Le Canada demeure l’une des destinations les plus convoitées pour l’investissement immobilier étranger. Malgré les changements récents de politique visant à freiner l’activité spéculative, les investisseurs étrangers peuvent toujours accéder au financement hypothécaire commercial au Canada — bien que les conditions, les exigences et le paysage réglementaire diffèrent considérablement de ceux auxquels les résidents canadiens font face.
Voici ce que vous devez vraiment savoir en tant qu’investisseur non-résident — ce que les prêteurs exigent, comment les ratios prêt-valeur se comparent aux emprunteurs résidents, les taxes qui s’appliquent par province, comment structurer la propriété pour l’efficacité du financement et à quoi vous attendre du processus de demande.
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Les investisseurs étrangers peuvent-ils obtenir une hypothèque commerciale au Canada ?
Oui. Les ressortissants étrangers, les Canadiens non-résidents et les sociétés étrangères peuvent tous obtenir un financement hypothécaire commercial au Canada. Les restrictions imposées aux investisseurs étrangers introduites par la Loi sur l’interdiction de l’achat de propriétés résidentielles par des non-Canadiens (communément appelée la « interdiction aux acheteurs étrangers ») s’appliquent spécifiquement aux propriétés résidentielles — et non aux biens commerciaux.
Les hypothèques commerciales pour les immeubles de bureaux, les installations industrielles, les centres commerciaux, les propriétés à usage mixte et les immeubles multifamiliaux comptant cinq unités ou plus sont accessibles aux investisseurs étrangers sans les mêmes restrictions d’achat qui s’appliquent aux propriétés résidentielles.
Cela dit, les prêteurs traitent les emprunteurs étrangers différemment des emprunteurs nationaux. Les versements initiaux plus élevés, la documentation plus stricte et les réserves supplémentaires sont des exigences standard — et tous les prêteurs canadiens ne sont pas disposés à travailler avec des non-résidents.
Ratio prêt-valeur typique pour les acheteurs étrangers par rapport aux résidents canadiens
La différence la plus immédiate que les investisseurs étrangers rencontrent est le ratio prêt-valeur maximal que les prêteurs approuveront :
| Type d’emprunteur | Ratio prêt-valeur maximal typique | Remarques |
|---|---|---|
| Particulier résident canadien | 70–75% | Sujet au DSCR, type de propriété |
| Société canadienne | 70–75% | Peut exiger des garanties personnelles |
| Particulier non-résident | 50–65% | Exigence de fonds propres plus élevée |
| Société appartenant à un étranger | 55–65% | Dépend de la structure et du pays |
| Non-résident avec résidence permanente canadienne | 65–75% | Souvent traité plus près d’un résident |
Le ratio prêt-valeur inférieur pour les emprunteurs étrangers reflète les difficultés accrues auxquelles les prêteurs font face pour exercer des recours contre les emprunteurs non-résidents en cas de défaut. Les tribunaux canadiens peuvent saisir une propriété canadienne indépendamment du lieu de résidence de l’emprunteur, mais l’application des garanties personnelles et des jugements de carence contre les non-résidents est considérablement plus complexe.
Cela signifie que les investisseurs étrangers ont généralement besoin de 35 à 50 % de fonds propres dans la propriété — un engagement en capital significatif comparé aux 25 à 30 % requis des résidents canadiens.
La différence entre un ratio prêt-valeur de 50–65% en tant que particulier non-résident par rapport à 70–75% par l’intermédiaire d’une société canadienne peut signifier des centaines de milliers de fonds propres en moins requis — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons quelle structure a réellement du sens pour votre transaction.
Exigences des prêteurs pour les emprunteurs étrangers
Compte bancaire canadien
Presque tous les prêteurs institutionnels exigent que les emprunteurs non-résidents ouvrent un compte bancaire canadien avant ou simultanément avec la demande hypothécaire. Le compte doit être actif et capable d’accepter les paiements hypothécaires. La plupart des prêteurs exigent au moins 90 jours d’antécédents de compte avant le financement.
