Vos ratios de service de la dette sont les gardiens de votre approbation hypothécaire. Vous pouvez avoir une cote de crédit parfaite, une montagne d’économies et une propriété d’investissement à toute épreuve, mais si votre ratio GDS ou TDS est trop élevé d’un seul point de pourcentage, votre demande sera rejetée.
La bonne nouvelle, c’est que ces ratios ne sont pas fixes. Ils résultent d’entrées spécifiques, et vous pouvez modifier ces entrées. Chaque dollar de dette que vous éliminez, chaque dollar de revenu que vous ajoutez et chaque décision structurelle que vous prenez fait basculer ces ratios en votre faveur.
Ce guide vous explique exactement comment le GDS et le TDS sont calculés, comment le test de résistance gonfle vos chiffres et les stratégies spécifiques pour ramener vos ratios dans la plage d’approbation.
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Comprendre le GDS et le TDS : les deux chiffres qui contrôlent votre approbation
Ratio de service de la dette brute (GDS)
Votre ratio GDS mesure le pourcentage de votre revenu brut consacré aux frais de logement. La formule est :
GDS = (Paiement hypothécaire + Taxes foncières + Frais de chauffage + 50 % des frais de copropriété) / Revenu annuel brut x 100
Pour la plupart des prêteurs A, votre GDS doit être 39 % ou moins.
Ratio total de service de la dette (TDS)
Votre ratio TDS reprend tout ce qui figure dans le GDS et ajoute tous vos autres paiements de dette :
TDS = (Frais de logement + Paiements automobiles + Paiements de cartes de crédit + Prêts étudiants + Marges de crédit + Toute autre dette) / Revenu annuel brut x 100
Pour la plupart des prêteurs A, votre TDS doit être 44 % ou moins.
Les deux ratios doivent réussir. Vous pouvez avoir un GDS de 35 % (excellent) mais si votre TDS est de 46 % (trop élevé), vous serez rejeté. Les deux portes doivent s’ouvrir pour que vous puissiez passer.
Comment le test de résistance gonfle vos ratios
Vos ratios sont plus élevés que prévu en raison d’une seule chose : le test de résistance.
Lorsqu’un prêteur calcule votre GDS et votre TDS, il n’utilise pas le taux hypothécaire que vous paierez réellement. Il utilise le taux du test de résistance, qui est le plus élevé des deux :
- 5,25 % (confirmez ce seuil avec votre courtier, car les minimums du test de résistance sont examinés régulièrement et pourraient avoir changé), ou
- Votre taux contractuel plus 2 %
Si votre prêteur vous propose un taux de 4,5 %, vous vous qualifiez à 6,5 % (4,5 % + 2 %). Si votre taux est de 3 %, vous vous qualifiez à 5,25 % (parce que 5 % est inférieur à 5,25 %).
Cela augmente considérablement le paiement hypothécaire utilisé dans vos calculs de ratio. Votre paiement mensuel réel pourrait être de 1 800 $, mais votre paiement de qualification pourrait être de 2 300 $ ou plus. Cette différence de 500 $ fait monter vos ratios de manière significative.
Vous ne pouvez pas éviter le test de résistance. Il s’applique à tous les prêteurs réglementés au niveau fédéral. Mais le comprendre vous aide à planifier votre stratégie d’optimisation car vous savez exactement contre quel chiffre vous travaillez.
Vos ratios changent en fonction du prêteur que vous choisissez — certains permettent 50 % de compensations de loyer, d’autres 80 %, et les méthodes de calcul varient énormément. Réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous ferons correspondre votre profil au prêteur qui vous offre le meilleur traitement.
Stratégie 1 : Rembourser la dette renouvelable
C’est le moyen le plus efficace pour améliorer votre ratio TDS. La dette renouvelable, principalement les cartes de crédit et les marges de crédit, affecte vos ratios de manière importante car les prêteurs calculent les paiements minimums comme un pourcentage de votre solde ou de votre limite.
