Auto-évaluation de l'admissibilité à un prêt hypothécaire d'investissement

Vous regardez des propriétés d’investissement. Vous avez fait quelques calculs. Vous pensez être prêt à demander du financement. Mais allez-vous vraiment vous qualifier?

La plupart des investisseurs se présentent à une demande de prêt hypothécaire sans préparation. Ils supposent que leurs revenus sont suffisants, que leur crédit est correct et que l’affaire se conclura. Puis ils reçoivent un refus surprise ou un montant d’approbation inférieur aux attentes, et leur échéancier est retardé de plusieurs semaines ou mois.

Cela n’a pas à être votre cas. Avant de soumettre le moindre document, vous pouvez vous soumettre au même cadre d’admissibilité que les prêteurs utilisent. Cette auto-évaluation vous montrera exactement où vous en êtes et ce que vous devez corriger avant de faire une demande.

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Les cinq piliers de l’admissibilité à un prêt hypothécaire d’investissement

Les prêteurs évaluent votre demande selon cinq domaines essentiels. Considérez-les comme les piliers qui soutiennent votre approbation. Si l’un d’eux est faible, toute la structure peut s’effondrer. Si les cinq sont solides, vous êtes en bonne position.

Voici ce qu’ils examinent :

1. Revenus et stabilité d’emploi
2. Charge d’endettement existante
3. Cote de crédit et historique
4. Mise de fonds et réserves
5. La propriété elle-même (et son potentiel de revenus locatifs)

Passons en revue chacun d’eux afin que vous puissiez vous noter honnêtement.

Pilier 1 : Vos revenus

Les prêteurs veulent voir des revenus stables et vérifiables. Pour les employés salariés, c’est simple. Vos T4, talons de paie et avis de cotisation de l’ARC racontent toute l’histoire. Si vous occupez le même emploi depuis deux ans ou plus avec des revenus stables ou en hausse, vous êtes en excellente position.

Pour les emprunteurs travailleurs autonomes, c’est plus compliqué. Les prêteurs utilisent généralement une moyenne de deux ans de vos revenus déclarés d’après vos déclarations de revenus T1 générale. Si vous déduisez beaucoup de dépenses d’entreprise, vos revenus déclarés peuvent être nettement inférieurs à ce qui circule réellement dans vos comptes. Cet écart peut nuire à votre admissibilité.

Voici la question à vous poser : Quel est mon revenu annuel brut tel qu’il apparaît sur mes documents fiscaux? Notez ce chiffre. Vous en aurez besoin pour les calculs de ratios ci-dessous.

Si vous tirez des revenus locatifs de propriétés existantes, certains prêteurs en tiendront compte en partie, généralement de 50 % à 80 % selon le prêteur. C’est ce qu’on appelle la compensation des revenus locatifs, et cela peut considérablement améliorer votre admissibilité. Renseignez-vous sur le programme de feuille de calcul locative pour l’admissibilité si vous possédez déjà des immeubles locatifs.

Voici le point important — le test de résistance vous qualifie à 2 100 $ par mois même si vous ne payez que 1 700 $. Réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous calculerons votre véritable capacité d’emprunt afin que vous sachiez exactement quelles propriétés cibler.

Pilier 2 : Vos dettes existantes

Chaque dollar que vous devez en paiements mensuels joue contre votre approbation hypothécaire. Les prêteurs additionnent toutes vos obligations : paiements de voiture, prêts étudiants, paiements minimums de cartes de crédit, marges de crédit, hypothèques existantes et toute autre dette récurrente.

Faites la liste de tous les paiements de dettes mensuels que vous assumez. Incluez :

• Paiements de prêt ou de location automobile
• Paiements minimums de cartes de crédit (les prêteurs utilisent généralement 3 % du solde ou de la limite en cours)
• Paiements de prêts étudiants
• Paiements de marges de crédit
• Paiements hypothécaires existants
• Obligations de pension alimentaire pour conjoint ou enfants

Important : Certains prêteurs calculent les obligations de cartes de crédit en fonction de votre limite de crédit totale, et non de votre solde actuel. Si vous avez 40 000 $ de crédit disponible sur plusieurs cartes, un prêteur pourrait compter 1 200 $ par mois contre vous même si vous réglez votre solde en totalité chaque mois.