L’ouverture d’un compte bancaire canadien en tant que non-résident est possible mais exige de la documentation : passeport, vérification d’adresse étrangère et souvent une référence d’une institution bancaire étrangère. Les grandes banques canadiennes (RBC, TD, BMO, Banque Scotiabank, CIBC) offrent toutes des programmes de comptes pour non-résidents, bien que les exigences varient.
Gestion de propriété en place
Les prêteurs sont réticents à financer des propriétés où le propriétaire non-résident gère les opérations quotidiennes à distance sans soutien professionnel. Une société de gestion immobilière professionnelle canadienne doit être en place à la clôture ou avant.
L’accord de gestion doit :
- Désigner un gestionnaire immobilier agréé ayant un enregistrement d’entreprise canadien
- Couvrir la collecte des loyers, la coordination de l’entretien, les communications avec les locataires et les rapports financiers
- Être acceptable pour le prêteur (certains prêteurs ont une liste de sociétés de gestion approuvées)
Exigences de réserve plus élevées
Les dépôts garantis et réserves hypothécaires commerciaux standards incluent généralement 2 à 4 mois de PITH (principal, intérêts, taxes et assurance). Pour les emprunteurs étrangers, les prêteurs exigent souvent :
- 6 à 12 mois de PITH détenus dans un compte canadien
- Des réserves pour dépenses en capital de 0,50 $ à 1,00 $ par pied carré par année
- Un dépôt d’entretien équivalent à 6 mois de réparations prévues
Ces réserves plus élevées compensent la réalité pratique qu’un propriétaire non-résident peut être plus lent à réagir aux problèmes d’entretien urgents et peut ne pas avoir un accès immédiat aux fonds canadiens.
Documentation de revenu
La vérification du revenu étranger est plus complexe que la vérification du revenu national. Les prêteurs exigent généralement :
| Document | Remarques |
|---|---|
| 2 années de déclarations de revenus étrangères | Traduites et notariées si elles ne sont pas en anglais ou en français |
| Relevés bancaires étrangers (12 mois) | Doivent démontrer une base d’actifs suffisante pour les réserves |
| Lettre d’employeur ou états financiers professionnels | Confirmant la source et la stabilité du revenu |
| État de la valeur nette | Audité ou préparé par un CPA étranger |
| État financier personnel | Formulaire standard adapté pour les divulgations étrangères |
Pour les propriétés commercialisées où le prêt est principalement soutenu par le revenu net d’exploitation (NOE) de la propriété (et non le revenu personnel), les prêteurs voudront quand même de la documentation financière personnelle comme assurance de garantie d’actifs supplémentaires — même lorsque le ratio couverture du service de la dette est solide.
Taxes pour acheteurs étrangers par province : Ce qui s’applique réellement
Les investisseurs étrangers font face à une mosaïque de taxes provinciales et fédérales qui peuvent affecter considérablement les économies de l’investissement immobilier canadien. Ces taxes s’appliquent aux propriétés résidentielles — qui incluent les petites propriétés résidentielles multifamiliales — mais pas généralement aux propriétés commerciales. Cependant, les propriétés à usage mixte ou multifamiliales peuvent être concernées selon la classification.
Colombie-Britannique — Taxe sur les acheteurs étrangers de 20 %
La Taxe de transfert de propriété supplémentaire de la Colombie-Britannique s’applique aux ressortissants étrangers, aux sociétés étrangères et aux fiduciaires imposables qui achètent des propriétés résidentielles dans les régions imposables désignées (Metro Vancouver, Fraser Valley, Capital Regional District et autres).
- Taux : 20 % du prix d’achat de la propriété
- S’applique à : propriété résidentielles uniquement
- Exemptions disponibles pour certains mandataires, citoyens et résidents permanents
Ontario — NRST abrogée (En vigueur le 1er avril 2024)
La Taxe de spéculation des non-résidents (NRST) de l’Ontario a été entièrement abrogée en vigueur le 1er avril 2024. À partir de 2026, il n’y a pas de taxe provinciale sur la spéculation des acheteurs étrangers sur les achats de propriétés résidentielles en Ontario. Les ressortissants étrangers et les sociétés étrangères qui achètent des propriétés résidentielles en Ontario ne sont plus soumis à cette surtaxe — bien que toutes les autres taxes de transfert de propriété standard s’appliquent toujours.
