Permettez-moi de vous parler d’une rencontre que j’ai eue l’année dernière avec un investisseur que nous appellerons “David”. David avait fait tout ce qu’il fallait. Pendant trente ans, il avait bâti un portefeuille de 42 portes dans le sud-ouest de l’Ontario. Son flux de trésorerie était excellent, ses ratios prêt/valeur étaient prudents, et il était enfin prêt à prendre du recul et à profiter de son succès.
Mais lorsque nous nous sommes assis avec son comptable pour examiner sa sortie à long terme, David a été choqué. En raison de la manière dont il avait titré ses propriétés – principalement en son nom propre ou dans un simple partenariat avec son épouse – David était assis sur une bombe fiscale à retardement.
S’il venait à décéder demain, l’ARC traiterait son portefeuille comme s’il avait été vendu en plein midi. Entre les impôts sur les gains en capital et les frais de succession, près de 30 % de son travail de toute une vie appartiendrait au gouvernement avant même que ses enfants n’aient vu un sou.
Si vous êtes un investisseur immobilier en pleine croissance, vous devez réaliser que la “phase d’accumulation” n’est que la moitié de la bataille. La véritable marque d’un investisseur professionnel est la “phase de préservation”.
Ce guide va au-delà des testaments de base pour vous aider à comprendre les outils sophistiqués que les investisseurs fortunés utilisent pour protéger leur patrimoine et assurer la croissance continue de leur portefeuille pour les générations futures.
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Le “Piège de la Richesse” : Pourquoi l’immobilier canadien est lourdement taxé au décès
Au Canada, nous n’avons pas d‘“impôt sur l’héritage” traditionnel, mais nous avons quelque chose qui peut être tout aussi douloureux : la Disposition présumée.
Lorsque vous décédez, l’ARC suppose que vous avez vendu chaque propriété que vous possédez à sa juste valeur marchande (JVM) la veille de votre décès.
Imaginez que vous avez acheté un petit immeuble d’appartements pour 1 million de dollars il y a dix ans. Aujourd’hui, il vaut 3 millions de dollars. Sur votre déclaration de revenus finale, vous seriez imposé sur un gain en capital de 2 millions de dollars. Même avec l’exonération de résidence principale pour votre domicile, votre portefeuille d’investissement est entièrement exposé.
Viennent ensuite les frais de succession. Dans des provinces comme l’Ontario et la Colombie-Britannique, les frais de succession (le coût de la validation de votre testament par le tribunal) sont essentiellement une taxe basée sur la valeur. Sur un portefeuille de 10 millions de dollars, les frais de succession seuls peuvent retirer 150 000 $ de liquidités – de l’argent que vos héritiers pourraient ne pas avoir à portée de main.
Niveau stratégique 1 : La société de détention multi-niveaux
Si vous possédez encore des biens en votre nom personnel une fois que vous dépassez le seuil de 5 à 10 portes, vous commettez une erreur monumentale en matière de planification successorale.
Les investisseurs professionnels utilisent des sociétés de détention (HoldCo) pour détenir les actions de leurs sociétés d’exploitation. Cela crée un “voile corporatif” pour la responsabilité, mais du point de vue de la planification successorale, cela offre une bien plus grande flexibilité.
Au lieu de transmettre des propriétés individuelles (et des droits de mutation immobilière déclenchés) à vos héritiers, vous transmettez des actions d’une société.
L’avantage corporatif :
- Report d’impôt : Vous pouvez conserver les bénéfices à l’intérieur de la société pour réinvestir à un taux d’imposition corporatif plus bas, plutôt que de les retirer en tant que revenu personnel.
- Flexibilité de succession : Vous pouvez émettre différentes catégories d’actions (avec droit de vote ou sans droit de vote) à vos enfants, permettant à un enfant de gérer l’entreprise pendant que les autres bénéficient simplement des capitaux propres.
Comprendre comment utiliser les sociétés pour croître est la première étape vers un véritable plan patrimonial.
Voici le problème : si vous possédez 5 portes ou plus et que vous les détenez toujours en votre nom personnel, vous laissez des centaines de milliers de dollars sur la table au moment de les transmettre – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous expliquerons comment les sociétés de détention et les structures fiduciaires modifient réellement votre pouvoir d’emprunt tout en réduisant votre facture fiscale.
Niveau stratégique 2 : La Fiducie Familiale (Le Bouclier Ultime)
Une Fiducie Familiale est peut-être l’outil le plus mal compris dans l’immobilier. En termes simples, une fiducie est une relation juridique où vous (le constituant) confiez des actifs à un groupe de personnes (les fiduciaires) pour les gérer au profit d’autres (les bénéficiaires).
Pour un investisseur en pleine croissance, une Fiducie Familiale détient généralement les actions ordinaires de votre société de détention.
Pourquoi c’est un “Game Changer” :
- Évitez complètement les frais de succession : Les actifs détenus dans une fiducie ne font pas partie de votre succession. Ils ne passent jamais par la procédure de succession. Ils ne sont jamais dans le domaine public.
- Répartition des revenus : Vous pouvez allouer des dividendes de votre entreprise immobilière à des membres de la famille dans des tranches d’imposition inférieures (sous réserve des règles TOSI, qu’un CPA spécialiste peut vous aider à naviguer).
