Vous avez deux voies réalistes pour financer une propriété d’investissement aux États-Unis : un prêt DSCR ou une hypothèque conventionnelle. Les deux font le travail. Les deux ajoutent une propriété locative à votre portefeuille. Mais elles fonctionnent de manière fondamentalement différente, et choisir la mauvaise peut vous coûter des milliers de dollars ou des mois de temps perdu.
Ce guide détaille toutes les différences significatives entre les prêts DSCR et les hypothèques conventionnelles afin que vous puissiez choisir le bon outil pour votre situation spécifique.
Qu’est-ce qu’un prêt DSCR ?
Un Prêt DSCR vous qualifie en fonction des revenus de la propriété plutôt que de vos revenus personnels. DSCR signifie Debt Service Coverage Ratio (ratio de couverture du service de la dette), qui est le revenu locatif brut de la propriété divisé par ses obligations de dette totales (principal de l’hypothèque, intérêts, impôts, assurances et frais de syndic si applicable).
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Si une propriété génère 2 000 $ par mois de loyer et que les obligations de dette mensuelles totales sont de 1 600 $, le DSCR est de 1,25. La plupart des prêteurs exigent un DSCR minimum de 1,0 à 1,25, ce qui signifie que les revenus de la propriété couvrent ou dépassent le paiement de l’hypothèque.
La distinction clé : le prêteur se soucie du flux de trésorerie de la propriété, pas de vos bulletins de salaire ou de vos déclarations de revenus.
Qu’est-ce qu’une hypothèque conventionnelle pour une propriété d’investissement ?
Une hypothèque conventionnelle pour les propriétés d’investissement suit les directives de Fannie Mae et Freddie Mac. Le prêteur vous qualifie en fonction de vos revenus personnels, de votre historique de crédit, de vos actifs et de votre ratio d’endettement. Les revenus locatifs de la propriété concernée peuvent compléter votre qualification, mais vos finances personnelles sont le principal moteur.
Ce sont les mêmes programmes de prêt utilisés pour les résidences principales, adaptés avec des exigences plus strictes pour les propriétés d’investissement.
Comparaison côte à côte
Voici comment les deux types de prêts se comparent dans chaque catégorie qui importe pour les investisseurs :
| Caractéristique | Prêt DSCR | Hypothèque Conventionnelle |
|---|---|---|
| Documentation des revenus | Aucune requise (revenus de la propriété uniquement) | Documentation complète : W-2, déclarations de revenus, fiches de paie |
| Base de qualification | Flux de trésorerie de la propriété (ratio DSCR) | Ratio DTI personnel + vérification des revenus |
| Score de crédit minimum | 620-680 typique | 620 minimum, 740+ pour les meilleurs taux |
| Apport personnel | 20-25 % typique | 15-25 % selon le type de propriété |
| Taux d’intérêt | 1-2 % plus élevés que les prêts conventionnels | Taux plus bas, liés aux points de référence du marché |
| Délai de clôture | 2-3 semaines possible | 30-45 jours typique |
| Limite de propriétés | Aucune limite | 10 propriétés financées maximum (Fannie Mae) |
| Clôture en SARL | Oui, directement au nom de l’entité | Non, doit être clôturé au nom personnel |
| Exigence DTI | Aucune | 45-50 % maximum |
| Montants des prêts | 100K $-5M $+ courant | Limites conformes applicables (766 550 $ en 2025) |
| Types de propriétés | Résidentiel 1-4 unités, certains 5+ | Résidentiel 1-4 unités uniquement |
| Pénalités de remboursement anticipé | Courant (périodes de 3-5 ans) | Généralement aucune |
| Réserves requises | 6-12 mois PITIA | 2-6 mois par propriété |
Ce tableau vous indique la mécanique. Les sections ci-dessous expliquent ce que ces différences signifient réellement pour votre stratégie d’investissement.
Quand une hypothèque conventionnelle est préférable
Les prêts conventionnels sont le meilleur choix dans des situations spécifiques. Si l’une des situations suivantes vous concerne, commencez par un financement conventionnel.
Vous avez des revenus solides et documentables
Si vous avez un bon salaire avec des revenus W-2 clairs, les prêts conventionnels vous récompensent avec des taux plus bas. Un emprunteur avec un score de crédit de 760 et des revenus vérifiables de 120 000 $ par an obtiendra un taux inférieur de 1 à 2 points de pourcentage sur un prêt conventionnel par rapport à un prêt DSCR pour la même propriété. Sur un prêt de 300 000 $, cette différence représente 3 000 à 6 000 $ par an en intérêts.