- Taux NRST : 0% (abrogée)
- Taxe de transfert de propriété standard de l’Ontario : s’applique toujours à tous les acheteurs
- Taxe de transfert de propriété municipale (Toronto uniquement) : s’applique toujours à Toronto
Fédéral — Taxe sur les propriétés résidentielles inoccupées (UHT)
La Taxe sur les propriétés résidentielles inoccupées est une taxe annuelle fédérale de 1 % sur la valeur évaluée des propriétés résidentielles inoccupées ou sous-utilisées appartenant à certains non-résidents.
- Taux : 1% par an de la valeur évaluée
- S’applique à : propriété résidentielles (pas commerciale)
- Déclaration requise : même si l’impôt dû est de 0 $, les propriétaires non-canadiens doivent produire des déclarations annuelles d’UHT
- Pénalité pour non-production : minimum 5 000 $ par propriété
Pour les propriétés commerciales et multifamiliales comptant 5+ unités, ces taxes résidentielles ne s’appliquent généralement pas. Cependant, l’interaction entre la classification résidentielle et commerciale nécessite un examen attentif avec un conseiller fiscal canadien avant l’achat.
La plupart des investisseurs non-résidents ne seront pas admissibles au financement assuré par la SCHL, alors l’octroi de prêts autour des prêteurs conventionnels dès le départ économise des mois de temps perdu — planifiez une séance de stratégie gratuite avec nous et nous vous montrerons exactement quels prêteurs conviennent à votre profil et à quoi vous attendre en matière de délai et de taux.
Structuration par l’intermédiaire d’une société canadienne
La stratégie la plus courante pour les investisseurs étrangers acquérant des biens commerciaux au Canada est de détenir la propriété par l’intermédiaire d’une société canadienne — en particulier une société constituée en vertu de la Loi canadienne sur les sociétés par actions (LCSA) ou d’un équivalent provincial.
Pourquoi cette structure fonctionne
Une société canadienne est traitée comme un emprunteur national par la plupart des prêteurs, à condition que :
- La société soit constituée au Canada
- Elle ait une adresse enregistrée canadienne et des administrateurs
- La gestion de la propriété et les opérations bancaires soient menées au Canada
- La société ait produit des déclarations de revenus corporatives canadiennes
Cela a beaucoup d’importance dans la pratique. Lorsqu’un investisseur étranger détient une propriété par l’intermédiaire d’une société canadienne admissible, les prêteurs offriront généralement des ratios prêt-valeur de 70–75% — la même gamme disponible pour les emprunteurs résidents canadiens — plutôt que le plafond de 50–65% qui s’applique aux particuliers non-résidents. Cette différence peut signifier des centaines de milliers de dollars de fonds propres en moins requis sur une seule transaction.
L’échange est le coût de mise en place et la conformité continue. Vous gérez une société canadienne, ce qui signifie des dépôts annuels, des frais comptables et des obligations en tant qu’administrateur. Cependant, pour la plupart des investisseurs effectuant des transactions au-dessus de 1 M$, l’avantage de financement compense largement ces coûts.
Cependant, les prêteurs examineront toujours la structure corporative pour évaluer la propriété effective étrangère. La société doit divulguer qui en est le propriétaire et le contrôleur ultime, et les prêteurs se réservent le droit d’appliquer des conditions de non-résident si la propriété majoritaire est détenue à l’extérieur du Canada.
