Faire une demande de prêt DSCR est l’un des processus de financement les plus simples disponibles pour les investisseurs immobiliers — mais seulement si vous savez à quoi vous attendre à chaque étape. Contrairement aux prêts hypothécaires conventionnels qui nécessitent une documentation approfondie sur le revenu personnel, une vérification de l’emploi et une analyse du ratio d’endettement, un prêt DSCR se concentre sur la capacité de la propriété à générer suffisamment de revenus locatifs pour couvrir le paiement hypothécaire. Pour comprendre comment l’admissibilité aux prêts hypothécaires DSCR basée sur le revenu immobilier diffère de la souscription traditionnelle, consultez notre guide complet.
Cette simplicité est l’attrait principal. Mais “plus simple” ne signifie pas “automatique”. Il existe des étapes spécifiques, des documents, des délais et des obstacles potentiels que vous devez comprendre avant de commencer le processus. Ce guide vous accompagne à travers chaque étape de la demande de prêt DSCR, de votre première conversation avec un prêteur jusqu’au jour de la clôture et au-delà.
Que ce soit votre première propriété d’investissement ou votre quinzième, savoir exactement à quoi s’attendre élimine les surprises et vous aide à clôturer à temps.
Étape 1 : Pré-qualification
Délai : 1 à 3 jours
Exécutez vos calculs avec notre Calculateur de prêt DSCR — Édition canadienne pour voir si votre propriété est éligible.
La pré-qualification est votre première conversation avec un prêteur ou un courtier DSCR. L’objectif est de déterminer si votre transaction et votre profil d’emprunteur sont susceptibles d’être admissibles avant d’investir du temps et de l’argent dans une demande complète.
Lors de la pré-qualification, vous fournirez des informations de base :
- Détails de la propriété : Adresse (ou marché cible si vous magasinez encore), type de propriété (maison individuelle, 2-4 unités, condo), prix d’achat ou valeur estimée
- Estimation des revenus locatifs : Loyer mensuel attendu basé sur des propriétés comparables ou un bail existant
- Gamme de scores de crédit : La plupart des prêteurs effectueront une vérification “soft” ou vous demanderont votre score approximatif avant de procéder à une vérification approfondie (“hard pull”)
- Acompte : Combien d’argent liquide vous prévoyez de verser (généralement 20% à 25%)
- Structure de l’entité : Si vous prévoyez de clôturer en votre nom personnel ou via une SARL (LLC)
- Stratégie d’investissement : Location à long terme, location à court terme ou autre
Sur la base de ces informations, le prêteur vous donnera une évaluation préliminaire de l’éligibilité probable de la transaction, de la gamme de taux à attendre, ainsi que du processus et du calendrier.
Ce qu’il faut demander lors de la pré-qualification :
- Quel est le ratio DSCR minimum requis ?
- Dans quelle catégorie de score de crédit vais-je me situer ?
- Quel est le taux d’intérêt estimé pour mon scénario ?
- Quelle structure de pénalité de remboursement anticipé est disponible ?
- Puis-je clôturer via ma SARL (LLC) ?
- Quel est votre délai de clôture moyen ?
La pré-qualification ne vous engage à rien. C’est une conversation d’information, et un bon prêteur sera transparent quant à savoir si votre transaction correspond à son programme.
Pour un aperçu complet de ce que les prêteurs recherchent, consultez notre guide des exigences des prêts DSCR.
Étape 2 : Trouvez votre propriété et obtenez une pré-approbation
Délai : Variable (recherche de propriété) + 3 à 5 jours (pré-approbation)
Si vous avez déjà identifié une propriété, vous pouvez passer directement à la pré-approbation. Si vous êtes toujours à la recherche, utilisez les informations de pré-qualification pour affiner votre cible — vous connaissez maintenant votre fourchette de prix, le seuil DSCR que la propriété doit atteindre, et l’acompte requis.
La pré-approbation est plus formelle que la pré-qualification. Le prêteur :
- Effectuera une vérification approfondie de votre crédit (“hard credit pull”) pour vérifier votre score de crédit et examiner votre historique de crédit.
