Vous possédez quelques immeubles locatifs. Les flux de trésorerie sont solides. Vous commencez à penser plus grand. Et maintenant, la question se pose : devriez-vous détenir ces propriétés à votre nom personnel, ou est-il temps de vous constituer en société ?
C’est l’une des décisions structurelles les plus importantes que vous prendrez en tant qu’investisseur en pleine croissance. Les actifs immobiliers détenus dans une société ou à titre personnel – si vous prenez la bonne décision, vous vous positionnerez pour des décennies de croissance fiscalement avantageuse. Si vous vous trompez, vous vous retrouverez face à des factures d’impôt inutiles, des maux de tête de financement et une exposition juridique que vous n’auriez jamais imaginée.
J’ai vu des investisseurs des deux côtés de la médaille. Certains se sont constitués en société beaucoup trop tôt et ont dépensé des milliers de dollars par an en frais de comptabilité qui ont rongé leurs maigres flux de trésorerie. D’autres ont attendu trop longtemps et ont laissé passer des dizaines de milliers de dollars d’économie d’impôt différé. Examinons le cadre décisionnel afin que vous puissiez avoir une conversation productive avec votre comptable, votre avocat et votre courtier hypothécaire.
Ceci est votre guide complet sur QUAND et POURQUOI choisir différentes structures de propriété. Si vous êtes prêt à vous constituer en société et que vous avez besoin d’étapes tactiques, consultez notre Guide des sociétés immobilières locatives : Portefeuille pour les détails de mise en place et de conformité. Si vous hésitez encore à savoir si la constitution d’une société est pertinente pour votre situation, lisez notre analyse ciblée sur Immobilier locatif : Société ou nom personnel qui détaille les principaux facteurs de décision.
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Propriété Personnelle : Le point de départ de la plupart des investisseurs canadiens
La plupart des investisseurs canadiens commencent par détenir des propriétés à leur nom personnel. Et il y a une bonne raison à cela. C’est la voie la plus simple, et elle vous donne le plus large accès aux prêteurs et les meilleures conditions hypothécaires.
Pourquoi la propriété personnelle fonctionne
Vous obtenez un meilleur financement. Lorsque vous demandez une hypothèque à titre personnel, vous avez accès à toute la gamme des prêteurs A, des prêteurs B et des coopératives de crédit. Vous bénéficiez des taux les plus compétitifs et du processus d’approbation le plus fluide. Les prêteurs vous souscrivent en fonction de vos revenus personnels, de votre score de crédit et de vos dettes existantes. Votre ratio d’endettement brut au service de la dette (GDS) – le pourcentage de votre revenu consacré aux frais de logement – doit rester inférieur ou égal à 39 %. Votre ratio d’endettement total (TDS) – toutes les dettes combinées – doit rester inférieur ou égal à 44 %. Les propriétés d’investissement nécessitent une mise de fonds minimale de 20 %, et le test de résistance hypothécaire vous qualifie au taux le plus élevé entre 5,25 % ou votre taux contractuel plus 2 %.
La déclaration fiscale reste simple. Vous déclarez les revenus locatifs sur votre déclaration de revenus personnelle à l’aide du formulaire T776. Votre comptable s’en charge dans le cadre de votre déclaration annuelle. Pas de déclarations d’entreprise séparées. Pas de coûts de tenue de livres supplémentaires.
Le traitement des gains en capital est simple. Lorsque vous vendez, 50 % de votre gain en capital est imposable à votre taux marginal. (Note : le budget fédéral de 2024 a proposé d’augmenter le taux d’inclusion à 66,7 % sur les gains supérieurs à 250 000 $ pour les particuliers. Vérifiez auprès de votre comptable les règles actuelles pour votre situation.)
Coûts d’exploitation inférieurs. Pas de déclarations annuelles de société, pas de déclarations d’impôts de société, pas de comptes bancaires séparés et pas de frais d’entretien juridiques.
Les inconvénients de la propriété personnelle
Responsabilité personnelle complète. Si un locataire ou un visiteur est blessé dans votre propriété et que la réclamation dépasse votre couverture d’assurance, vos biens personnels sont exposés. Votre maison, vos économies, vos autres investissements – tout est en jeu.
Revenus imposés à votre taux marginal. Si vous êtes déjà dans une tranche d’imposition élevée en raison de revenus d’emploi, chaque dollar de revenu locatif net est imposé à votre taux le plus élevé. En Ontario, cela représente plus de 53 % dans la tranche la plus élevée. C’est douloureux.