Vous voulez l’apport personnel le plus bas possible
Les prêts hypothécaires conventionnels pour propriétés d’investissement peuvent descendre jusqu’à 15 % d’apport pour les propriétés unifamiliales pour les emprunteurs bien qualifiés. Les prêts DSCR commencent généralement à 20 % et exigent souvent 25 %. Sur une propriété de 400 000 $, cela représente une différence de 20 000 à 40 000 $ en espèces requises à la clôture.
Vous possédez moins de 10 propriétés financées
Fannie Mae autorise jusqu’à 10 propriétés financées par emprunteur. Si vous achetez votre première à dixième propriété d’investissement et que vous avez les revenus pour vous qualifier, les prêts conventionnels vous offrent une meilleure économie. Le calcul est simple : des taux plus bas et des apports plus faibles signifient des rendements plus élevés.
Vous souhaitez éviter les pénalités de remboursement anticipé
La plupart des hypothèques conventionnelles n’ont pas de pénalité de remboursement anticipé. Vous pouvez vendre, refinancer ou rembourser le prêt à tout moment sans frais supplémentaires. Les prêts DSCR incluent couramment des périodes de pénalité de remboursement anticipé de 3 à 5 ans, ce qui peut coûter 1 à 5 % du solde du prêt si vous sortez plus tôt. Si votre stratégie implique des périodes de détention courtes ou des refinancements fréquents, cela compte.
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Quand un prêt DSCR est préférable
Les prêts DSCR résolvent des problèmes que les hypothèques conventionnelles ne peuvent pas résoudre. Ces situations justifient le paiement d’un taux plus élevé.
Vous êtes travailleur indépendant ou avez des revenus complexes
Les investisseurs indépendants affichent souvent des revenus imposables plus faibles sur leurs déclarations en raison de déductions légitimes. Les prêteurs conventionnels utilisent vos déclarations de revenus pour vous qualifier, de sorte que ces déductions qui vous font économiser de l’argent sur les impôts peuvent vous empêcher d’obtenir une hypothèque.
Un prêt DSCR ignore totalement vos déclarations de revenus. Le prêteur ne voit jamais votre formulaire Schedule C ni vos déductions d’entreprise. Si la propriété génère des flux de trésorerie, vous êtes qualifié. C’est la raison la plus courante pour laquelle les investisseurs choisissent les prêts DSCR.
Pour un aperçu complet de ce qui vous qualifie, consultez notre guide sur les exigences des prêts DSCR.
Vous possédez déjà plus de 10 propriétés financées
Une fois que vous atteignez la limite de 10 propriétés de Fannie Mae, le financement conventionnel n’est plus une option. Les prêteurs DSCR n’ont pas de limite sur le nombre de propriétés. Les investisseurs ayant 20, 50 ou 100 propriétés peuvent continuer à financer leurs acquisitions avec des prêts DSCR tant que chaque propriété génère des flux de trésorerie.
C’est le mur d’échelle qui pousse la plupart des investisseurs de portefeuille vers le prêt DSCR.
Vous voulez clôturer au nom d’une SARL
Les prêts conventionnels doivent être clôturés en votre nom personnel. Vous pouvez transférer à une SARL par la suite, mais cela déclenche techniquement la clause « due-on-sale » (bien que les prêteurs l’appliquent rarement pour les transferts à une SARL à membre unique). C’est une zone grise qui met les investisseurs mal à l’aise.
Les prêts DSCR se clôturent directement au nom de votre SARL sans ambiguïté. L’entité est l’emprunteur. Cela est important pour la protection contre la responsabilité, l’organisation du portefeuille et les structures de partenariat. Apprenez-en davantage sur les prêts DSCR pour l’investissement basé sur une SARL.
Vous avez besoin de clôturer rapidement
Les prêts conventionnels prennent 30 à 45 jours pour être clôturés en raison des exigences de documentation et de souscription. Les prêts DSCR peuvent être clôturés en 2 à 3 semaines car la souscription est plus simple : le prêteur évalue les revenus de la propriété, et non toute votre vie financière.
Dans les marchés concurrentiels, la rapidité permet de conclure des affaires. Un vendeur qui choisit entre deux offres prendra souvent celle qui se clôture plus rapidement, même à un prix légèrement inférieur.
