Vos ratios de service de la dette sont les gardiens de votre approbation hypothécaire. Vous pouvez avoir une cote de crédit parfaite, une montagne d’économies et une propriété d’investissement à toute épreuve, mais si votre ratio ABD ou ATD dépasse le seuil d’un seul point de pourcentage, votre demande est refusée.
La bonne nouvelle, c’est que ces ratios ne sont pas figés. Ils résultent d’intrants précis, et vous pouvez modifier ces intrants. Chaque dollar de dette que vous éliminez, chaque dollar de revenu que vous ajoutez et chaque décision structurelle que vous prenez fait basculer ces ratios en votre faveur.
Ce guide vous explique exactement comment l’ABD et l’ATD sont calculés, comment le test de résistance gonfle vos chiffres, et les stratégies concrètes qui ramènent vos ratios dans la zone d’approbation.
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Comprendre l’ABD et l’ATD : les deux chiffres qui contrôlent votre approbation
Ratio d’amortissement brut de la dette (ABD)
Votre ratio ABD mesure le pourcentage de votre revenu brut consacré aux coûts de logement. La formule est :
ABD = (Paiement hypothécaire + Taxes foncières + Coûts de chauffage + 50 % des frais de copropriété) / Revenu annuel brut x 100
Pour la plupart des prêteurs A, votre ABD doit être de 39 % ou moins.
Ratio d’amortissement total de la dette (ATD)
Votre ratio ATD reprend tout ce qui entre dans l’ABD et y ajoute tous vos autres paiements de dettes :
ATD = (Coûts de logement + Paiements auto + Paiements de cartes de crédit + Prêts étudiants + Marges de crédit + Toutes les autres dettes) / Revenu annuel brut x 100
Pour la plupart des prêteurs A, votre ATD doit être de 44 % ou moins.
Les deux ratios doivent passer. Vous pouvez avoir un ABD de 35 % (excellent), mais si votre ATD est de 46 % (trop élevé), vous serez refusé. Les deux portes doivent s’ouvrir pour que vous puissiez passer.
La mise de fonds modifie la flexibilité. Les hypothèques à ratio élevé (assurées) vous confinent généralement aux seuils standards de 39/44 avec peu de marge. Avec 20 % et plus de mise de fonds, certains prêteurs peuvent envisager un ATD plus élevé — parfois autour de 50 % ou plus — lorsque des facteurs compensatoires sont solides. Cela dépend du prêteur, ce n’est pas un chèque en blanc.
Comment le test de résistance gonfle vos ratios
Vos ratios sont plus élevés que prévu à cause d’un seul élément : le test de résistance.
Lorsqu’un prêteur calcule votre ABD et votre ATD, il n’utilise pas le taux hypothécaire que vous paierez réellement. Il utilise le taux du test de résistance, qui correspond au plus élevé entre :
- 5,25 % (confirmez ce plancher avec votre courtier, car les minimums du test de résistance sont révisés périodiquement et peuvent avoir changé), ou
- Votre taux contractuel plus 2 %
Si votre prêteur vous offre un taux de 4,5 %, vous vous qualifiez à 6,5 % (4,5 % + 2 %). Si votre taux est de 3 %, vous vous qualifiez à 5,25 % (parce que 5 % est inférieur à 5,25 %).
Cela augmente considérablement le paiement hypothécaire utilisé dans le calcul de vos ratios. Votre paiement mensuel réel pourrait être de 1 800 $, mais votre paiement de qualification pourrait être de 2 300 $ ou plus. Cet écart de 500 $ fait grimper vos ratios de façon significative.
Vous ne pouvez pas éviter le test de résistance. Il s’applique à tous les prêteurs réglementés au fédéral. Mais le comprendre vous aide à planifier votre stratégie d’optimisation, car vous savez exactement contre quel chiffre vous travaillez.
Vos ratios varient selon le prêteur que vous choisissez — certains permettent une compensation locative de 50 %, d’autres de 80 %, et les méthodes de calcul varient énormément. réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous associerons votre profil au prêteur qui vous offre le meilleur traitement.