Additionnez le total de vos obligations de dettes mensuelles. Notez aussi ce chiffre.

Pilier 3 : Votre cote de crédit et votre historique

Pour un prêt hypothécaire de propriété d’investissement auprès d’un prêteur A traditionnel, vous avez généralement besoin d’une cote de crédit de 680 ou plus. Certains prêteurs exigent 700 ou plus pour les propriétés d’investissement en particulier.

Au-delà de la cote elle-même, les prêteurs examinent :

• Historique de paiements : Avez-vous manqué des paiements au cours des 12 à 24 derniers mois?
• Utilisation du crédit : Utilisez-vous plus de 50 % de votre crédit disponible?
• Diversité du crédit : Avez-vous une variété de types de comptes (cartes de crédit, prêts à tempérament, hypothèque)?
• Durée de l’historique : Depuis combien de temps vos comptes sont-ils ouverts?
• Demandes récentes : Avez-vous demandé beaucoup de nouveau crédit récemment?

Obtenez votre rapport de crédit auprès d’Equifax ou de TransUnion avant de faire une demande. Si votre cote est inférieure à 680, vous pourriez encore vous qualifier auprès d’un prêteur B ou d’un prêteur alternatif, mais vous paierez un taux plus élevé. Si elle est inférieure à 600, vous pourriez avoir besoin d’un arrangement de prêt privé ou de temps pour reconstruire votre crédit avant de faire une demande.

Si plus d’une case de votre grille d’auto-évaluation se trouve dans « À améliorer », ne faites pas encore de demande. Planifiez une séance stratégique gratuite avec nous et nous déterminerons exactement ce qu’il faut corriger pour que les cinq piliers soient solides avant de soumettre votre dossier.

Pilier 4 : Votre mise de fonds et vos réserves

Les propriétés d’investissement au Canada exigent une mise de fonds minimale de 20 %. Il n’y a pas moyen de contourner cette règle. Contrairement aux résidences principales, vous ne pouvez pas mettre 5 % ou 10 % d’acompte sur un immeuble locatif.

Sur une propriété de 500 000 $, cela signifie 100 000 $ au minimum. Et « minimum » est le mot clé. Certains prêteurs préfèrent 25 % de mise de fonds pour les propriétés d’investissement, ce qui vous donne de meilleurs taux et de meilleures chances d’approbation.

Au-delà de la mise de fonds, vous avez aussi besoin des frais de clôture. Prévoyez de 1,5 % à 4 % du prix d’achat pour la taxe de mutation, les frais juridiques, l’assurance titre, les frais d’évaluation et autres dépenses.

Les prêteurs veulent aussi voir que vous avez des réserves après la clôture. Avoir de trois à six mois de paiements hypothécaires en épargne leur montre que vous pouvez surmonter une vacance ou une réparation imprévue. Pour le financement hypothécaire multifamilial, les exigences de réserves peuvent être encore plus élevées.

Demandez-vous :

• Ai-je 20 % ou plus de mon prix d’achat cible en épargne?
• Puis-je couvrir les frais de clôture en plus de cela?
• Aurai-je encore une réserve de liquidités après la conclusion de la transaction?

Si vous avez répondu non à l’une de ces questions, vous devez soit épargner davantage, soit ajuster le prix de la propriété ciblée.

Pilier 5 : La propriété et ses revenus

Les prêteurs évaluent la propriété elle-même. Pour les propriétés d’investissement, ils veulent voir que les revenus locatifs soutiennent l’hypothèque. C’est là que les chiffres comptent vraiment.

Obtenez une estimation locative réaliste pour la propriété que vous ciblez. Regardez les locations comparables dans le secteur. Soyez prudent. Si des unités similaires se louent entre 1 800 $ et 2 000 $ par mois, utilisez 1 800 $ dans vos calculs.

