De 2 à 12 propriétés : Comment un investisseur a augmenté son portefeuille en 3 ans

Cette étude de cas représente une composition d’expériences réelles de clients LendCity. Les noms et détails spécifiques ont été modifiés pour protéger la vie privée, mais les stratégies, les chiffres et les parcours de financement sont représentatifs des résultats réels des clients.

Sarah Chen était bloquée. Elle le savait, son mari David le savait, et sa banque venait de le confirmer.

À 34 ans, Sarah était infirmière autorisée travaillant à temps plein dans un hôpital à London, en Ontario. Elle et David avaient acheté leur première propriété locative en 2022 — une semi-détachée de trois chambres dans un quartier ouvrier pour 285 000 $. Six mois plus tard, ils en ont acheté une deuxième à proximité pour 310 000 $. Les deux générait des flux de trésorerie. Les deux fonctionnaient exactement comme prévu.

Puis vint le moment du renouvellement de leur première hypothèque. Sarah a appelé sa banque pour discuter des prochaines étapes, peut-être tirer sur l’équité, peut-être commencer à planifier la propriété numéro trois.

La banquière lui a dit qu’elle était terminée. Saturée. Ses ratios de service de la dette étaient trop élevés avec deux propriétés de placement, et la banque n’approuverait pas une autre hypothèque. Elle pouvait renouveler ce qu’elle avait, mais la croissance du portefeuille ne se ferait pas par leur intermédiaire.

Sarah avait 34 ans, elle avait deux propriétés locatives lui générant 650 $ par mois en flux de trésorerie combiné, et selon sa banque, c’était aussi loin qu’elle pouvait aller.

C’est à ce moment-là qu’elle a trouvé LendCity.

Où Sarah a commencé : 2 propriétés et un plafond

Regardons où Sarah se trouvait réellement quand elle nous a d’abord contactés au début de 2023.

Propriété 1 : Semi-détachée de 3 chambres, achetée pour 285 000 $ en mars 2022. Solde hypothécaire de 224 000 $ à 4,79 %. Louée à 1 850 $/mois. Flux de trésorerie positif de 280 $/mois après toutes les dépenses.

Propriété 2 : Semi-détachée de 3 chambres, achetée pour 310 000 $ en septembre 2022. Solde hypothécaire de 248 000 $ à 5,14 %. Louée à 1 950 $/mois. Flux de trésorerie positif de 370 $/mois après toutes les dépenses.

Valeur du portefeuille combiné : environ 650 000 $. Équité combinée d’environ 178 000 $. Le revenu T4 d’infirmière de Sarah était de 82 000 $ par an. David gagnait 71 000 $ comme coordonnateur de projet.

Sur le papier, elle ressemblait à un bon emprunteur. Revenu ménager combiné de 153 000 $, excellentes cotes de crédit (tous les deux au-dessus de 740), niveaux de dette responsables et deux propriétés locatives performantes. Mais sa banque ne regardait qu’un seul chiffre : le ratio entre ses obligations de dette et son revenu. Et avec le test de résistance hypothécaire poussant les taux de qualification au-dessus du taux du contrat, les mathématiques ne fonctionnaient pas pour eux.

La chose est que ces mathématiques étaient incorrectes. Non pas incorrectes au sens où la banque a fait une erreur — incorrectes au sens où il y avait d’autres façons de le regarder.

Le premier appel avec LendCity

Quand Sarah a réservé son premier appel de stratégie avec nous, elle s’attendait à entendre la même chose que sa banque lui avait dit. Elle pensait qu’un courtier pourrait lui trouver un taux légèrement meilleur au renouvellement mais ne serait pas en mesure de l’aider à croître.

Elle avait tort à ce sujet.

La première chose que nous avons faite était une analyse complète de la capacité d’emprunt — pas seulement ce que sa banque actuelle voyait, mais comment son dossier se présentait dans tout le paysage des prêteurs. Les différents prêteurs calculent le décalage du revenu locatif différemment. Certains utilisent 50 % du revenu locatif pour compenser votre dette. D’autres utilisent jusqu’à 80 %. Certains n’ont pas de limite si les chiffres sont suffisamment solides.