Vous ne voulez pas partager de détails financiers personnels
Certains investisseurs préfèrent simplement ne pas remettre deux ans de déclarations de revenus, de relevés bancaires, de lettres d’emploi et de divulgations financières détaillées. Les prêts DSCR exigent une documentation personnelle minimale. Votre crédit est vérifié, mais la plongée profonde dans vos finances n’a pas lieu.
Comprendre la différence de taux
La prime de taux sur les prêts DSCR est généralement de 1 à 2 points de pourcentage au-dessus des taux conventionnels. Début 2026, cela signifie des taux DSCR dans les 7% élevés à 9% bas, comparés aux taux conventionnels pour les propriétés d’investissement dans les 6% élevés à 7% moyens.
Mais les taux seuls ne déterminent pas quel prêt est le meilleur. Considérez l’ensemble du tableau :
Comparaison des paiements mensuels sur un prêt de 300 000 $ (terme de 30 ans) :
- Conventionnel à 7,0 % : 1 996 $/mois
- DSCR à 8,5 % : 2 307 $/mois
- Différence : 311 $/mois (3 732 $/an)
Cette différence mensuelle de 311 $ est importante. Mais si le prêt conventionnel prend 45 jours pour se clôturer et que vous perdez l’affaire au profit d’un autre acheteur, vous avez perdu l’investissement entier. Si vous ne pouvez pas vous qualifier conventionnellement parce que vos déclarations de revenus montrent de faibles revenus, le prêt DSCR est votre seule option, et 311 $/mois, c’est peu cher comparé à ne pas posséder la propriété du tout.
Pour les plages de taux actuelles et ce qui influence les prix, consultez notre guide sur les taux des prêts DSCR.
La stratégie hybride : utiliser les deux
Les investisseurs avisés ne choisissent pas un seul type de prêt exclusivement. Ils utilisent chacun là où cela a le plus de sens.
Stratégie 1 : Conventionnel d’abord, DSCR plus tard
Utilisez le financement conventionnel pour vos premières propriétés tant que votre documentation de revenus le permet et que vous êtes sous la limite de 10 propriétés. Vous bénéficierez de taux et d’apports plus bas. Une fois que vous atteignez le plafond conventionnel – que ce soit par les limites du nombre de propriétés ou les contraintes DTI – passez aux prêts DSCR pour une croissance continue.
Stratégie 2 : DSCR pour la rapidité, refinancement conventionnel plus tard
Achetez rapidement avec un prêt DSCR lorsque le timing est crucial, puis refinancez en prêt conventionnel une fois le calme revenu et que vous avez le temps pour une documentation complète. Cela fonctionne particulièrement bien pour les propriétés à valeur ajoutée où vous avez augmenté les loyers après l’acquisition.
Stratégie 3 : Segment par entité
Financez les propriétés en votre nom personnel avec des prêts conventionnels pour l’avantage du taux. Financez les propriétés dans votre SARL avec des prêts DSCR là où la protection de la responsabilité est la priorité. Différentes propriétés peuvent avoir des profils de risque différents qui justifient des structures différentes.
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Scénarios réels : Quel prêt gagne ?
Scénario 1 : Employé W-2 achetant la propriété n°3
Profil : Ingénieur logiciel gagnant 150 000 $, score de crédit de 780, achetant une maison unifamiliale locative de 350 000 $.
Gagnant : Conventionnel. Revenus solides, score de crédit élevé, et bien en dessous de la limite de 10 propriétés. Le taux sera significativement plus bas et l’apport peut être aussi bas que 15 %. Aucune raison de payer la prime DSCR.
Scénario 2 : Investisseur indépendant achetant la propriété n°6
Profil : Propriétaire d’entreprise affichant 60 000 $ de revenus imposables (après déductions) mais un flux de trésorerie réel de 200 000 $. Achat d’un duplex de 275 000 $.
Gagnant : DSCR. Les 60 000 $ de revenus déclarés ne supporteront pas le ratio DTI nécessaire pour un prêt conventionnel, surtout avec cinq hypothèques existantes. Un prêt DSCR ignore les déclarations de revenus et qualifie la propriété sur la base de ses revenus locatifs uniquement.
Scénario 3 : Investisseur en phase de croissance achetant la propriété n°12
Profil : Investisseur à temps plein avec 11 propriétés existantes, bon crédit, achetant un quadruplex de 400 000 $ via une SARL.
Gagnant : DSCR. Déjà au-delà de la limite de 10 propriétés de Fannie Mae et souhaite clôturer au nom d’une SARL. Le conventionnel n’est tout simplement pas disponible. Le DSCR est la seule option réaliste.
