Lorsque vous financez des propriétés d’investissement, l’endroit où vous obtenez votre prêt hypothécaire compte autant que le taux que vous payez. Les prêteurs A et les prêteurs B s’adressent à des profils d’investisseurs et des situations différents. Comprendre les différences vous aide à prendre des décisions de financement stratégiques plutôt que de simplement courir après le taux le plus bas.
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Prêteurs A : la voie traditionnelle
Les prêteurs A comprennent les grandes banques du Canada (les Big Five et d’autres) et les principales coopératives de crédit. Ils offrent les taux les plus bas et les meilleures conditions parce qu’ils prêtent aux emprunteurs qui présentent le risque le plus faible.
Ce que les prêteurs A exigent
- Cotes de crédit de 680+ (certains exigent 700+)
- Revenu vérifiable respectant les exigences de ratio de service de la dette
- Types de propriétés standard dans des emplacements acceptables
- Documentation complète des revenus, actifs et passifs
- Réussite du test de résistance hypothécaire
- Typiquement moins de cinq prêts hypothécaires existants
Ce que les prêteurs A offrent
- Meilleurs taux d’intérêt disponibles
- Conditions générales standard
- Aucuns frais de prêteur (dans la plupart des cas)
- Processus de renouvellement simples
- Produits assurables par la SCHL
Pour les investisseurs ayant un bon crédit, un revenu documenté et de plus petits portefeuilles, les prêteurs A sont le premier choix évident. L’avantage de taux par rapport aux prêteurs B se traduit par des milliers de dollars économisés chaque année par propriété. Si vous financez des propriétés standard, le financement hypothécaire résidentiel vous aide à obtenir les meilleurs taux de prêteurs A disponibles sur le marché actuel.
Prêteurs B : la voie alternative
Les prêteurs B comprennent les sociétés de fiducie, les prêteurs monoline et les institutions financières alternatives. Ils servent les emprunteurs qui ne répondent pas aux critères des prêteurs A, mais qui représentent tout de même un risque de crédit acceptable.
Qui les prêteurs B servent
Investisseurs travailleurs autonomes dont la déclaration de revenus optimisée fiscalement ne répond pas aux exigences de ratio des prêteurs A. Ces investisseurs ont souvent des entreprises solides, mais déclarent leurs revenus d’une manière qui ne satisfait pas les calculs de qualification traditionnels.
Investisseurs ayant des défis de crédit. Des faillites antérieures, des propositions de consommateur ou des situations de rétablissement du crédit peuvent vous disqualifier temporairement du prêt A. Les prêteurs B comblent l’écart pendant que votre crédit se rétablit.
Investisseurs de portefeuille dépassant les limites des prêteurs A. Une fois que vous possédez quatre ou cinq propriétés, de nombreux prêteurs A cessent de prêter, peu importe votre revenu ou votre crédit. Les prêteurs B peuvent continuer à financer des propriétés supplémentaires. Comprendre comment se qualifier pour plusieurs propriétés locatives offre des stratégies supplémentaires.
Situations de propriétés non standard. Les propriétés qui ne correspondent pas aux critères des prêteurs A — configurations inhabituelles, emplacements ruraux, immeubles à usage mixte — peuvent nécessiter la flexibilité des prêteurs B.
Ce que coûtent les prêteurs B
Les taux des prêteurs B sont typiquement de 1 à 3 % plus élevés que ceux des prêteurs A. En avril 2026, cela signifie environ 5,5-7,5 % sur les dossiers locatifs contre 4,04-4,75 % chez les prêteurs A. De nombreux prêteurs B facturent également des frais de prêteur de 1 à 2 % du montant du prêt hypothécaire. Ces coûts supplémentaires s’accumulent de façon significative sur la durée d’un terme hypothécaire.
Sur un prêt hypothécaire de 400 000 $, une prime de taux de 2 % coûte 8 000 $ supplémentaires par année en intérêts. Des frais de prêteur de 1 % ajoutent 4 000 $ de plus au départ. Sur un terme de cinq ans, la prime totale dépasse facilement 40 000 $.
Ces chiffres exigent une évaluation honnête : la transaction justifie-t-elle le coût de financement?