Stratégie 1 : Remboursez les dettes renouvelables
C’est la façon la plus efficace d’améliorer votre ratio ATD. Les dettes renouvelables, principalement les cartes de crédit et les marges de crédit, frappent durement vos ratios parce que les prêteurs calculent les paiements minimums comme un pourcentage de votre solde ou de votre limite.
Les calculs
Cartes de crédit : les prêteurs utilisent généralement 3 % de votre solde impayé comme paiement mensuel. Certains utilisent 3 % de votre limite de crédit, peu importe votre solde.
Marges de crédit : les prêteurs utilisent le paiement d’intérêts seulement sur le solde impayé.
Exemple : Vous avez 20 000 $ de soldes de cartes de crédit répartis sur trois cartes. Le prêteur compte 600 $/mois contre vous (20 000 $ x 3 %). Sur un revenu brut de 100 000 $, cela représente 7,2 % de votre revenu annuel consommé par les obligations de cartes de crédit seulement.
Si vous ramenez ces cartes à 5 000 $ au total, le décompte mensuel tombe à 150 $. Vous venez de libérer 450 $/mois, soit 5,4 % de votre revenu. Cela pourrait faire la différence entre un ATD de 45 % (refusé) et un ATD de 39,6 % (approuvé).
Étapes d’action
- Dressez la liste de toutes les dettes renouvelables par taux d’intérêt, du plus élevé au plus bas.
- Remboursez agressivement les soldes au taux le plus élevé.
- Si votre prêteur utilise les limites de crédit plutôt que les soldes, envisagez de réduire vos limites de crédit après le remboursement. Mais soyez prudent : réduire les limites affecte aussi votre ratio d’utilisation du crédit.
- Ne fermez pas les anciens comptes de crédit. Les fermer raccourcit votre historique de crédit et peut nuire à votre cote.
Stratégie 2 : Éliminez ou restructurez les dettes à versements fixes
Les prêts auto, les prêts étudiants et les prêts personnels comportent des paiements mensuels fixes qui grugent votre ATD.
Le problème du paiement auto
Un paiement auto de 500 $/mois sur un revenu de 100 000 $ consomme 6 % de votre revenu brut. C’est une part importante. Si votre prêt auto a moins de 10 à 12 mois restants, certains prêteurs l’excluront entièrement de vos ratios. Si vous êtes près de le rembourser, accélérer ces derniers paiements avant de présenter une demande peut faire une vraie différence.
Si le prêt a encore des années à courir, évaluez s’il est judicieux de vendre le véhicule et d’en acheter un au comptant ou avec un paiement plus petit. Cela peut sembler radical, mais les investisseurs sérieux qui veulent se qualifier pour plusieurs propriétés locatives prennent souvent ce genre de décisions.
Stratégie pour les prêts étudiants
Si vos prêts étudiants sont sur un plan d’aide au remboursement avec des paiements de 0 $, la plupart des prêteurs compteront tout de même un paiement estimé contre vous. Demandez à votre courtier quels prêteurs traitent ces situations le plus favorablement.
Si vous pouvez faire un paiement forfaitaire pour réduire considérablement ou éliminer le solde avant de présenter une demande, faites-le. L’amélioration du ratio est immédiate.
Si vous êtes à un ATD de 45 % et devez descendre à 44 %, rembourser 15 000 $ en cartes de crédit pourrait vous y amener en quelques mois. planifiez une séance stratégique gratuite avec nous et nous déterminerons quels gestes ont l’impact le plus rapide pour votre situation.
Stratégie 3 : Augmentez votre revenu documenté
Le dénominateur de l’ABD et de l’ATD est votre revenu brut. Agrandir le dénominateur a le même effet que réduire le numérateur : votre ratio baisse.