Quand nous avons passé les chiffres de Sarah par le biais de prêteurs utilisant des calculs de revenu locatif plus favorables, ses ratios de service de la dette ont raconté une histoire complètement différente. Elle n’était pas saturée du tout. Elle avait de la place pour au moins deux hypothèques conventionnelles supplémentaires — possiblement trois — avant d’avoir besoin de passer au financement alternatif.

Nous avons aussi identifié quelque chose que Sarah n’avait pas considéré : ses propriétés existantes s’étaient suffisamment appréciées dans les dix mois suivant l’achat qu’elle était assise sur plus d’équité qu’elle ne l’avait réalisé. Le marché locatif de London avait grimpé, et ses semi-détachées rénovées valaient maintenant environ 320 000 $ et 345 000 $ respectivement. Cette équité inexplorée était du carburant pour la prochaine phase.

Nous avons élaboré un plan sur trois ans. Des objectifs conservateurs. Plusieurs parcours de financement selon l’évolution du marché. Et nous lui avons donné des devoirs : commencer à chercher des propriétés ayant un potentiel de valeur ajoutée.

Propriétés 3-5 : La phase BRRRR

Sarah a passé deux mois à tout apprendre sur la méthode BRRRR avant de passer à l’action. David a suivi un cours de rénovation. Ils se sont connectés avec un entrepreneur spécialisé dans les rénovations pour investisseurs — des améliorations fonctionnelles qui maximisent la valeur d’expertise sans dépenser trop.

Puis ils ont commencé à acheter.

Propriété 3 — Le premier BRRRR (mai 2023)

Un bungalow de deux chambres à St. Thomas, affiché à 215 000 $. C’était une location de longue durée avec maintenance différée — cuisine d’origine des années 1970, moquette usée, salle de bain dépassée, mais structure solide. Pas de problèmes structurels. Le toit avait cinq ans.

Sarah a négocié un prix d’achat de 199 000 $.

Budget de rénovation : 38 000 $. Ils ont effectué une mise à jour complète de la cuisine et de la salle de bain, nouveaux planchers en vinyle de luxe partout, peinture fraîche, nouveaux luminaires et résolutions de certaines mises à niveau électriques. Le délai était de huit semaines.

Après rénovation, ils l’ont annoncée à la location à 1 750 $/mois — 300 $ au-dessus des unités non rénovées comparables dans la région. Ils avaient un locataire signé en deux semaines.

Six mois plus tard, la propriété a été évaluée à 295 000 $. Ils ont refinancé à 80 % LTV par le biais d’un prêteur que nous les avons connectés, tirant 236 000 $. Leur investissement total avait été d’environ 237 000 $ (prix d’achat plus rénovation). Ils ont récupéré pratiquement tout cela.

Flux de trésorerie net mensuel après le refinancement : 190 $/mois. Pas spectaculaire en soi, mais le point n’était pas le flux de trésorerie d’une seule propriété. Le point était de récupérer le capital pour le faire à nouveau.

Propriété 4 — Mettre la formule à l’échelle (septembre 2023)

Armée de capital recyclé, Sarah a trouvé un accord similaire à Woodstock — une townhouse de trois chambres affichée à 249 000 $, achetée pour 232 000 $. Coût de rénovation : 41 000 $. Valeur d’expertise après : 335 000 $. Elle a refinancé et tiré 268 000 $ contre des coûts totaux de 273 000 $. Laissé 5 000 $ dans l’accord.

Flux de trésorerie : 310 $/mois.

Propriété 5 — Le modèle tient (janvier 2024)

Un duplex à Stratford pour 289 000 $ (affiché à 319 000 $ — le vendeur se relocalisait et était motivé). Rénovation : 52 000 $ dans les deux unités. Évaluation d’expertise après rénovation : 415 000 $. Refinancé à 80 % LTV pour 332 000 $ contre des coûts totaux de 341 000 $. Laissé 9 000 $ dans l’accord.

Flux de trésorerie combiné des deux unités : 580 $/mois.

En neuf mois, Sarah est passée de deux propriétés à cinq. Son flux de trésorerie est passé de 650 $/mois à plus de 1 700 $/mois. Et elle n’avait laissé qu’environ 14 000 $ de capital en permanence déployés sur trois nouvelles acquisitions.