La plupart des prêteurs ne compteront que de 50 % à 80 % des revenus locatifs prévus lors du calcul de vos ratios d’admissibilité. Ils appliquent une décote parce que les vacances, l’entretien et les coûts de gestion grugent vos flux de trésorerie réels.

Comment calculer vos ratios ABD et ATD

Vous avez maintenant toutes les données d’entrée. Passons aux calculs.

Ratio d’amortissement brut de la dette (ABD)

Votre ratio ABD mesure quelle part de votre revenu brut est consacrée aux coûts de logement. La formule est :

ABD = (Paiement hypothécaire + Taxes foncières + Coûts de chauffage + 50 % des frais de copropriété) / Revenu annuel brut

Pour la plupart des prêteurs, votre ABD doit être de 39 % ou moins.

Travaillons un exemple. Disons que vous gagnez 100 000 $ par année et que vous regardez une propriété où :

• Paiement hypothécaire mensuel (au taux du test de résistance) : 2 100 $
• Taxes foncières mensuelles : 300 $
• Chauffage mensuel : 100 $
• Aucun frais de copropriété

Si vous explorez le sujet plus en détail, notre guide Prêt hypothécaire pour un premier immeuble locatif : guide complet de demande couvre les détails.

Si vous explorez le sujet plus en détail, notre guide Liste de contrôle des documents pour un prêt hypothécaire de propriété d’investissement au Canada couvre les détails.

Vos coûts de logement annuels : (2 100 $ + 300 $ + 100 $) x 12 = 30 000 $

ABD = 30 000 $ / 100 000 $ = 30 %

C’est bien en deçà du seuil de 39 %. Vous réussissez le ABD.

Ratio d’amortissement total de la dette (ATD)

Votre ratio ATD ajoute tous vos autres paiements de dettes aux coûts de logement :

ATD = (Coûts de logement + Tous les autres paiements de dettes mensuels) / Revenu annuel brut

Pour la plupart des prêteurs, votre ATD doit être de 44 % ou moins.

En poursuivant l’exemple ci-dessus, disons que vous avez aussi :

• Paiement de voiture : 500 $/mois
• Minimums de cartes de crédit : 200 $/mois
• Prêt étudiant : 300 $/mois

Votre dette annuelle totale : 30 000 $ + (500 $ + 200 $ + 300 $) x 12 = 30 000 $ + 12 000 $ = 42 000 $

ATD = 42 000 $ / 100 000 $ = 42 %

C’est sous les 44 %, donc vous réussissez. Mais vous êtes près de la limite. Un paiement de dette de plus pourrait vous faire dépasser.

Le test de résistance : le chiffre qui change tout

C’est là que de nombreux investisseurs trébuchent. Vous ne calculez pas votre paiement hypothécaire avec le taux réel que vous paierez. Vous le calculez avec le taux du test de résistance.

Le taux du test de résistance est le plus élevé entre :

• 5,25 %, ou
• Votre taux contractuel plus 2 %

Si un prêteur vous offre un taux de 4,5 %, votre taux du test de résistance serait de 4,5 % + 2 % = 6,5 %. Comme 6,5 % est supérieur à 5,25 %, vous vous qualifiez à 6,5 %.

Si le taux offert est de 3 %, alors 3 % + 2 % = 5 %. Comme 5,25 % est plus élevé, vous vous qualifiez à 5,25 %.

Cela signifie que votre paiement hypothécaire réel pourrait être de 1 700 $ par mois, mais le prêteur vous qualifie comme si vous payiez 2 100 $ par mois. Cet écart réduit considérablement le montant que vous pouvez emprunter.

Utilisez une calculatrice hypothécaire en ligne pour déterminer quel serait votre paiement mensuel au taux du test de résistance pour votre propriété cible. Puis insérez ce chiffre dans les calculs ABD et ATD ci-dessus.