- Examinera vos documents d’entité si vous clôturez via une SARL (LLC) (statuts constitutifs, convention d’exploitation, lettre EIN)
- Délivrera une lettre de pré-approbation indiquant que vous êtes approuvé pour un financement jusqu’à un certain montant, sous réserve de conditions spécifiques à la propriété.
Une lettre de pré-approbation DSCR peut renforcer votre offre d’achat, surtout sur des marchés concurrentiels. Elle indique au vendeur que vous avez un financement en place et que vous êtes un acheteur sérieux.
Certains prêteurs délivrent une pré-approbation en 24 heures seulement. D’autres prennent trois à cinq jours ouvrables. Si la rapidité est importante pour votre transaction, renseignez-vous sur le délai de traitement lors du choix de votre prêteur.
Pour des conseils sur l’obtention d’une pré-approbation, lisez notre guide de pré-approbation de prêt DSCR.
Étape 3 : Demande complète et soumission des documents
Délai : 1 à 3 jours
Une fois que vous avez une offre acceptée sur une propriété (ou si vous refinancez une propriété existante), vous soumettez la demande de prêt complète. Les demandes de prêt DSCR sont nettement plus légères que les demandes de prêt conventionnelles, car aucune vérification de revenu personnel n’est requise.
Documents dont vous aurez besoin
Documents de l’emprunteur :
- Pièce d’identité avec photo émise par le gouvernement (permis de conduire ou passeport)
- Numéro de sécurité sociale (pour la vérification de crédit)
- Documents de l’entité si clôture via une SARL (LLC) : statuts constitutifs, convention d’exploitation, lettre EIN
- Relevés bancaires indiquant des fonds suffisants pour l’acompte et les frais de clôture (généralement deux mois de relevés)
- Lettre d’explication pour tout événement de crédit (faillites, saisies, ventes à prix réduit) si applicable
Documents de la propriété :
- Contrat d’achat signé (pour les achats)
- État locatif actuel ou bail existant (si la propriété est occupée par un locataire)
- Devis d’assurance de la propriété
- Informations et budget de l’association de copropriétaires (HOA) (si applicable)
Pour les refinancements, ajoutez :
- Relevé hypothécaire actuel
- Facture de taxe foncière
- Page de déclaration de l’assurance
- 12 mois d’historique des revenus locatifs (relevés bancaires ou rapports de gestion immobilière)
Remarquez ce qui est absent de cette liste : pas de W-2, pas de déclarations fiscales, pas de fiches de paie, pas de comptes de résultat, pas de lettres de vérification d’emploi. C’est l’avantage fondamental des prêts DSCR. Les revenus de la propriété qualifient le prêt, pas les vôtres.
La plupart des prêteurs fournissent un portail en ligne sécurisé pour le téléchargement des documents. Organisez vos documents à l’avance et soumettez tout en une fois pour éviter les retards. Les dossiers de documents incomplets sont la cause la plus fréquente de retards dans les prêts DSCR.
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Étape 4 : Analyse de l’évaluation et du loyer
Délai : 5 à 10 jours ouvrables
L’évaluation est l’étape la plus critique du processus de prêt DSCR car elle détermine à la fois la valeur de la propriété et le revenu locatif utilisé pour calculer le DSCR.
Le processus d’évaluation
Le prêteur commande une évaluation à un expert immobilier agréé dans le marché de la propriété. L’expert immobilier visite la propriété, photographie l’intérieur et l’extérieur, mesure la superficie et évalue l’état. Il compare ensuite la propriété à des ventes récentes de propriétés similaires (comparables) pour déterminer une valeur marchande.
Pour les prêts DSCR, l’évaluation comprend une composante supplémentaire que les évaluations standard n’ont pas : le tableau de loyer 1007 (également appelé “Single Family Comparable Rent Schedule”). Ce formulaire fournit l’estimation de l’expert immobilier du loyer équitable du marché de la propriété, basé sur les annonces de loyer comparables et les baux récents dans la région.