- Protection de la croissance future : En faisant en sorte que la fiducie détienne les nouvelles actions de croissance, la valeur du portefeuille croît à l’intérieur de la fiducie, bloquant ainsi efficacement la facture fiscale sur votre part.
Si vous n’avez pas encore exploré comment les structures fiduciaires affectent votre pouvoir d’emprunt, il est temps de parler à un courtier qui comprend les structures pour les particuliers fortunés.
Niveau stratégique 3 : Le Gel Successoral
Un Gel Successoral est la manœuvre qui sépare l’investisseur “débutant” du “bâtisseur de dynastie”.
Voici comment cela fonctionne : Vous “geler” la valeur de votre participation actuelle dans la société immobilière. Vous échangez vos actions ordinaires (qui prennent de la valeur) contre des “actions privilégiées à valeur fixe”. Ces actions valent exactement ce que vaut l’entreprise aujourd’hui.
Vous émettez ensuite de nouvelles actions ordinaires à vos enfants ou à une Fiducie Familiale pour un coût nominal (par exemple, 100 $).
Le résultat : Si l’entreprise prend 5 millions de dollars de valeur au cours de la décennie suivante, ces 5 millions de dollars de croissance appartiennent à vos héritiers – avec impôt différé. Vous ne devez l’impôt que sur la valeur “gelée” que vous avez conservée dans vos actions privilégiées. Vous avez effectivement plafonné votre facture fiscale finale tout en invitant la prochaine génération à participer aux capitaux propres.
Un gel successoral peut sembler compliqué, mais c’est l’une des décisions les plus intelligentes qu’un investisseur en pleine croissance puisse prendre – planifiez une séance stratégique gratuite avec nous pour discuter de la manière dont cette stratégie bloque votre obligation fiscale tout en permettant à la génération suivante de posséder la croissance, en franchise d’impôt.
Le problème de la liquidité : Pourquoi l’argent liquide est roi à la fin
Même avec la meilleure planification, une facture fiscale finira par arriver. Le pire scénario pour une famille immobilière est une Vente en panique.
Si l’ARC veut 2 millions de dollars et que la succession n’a que 100 000 $ en banque, les enfants doivent vendre une propriété qu’ils auraient préféré conserver. Cela se fait souvent sous la contrainte, entraînant un prix de vente inférieur et des déclenchements d’impôts supplémentaires.
La solution : Assurance-vie permanente. Les investisseurs avisés utilisent “l’Assurance-vie détenue par une société”. La société paie les primes, et à votre décès, le capital décès est versé dans le Compte de Dividendes en Capital (CDC) de la société. Cela permet à l’argent d’être versé à vos héritiers sous forme de dividende non imposable, fournissant ainsi les liquidités immédiates nécessaires pour payer l’ARC sans vendre une seule brique.
Protégez le travail de votre vie
Construire un portefeuille est difficile. Le protéger ne devrait pas l'être. Notre équipe est spécialisée dans la structuration de financements qui s'alignent sur des objectifs successoraux et fiscaux sophistiqués. Ne laissez pas votre héritage au hasard.
Réservez un appel stratégiqueLe “côté humain” de la planification successorale : La gouvernance
La succession, c’est 10 % de légal/fiscal et 90 % de psychologie.
J’ai vu des familles se déchirer parce que “l’Enfant A” voulait être un gestionnaire pratique et que “l’Enfant B” voulait juste vendre et acheter un bateau. Sans un Plan de Gouvernance, vous laissez un gâchis, pas un héritage.
Considérez ces questions :
- La Procuration (POA) : Qui a le pouvoir de signer des documents hypothécaires si vous êtes incapacitated ? Une procuration générale n’est souvent pas suffisante pour les holdings d’entreprise.
- La “Boîte à outils de l’héritage” : Vos héritiers ont-ils une liste de vos Comment constituer une équipe immobilière sans vous épuiser ? Savent-ils qui s’occupe de la plomberie ? Qui est le banquier ?
- Alignement des valeurs : Vous êtes-vous assis pour expliquer pourquoi vous avez investi de la manière dont vous l’avez fait ?
Questions Fréquemment Posées
Ai-je encore besoin d'un testament si j'ai une Fiducie Familiale ?
Combien coûte la mise en place d'un Gel Successoral ?
Puis-je distribuer des biens d'une fiducie en franchise d'impôt ?
Quelle est la différence entre une Fiducie Nu-Proprio (Bare Trust) et une Fiducie Familiale ?
Une fiducie rendra-t-elle plus difficile l'obtention d'une hypothèque ?
Le mot de la fin
Construire un excellent portefeuille immobilier, c’est comme courir un marathon. La planification successorale est le dernier kilomètre. Si vous trébuchez dans le dernier kilomètre, les 25 précédents n’ont pas autant d’importance.
Commencez la conversation maintenant. Parlez à votre conjoint, à vos héritiers et à votre équipe professionnelle. Le meilleur moment pour planter un arbre était il y a vingt ans ; le deuxième meilleur moment est aujourd’hui.
Avis de non-responsabilité : Cet article fournit des informations générales et ne doit pas être interprété comme un avis juridique ou fiscal. Consultez toujours un professionnel qualifié concernant votre situation spécifique.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
16 février 2026
Temps de lecture
8 min de lecture
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