Les calculs
Cartes de crédit : les prêteurs utilisent généralement 3 % de votre solde impayé comme paiement mensuel. Certains utilisent 3 % de votre limite de crédit, quel que soit votre solde.
Marges de crédit : les prêteurs utilisent le paiement d’intérêts seulement sur le solde impayé.
Exemple : Vous avez 20 000 $ en soldes de cartes de crédit répartis entre trois cartes. Le prêteur compte 600 $/mois contre vous (20 000 $ x 3 %). Sur un revenu brut de 100 000 $, cela représente 7,2 % de votre revenu annuel consommé par les seules obligations de cartes de crédit.
Si vous remboursez ces cartes à 5 000 $ au total, le compte mensuel tombe à 150 $. Vous venez de libérer 450 $/mois, ce qui représente 5,4 % de vos revenus. Cela pourrait faire la différence entre un TDS de 45 % (rejeté) et un TDS de 39,6 % (approuvé).
Mesures à prendre
- Dressez une liste de toutes les dettes renouvelables par taux d’intérêt, du plus élevé au plus bas.
- Remboursez agressivement les soldes à taux plus élevé.
- Si votre prêteur utilise les limites de crédit plutôt que les soldes, envisagez de réduire vos limites de crédit après le remboursement. Mais soyez prudent : la réduction des limites affecte également votre ratio d’utilisation du crédit.
- Ne fermez pas les anciens comptes de crédit. Les fermer raccourcit vos antécédents de crédit et peuvent nuire à votre pointage.
Stratégie 2 : Éliminer ou restructurer la dette de règlement
Les prêts automobiles, les prêts étudiants et les prêts personnels comportent des paiements mensuels fixes qui mangent votre TDS.
Le problème du paiement automobile
Un paiement automobile de 500 $/mois sur un revenu de 100 000 $ consomme 6 % de votre revenu brut. C’est une part importante. Si votre prêt automobile a moins de 10 à 12 mois à courir, certains prêteurs l’excluront entièrement de vos ratios. Si vous êtes proche du remboursement, l’accélération de ces derniers paiements avant votre demande peut faire une réelle différence.
Si le prêt dure depuis des années, demandez-vous si vendre le véhicule et en acheter un au comptant ou avec un paiement plus petit a du sens financier. Cela semble drastique, mais les investisseurs qui sont sérieux au sujet de qualifier pour plusieurs propriétés locatives prennent souvent ce genre de décisions.
Stratégie des prêts étudiants
Si vos prêts étudiants sont en vertu d’un plan d’aide au remboursement avec des paiements de 0 $, la plupart des prêteurs compteront quand même un paiement estimé contre vous. Demandez à votre courtier quels prêteurs traitent ces cas le plus favorablement.
Si vous pouvez faire un paiement forfaitaire pour réduire ou éliminer considérablement le solde avant votre demande, faites-le. L’amélioration du ratio est immédiate.
Si vous êtes assis à un TDS de 45 % et que vous devez descendre à 44 %, rembourser 15 000 $ en cartes de crédit pourrait vous y conduire en quelques mois. Planifiez une session stratégique gratuite avec nous et nous carterions les mouvements qui ont le plus d’impact pour votre situation.
Stratégie 3 : Augmenter vos revenus documentés
Le dénominateur dans les deux ratios GDS et TDS est votre revenu brut. Augmenter le dénominateur a le même effet que diminuer le numérateur : votre ratio baisse.
Pour les emprunteurs salariés
- Heures supplémentaires et bonis : Si vous gagnez régulièrement des heures supplémentaires ou des bonis, assurez-vous que ces éléments sont documentés sur vos T4 depuis au moins deux ans. Les prêteurs font généralement la moyenne de vos deux dernières années de revenu supplémentaire. Si vous venez de commencer à gagner des heures supplémentaires cette année, cela pourrait ne pas vous aider pour le moment.
