellement plus élevés que les locations à long terme.
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