Le chiffre de loyer du 1007 est celui que le prêteur utilise pour calculer le DSCR. Ce nombre est d’une importance capitale — si le loyer évalué est inférieur aux attentes, cela peut faire passer le DSCR en dessous du minimum du prêteur et compromettre le prêt.
Ce qui affecte l’estimation du loyer 1007
- Annonces de loyer comparables : L’expert immobilier examine les propriétés actives et récemment louées de taille, de condition et d’emplacement similaires.
- État de la propriété : Une propriété récemment rénovée peut commander un loyer plus élevé qu’une propriété nécessitant des travaux d’entretien.
- Nombre d’unités : Pour les propriétés multifamiliales, l’expert estime le loyer pour chaque unité séparément.
- Commodités : Garage, climatisation centrale, cuisine et salles de bain modernisées, et buanderie dans l’unité contribuent tous à l’estimation du loyer.
Si l’évaluation est basse
Si la valeur estimée est inférieure au prix d’achat, vous avez plusieurs options :
- Renégocier le prix d’achat avec le vendeur pour qu’il corresponde à la valeur estimée.
- Apporter des fonds supplémentaires pour couvrir la différence entre la valeur estimée et le prix d’achat.
- Contester l’évaluation en fournissant des comparables supplémentaires que l’expert immobilier aurait pu manquer (appelé “demande de révision de la valeur”).
- Se retirer si le contrat comprend une clause suspensive liée à l’évaluation.
Si le loyer du 1007 est inférieur aux attentes, faisant passer le DSCR en dessous du minimum, vos options sont plus limitées. Vous pourriez demander une révision avec de meilleurs comparables de loyer, accepter un LTV plus bas (acompte plus important) pour améliorer le ratio, ou trouver un prêteur avec un minimum DSCR plus bas.
Étape 5 : Souscription
Délai : 5 à 10 jours ouvrables
Une fois l’évaluation terminée et tous les documents soumis, votre dossier passe à la souscription. Le rôle du souscripteur est de vérifier que le prêt respecte toutes les directives du prêteur.
Pour un prêt DSCR, le souscripteur examine :
- Calcul du DSCR : En utilisant le loyer du 1007 de l’évaluation et les conditions de prêt proposées (taux, montant du prêt, impôts, assurance, HOA), le souscripteur calcule le DSCR réel et confirme qu’il respecte l’exigence minimale.
- Examen du crédit : Examen détaillé de votre rapport de crédit, y compris l’historique des paiements, les dettes en cours et tout événement négatif.
- Éligibilité de la propriété : Confirmation que le type, l’état et l’emplacement de la propriété répondent aux exigences du prêteur.
- Examen du titre : Rapport de titre préliminaire pour confirmer un titre clair et identifier les privilèges, servitudes ou charges.
- Examen de l’assurance : Confirmation que la couverture d’assurance proposée répond aux exigences du prêteur.
- Examen de l’entité : Si clôture via une SARL (LLC), vérification des documents de formation de l’entité et de la convention d’exploitation.
- Examen des relevés bancaires : Confirmation de fonds suffisants pour l’acompte, les frais de clôture et les réserves requises.
La souscription DSCR est généralement plus rapide que la souscription conventionnelle car il n’y a pas de calculs de revenus, de vérifications d’emploi ou d’analyses de ratio DTI à effectuer. Cependant, le délai dépend du volume et du personnel du prêteur.
Étape 6 : Approbation conditionnelle et conditions
Délai : 1 à 5 jours ouvrables pour lever les conditions
Après l’examen de la souscription, la plupart des prêts reçoivent une “approbation conditionnelle” plutôt qu’une approbation nette. Cela signifie que le prêt est approuvé sous réserve de la satisfaction d’une liste de conditions. Les conditions courantes des prêts DSCR incluent :
- Relevés bancaires mis à jour si les relevés originaux ont plus de 60 jours.
- Preuve d’assurance avec le prêteur indiqué comme créancier hypothécaire et la police respectant les exigences de couverture minimale.
- Documentation HOA y compris le budget, les procès-verbaux des réunions et le certificat d’assurance.