- Revenu secondaire : Si vous avez une activité secondaire ou un revenu de travail indépendant, déclarez-le sur vos impôts. Le revenu non déclaré n’existe pas aux yeux d’un prêteur.
- Augmentation ou promotion : Si vous avez récemment reçu une augmentation importante, votre nouvelle lettre d’emploi reflète le salaire plus élevé. Certains prêteurs utiliseront le salaire actuel plus élevé plutôt qu’une moyenne de deux ans pour les employés salariés.
Pour les emprunteurs travailleurs autonomes
C’est là que se cachent souvent les plus gros gains. De nombreux emprunteurs travailleurs autonomes minimisent agressivement le revenu imposable par le biais de déductions. Cela vous économise des dollars d’impôt, mais cela vous coûte de la qualification hypothécaire.
Si vous prévoyez de demander une hypothèque de placement au cours des un à deux prochaines années, envisagez de déclarer plus de revenus sur vos prochaines déclarations fiscales. Oui, vous paierez plus d’impôts. Mais le revenu supplémentaire que vous déclarez peut vous qualifier pour une capacité hypothécaire supplémentaire de dizaines ou de centaines de milliers de dollars.
Faites les calculs. Si déclarer un revenu supplémentaire de 20 000 $ vous coûte 6 000 $ en impôts mais vous qualifier pour une propriété de 400 000 $ qui génère 24 000 $ de revenu locatif annuel, les chiffres parlent d’eux-mêmes.
Certains prêteurs B offrent des programmes hypothécaires à revenu déclaré qui utilisent les dépôts bancaires plutôt que les déclarations fiscales, bien que la disponibilité et les conditions changent avec l’appétit de risque du prêteur. Demandez à votre courtier quels prêteurs offrent actuellement ceci et quelle documentation ils exigent, car ces programmes peuvent disparaître ou se resserrer rapidement lorsque le marché change.
Stratégie 4 : Utiliser la compensation du revenu locatif
Lorsque vous achetez une propriété d’investissement, le revenu locatif attendu peut partiellement compenser vos frais de logement dans les calculs du GDS et du TDS. C’est l’un des outils les plus puissants pour la qualification immobilière de placement.
Voici comment ça marche : les prêteurs prennent le revenu locatif brut attendu de la propriété et appliquent une compensation, généralement de 50 % à 80 % selon le prêteur. Ce revenu locatif est soit ajouté à votre revenu brut, soit soustrait de vos frais de logement, selon la méthode de calcul du prêteur. Quoi qu’il en soit, l’effet est le même : vos ratios s’améliorent.
Exemple : Vous achetez un duplex qui générera 3 000 $/mois en loyer combiné. Un prêteur qui utilise une compensation de loyer de 80 % compte 2 400 $/mois (28 800 $/année) pour votre qualification.
Sur un revenu de 100 000 $, cela augmente effectivement votre revenu de qualification à 128 800 $. L’impact sur vos ratios est dramatique.
Les différents prêteurs appliquent les compensations de loyer différemment. Certains sont plus généreux que d’autres. Un courtier hypothécaire spécialisé dans les propriétés d’investissement sait exactement quels prêteurs vous donnent le meilleur traitement sur le revenu locatif. Consultez le programme de feuille de travail de location pour plus de détails sur le fonctionnement de ce calcul.
Stratégie 5 : Prolonger la période d’amortissement
La période d’amortissement affecte directement votre paiement hypothécaire mensuel, ce qui affecte directement vos ratios GDS et TDS.
Un amortissement de 25 ans produit des paiements mensuels plus élevés qu’un amortissement de 30 ans sur le même montant hypothécaire. Passer de 25 à 30 ans réduit votre paiement mensuel d’environ 8 % à 10 %.