Vous n’êtes pas certain si votre cote de crédit et vos ratios de service de la dette vous qualifient pour les taux des prêteurs A ou vous poussent vers le territoire des prêteurs B? Réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous examinerons vos chiffres ensemble.
Les règles hypothécaires changent fréquemment, donc ce qui fonctionnait l’année dernière pourrait ne plus s’appliquer aujourd’hui — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour obtenir des conseils actuels et personnalisés.
Si cette approche vous intéresse, notre guide d’investissement en prêts hypothécaires privés explique comment LendCity structure ces transactions.
Quand le prêt B a du sens stratégiquement
Malgré des coûts plus élevés, le financement par prêteur B est parfois le bon choix.
La transaction justifie le coût
Si les rendements d’une propriété absorbent confortablement le coût de financement plus élevé et offrent tout de même des rendements acceptables, la prime du prêteur B est simplement un coût d’affaires. Une transaction produisant 8 % de rendements avec un financement de prêteur B vaut mieux qu’aucune transaction du tout.
Calculez les chiffres en incluant les coûts du prêteur B. Si la transaction fonctionne encore, allez de l’avant. Si elle ne fonctionne qu’avec les taux des prêteurs A, trouvez un financement de prêteur A ou passez votre tour sur la transaction.
Pont temporaire vers le prêt A
Certains investisseurs utilisent les prêteurs B comme ponts. Ils financent avec un prêteur B lorsqu’ils ne peuvent pas se qualifier avec un prêteur A, puis refinancent vers un prêteur A une fois que leur situation s’améliore — le crédit se rétablit, la documentation des revenus se renforce, ou le portefeuille se qualifie sous des programmes commerciaux.
Cette stratégie fonctionne lorsque vous avez un chemin clair vers le prêt A d’ici un à deux ans. Rester avec le prêt B à long terme érode considérablement les rendements.
Exigences de rapidité ou de flexibilité
Les prêteurs B traitent parfois plus rapidement que les prêteurs A et peuvent offrir des conditions plus flexibles. Lorsque le moment de la transaction est critique, la rapidité du prêteur B peut justifier la prime.
Croître au-delà des limites des prêteurs A
Les investisseurs qui veulent acheter un nombre illimité de propriétés locatives au Canada constatent que les prêteurs B étendent leur capacité d’achat, et les revenus locatifs de la propriété peuvent aider à compenser la prime de taux grâce à une qualification de flux de trésorerie plus solide.
Ce que les souscripteurs examinent réellement
Que vous aboutissiez chez un prêteur A ou B, la souscription repose toujours sur les mêmes quatre piliers : l’historique de crédit, le revenu/emploi, les actifs (mise de fonds et réserves) et la propriété (évaluation, état, soutien locatif). Les dossiers d’investissement exigent habituellement des mises de fonds plus élevées et de plus grandes réserves que les transactions occupées par le propriétaire, car les prêteurs traitent la dette locative comme un risque plus élevé.
Les institutions du côté A réduisent souvent le revenu locatif (généralement autour de 75 % du loyer) pour le taux d’inoccupation et les dépenses, et peuvent resserrer davantage lorsque vous détenez déjà plusieurs propriétés financées. Les prêteurs B peuvent être plus flexibles sur la documentation ou les antécédents de crédit, mais ils souscrivent tout de même la capacité de payer — attendez-vous à présenter des baux, des relevés bancaires et une explication claire pour tout élément défavorable. Préparez le dossier complet avant de présenter votre demande afin que les blocages de taux et les dates de clôture ne glissent pas pendant que quelqu’un cherche des talons manquants.
Le cadre de décision
Posez-vous ces questions lorsque vous choisissez entre les prêteurs A et B :
Puis-je me qualifier avec un prêteur A? Si oui, commencez là. Ne passez au prêt B que si le prêt A n’est pas disponible ou si des caractéristiques spécifiques de la transaction l’exigent.
La transaction fonctionne-t-elle avec les coûts du prêteur B? Effectuez votre analyse avec les taux et frais réels du prêteur B. Si la transaction produit encore des rendements acceptables, la source de financement importe moins que la qualité de la transaction.
Est-ce temporaire ou permanent? Si vous voyez un chemin de retour vers le prêt A, le financement par prêteur B est un pont stratégique. Si vous serez coincé aux taux des prêteurs B indéfiniment, ce coût continu affecte matériellement les rendements à long terme.