Pour les emprunteurs salariés
- Heures supplémentaires et primes : Si vous gagnez régulièrement des heures supplémentaires ou des primes, assurez-vous qu’elles sont documentées sur vos T4 pendant au moins deux ans. Les prêteurs font généralement la moyenne de vos deux dernières années de revenus additionnels. Si vous venez tout juste de commencer à faire des heures supplémentaires cette année, cela pourrait ne pas encore vous aider.
- Revenus d’appoint : Si vous avez une entreprise parallèle ou des revenus de pigiste, déclarez-les dans vos impôts. Un revenu non déclaré n’existe pas aux yeux d’un prêteur.
- Augmentation ou promotion : Si vous avez récemment reçu une augmentation importante, votre nouvelle lettre d’emploi reflète le salaire plus élevé. Certains prêteurs utiliseront le salaire actuel plus élevé plutôt qu’une moyenne sur deux ans pour les employés salariés.
Pour les emprunteurs travailleurs autonomes
C’est souvent là que se cachent les plus grands gains. Beaucoup de travailleurs autonomes minimisent agressivement leur revenu imposable grâce aux déductions. Cela vous fait économiser de l’impôt, mais vous coûte en qualification hypothécaire.
Si vous prévoyez demander une hypothèque d’investissement dans les un à deux prochaines années, envisagez de déclarer plus de revenus dans vos prochaines déclarations de revenus. Oui, vous paierez plus d’impôt. Mais le revenu supplémentaire que vous déclarez peut vous qualifier pour des dizaines ou des centaines de milliers de dollars de capacité hypothécaire additionnelle.
Faites les calculs. Si déclarer 20 000 $ de revenus supplémentaires vous coûte 6 000 $ en impôts mais vous qualifie pour une propriété de 400 000 $ qui génère 24 000 $ de revenus locatifs annuels, les chiffres parlent d’eux-mêmes.
Certains prêteurs B offrent des programmes hypothécaires à revenu déclaré qui utilisent les dépôts bancaires plutôt que les déclarations de revenus, bien que la disponibilité et les conditions évoluent selon l’appétit pour le risque des prêteurs. Demandez à votre courtier quels prêteurs offrent actuellement cela et quelle documentation ils exigent, car ces programmes peuvent disparaître ou se resserrer rapidement lorsque le marché change.
Stratégie 4 : Utilisez la compensation du revenu locatif
Lorsque vous achetez une propriété d’investissement, le revenu locatif prévu peut partiellement compenser vos coûts de logement dans les calculs d’ABD et d’ATD. C’est l’un des outils les plus puissants pour la qualification d’une propriété d’investissement.
Voici comment cela fonctionne : les prêteurs prennent le revenu locatif brut prévu de la propriété et appliquent une compensation, typiquement de 50 % à 80 % selon le prêteur. Ce revenu locatif est soit ajouté à votre revenu brut, soit soustrait de vos coûts de logement, selon la méthode de calcul du prêteur. Dans les deux cas, l’effet est le même : vos ratios s’améliorent.
Exemple : Vous achetez un duplex qui générera 3 000 $/mois de loyer combiné. Un prêteur qui utilise une compensation locative de 80 % compte 2 400 $/mois (28 800 $/an) pour votre qualification.
Sur un revenu de 100 000 $, cela porte effectivement votre revenu de qualification à 128 800 $. L’impact sur vos ratios est spectaculaire.
Les emprunteurs qui comparent leurs options poursuivent souvent avec Erreurs de financement immobilier pour les investisseurs canadiens avant de réserver un appel stratégique.
Pour un regard plus approfondi sur la même décision, Acheter votre première maison : un guide sans détour pour futurs investisseurs explique l’approche de LendCity.
Différents prêteurs appliquent les compensations locatives de façon différente. Certains sont plus généreux que d’autres. Un courtier hypothécaire spécialisé en propriétés d’investissement sait exactement quels prêteurs vous offrent le meilleur traitement sur le revenu locatif. Consultez le programme de feuille de calcul locative pour les détails sur le fonctionnement de ce calcul.
Stratégie 5 : Prolongez votre période d’amortissement méthode.