Fractionnement des revenus limité. Vous ne pouvez pas facilement diriger les revenus locatifs vers des membres de la famille dans des tranches d’imposition inférieures sans déclencher des règles d’attribution.
Limites d’emprunt atteintes plus rapidement. Chaque hypothèque apparaît sur votre rapport de crédit personnel et compte dans vos ratios d’endettement. J’ai vu des investisseurs atteindre un mur après trois ou quatre propriétés. Ils ont un excellent flux de trésorerie, des capitaux propres solides, mais la banque dit non parce que leur ratio TDS est au maximum.
Propriété d’entreprise : l’outil de mise à l’échelle
Une fois que votre portefeuille atteint une certaine taille, la constitution d’une société devient très logique. Mais « une certaine taille » varie pour chaque investisseur. Voici ce que la structure d’entreprise vous apporte réellement.
Les avantages de la constitution en société
Responsabilité limitée. Votre société est une entité juridique distincte. Si quelque chose tourne mal avec une propriété, les créanciers et les plaignants ne peuvent s’en prendre qu’aux actifs détenus par la société. Votre maison personnelle et vos économies restent protégées. Ce n’est pas un substitut à une assurance adéquate, mais c’est une couche supplémentaire puissante.
Report d’impôt au taux des petites entreprises. C’est là que cela devient intéressant. En Ontario, le taux combiné fédéral et provincial des petites entreprises est d’environ 12,2 % sur les premiers 500 000 $ de revenu d’entreprise actif. Comparez cela à un taux marginal personnel supérieur à 53 %.
Le mot clé ici est report. Vous n’évitez pas l’impôt. Vous le reportez jusqu’à ce que vous retiriez de l’argent de la société sous forme de dividendes ou de salaire. Mais en attendant, vous disposez de beaucoup plus de capital à réinvestir. Laissez-moi vous donner de vrais chiffres.
Supposons que vos propriétés génèrent 80 000 $ de revenus locatifs nets. Détenus personnellement à un taux marginal de 50 %, vous conservez 40 000 $. Au sein d’une société imposée à environ 12 %, vous conservez environ 70 000 $. Cela représente 30 000 $ supplémentaires par an à consacrer à votre prochaine mise de fonds. Sur cinq ans, cela représente 150 000 $ de capital supplémentaire travaillant pour vous. Cela se compose.
Séparation du bureau de crédit. Les hypothèques détenues par une société n’apparaissent pas sur votre rapport de crédit personnel. Certains prêteurs ne comptent même pas les dettes de la société lors de votre qualification pour des hypothèques personnelles. Cela signifie que vous pouvez potentiellement vous qualifier pour des propriétés bien au-delà des limites d’emprunt normales.
Planification successorale simplifiée. Les actions de société sont plus faciles à transférer aux membres de la famille au fil du temps que les titres de propriété individuels. La planification successorale avec les sociétés immobilières est beaucoup plus fiscalement avantageuse.
Les inconvénients de la propriété d’entreprise
Moins de prêteurs, taux plus élevés. Tous les prêteurs ne prêtent pas aux sociétés. Ceux qui le font facturent souvent une prime – parfois 0,25 % à 0,75 % de plus – car il y a moins de concurrence dans cet espace.
Les garanties personnelles sont toujours requises. Même lorsqu’un prêteur accepte de prêter à votre société, il exigera presque toujours une garantie personnelle des administrateurs. Donc, bien que la société vous protège des litiges des locataires et des propriétés, l’hypothèque elle-même est toujours liée à vous personnellement.
Tous les administrateurs doivent se qualifier. Si votre société a plusieurs administrateurs, le prêteur souhaite généralement que tous soient sur la demande d’hypothèque. Si vous avez ajouté un membre de votre famille comme administrateur à des fins fiscales ou successorales, il doit être disposé et capable de se qualifier.
Coûts d’entretien plus élevés. Vous avez besoin d’une déclaration d’impôt de société distincte (T2) déposée annuellement, de comptes bancaires séparés, de dossiers d’entreprise appropriés, de dépôts annuels auprès du gouvernement provincial et de frais juridiques et comptables continus. Budgétisez au minimum 2 000 $ à 5 000 $ supplémentaires par an.
Complications des revenus de placement passifs. Si votre société génère des revenus de placement passifs importants – et les revenus locatifs d’une société qui ne gère pas activement des propriétés peuvent être classés comme tels – vous pourriez perdre l’accès à la déduction pour petites entreprises. Les règles sont complexes. Votre comptable doit rester au fait.