- Documents de l’entité tels qu’un certificat de bonne réputation pour la SARL (LLC).
- Lettre d’explication pour toute enquête de crédit, retard de paiement ou autre élément signalé par le souscripteur.
- Preuve de la source de l’acompte si les relevés bancaires montrent des dépôts importants qui nécessitent une explication.
- Éléments de résolution de titre tels que la levée d’un ancien privilège ou l’obtention d’une quittance manquante.
Votre responsable de prêt ou votre agent de traitement vous enverra la liste des conditions et vous guidera pour satisfaire chaque élément. Répondez rapidement — chaque jour de retard à ce stade repousse votre date de clôture.
L’objectif est de convertir l’approbation conditionnelle en “autorisation de clôturer” en satisfaisant chaque condition. Certaines conditions sont “avant les documents” (doivent être levées avant la préparation des documents de clôture) et d’autres sont “avant le financement” (doivent être levées avant que le prêteur n’envoie les fonds).
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Étape 7 : Autorisation de clôturer
Délai : 1 à 3 jours ouvrables
Une fois que toutes les conditions sont satisfaites, le souscripteur émet une “autorisation de clôturer” — cela signifie que le prêt est entièrement approuvé et que les documents de clôture peuvent être préparés.
À ce stade :
- Les documents de clôture sont préparés par le prêteur et envoyés à la compagnie de titre ou à l’avocat de clôture.
- La divulgation finale de clôture est émise, indiquant les conditions exactes du prêt, le paiement mensuel, les frais de clôture et l’argent nécessaire pour la clôture.
- Les instructions de virement sont fournies pour votre acompte et vos frais de clôture.
- La clôture est programmée à la compagnie de titre, au bureau de l’avocat, ou via un notaire mobile.
Examinez attentivement la divulgation de clôture. Comparez le taux, les frais et les conditions à ce qui vous a été initialement proposé. Bien que des ajustements mineurs soient normaux (prorata des taxes foncières, ajustements des intérêts quotidiens), des changements importants dans le taux ou les frais doivent être remis en question immédiatement.
Étape 8 : Jour de clôture
Délai : 1 jour (le rendez-vous de clôture réel dure 30 à 60 minutes)
Le jour de la clôture, vous (ou votre représentant autorisé si vous clôturez via une SARL (LLC)) signerez les documents du prêt et tout document de transfert à l’endroit désigné.
Ce qu’il faut apporter :
- Pièce d’identité avec photo émise par le gouvernement
- Chèque certifié ou de banque pour le montant de la clôture (si vous n’effectuez pas de virement)
- Tout document de condition restant requis avant le financement
Ce que vous signerez :
- Billet à ordre : Votre promesse de rembourser le prêt selon les termes énoncés.
- Hypothèque ou acte de fiducie : L’instrument de garantie qui donne au prêteur un privilège sur la propriété.
- Divulgation de clôture : Compte final de tous les coûts et crédits.
- Documents de l’entité : Si clôture via une SARL (LLC), la documentation du signataire autorisé.
- Divers affidavits et divulgations requis par l’État.
Si vous achetez dans un État qui autorise les clôtures par correspondance ou par notaire mobile, vous n’aurez peut-être pas besoin de vous présenter à un bureau de compagnie de titre. De nombreux prêteurs DSCR prennent en charge les clôtures à distance, ce qui est particulièrement pratique pour les investisseurs hors État.
Une fois tous les documents signés et que le prêteur confirme que le virement a été envoyé, la compagnie de titre enregistre l’acte et l’hypothèque. À ce moment-là, vous êtes officiellement propriétaire de la propriété.
Étape 9 : Post-clôture
Délai : Continu
La clôture n’est pas la fin du processus. Il y a plusieurs éléments à gérer après la clôture :
Transfert de la gestion du prêt
Votre prêt DSCR sera probablement vendu à un gestionnaire de prêt dans les 30 à 60 jours suivant la clôture. Vous recevrez un avis vous indiquant où envoyer vos paiements. Ceci est une pratique standard et ne modifie pas les conditions de votre prêt.