Quelles sont les alternatives? Pourriez-vous vous associer avec quelqu’un qui se qualifie pour le prêt A? Pourriez-vous utiliser une structure de coentreprise pour accéder à un meilleur financement? Pourriez-vous attendre que votre situation s’améliore?
Si votre portefeuille a atteint le plafond de quatre ou cinq propriétés avec les prêteurs A, réservez un appel stratégique gratuit avec nous afin que nous puissions explorer les options de prêteurs B et commerciales qui vous permettent de continuer à croître.
Choisir le mauvais prêteur ou le mauvais terme peut éroder discrètement vos rendements — planifiez une séance stratégique gratuite avec nous et nous passerons les chiffres en revue avec vous.
Au-delà de A et B : le prêt privé
Les prêteurs privés — des particuliers ou des groupes qui prêtent leur propre capital — représentent une troisième option. Les taux sont encore plus élevés (souvent 8-15 %+), les termes sont plus courts et les coûts sont importants. Pour comprendre quand le prêt privé a du sens et comment obtenir les meilleurs taux, consultez notre guide complet. Le prêt privé convient aux situations à court terme comme le financement-relais ou les projets de rénovation où le prêt sera remboursé rapidement.
Le prêt privé comme financement à long terme de propriétés d’investissement a rarement un sens économique. Les coûts érodent les rendements au point où détenir la propriété peut ne plus en valoir la peine. Réservez le prêt privé pour des stratégies spécifiques comme le BRRRR où le prêt est temporaire par conception.
Travailler avec votre courtier
Un bon courtier hypothécaire qui travaille avec des investisseurs a accès aux prêteurs A et B et peut présenter des options à travers tout le spectre. Il devrait expliquer clairement les différences de coûts et vous aider à évaluer si le financement par prêteur B a du sens pour des transactions spécifiques.
Soyez prudent avec les courtiers qui vous orientent vers les prêteurs B lorsque vous vous qualifiez pour le prêt A — la structure de commission peut inciter à cela. Obtenez une confirmation indépendante de votre admissibilité aux prêteurs A.
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Foire aux questions
Puis-je avoir des prêts hypothécaires avec des prêteurs A et B simultanément?
Comment passer du prêt B au prêt A?
Les prêteurs B déclarent-ils aux bureaux de crédit?
Les prêts hypothécaires des prêteurs B sont-ils plus difficiles à renouveler?
Quelle cote de crédit me faut-il pour un prêteur B?
Points clés à retenir :
- Prêteurs A : la voie traditionnelle
- Prêteurs B : la voie alternative
- Quand le prêt B a du sens stratégiquement
- Le cadre de décision
- Au-delà de A et B : le prêt privé
En résumé
Les prêteurs A offrent les meilleures conditions économiques pour les emprunteurs qualifiés. Si vous pouvez accéder au prêt A, utilisez-le. Mais ne laissez pas les limitations des prêteurs A vous empêcher de bâtir votre portefeuille.
Les prêteurs B jouent un rôle précieux pour les investisseurs qui ont besoin de flexibilité, qui rétablissent leur crédit ou qui ont dépassé la capacité des prêteurs A. La clé est de traiter le prêt B comme un choix stratégique — comprendre les coûts, confirmer que la transaction justifie ces coûts, et planifier votre chemin vers un meilleur financement lorsque c’est possible.
Les investisseurs avisés utilisent tous les outils de financement disponibles. Parfois, le meilleur outil coûte plus cher.
Sources
Les taux et les règles des programmes sont sujets à changement. Vérifiez les chiffres actuels auprès des sources primaires :
- Banque du Canada — taux directeur
- SCHL — programmes multifamiliaux et d’assurance hypothécaire
- BSIF — lignes directrices sur la souscription hypothécaire
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements. Editorial standards.
Rédigé par
Scott Dillingham
Publié
30 janvier 2026
· Updated 2 août 2026Temps de lecture
10 min de lecture
Un prêteur de catégorie A
Une banque majeure ou un prêteur institutionnel offrant les taux hypothécaires et les conditions les plus compétitifs, mais avec les critères de qualification les plus stricts, y compris une vérification complète des revenus et la conformité au test de résistance. La plupart des investisseurs utilisent les prêteurs de catégorie A pour leurs quatre à six premières propriétés.