Mais ensuite elle a heurté le mur suivant.

Le mur à la propriété 5 : Quand les prêteurs conventionnels vous coupent

Voici quelque chose que la plupart des investisseurs ne savent pas jusqu’à ce qu’ils le découvrent : la plupart des prêteurs A (grandes banques et prêteurs monoligne) ont des politiques internes qui plafonnent le nombre de prêts hypothécaires résidentiels qu’ils accorderont à un seul emprunteur. La limite commune est de quatre à cinq propriétés financées. Certains vont jusqu’à six. Quelques-uns s’étendent jusqu’à dix. Mais à un moment donné, la réponse devient non, peu importe la solidité de votre dossier.

Sarah a heurté ce mur à la propriété cinq. Son crédit était toujours excellent. Ses ratios fonctionnaient toujours. Ses propriétés fonctionnaient toutes magnifiquement. Mais les prêteurs refusaient ses demandes uniquement parce qu’elle avait trop de propriétés financées.

C’est le moment où beaucoup d’investisseurs se retrouvent bloqués pendant des années, ou de façon permanente. Ils supposent que la réponse est « attendre jusqu’à ce que vous en remboursiez certaines ». Cela peut signifier une décennie en attente sur le banc de touche.

Nous avons adopté une approche différente. Nous avons transféré Sarah à un prêteur de portefeuille — une institution financière qui conserve des prêts à ses propres livres plutôt que de les vendre à la SCHL ou à d’autres assureurs. Les prêteurs de portefeuille ont plus de flexibilité dans leur souscription. Ils examinent l’ensemble du tableau : votre historique, la performance de vos propriétés existantes, la solidité de la nouvelle transaction. Ils se soucient moins des calculs de ratios rigides et davantage de savoir si la transaction a du sens commercial.

Le compromis est les taux. Les prêteurs de portefeuille facturent généralement 50-100 points de base de plus que les prêteurs A. Le nouveau taux de Sarah était 6,24 % au lieu de 5,5 % qu’elle aurait pu obtenir à une banque. Mais 6,24 % sur une propriété qui génère des flux de trésorerie est infiniment mieux que 0 % sur une propriété que vous ne pouvez pas acheter.

Le grand mouvement : Un immeuble de 6 unités avec CMHC MLI

Tout ce qui précédait avait été résidentiel unifamilial ou petit. Mais quand Sarah nous a dit qu’elle voulait accélérer, nous lui avons suggéré de chercher quelque chose de plus grand.

En juin 2024, un immeuble résidentiel de 6 unités est arrivé sur le marché à Chatham — une petite ville à environ une heure au sud-ouest de London avec une forte demande de location et des prix relativement abordables. L’immeuble avait six unités d’une chambre, toutes occupées, en bon état. Le vendeur prenait sa retraite et voulait une sortie propre.

Prix demandé : 685 000 $. Sarah a négocié à 650 000 $.

C’est là que les choses sont devenues intéressantes du point de vue du financement. Pour les propriétés avec cinq unités ou plus, vous entrez dans le domaine du financement commercial. Et le financement commercial ouvre des outils qui n’existent pas du côté résidentiel — y compris CMHC MLI Select.

CMHC MLI Select est un programme d’assurance pour les propriétés résidentielles multi-unités. Quand une propriété se qualifie, les prêteurs peuvent offrir des conditions dramatiquement meilleures que le financement commercial conventionnel. Nous parlons de 85 % de ratio prêt-valeur (signifiant que Sarah n’avait besoin que de 15 % d’acompte au lieu de 25-35 %), de périodes d’amortissement jusqu’à 40 ans (au lieu des 25 ans standard), et de taux d’intérêt inférieurs aux prêts commerciaux non assurés parce que le risque du prêteur est couvert par la SCHL.