Stratégie 5 : Prolongez votre période d’amortissement
La période d’amortissement affecte directement votre paiement hypothécaire mensuel, qui affecte directement vos ratios ABD et ATD.
Un amortissement de 25 ans produit des paiements mensuels plus élevés qu’un amortissement de 30 ans sur le même montant d’hypothèque. Passer de 25 à 30 ans réduit votre paiement mensuel d’environ 8 % à 10 %.
Exemple : Une hypothèque de 400 000 $ au taux de test de résistance de 5,25 % :
- Amortissement de 25 ans : environ 2 380 $/mois
- Amortissement de 30 ans : environ 2 200 $/mois
Cet écart de 180 $/mois se traduit par environ 2,2 % sur votre ratio ATD avec un revenu de 100 000 $. Cela peut sembler peu, mais si vous êtes à 45 % d’ATD, cette baisse à 42,8 % vous place sous le seuil de 44 %.
Notez que les propriétés d’investissement se qualifient typiquement pour un amortissement allant jusqu’à 30 ans chez la plupart des prêteurs. Certains prêteurs alternatifs offrent des périodes d’amortissement encore plus longues. Pour les propriétés d’investissement multifamiliales, les options d’amortissement peuvent différer, alors confirmez avec votre courtier.
Stratégie 6 : Ajoutez un cosignataire ou un garant
Si votre revenu seul ne produit pas de ratios qualificatifs, ajouter le revenu d’une autre personne à la demande peut résoudre le problème.
Un cosignataire figure sur l’hypothèque et sur le titre. Il est également responsable de la dette.
Un garant garantit la dette mais ne figure pas sur le titre. Son revenu est utilisé pour la qualification, mais il ne possède pas de part de la propriété.
Cette stratégie fonctionne bien pour les investisseurs qui ont une mise de fonds et un crédit solides, mais dont le revenu seul est insuffisant. Un conjoint, un partenaire ou un membre de la famille ayant un revenu stable peut ramener vos ratios dans la zone acceptable.
Soyez conscient que cosigner ou garantir une hypothèque affecte aussi les ratios d’endettement de l’autre personne. S’ils prévoient demander leur propre financement à l’avenir, cette obligation comptera contre eux.
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Stratégie 7 : Choisissez le bon prêteur
Tous les prêteurs ne calculent pas les ratios de la même façon. Les différences peuvent faire ou défaire votre approbation.
Certains prêteurs permettent un ABD jusqu’à 39 % et un ATD jusqu’à 44 %. D’autres poussent ces limites à 42 % d’ABD et 50 % d’ATD. Certains prêteurs B vont encore plus haut.
Au-delà des seuils, les prêteurs diffèrent dans leur façon de calculer :
- Obligations de cartes de crédit : certains utilisent les soldes réels, d’autres les limites de crédit.
- Compensations du revenu locatif : certains utilisent 50 %, d’autres 80 %.
- Revenu de travailleur autonome : certains utilisent uniquement les déclarations de revenus, d’autres acceptent les relevés bancaires.
- Heures supplémentaires et primes : certains font la moyenne sur deux ans, d’autres utilisent l’année la plus récente.
Ces différences expliquent exactement pourquoi travailler avec un courtier hypothécaire est important. Un courtier qui comprend les options de financement hypothécaire canadiennes auprès de dizaines de prêteurs peut associer votre profil précis au prêteur dont les méthodes de calcul vous donnent le meilleur résultat. Accédez à la bibliothèque de ressources pour investisseurs pour des outils supplémentaires afin d’évaluer vos options de financement.
Exemple concret : du refus à l’approbation
Parcourons un scénario réel.