Assurance de la propriété
Assurez-vous que votre police d’assurance est active et que le prêteur (ou son gestionnaire) est inscrit comme créancier hypothécaire. Si votre police expire, le gestionnaire souscrira une assurance à un coût considérablement plus élevé.
Compte séquestre des taxes foncières
La plupart des prêts DSCR comprennent un compte séquestre pour les taxes foncières et l’assurance. Le prêteur collecte une partie de vos taxes et assurances annuelles avec chaque paiement mensuel et paie les factures en votre nom. Examinez votre compte séquestre annuellement pour en assurer l’exactitude.
Exigences de réserve
Certains prêteurs DSCR exigent que vous mainteniez un certain nombre de mois de réserves (généralement 3 à 12 mois de paiements hypothécaires) dans un compte bancaire ou d’investissement après la clôture. Si vous descendez en dessous de l’exigence de réserve, cela ne déclenche généralement pas un défaut, mais certains prêteurs peuvent exiger une vérification au moment du financement.
Déclaration des revenus locatifs
Bien que le prêteur ne surveille pas vos revenus locatifs après la clôture de la même manière qu’un prêteur conventionnel, le maintien de revenus locatifs solides garantit que vous pouvez effectuer vos paiements confortablement et vous positionne bien pour un refinancement futur ou des prêts DSCR supplémentaires.
Résumé complet du calendrier
Voici un calendrier réaliste pour l’ensemble du processus de prêt DSCR, du premier contact à la clôture :
| Étape | Durée | Total courant |
|---|---|---|
| Pré-qualification | 1 à 3 jours | Jour 1 – 3 |
| Pré-approbation | 3 à 5 jours | Jour 4 – 8 |
| Demande et soumission de documents | 1 à 3 jours | Jour 5 – 11 |
| Évaluation et analyse du loyer | 5 à 10 jours | Jour 10 – 21 |
| Souscription | 5 à 10 jours | Jour 15 – 31 |
| Levée des conditions | 1 à 5 jours | Jour 16 – 36 |
| Autorisation de clôturer | 1 à 3 jours | Jour 17 – 39 |
| Clôture | 1 jour | Jour 18 – 40 |
Cas idéal : 18 à 21 jours de la demande à la clôture pour un emprunteur bien préparé avec un prêteur réactif.
Cas moyen : 25 à 35 jours, ce qui est le calendrier le plus courant pour les clôtures de prêts DSCR.
Cas extrême : 40 à 60 jours en cas de retards d’évaluation, de problèmes de conditions ou d’arriérés de dossiers chez le prêteur.
Le facteur le plus important pour respecter la fourchette inférieure de cette fourchette est la préparation. Avoir vos documents organisés et soumis rapidement, répondre aux demandes de conditions le jour même et travailler avec un prêteur ayant des processus internes efficaces contribuent tous à une clôture plus rapide.
Pour plus de détails sur le processus de clôture spécifiquement, consultez notre guide du processus de clôture de prêt DSCR.
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Foire aux questions
Ai-je besoin de fournir des déclarations fiscales pour un prêt DSCR ?
Combien de temps faut-il pour clôturer un prêt DSCR ?
Que se passe-t-il si mon DSCR est inférieur au minimum requis par le prêteur ?
Puis-je faire une demande de prêt DSCR avant de trouver une propriété ?
Quel score de crédit faut-il pour demander un prêt DSCR ?
Puis-je demander un prêt DSCR en tant qu'étranger ?
Combien de prêts DSCR puis-je avoir en même temps ?
Quelle est la différence entre la pré-qualification et la pré-approbation pour un prêt DSCR ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
15 février 2026
Temps de lecture
16 min de lecture
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
ITIN
Numéro d'Identification de Contribuable Individuel - un identifiant fiscal américain pour les ressortissants étrangers, requis par les Canadiens pour investir dans l'immobilier américain et déclarer leurs impôts américains.
LLC
Société à responsabilité limitée - une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens d'investissement, offrant une protection de responsabilité et une flexibilité fiscale.
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