L’immeuble de 6 unités de Sarah s’est qualifié. Voici à quoi ressemblait son financement :

• Prix d’achat : 650 000 $
• Acompte (15 %) : 97 500 $
• Hypothèque assurée par la SCHL : 552 500 $
• Amortissement : 40 ans
• Taux d’intérêt : 4,89 % (significativement en dessous du taux commercial non assuré à l’époque)
• Paiement hypothécaire mensuel : 2 410 $

Les six unités étaient louées pour un revenu mensuel combiné de 6 300 $. Après hypothèque, taxes foncières, assurance, réserve d’entretien et gestion immobilière (Sarah a embauché une gestionnaire pour cet immeuble), elle nettoyait 1 290 $/mois en flux de trésorerie.

Exécutez la calculatrice de prêt maximal CMHC MLI sur un accord comme celui-là et vous comprendrez pourquoi les investisseurs expérimentés adorent ce programme. L’amortissement de 40 ans seul réduit le paiement mensuel de manière significative par rapport à un amortissement de 25 ans, améliorant considérablement le flux de trésorerie dès le premier jour.

Cette seule acquisition a ajouté six unités au portefeuille de Sarah et a généré plus de flux de trésorerie que ses cinq premières propriétés combinées. C’est le pouvoir du multifamilial.

Propriétés 7-12 : Financement de portefeuille et structuration créative

Avec l’immeuble résidentiel performant bien et le flux de trésorerie augmentant chaque mois, Sarah avait l’élan. Au cours de l’année suivante, elle a ajouté six propriétés supplémentaires en utilisant un mélange de stratégies de financement — car à cette échelle, aucun prêteur unique ou produit ne gère tout. C’est exactement ce que nous avons décrit dans notre guide pour augmenter les proportions de 5 à 20 propriétés.

Propriété 7 (septembre 2024) : Un triplex à Windsor, financé par le même prêteur de portefeuille. Prix d’achat 420 000 $, 20 % d’acompte. Flux de trésorerie : 640 $/mois dans les trois unités.

Propriété 8 (novembre 2024) : Un autre accord BRRRR — une maison détachée à Tillsonburg achetée pour 225 000 $, rénovée pour 35 000 $, évaluée à 320 000 $. Financée par un prêteur B à 6,89 %. Flux de trésorerie : 220 $/mois. Le plan était de refinancer en conditions meilleures après 12 mois de stabilisation.

Propriété 9 (janvier 2025) : Un duplex à Sarnia. Celui-ci a nécessité un prêt-relais privé pour fermer rapidement parce que le vendeur a accepté l’offre de Sarah selon un calendrier serré et son prêteur de portefeuille ne pouvait pas agir assez rapidement. Nous avons organisé une hypothèque privée de 12 mois à 9,5 %, qu’elle a convertie en une hypothèque à terme de prêteur de portefeuille trois mois plus tard à 6,35 %. Flux de trésorerie après conversion : 410 $/mois.

Propriétés 10-11 (avril 2025) : Deux duplexes côte à côte à Chatham achetés ensemble au même vendeur pour un total combiné de 590 000 $. Financés comme une seule transaction commerciale par une coopérative de crédit. Flux de trésorerie combiné : 860 $/mois dans les quatre unités.

Propriété 12 (août 2025) : Une maison unifamiliale à St. Thomas — un retour à l’endroit où elle a commencé avec BRRRR. Achetée pour 215 000 $, rénovée pour 28 000 $, évaluée à 305 000 $. Refinancée par un prêteur B. Flux de trésorerie : 240 $/mois.

Remarquez le mélange. Prêteur A, prêteur B, prêteur de portefeuille, coopérative de crédit, prêt-relais privé, CMHC assuré commercial. Chaque propriété avait un parcours de financement différent parce que chaque propriété présentait des exigences différentes. C’est pourquoi avoir un courtier qui comprend tout le spectre des options de prêt compte de plus en plus à mesure que vous augmentez vos proportions.

Le portefeuille de Sarah aujourd’hui : Les chiffres

Voici un aperçu du portefeuille de Sarah au repère de trois ans :

Totaux :

• Propriétés : 12 (20 portes totales)
• Coût d’acquisition total : 3 725 000 $
• Valeur actuelle du portefeuille : environ 3 800 000 $ (tenant compte de l’équité constituée par BRRRR et l’appréciation)
• Flux de trésorerie mensuel total : 5 390 $
• Flux de trésorerie annuel : 64 680 $
• Position d’équité : environ 1 200 000 $

Trois ans auparavant, la banque de Sarah lui avait dit qu’elle était saturée à deux propriétés. Aujourd’hui, elle a vingt portes générant plus de 5 000 $ par mois en flux de trésorerie, et plus d’un million de dollars en équité. Son travail d’infirmière est toujours son revenu principal, mais son portefeuille immobilier génère maintenant plus annuellement que beaucoup de gens gagnent dans leur emploi à temps plein.