Considérations clés
- Garantie personnelle : La plupart des prêteurs exigeront une garantie personnelle des actionnaires individuels — ce qui signifie que l’emprunteur non-résident fournit toujours une garantie même par l’intermédiaire d’une société
- Exigences des administrateurs : Certains prêteurs exigent au moins un administrateur résident canadien de la société
- Obligations de déclaration fiscale : La société doit produire des déclarations de revenus corporatives canadiennes T2 annuellement ; la retenue d’impôt sur les dividendes versés hors du Canada aux actionnaires non-résidents s’applique (généralement 15–25% selon le traité fiscal)
- Obligations de déclaration : Les actionnaires non-résidents de sociétés canadiennes détenant des biens immobiliers doivent déclarer la participation en vertu du formulaire T1135 (Vérification du revenu étranger) — c’est une obligation canadienne pour les actionnaires non-résidents déclarant à leur autorité fiscale nationale
L’engagement d’un avocat en droit commercial canadien et d’un comptable professionnel agréé ayant une expérience transfrontalière est essentiel avant d’établir cette structure.
Hypothèques assurées par rapport aux hypothèques non assurées pour les investisseurs étrangers
L’une des questions les plus pratiques que les investisseurs étrangers posent est de savoir s’ils peuvent accéder au financement hypothécaire assuré — et la réponse courte est : c’est compliqué, et la plupart ne se qualifieront pas.
Le Canada compte trois assureurs hypothécaires pour les propriétés commerciales et multifamiliales : la SCHL, Sagen et Canada Guaranty. Les hypothèques assurées permettent des ratios prêt-valeur plus élevés (jusqu’à 85 % pour les multifamiliales via le programme SCHL MLI Select) et portent généralement des taux d’intérêt plus bas parce que le risque du prêteur est soutenu par l’assureur.
Voici la réalité pour les non-résidents :
- La SCHL, Sagen et Canada Guaranty exigent tous que les emprunteurs remplissent les critères d’admissibilité standards — et les emprunteurs non-résidents font face à des obstacles importants pour satisfaire à ces critères
- La plupart des investisseurs non-résidents sont limités au financement non assuré (conventionnel), ce qui signifie des ratios prêt-valeur plus faibles (50–75% selon la structure) et aucun accès aux avantages de taux que les transactions assurées procurent
- Les prêteurs privés sont entièrement en dehors du système assuré — ils prêtent selon leurs propres conditions, basé sur les actifs, sans intervention d’assureur
L’implication pratique : si vous êtes un investisseur étranger, planifiez votre pile de capital autour du financement conventionnel non assuré. Ne déploirez pas une transaction en supposant que vous obtiendrez un ratio prêt-valeur de 80–85% via la SCHL — vous presque certainement pas.
Disponibilité de la SCHL pour les non-résidents
L’assurance hypothécaire de la SCHL en vertu des programmes MLI Select ou MLI Select+ est généralement disponible pour les propriétés locatives multifamiliales admissibles. Les emprunteurs non-résidents ne sont pas automatiquement disqualifiés du financement assuré par la SCHL — mais la propriété et la transaction doivent respecter tous les critères d’admissibilité standards de la SCHL, et le profil de l’emprunteur sera soumis à un examen supplémentaire.
En pratique, la plupart des emprunteurs non-résidents ne se qualifient pas pour les hypothèques commerciales assurées par la SCHL parce que :
- La SCHL exige un compte bancaire canadien avec un historique établi
- Les souscripteurs de la SCHL appliquent des normes plus conservatrices en matière de flux de trésorerie de propriété
- Les ratios prêt-valeur plus élevés que la SCHL fournit (jusqu’à 85%) sont moins nécessaires pour les non-résidents déjà tenus d’apporter 35–45% de fonds propres
Le financement commercial de la SCHL pour les non-résidents n’est pas impossible mais nécessite de travailler avec un prêteur agréé par la SCHL ayant une expérience dans les dossiers non-résidents. La plupart des demandeurs sont mieux servis par les prêteurs institutionnels conventionnels ou les prêteurs privés.
Alternatives de prêt privé
Pour les investisseurs non-résidents qui ne peuvent pas répondre aux exigences des prêteurs institutionnels — que ce soit en raison de défis de documentation de revenu, du type de propriété ou des contraintes de délai — les prêteurs hypothécaires privés offrent une alternative.