Exemple : Une hypothèque de 400 000 $ à un taux de test de résistance de 5,25 % :
- Amortissement de 25 ans : environ 2 380 $/mois
- Amortissement de 30 ans : environ 2 200 $/mois
Cette différence de 180 $/mois se traduit par environ 2,2 % sur votre ratio TDS avec un revenu de 100 000 $. Cela pourrait ne pas sembler grand chose, mais si vous êtes assis à un TDS de 45 %, cette baisse à 42,8 % vous met sous le seuil de 44 %.
Notez que les propriétés d’investissement se qualifient généralement pour un amortissement pouvant aller jusqu’à 30 ans avec la plupart des prêteurs. Certains prêteurs de remplacement offrent des périodes d’amortissement encore plus longues. Pour les propriétés d’investissement multifamiliales, les options d’amortissement peuvent différer, alors confirmez avec votre courtier.
Stratégie 6 : Ajouter un cosignataire ou un garant
Si votre revenu seul ne produit pas de ratios de qualification, ajouter le revenu d’une autre personne à la demande peut résoudre le problème.
Un cosignataire apparaît sur l’hypothèque et le titre. Il est également responsable de la dette.
Un garant garantit la dette mais n’apparaît pas sur le titre. Son revenu est utilisé pour la qualification, mais il ne possède pas une part de la propriété.
Cette stratégie fonctionne bien pour les investisseurs qui ont des versements initiaux solides et un bon crédit, mais dont le revenu seul est insuffisant. Un conjoint, un partenaire ou un membre de la famille ayant un revenu stable peut ramener vos ratios à la normale.
Sachez que cosigner ou garantir une hypothèque affecte également les ratios de dette de l’autre personne. S’ils prévoient de demander leur propre financement à l’avenir, cette obligation compte contre eux.
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Stratégie 7 : Choisir le bon prêteur
Tous les prêteurs ne calculent pas les ratios de la même manière. Les différences peuvent faire ou défaire votre approbation.
Certains prêteurs permettent un GDS jusqu’à 39 % et un TDS jusqu’à 44 %. D’autres poussent ces limites à 42 % GDS et 50 % TDS. Certains prêteurs B vont encore plus loin.
Au-delà des seuils, les prêteurs diffèrent dans la façon dont ils calculent :
- Obligations de carte de crédit : Certains utilisent les soldes réels, d’autres utilisent les limites de crédit.
- Compensations de revenu locatif : Certains utilisent 50 %, d’autres utilisent 80 %.
- Revenu travailleur autonome : Certains n’utilisent que les déclarations fiscales, d’autres acceptent les relevés bancaires.
- Heures supplémentaires et bonis : Certains font la moyenne de deux ans, d’autres utilisent l’année la plus récente.
Ces différences sont exactement pourquoi travailler avec un courtier hypothécaire est important. Un courtier qui comprend les options de financement hypothécaire canadiennes chez des dizaines de prêteurs peut faire correspondre votre profil spécifique au prêteur dont les méthodes de calcul vous donnent le meilleur résultat. Accédez à la bibliothèque de ressources d’investisseur pour des outils supplémentaires afin d’évaluer vos options de financement.
Exemple travaillé : du rejet à l’approbation
Parcourons un scénario réel.
Position de départ :
- Revenu brut : 90 000 $
- Propriété cible : 450 000 $
- Versement initial : 90 000 $ (20 %)
- Hypothèque : 360 000 $ à taux de test de résistance de 5,25 %, amortissement de 25 ans
- Paiement hypothécaire mensuel (test de résistance) : 2 140 $
- Taxes foncières : 300 $/mois
- Chauffage : 100 $/mois
- Paiement automobile : 450 $/mois
- Soldes de cartes de crédit : 15 000 $ (le prêteur compte 450 $/mois)
- Prêt étudiant : 250 $/mois
GDS = (2 140 $ + 300 $ + 100 $) x 12 / 90 000 $ = 33,9 % (Réussi)
TDS = (2 140 $ + 300 $ + 100 $ + 450 $ + 450 $ + 250 $) x 12 / 90 000 $ = 49,2 % (Échoué - dépasse 44 %)
Cet investisseur réussit le GDS mais échoue le TDS de 5,2 points de pourcentage. Voici comment le corriger.