Scénario 4 : Investisseur dans un marché concurrentiel
Profil : Tout investisseur en concurrence avec plusieurs offres sur une propriété locative désirable.
Gagnant : DSCR. Le délai de clôture de 2 à 3 semaines peut faire la différence entre gagner et perdre l’affaire. La prime de taux est le coût de la rapidité.
Scénario 5 : Investisseur en rénovation-location avec des locatifs
Profil : Investisseur qui rénove 4-5 maisons par an et détient 3 propriétés locatives. Revenus irréguliers des flips, souhaite ajouter un locatif.
Gagnant : DSCR. Les revenus de flip sont difficiles à documenter de manière cohérente pour une qualification conventionnelle. Les revenus fluctuants basés sur des projets ne correspondent pas bien à la souscription conventionnelle. Le DSCR contourne entièrement la documentation des revenus.
Considérations clés avant de décider
Calculez votre coût de capital réel
Ne comparez pas seulement les taux. Calculez le coût total de chaque prêt sur votre période de détention prévue, y compris les frais d’origination, les pénalités de remboursement anticipé, les différences de taux et les exigences d’apport. Un prêt DSCR avec un taux plus élevé mais une clôture plus rapide pourrait générer un profit total plus important qu’un prêt conventionnel dont la clôture a pris des mois.
Pensez à votre plan sur cinq ans
Si vous prévoyez d’acheter une ou deux propriétés et de les conserver pendant des décennies, les prêts conventionnels ont du sens. Si vous prévoyez de vous développer agressivement pour atteindre 10, 20 ou 50 propriétés, vous aurez éventuellement besoin de prêts DSCR – et vous familiariser avec eux dès maintenant a de la valeur.
N’oubliez pas les avantages et les inconvénients
Chaque type de prêt a des compromis au-delà des taux et de la qualification. Les pénalités de remboursement anticipé, les exigences de réserve, les périodes de “seasoning” (maturation) et la flexibilité du prêteur entrent tous en jeu dans votre décision. Passez en revue l’intégralité des avantages et inconvénients des prêts DSCR pour comprendre l’image complète.
Parlez à un spécialiste
La bonne réponse dépend de votre situation financière spécifique, de vos objectifs d’investissement et de votre calendrier. Un spécialiste du financement qui travaille avec les deux types de prêts peut modéliser les chiffres pour votre scénario exact et recommander la meilleure voie à suivre. Pour une comparaison personnalisée de toutes les options disponibles, consultez notre guide sur quel programme de financement LendCity vous convient le mieux.
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Questions fréquemment posées
Puis-je passer d'un prêt DSCR à une hypothèque conventionnelle plus tard ?
Les prêts DSCR nécessitent-ils des déclarations de revenus ?
Quel type de prêt a des frais de clôture moins élevés ?
Puis-je obtenir un prêt DSCR sur une propriété qui n'a pas encore de locataires ?
Un prêt DSCR est-il identique à un prêt "hard money" ?
Que se passe-t-il si le DSCR de ma propriété tombe en dessous de 1,0 après la clôture ?
Puis-je utiliser les deux types de prêts en même temps ?
Les prêts DSCR sont-ils signalés à mon crédit personnel ?
Prendre votre décision
Il n’y a pas de type de prêt universellement meilleur. Les hypothèques conventionnelles offrent des taux et des apports plus bas pour les emprunteurs ayant des revenus solides et documentables et moins de 10 propriétés. Les prêts DSCR offrent flexibilité, rapidité et évolutivité aux investisseurs indépendants, aux bâtisseurs de portefeuille et à toute personne souhaitant clôturer au nom d’une SARL.
Les meilleurs investisseurs utilisent les deux de manière stratégique. Commencez par ce qui correspond à votre situation actuelle et n’hésitez pas à changer à mesure que votre portefeuille et vos objectifs évoluent. Le bon financement est celui qui vous permet d’acquérir des propriétés générant des flux de trésorerie à un coût qui rend les chiffres rentables.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
15 février 2026
Temps de lecture
13 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
LLC
Société à responsabilité limitée - une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens d'investissement, offrant une protection de responsabilité et une flexibilité fiscale.
Duplex
Une propriété résidentielle comprenant deux logements distincts, côte à côte ou superposés. Les duplex sont populaires auprès des investisseurs débutants car ils peuvent pratiquer le 'house-hacking' en habitant dans un logement tout en louant l'autre pour compenser les coûts hypothécaires.
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