Une fois que vous savez que vos revenus locatifs dépassent vos besoins personnels, les calculs deviennent rapides : une société imposée à 12 % bat la propriété personnelle imposée à 53 % à chaque fois, et ces 30 000 $ supplémentaires par an changent votre capacité à monter en échelle. réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons exactement comment différentes structures affectent votre prochaine acquisition.
La structure de la société de portefeuille : Organisation de niveau supérieur
Une fois que vous avez plusieurs propriétés dans une société, le niveau de planification suivant implique une société de portefeuille. Voici comment cela fonctionne.
Société d’exploitation et société de portefeuille
Vous créez deux sociétés. La société d’exploitation détient et gère les propriétés locatives. La société de portefeuille détient les actions de la société d’exploitation.
Pourquoi s’embêter ? Parce que la société de portefeuille agit comme un coffre-fort. Vous transférez les bénéfices de la société d’exploitation à la société de portefeuille sur une base fiscalement différée en utilisant des dividendes inter-sociétés. Ces fonds sont protégés dans la société de portefeuille, à l’abri des risques opérationnels de votre activité de location.
Si la société d’exploitation fait face à un procès ou fait faillite, les actifs que vous avez transférés à la société de portefeuille sont protégés.
Quand cela a-t-il un sens ?
Cette structure ajoute une complexité juridique et comptable réelle. Elle est généralement pertinente lorsque vous avez un portefeuille substantiel générant des revenus significatifs, lorsque vous réinvestissez activement les bénéfices, ou lorsque vous souhaitez construire une structure pour la planification successorale et le transfert de patrimoine.
Pour la plupart des investisseurs ayant moins de cinq propriétés, c’est probablement excessif. Mais si vous êtes en pleine croissance vers dix, vingt unités ou plus, parlez-en à votre avocat pour la mettre en place tôt. Il est beaucoup plus facile de construire la structure dès le départ que de la réorganiser plus tard.
Quand se constituer en société : Le cadre décisionnel
Il n’y a pas de nombre magique de propriétés qui déclenche la constitution d’une société. Cela dépend de votre situation financière complète. Mais voici les signaux qui vous indiquent qu’il est temps d’en discuter.
Vos revenus locatifs dépassent vos besoins de dépenses personnelles. Si vous générez plus de revenus locatifs nets que vous n’en avez besoin pour vivre, vous payez de l’impôt à votre taux marginal le plus élevé sur de l’argent dont vous n’avez même pas besoin actuellement. Une société vous permet de différer cet impôt et de réinvestir plus rapidement.
Vous êtes en croissance rapide. Si vous prévoyez d’acquérir plusieurs propriétés par an, la séparation du bureau de crédit et les avantages des bénéfices non répartis d’une société deviennent de plus en plus précieux.
Vous souhaitez une protection contre la responsabilité au-delà de l’assurance. Si votre portefeuille est suffisamment important pour qu’une réclamation majeure puisse menacer vos biens personnels, même après assurance, la propriété d’entreprise offre une couche de sécurité supplémentaire.
Vous planifiez votre succession. Les actions de société sont plus faciles à transférer à la génération suivante que les titres de propriété individuels. Commencez à y penser plus tôt que vous ne le pensez.
Votre comptable le recommande. C’est le signal le plus important. Un bon comptable qui comprend l’investissement immobilier modélisera les chiffres pour votre situation spécifique et vous dira exactement quand la constitution d’une société commence à vous faire économiser de l’argent.
Si vous prévoyez d’acheter votre prochaine propriété, l’acheter directement dans une société coûte beaucoup moins cher que de transférer les propriétés existantes plus tard – et vous aurez également accès à des prêteurs et à des stratégies de séparation de crédit que la propriété personnelle ne vous offre jamais. planifiez une session stratégique gratuite avec nous pour explorer les options de financement qui fonctionnent réellement pour les structures d’entreprise.
Comment la constitution d’une société affecte votre qualification hypothécaire
C’est là que de nombreux investisseurs trébuchent. Votre structure a un impact direct sur votre capacité à financer des achats futurs.
Changement de déclaration de revenus personnels. Lorsque vous détenez des propriétés dans une société, les revenus locatifs n’apparaissent pas sur votre déclaration de revenus personnelle. Certains prêteurs ont besoin de voir des revenus personnels pour vous qualifier. D’autres acceptent les revenus de la société avec la documentation appropriée. Équipe hypothécaire pour propriétés d’investissement : Qui vous avez besoin.