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Ce qui vous disqualifie (et comment y remédier)

Si votre auto-évaluation révèle des problèmes, voici ce qui disqualifie typiquement les investisseurs et ce que vous pouvez faire pour chaque enjeu.

ABD ou ATD trop élevé

Si vos ratios dépassent les seuils, vous avez plusieurs options :

• Remboursez les dettes renouvelables. Éliminer un paiement de voiture de 500 $/mois réduit votre ATD de 6 % sur un revenu de 100 000 $.
• Augmentez vos revenus documentés. Si vous êtes travailleur autonome, déclarez plus de revenus sur vos impôts de l’année suivante. L’impôt supplémentaire que vous payez est bien inférieur au gain d’admissibilité hypothécaire.
• Ajoutez un cosignataire ou un garant. Leurs revenus s’ajoutent aux vôtres aux fins d’admissibilité.
• Ciblez une propriété moins chère. Un prix d’achat plus bas signifie un paiement hypothécaire plus bas et des ratios plus bas.
• Regardez les prêteurs B. Certains prêteurs alternatifs acceptent des ratios ATD jusqu’à 50 % ou plus. Votre taux sera un peu plus élevé, mais vous serez approuvé.

Cote de crédit trop basse

• Payez toutes vos factures à temps pendant six à douze mois.
• Réduisez les soldes de cartes de crédit sous 30 % de vos limites.
• Ne fermez pas les anciens comptes. La durée de l’historique de crédit compte.
• Évitez de demander du nouveau crédit dans les mois précédant votre demande hypothécaire.

Mise de fonds insuffisante

• Puisez dans votre REER (les acheteurs d’une première habitation peuvent utiliser le Régime d’accession à la propriété pour une résidence principale, mais pas pour une propriété d’investissement).
• Utilisez l’équité d’une propriété existante par le biais d’un refinancement hypothécaire résidentiel.
• Envisagez un partenaire de coentreprise qui apporte le capital tandis que vous apportez la transaction.
• Mettez en place un plan d’épargne dédié et retardez votre achat de six à douze mois.

Quand faire une demande et quand attendre

Si les cinq piliers sont solides, faites votre demande maintenant. Attendre vous coûte de l’argent dans un marché à la hausse et retarde les revenus locatifs que vous pourriez gagner.

Si un ou deux domaines sont faibles mais corrigeables en trois à six mois, fixez un échéancier clair. Remboursez cette carte de crédit. Épargnez 20 000 $ de plus. Laissez votre cote de crédit se rétablir après ce paiement en retard. Puis faites votre demande en toute confiance.

Si trois domaines ou plus nécessitent du travail, vous aurez probablement besoin de six à douze mois de préparation. Utilisez ce temps judicieusement. Bâtissez votre crédit, réduisez vos dettes, augmentez votre épargne et mettez de l’ordre dans votre documentation de revenus.

Peu importe où vous en êtes, parler à un professionnel hypothécaire vous apporte de la clarté. Un courtier peut vous dire exactement quels prêteurs correspondent à votre profil et où vous devez vous améliorer. Accédez à des ressources gratuites pour investisseurs afin de commencer à vous former, et explorez vos options de financement pour propriétés d’investissement au Canada lorsque vous serez prêt. Si vous envisagez des propriétés au sud de la frontière, il existe aussi des programmes pour les Canadiens qui investissent dans l’immobilier américain.

Votre grille d’auto-évaluation

Parcourez cette liste de vérification et donnez-vous une note honnête :

Si la plupart de vos scores se trouvent dans les colonnes « Solide » ou « Acceptable », vous êtes en bonne position pour faire une demande. Si vous voyez « À améliorer » dans plus d’un domaine, prenez le temps de renforcer votre position avant de soumettre une demande.

Les investisseurs qui réussissent sont ceux qui se préparent avant de faire une demande. Faites l’auto-évaluation. Corrigez ce qui doit l’être. Puis avancez en sachant que votre approbation est pratiquement certaine.

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Foire aux questions

Rédigé par

LendCity

Publié

10 juillet 2026

Temps de lecture

13 min de lecture

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