Position de départ :
- Revenu brut : 90 000 $
- Propriété cible : 450 000 $
- Mise de fonds : 90 000 $ (20 %)
- Hypothèque : 360 000 $ au taux de test de résistance de 5,25 %, amortissement de 25 ans
- Paiement hypothécaire mensuel (test de résistance) : 2 140 $
- Taxes foncières : 300 $/mois
- Chauffage : 100 $/mois
- Paiement auto : 450 $/mois
- Soldes de cartes de crédit : 15 000 $ (le prêteur compte 450 $/mois)
- Prêt étudiant : 250 $/mois
ABD = (2 140 $ + 300 $ + 100 $) x 12 / 90 000 $ = 33,9 % (Réussi)
ATD = (2 140 $ + 300 $ + 100 $ + 450 $ + 450 $ + 250 $) x 12 / 90 000 $ = 49,2 % (Échec - au-dessus de 44 %)
Cet investisseur réussit l’ABD mais échoue l’ATD de 5,2 points de pourcentage. Voici comment y remédier.
Mesures d’optimisation :
- Rembourser les cartes de crédit (15 000 $ d’économies ou consolidation par marge de crédit à un paiement plus bas) : économise 450 $/mois
- Passer à un amortissement de 30 ans : réduit le paiement du test de résistance d’environ 180 $/mois
- La propriété a un logement locatif générant 1 200 $/mois ; le prêteur utilise une compensation de 50 % (600 $/mois ajoutés au revenu)
Nouveau calcul de l’ATD :
- Paiement hypothécaire ajusté : 1 960 $/mois
- Revenu ajusté : 90 000 $ + (600 $ x 12) = 97 200 $
- ATD = (1 960 $ + 300 $ + 100 $ + 450 $ + 0 $ + 250 $) x 12 / 97 200 $ = 37,8 %
Cela fait passer l’investisseur de 49,2 % (refusé) à 37,8 % (approuvé avec de la marge). Trois changements, un résultat complètement différent.
Votre calendrier d’optimisation
À quelle vitesse pouvez-vous améliorer vos ratios? Cela dépend de la stratégie.
| Stratégie | Délai | Impact |
|---|---|---|
| Rembourser les cartes de crédit | 1 à 6 mois | Élevé |
| Rembourser le prêt auto | 1 à 12 mois | Moyen à élevé |
| Prolonger l’amortissement | Immédiat | Moyen |
| Ajouter un cosignataire | Immédiat | Élevé |
| Utiliser la compensation du revenu locatif | Immédiat (à la demande) | Élevé |
| Augmenter le revenu déclaré | 1 à 2 années d’imposition | Élevé |
| Changer de prêteur (via un courtier) | Immédiat | Moyen |
Si vous prévoyez présenter une demande dans les 30 prochains jours, concentrez-vous sur les stratégies immédiates : prolonger l’amortissement, ajouter un cosignataire, utiliser la compensation locative, et travailler avec un courtier pour trouver le prêteur le plus favorable. Si vous avez trois à six mois, ajoutez le remboursement de dettes au plan. Si vous avez un an ou plus, optimisez aussi la documentation de vos revenus.
Pour les investisseurs qui visent des propriétés de l’autre côté de la frontière, l’optimisation des ratios compte tout autant. Explorez vos options pour les investisseurs canadiens qui achètent des propriétés aux États-Unis afin de comprendre comment fonctionne la qualification dans ce contexte.
En résumé
Les ratios de service de la dette, c’est des mathématiques. Et les mathématiques peuvent être optimisées. Vous n’avez pas à accepter un refus ou un montant d’approbation inférieur comme définitif. Identifiez quels intrants vous nuisent le plus, appliquez les stratégies qui font bouger l’aiguille le plus vite, et représentez une demande en position plus forte.
Les investisseurs qui bâtissent des portefeuilles sont ceux qui traitent la qualification hypothécaire comme un système à maîtriser, et non comme une loterie où l’on espère. Maîtrisez vos ratios, et vous contrôlez de combien et à quelle vitesse vous pouvez croître.
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Foire aux questions
Quel est un bon ratio ABD et ATD pour une hypothèque sur une propriété d'investissement?
De combien le remboursement d'une carte de crédit améliore-t-il mon ratio ATD?
Puis-je utiliser le revenu locatif futur pour me qualifier pour ma première propriété d'investissement?