Le test de résistance s’applique toujours. Que vous empruntiez personnellement ou par l’intermédiaire d’une société, vous devez toujours vous qualifier au taux le plus élevé entre 5,25 % ou votre taux contractuel plus 2 %.
Les exigences de mise de fonds restent les mêmes. Les propriétés d’investissement nécessitent toujours une mise de fonds minimale de 20 % quelle que soit la structure.
Certains prêteurs A ne prêtent tout simplement pas aux sociétés pour les propriétés résidentielles. Cela réduit vos options. Travailler avec un courtier spécialisé dans le financement des investisseurs est essentiel.
Accords de fiducie nue (Bare Trust). Certains investisseurs utilisent un accord de fiducie nue où la propriété est achetée au nom personnel de l’individu mais détenue en fiducie pour la société. Cela vous donne accès aux taux hypothécaires personnels tout en faisant transiter les revenus par la société à des fins fiscales. Cependant, de nouvelles règles de déclaration de fiducie nue sont entrées en vigueur en 2024. Vous n’obtiendrez pas la protection contre la responsabilité de la propriété d’entreprise directe, et certains prêteurs n’autorisent pas les fiducies nues. Confirmez toujours avec votre courtier hypothécaire et votre avocat avant d’utiliser cette approche.
Transition de la propriété personnelle à la propriété d’entreprise
Vous possédez déjà des propriétés à titre personnel et souhaitez les transférer dans une société ? Vous pouvez le faire, mais ce n’est pas gratuit.
Droits de mutation immobilière. Le transfert de propriété de votre nom personnel à une société déclenche les droits de mutation immobilière dans la plupart des provinces. En Ontario, cela représente 1 % à 2 % de la juste valeur marchande de la propriété. À Toronto, vous paierez également les droits de mutation municipaux en plus de cela. Sur une propriété de 700 000 $ à Toronto, vous vous attendez à environ 20 000 $ à 25 000 $ au total.
Frais juridiques. Vous avez besoin d’un avocat spécialisé en droit immobilier pour gérer le transfert, enregistrer le nouveau titre et potentiellement radier et enregistrer de nouvelles hypothèques. Budgetez de 2 000 $ à 5 000 $ par propriété.
Impôt sur les gains en capital lors du transfert. L’ARC traite le transfert comme une disposition à la juste valeur marchande. Si la propriété s’est appréciée, vous pourriez déclencher un gain en capital. Il existe des dispositions de roulement en vertu de l’article 85 de la Loi de l’impôt sur le revenu qui peuvent vous permettre de reporter ce gain, mais les règles sont strictes et nécessitent des conseils professionnels.
Complications hypothécaires. Votre prêteur existant peut ne pas accepter de transférer l’hypothèque à un emprunteur d’entreprise. Vous pourriez devoir refinancer entièrement – ce qui signifie requalifier, potentiellement payer une pénalité de radiation et obtenir un nouveau financement auprès d’un prêteur qui travaille avec des sociétés.
Le résumé sur les transitions. Le déplacement de propriétés après coup est coûteux et compliqué. Si vous pensez vouloir une propriété d’entreprise plus tard, achetez votre prochaine propriété dans la société plutôt que de transférer celles existantes. C’est presque toujours moins cher.
Parlez à des professionnels avant de décider
La situation de chaque investisseur est différente. Les lois fiscales changent. Les règles provinciales varient. La bonne structure pour votre voisin peut être complètement fausse pour vous.
Avant de prendre toute décision sur la manière de structurer vos actifs immobiliers, consultez votre comptable et votre avocat. Obtenez des conseils spécifiques et personnalisés basés sur vos revenus, votre portefeuille, votre province de résidence et vos objectifs à long terme. Un bon courtier hypothécaire peut vous aider à comprendre les implications de financement de chaque structure, mais les décisions fiscales et juridiques doivent provenir de professionnels qualifiés qui connaissent votre situation financière complète.
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Foire aux questions
À quel moment dois-je me constituer en société pour mes propriétés locatives ?
Paiurai-je des taux hypothécaires plus élevés si j'achète en société ?
Puis-je transférer mes propriétés existantes dans une société ?
Une société de portefeuille offre-t-elle une protection supplémentaire ?
Les hypothèques d'entreprise apparaissent-elles sur mon rapport de crédit personnel ?
Qu'est-ce qu'un accord de fiducie nue et devrais-je en utiliser un ?
Combien coûte l'entretien d'une société immobilière ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
15 février 2026
Temps de lecture
14 min de lecture
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