Ce que vous pouvez apprendre du parcours de Sarah

Le parcours de Sarah n’est pas unique. Les stratégies qu’elle a utilisées sont disponibles pour quiconque est disposé à les apprendre et à les exécuter de manière cohérente. Voici les points clés qui comptent :

Votre banque ne définit pas votre capacité d’emprunt. La banque de Sarah a dit qu’elle était terminée à deux propriétés. Elle ne l’était pas. Les différents prêteurs utilisent des méthodes de qualification différentes, et un courtier en hypothèques spécialisé dans les investisseurs trouvera des chemins que votre banque ne connaît même pas.

BRRRR fonctionne, mais c’est nécessaire la discipline. Les trois premiers accords BRRRR de Sarah ont récupéré pratiquement tout son capital investi. Cela n’a pu se faire que parce qu’elle a acheté correctement, rénové intelligemment et n’a pas overpensé. La stratégie s’effondre quand vous payez trop ou rénové trop agressivement.

Vous devrez changer de prêteurs à mesure que vous augmentez les proportions. Prêteurs A pour les premières propriétés, prêteurs de portefeuille quand vous heurtez le mur conventionnel, prêteurs B pour la vitesse ou la flexibilité, CMHC MLI pour le multifamilial, financement privé pour les situations de pont. Chaque outil sert un objectif à une étape spécifique.

Le multifamilial accélère tout. L’immeuble de 6 unités unique de Sarah génère plus de flux de trésorerie que ses cinq premières propriétés combinées. Si vous pouvez vous qualifier pour le financement hypothécaire multifamilial, cela change considérablement les mathématiques.

Vous n’avez pas besoin de quitter votre travail. Sarah est toujours une infirmière à temps plein. Son portefeuille immobilier est géré par une combinaison d’auto-gestion (pour les propriétés locales) et une gestionnaire immobilière (pour le 6-plex et les propriétés hors-ville). Construire un portefeuille ne nécessite pas de devenir un investisseur à temps plein — c’est un système et la bonne équipe.

Commencez par un plan, puis adaptez-vous. Le plan de trois ans que nous avons élaboré avec Sarah lors de ce premier appel n’a pas été suivi exactement. Les marchés se sont déplacés, des opportunités sont apparues dans des endroits inattendus et les calendriers se sont décalés. Mais avoir un cadre signifiait que chaque décision était prise en contexte, pas isolément.

Votre portefeuille pourrait ressembler à cela

L’histoire de Sarah n’est pas extraordinaire à cause de ce qu’elle a fait. C’est extraordinaire à cause de ce qu’elle a presque pas fait. Si elle avait écouté sa banque et accepté que deux propriétés était sa limite, elle collecterait toujours 650 $ par mois en flux de trésorerie et se demanderait ce qui aurait pu être.

La différence entre les investisseurs qui restent bloqués à deux ou trois propriétés et les investisseurs qui augmentent les proportions à dix, vingt ou plus vient presque toujours à une chose : la stratégie de financement. Les propriétés sont là. Les marchés sont accessibles. Le facteur limitant est presque toujours comment vous structurez l’argent.

C’est ce que nous faisons chez LendCity. Nous aidons les investisseurs à voir des chemins que leurs banques ne leur montreront pas, les connectons avec des prêteurs qui comprennent la croissance du portefeuille et construisons des stratégies de financement qui évoluent à mesure que leurs portefeuilles se développent.

Si vous êtes où Sarah était il y a trois ans — quelques propriétés, des fondamentaux solides et une banque qui vous dit non — c’est peut-être le moment d’avoir une conversation différente.

Foire aux questions

Rédigé par

LendCity

Publié

17 mars 2026

Temps de lecture

15 min de lecture

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