Prolonger mon amortissement de 25 à 30 ans aide-t-il à la qualification?
Comment le test de résistance affecte-t-il mes ratios de service de la dette?
Fermer des cartes de crédit inutilisées améliorera-t-il mes ratios?
Une mise de fonds plus importante me permet-elle de dépasser les limites standards d'ABD/ATD?
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Rédigé par
Scott Dillingham
Publié
8 juillet 2026
· Updated 2 août 2026Temps de lecture
15 min de lecture
Un prêteur de catégorie A
Une banque majeure ou un prêteur institutionnel offrant les taux hypothécaires et les conditions les plus compétitifs, mais avec les critères de qualification les plus stricts, y compris une vérification complète des revenus et la conformité au test de résistance. La plupart des investisseurs utilisent les prêteurs de catégorie A pour leurs quatre à six premières propriétés.
Prêteur alternatif
Un prêteur alternatif est une source de financement non traditionnelle, comme une société de placement hypothécaire (SPH), un prêteur privé ou une société de fiducie, qui accorde des prêts en dehors du système traditionnel de prêt bancaire. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, les prêteurs alternatifs sont précieux lorsque les transactions ne se qualifient pas pour un financement traditionnel en raison de problèmes de crédit, de types de propriétés non conventionnels ou du besoin de conditions de prêt plus rapides et flexibles.
Période d'amortissement
Le nombre total d'années requises pour rembourser complètement une hypothèque par des paiements réguliers de capital et d'intérêts. Au Canada, les périodes d'amortissement standard pour les propriétés résidentielles sont 25 ans, tandis que les propriétés multifamiliales par MLI Select peuvent s'étendre jusqu'à 50 ans. Une amortissement plus long réduit les paiements mensuels mais augmente les intérêts totaux payés.
Amortissement
La période pendant laquelle un prêt hypothécaire est censé être entièrement remboursé par des paiements réguliers du capital et des intérêts. Au Canada, les périodes d'amortissement courantes sont de 25 ou 30 ans, bien que le terme hypothécaire (lorsque vous renégociez) soit généralement de 1 à 5 ans.
Évaluation
Une évaluation professionnelle de la valeur marchande d'une propriété, exigée par les prêteurs pour s'assurer que la propriété vaut le montant du prêt.
Prêteur de catégorie B
Prêteurs alternatifs qui servent les emprunteurs qui ne sont pas admissibles auprès des grandes banques, offrant des taux légèrement plus élevés avec des critères plus souples.
Frais de condominium
Frais mensuels payés par les propriétaires de condos pour couvrir l'entretien de l'immeuble, l'assurance, les services publics des parties communes, les contributions au fonds de réserve et les commodités. Également connus sous le nom de frais de copropriété ou frais d'entretien, ils réduisent directement les flux de trésorerie et constituent une considération essentielle lors de l'analyse des opportunités d'investissement en condo.
Score de crédit
Une note numérique (300-900 au Canada) qui représente votre solvabilité, affectant les taux hypothécaires et l'approbation. Un score de 680+ est généralement nécessaire pour obtenir les meilleurs taux.
Utilisation du crédit
Le pourcentage de votre crédit disponible que vous utilisez. Le maintenir en dessous de 30 % contribue à maintenir une bonne cote de crédit.
Ratios d'endettement
Les ratios d'endettement sont des calculs financiers que les prêteurs utilisent pour déterminer la part de vos revenus consacrée au remboursement de vos dettes. Les deux principaux types sont le ratio des charges fixes brutes (CFB) et le ratio des charges fixes totales (CFT). Pour les investisseurs immobiliers canadiens, ces ratios sont des facteurs déterminants essentiels à la qualification qui définissent la capacité d'emprunt. La plupart des prêteurs exigent que le CFB soit inférieur à 39 % et le CFT inférieur à 44 %, bien que les revenus locatifs provenant de propriétés d'investissement puissent contribuer à compenser ces calculs.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.