Mouvements d’optimisation :
- Rembourser les cartes de crédit (15 000 $ d’économies ou à partir d’une consolidation de marge de crédit avec paiement inférieur) : économise 450 $/mois
- Passer à un amortissement de 30 ans : réduit le paiement du test de résistance d’environ 180 $/mois
- La propriété a une unité locative générant 1 200 $/mois ; le prêteur utilise une compensation de 50 % (600 $/mois ajoutés au revenu)
Nouveau calcul du TDS :
- Paiement hypothécaire ajusté : 1 960 $/mois
- Revenu ajusté : 90 000 $ + (600 $ x 12) = 97 200 $
- TDS = (1 960 $ + 300 $ + 100 $ + 450 $ + 0 $ + 250 $) x 12 / 97 200 $ = 37,8 %
Cela fait passer l’investisseur de 49,2 % (rejeté) à 37,8 % (approuvé avec une belle marge). Trois changements, un résultat complètement différent.
Votre calendrier d’optimisation
À quelle vitesse pouvez-vous améliorer vos ratios ? Cela dépend de la stratégie.
| Stratégie | Délai | Impact |
|---|---|---|
| Rembourser les cartes de crédit | 1 à 6 mois | Élevé |
| Rembourser le prêt automobile | 1 à 12 mois | Moyen à élevé |
| Prolonger l’amortissement | Immédiat | Moyen |
| Ajouter un cosignataire | Immédiat | Élevé |
| Utiliser la compensation de revenu locatif | Immédiat (à la demande) | Élevé |
| Augmenter le revenu déclaré | 1 à 2 années fiscales | Élevé |
| Changer de prêteur (via un courtier) | Immédiat | Moyen |
Si vous prévoyez de demander dans les 30 prochains jours, concentrez-vous sur les stratégies immédiates : prolonger l’amortissement, ajouter un cosignataire, utiliser la compensation de loyer et travailler avec un courtier pour trouver le prêteur le plus favorable. Si vous avez trois à six mois, ajoutez le remboursement de dettes au plan. Si vous avez un an ou plus, optimisez également votre documentation de revenus.
Pour les investisseurs qui envisagent des propriétés au-delà de la frontière, l’optimisation des ratios est tout aussi importante. Explorez vos options pour les investisseurs canadiens qui achètent des propriétés américaines pour comprendre le fonctionnement de la qualification dans ce contexte.
En résumé
Les ratios de service de la dette sont des mathématiques. Et les mathématiques peuvent être optimisées. Vous n’avez pas à accepter un rejet ou un montant d’approbation inférieur comme définitif. Identifiez quelles entrées vous font le plus mal, appliquez les stratégies qui bougent le plus rapidement et réappliquiez avec une position plus forte.
Les investisseurs qui construisent des portefeuilles sont ceux qui traitent la qualification hypothécaire comme un système à maîtriser, pas une loterie dans laquelle espérer. Maîtrisez vos ratios, et vous contrôlez à quelle vitesse vous pouvez grandir.
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Foire aux questions
Quel est un bon ratio GDS et TDS pour une hypothèque immobilière de placement ?
De combien le remboursement d'une carte de crédit améliore-t-il mon ratio TDS ?
Puis-je utiliser le revenu locatif futur pour qualifier pour ma première propriété d'investissement ?
Le prolongement de mon amortissement de 25 à 30 ans aide-t-il la qualification ?
Comment le test de résistance affecte-t-il mes ratios de service de la dette ?
La fermeture des cartes de crédit inutilisées améliorera-t-elle mes ratios ?
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Rédigé par
LendCity
Publié
8 juillet 2026
Temps de lecture
14 min de lecture
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