Prêteur de catégorie B
Prêteurs alternatifs qui servent les emprunteurs qui ne sont pas admissibles auprès des grandes banques, offrant des taux légèrement plus élevés avec des critères plus souples.
Ratio de service de la dette
Terme général désignant les ratios mesurant la capacité d'un emprunteur à rembourser sa dette. Dans le secteur du crédit résidentiel canadien, les ratios clés sont le ratio SVL (service de la vie hypothécaire) et le ratio SVET (service de la vie entière). Dans le secteur du crédit commercial, le DSCR (debt service coverage ratio) remplit une fonction similaire mais se concentre sur les revenus de la propriété plutôt que sur les revenus personnels.
Test de stress hypothécaire
Une exigence fédérale pour se qualifier au taux le plus élevé entre votre taux contractuel +2 % ou le taux de référence (environ 5,25 %). Pour les investisseurs, les revenus locatifs peuvent être utilisés pour compenser ce calcul, bien que les prêteurs ne comptent généralement que 50 à 80 % du loyer attendu.
Durée du prêt hypothécaire
La période pendant laquelle votre contrat de prêt hypothécaire et votre taux d'intérêt sont en vigueur. Au Canada, elle varie généralement de 1 à 5 ans, après quoi vous renouvelez ou refinancez.
Assurance SCHL
Assurance contre le défaut de prêt hypothécaire de la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Pour les propriétés d'investissement de 1 à 4 unités, les investisseurs doivent verser une mise de fonds de 20 % ou plus (aucune assurance disponible). Cependant, la SCHL propose MLI Select pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus, et les « house hackers » peuvent accéder à des prêts hypothécaires assurés avec une mise de fonds de 5 à 10 %.
Hypothèque privée
Une hypothèque provenant d'un prêteur privé plutôt que d'une banque traditionnelle, généralement avec des taux plus élevés mais des exigences de qualification plus flexibles.
BRRRR
Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter - une stratégie d'investissement immobilier où vous achetez une propriété en dessous de la valeur du marché, la rénovez pour augmenter sa valeur, la louez, la refinancez pour récupérer votre investissement initial, et répétez le processus avec le capital récupéré.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Coentreprise
Un partenariat entre deux parties ou plus pour investir dans l'immobilier, combinant capital, expertise ou crédit pour conclure une transaction.
Refinancement
Remplacement d'un prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement pour accéder à la valeur nette de la propriété, obtenir un meilleur taux ou modifier les conditions. Les investisseurs refinancent couramment pour retirer des capitaux afin d'acquérir des biens supplémentaires (refinancement avec retrait de capital) tout en conservant la propriété du bien d'origine.
Score de crédit
Une note numérique (300-900 au Canada) qui représente votre solvabilité, affectant les taux hypothécaires et l'approbation. Un score de 680+ est généralement nécessaire pour obtenir les meilleurs taux.
Taux d'intérêt
Le coût d'emprunt d'argent, exprimé en pourcentage. Il détermine le montant que vous payez en plus du principal emprunté.
Courtier hypothécaire
Professionnel agréé qui compare les offres de plusieurs prêteurs afin de trouver les meilleurs taux et conditions hypothécaires pour les emprunteurs. Contrairement aux banques, les courtiers ont accès à des dizaines d'options de prêt.
Revenu locatif
Revenu généré par les locataires payant un loyer sur une propriété d'investissement. Le revenu locatif brut est le total perçu avant déduction des dépenses, tandis que le revenu locatif net soustrait les coûts d'exploitation pour montrer la rentabilité réelle.
Prêteur monolinéaire
Une institution financière qui octroie exclusivement des prêts hypothécaires sans offrir d'autres produits bancaires. Les prêteurs monolinéaires proposent souvent des taux compétitifs et des politiques d'investisseurs plus flexibles que les grandes banques, accessibles par l'intermédiaire de courtiers hypothécaires.
Propriété à usage mixte
Un immeuble qui combine des usages résidentiels et commerciaux, comme des commerces au rez-de-chaussée avec des appartements au-dessus. Les propriétés à usage mixte peuvent diversifier les sources de revenus et se qualifier pour des conditions de financement commercial.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.