Caractéristiques des prêteurs privés pour les emprunteurs étrangers
| Caractéristique | Prêteur institutionnel | Prêteur privé |
|---|---|---|
| Ratio prêt-valeur | 50–65% | 50–65% |
| Taux d’intérêt | Prime + 1,5–2,5% | 8–14% |
| Terme | 3–5 ans | 1–2 ans |
| Documentation de revenu | Extensive | Minimale (basée sur les actifs) |
| Rapidité de clôture | 45–90 jours | 10–30 jours |
| Exigence de gestion | Requise | Souvent requise |
| Frais | 1–1,5% | 1,5–3% |
Les prêteurs privés conviennent pour :
- Le financement relais en attendant d’établir des antécédents bancaires canadiens
- Les propriétés qui ont besoin d’être stabilisées avant de se qualifier pour les conditions institutionnelles
- Les investisseurs qui ont besoin de fermer rapidement avant d’arranger le financement permanent
- Les situations où la documentation de revenu est difficile à vérifier
Le financement privé doit généralement être considéré comme un pont vers le financement conventionnel — et non une stratégie à long terme — en raison des coûts de maintien considérablement plus élevés.
Considérations relatives aux devises et aux virements internationaux
Les investisseurs étrangers qui transfèrent des fonds propres au Canada pour l’achat de propriétés font face à des considérations pratiques de change :
- Coûts de conversion : Les grandes banques canadiennes facturent généralement 1,5–2,5% sur la conversion de devises ; les firmes spécialisées de change étranger (Wise, OFX, CanadaOne FX) peuvent offrir 0,3–0,8% pour les gros transferts
- Conformité aux lois anti-blanchiment (AML) : Les transferts dépassant 10 000 $ CAD déclenchent la déclaration CANAFE par les institutions financières canadiennes ; tous les achats de propriété exigent la conformité aux règles AML par l’avocat indépendamment du montant
- Documentation de transfert de propriété : La source des fonds doit être documentée et traçable ; une demande hypothécaire exigera une explication de la façon dont l’acompte initial a été accumulé
Les investisseurs étrangers devraient planifier la conversion de devises 30–60 jours avant la clôture pour se protéger contre un mouvement de taux de change défavorable. Les contrats à terme avec les firmes de change peuvent bloquer les taux pour les transferts futurs.
Processus de demande pour les hypothèques commerciales non-résidentes
Le délai d’application est généralement plus long pour les emprunteurs non-résidents en raison des exigences de documentation supplémentaires :
| Étape | Délai | Remarques |
|---|---|---|
| Présélection | 1–2 semaines | Le courtier évalue les options de prêteur |
| Collecte de documents | 2–4 semaines | Revenu étranger, valeur nette, opérations bancaires |
| Présentation au prêteur | 1–2 semaines | Demande et documents de soutien |
| Souscription | 3–6 semaines | Révision étendue pour le dossier étranger |
| Évaluation | 2–3 semaines | Doit utiliser un évaluateur agréé canadien |
| Engagement et conditions | 1–2 semaines | Révision juridique et de conformité |
| Clôture | 1–2 semaines | Coordonné avec l’avocat canadien |
| Total | 11–22 semaines | Budgétisez 3–5 mois à partir de la demande |
Travailler avec un courtier hypothécaire qui a traité des dossiers non-résidents auparavant est essentiel. Les exigences en matière de documentation, les options de prêteur et les décisions de structuration bénéficient tous d’un accompagnement expérimenté.
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Foire aux questions
L'immobilier commercial est-il exempt de l'interdiction aux acheteurs étrangers du Canada ?
Oui. La Loi sur l’interdiction de l’achat de propriétés résidentielles par des non-Canadiens s’applique uniquement aux propriétés résidentielles — définies comme une maison unifamiliale, une maison semi-détachée, une maison en rangée, une unité de condominium résidentiel ou similaire. La propriété commerciale, la propriété industrielle, la terre agricole et les immeubles résidentiels multifamiliaux comptant six unités ou plus ne sont pas restreints par cette loi.
Dois-je visiter le Canada en personne pour finaliser une hypothèque commerciale ?
Pas nécessairement. Les transactions immobilières commerciales canadiennes peuvent être complétées par les non-résidents en utilisant une procuration accordée à un représentant canadien. Les documents hypothécaires, les documents de transfert et les procédures de clôture peuvent tous être traités à distance. Cependant, votre prêteur peut exiger une réunion en personne ou un processus de vérification d’identité par vidéo à des fins de conformité anti-blanchiment.
Quelle est la taille de propriété minimale ou la valeur pour les hypothèques commerciales des investisseurs étrangers ?
La plupart des prêteurs institutionnels ont des tailles de transaction minimales pour les hypothèques commerciales — généralement 750 000 $ à 1 000 000 $+. En dessous de ce seuil, les règles hypothécaires résidentielles conventionnelles peuvent s’appliquer (ainsi que leurs restrictions pour acheteurs étrangers si la propriété est résidentielle). Les prêteurs privés peuvent être plus flexibles sur les propriétés commerciales plus petites.
Comment les prêteurs vérifient-ils le revenu étranger ?
Les prêteurs exigent généralement deux années de déclarations de revenus étrangères (notariées et traduites si ce n’est pas en anglais ou en français), 12 mois de relevés bancaires étrangers et soit une lettre d’employeur ou des états financiers corporatives. Pour les emprunteurs à haut patrimoine net où le prêt est principalement sécurisé par le NOE, les prêteurs peuvent exiger un état de la valeur nette préparé par un CPA étranger plutôt qu’une documentation de revenu complète.
Puis-je utiliser un coempruteur étranger avec un résident canadien pour améliorer les conditions ?
Oui. Ajouter un résident canadien en tant que coempruteur ou garant peut améliorer considérablement les conditions de prêt disponibles pour un non-résident, y compris des ratios prêt-valeur plus élevés et potentiellement des taux d’intérêt plus bas. Le résident canadien doit être un véritable coempruteur (sur titre ou fournissant une garantie significative) plutôt qu’un arrangement nominal pour contourner les règles de non-résident.
Existe-t-il des prêteurs spécifiques au Canada qui se spécialisent dans les hypothèques commerciales non-résidentes ?
Certains prêteurs canadiens ont des programmes hypothécaires non-résidents dédiés, en particulier au sein des grandes banques à charte (RBC, TD, Banque Scotiabank). Les banques de l’annexe B (filiales de banques étrangères opérant au Canada) peuvent également avoir un avantage dans le traitement des dossiers d’emprunteurs étrangers en raison de leurs relations de parent international. Les prêteurs privés et les MIC (Mortgage Investment Corporations) sont souvent les plus flexibles pour les situations d’emprunteurs étrangers non standard.
Ai-je besoin d'un avocat canadien pour l'achat d'une propriété commerciale ?
Oui, sans exception. Toutes les transactions immobilières canadiennes doivent être complétées avec un avocat canadien agréé (ou au Québec, un notaire). L’avocat s’occupe de la recherche de titre, de l’enregistrement, des documents hypothécaires et de la clôture. Les honoraires juridiques pour les transactions commerciales s’exécutent généralement 3 000 $ à 10 000 $+ selon la complexité.
Que se passe-t-il si je fais défaut sur une hypothèque commerciale canadienne en tant que non-résident ?
Le prêteur peut saisir la propriété canadienne par le biais du processus judiciaire normal ou du pouvoir de vente, indépendamment du lieu où vous vivez. L’exécution d’un jugement de carence (si la vente de la propriété ne couvre pas la dette impayée) contre un non-résident est beaucoup plus difficile et dépend de la question de savoir si le Canada a un traité d’exécution avec votre pays d’origine. C’est pourquoi les prêteurs exigent plus de fonds propres des non-résidents — cela fournit un amortisseur plus grand.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
31 mars 2026
Temps de lecture
15 min de lecture
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