L’immobilier commercial (retail) est à la croisée des chemins. Le shopping en ligne a remodelé le paysage. Certains investisseurs fuient le secteur du retail. D’autres s’y ruent, acquérant des centres commerciaux de quartier bien situés à des prix qui font chanter les chiffres de flux de trésorerie.
Si vous faites partie de ce deuxième groupe, vous savez déjà que les locataires commerciaux avec des baux à long terme et un fort trafic piéton génèrent des revenus fiables. La question est de savoir comment financer ces transactions.
Ce guide détaille tout ce que vous devez savoir sur le financement des investissements immobiliers commerciaux au Canada. De la manière dont les prêteurs évaluent les locataires principaux aux conditions exactes que vous pouvez attendre, vous aurez une image claire de ce qu’il faut pour être approuvé et conclure la transaction. Pour plus de détails sur les programmes de prêt spécifiques au secteur du retail, visitez notre page financement hypothécaire pour propriétés commerciales.
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Types de Propriétés Commerciales et Comment les Prêteurs les Perçoivent
Tout commerce n’est pas créé de la même manière. Les prêteurs classent les propriétés commerciales différemment, et chaque type a son propre profil de risque. Comprendre cela est la première étape pour savoir quel financement vous pouvez obtenir.
Centres Commerciaux de Quartier et Bandeaux Commerciaux (Strip Malls)
Ce sont le pain et le beurre de l’investissement commercial canadien. Une rangée de 5 à 15 unités avec une épicerie, une pharmacie ou une succursale bancaire comme locataire principal. Ils desservent le quartier environnant et dépendent du trafic piéton local.
Les prêteurs apprécient les centres commerciaux de quartier car :
- Ils répondent à des besoins essentiels (épicerie, soins de santé, services bancaires)
- Les locataires sont moins vulnérables aux perturbations du commerce électronique
- La multiplicité des locataires diversifie le risque de revenus
- Les emplacements sont généralement bien établis
Les conditions de financement pour les centres commerciaux de quartier bien occupés sont parmi les plus solides dans le domaine du prêt commercial. Avant de vous engager spécifiquement dans le secteur du retail, de nombreux investisseurs explorent notre guide d’achat immobilier commercial pour comprendre les fondamentaux de tous les types de propriétés commerciales.
Bâtiments Commerciaux Autonomes
Un seul bâtiment loué à un seul locataire. Pensez à un Tim Hortons indépendant, une clinique dentaire ou un concessionnaire automobile. Ils sont simples à gérer mais comportent un risque de concentration.
Si le locataire est un locataire de crédit national avec un bail NNN à long terme, le financement est simple. S’il s’agit d’une entreprise locale, les prêteurs sont plus prudents. Votre acompte reflétera ce risque.
Centres Commerciaux et Parcs Commerciaux
De plus grands complexes commerciaux avec des locataires principaux de type “big-box” et plusieurs locataires en ligne. Ce sont des propriétés de qualité institutionnelle qui nécessitent un capital important. Le financement est disponible mais implique généralement des montants de prêt plus importants, une analyse plus complexe et des relations avec les prêteurs de titres adossés à des créances hypothécaires commerciales (CMBS).
La plupart des investisseurs canadiens individuels se concentrent sur les centres commerciaux de quartier et les propriétés autonomes. Le financement est plus accessible et le point d’entrée est plus bas.
Commerces à Usage Mixte
Des commerces au rez-de-chaussée avec des espaces résidentiels ou de bureaux au-dessus. C’est là que le financement devient intéressant car la composante résidentielle peut débloquer un financement assuré par la SCHL avec des conditions considérablement meilleures. Si au moins 50 % de la superficie brute est résidentielle, vous pourriez être éligible aux programmes de financement hypothécaire multifamilial qui offrent un levier plus élevé et une plus longue période d’amortissement.
Pour des programmes de prêt détaillés spécifiques aux actifs commerciaux, visitez notre page financement hypothécaire pour propriétés commerciales.
Comment les Prêteurs Évaluent les Propriétés Commerciales
Lorsque vous demandez un financement pour une propriété commerciale, le prêteur dissèque les revenus, les locataires et le marché. Voici exactement sur quoi ils se concentrent.
La Force du Locataire Principal (Anchor Tenant)
Le locataire principal est l’attrait principal qui génère du trafic piéton vers la propriété. Dans un centre commercial de quartier, il peut s’agir d’une pharmacie Shoppers Drug Mart, d’un Sobeys ou d’une succursale de la Banque Royale. Le locataire principal est extrêmement important car :
- Il génère du trafic qui bénéficie à tous les autres locataires
- Il occupe généralement le plus grand espace et paie le plus de loyer
- Sa solvabilité signale la stabilité globale de la propriété
- La durée de son bail détermine le potentiel de financement de la propriété
Les prêteurs examineront la santé financière du locataire principal, son soutien d’entreprise et la durée restante de son bail. Une chaîne d’épiceries nationale avec 12 ans restants sur un bail vaut beaucoup plus en termes de financement qu’un détaillant régional avec 2 ans restants.
Mix de Locataires et Diversification
Au-delà du locataire principal, les prêteurs souhaitent voir un mélange sain de locataires répondant à différents besoins. Un bon mix de locataires pourrait inclure :
- Épicerie ou pharmacie (essentiel, résistant au commerce électronique)
- Restaurant ou restauration rapide (expérientiel)
- Services personnels (salon de coiffure, dentiste, optométriste)
- Services financiers (succursale bancaire, bureau d’assurance)
- Commerce de détail spécialisé (dépanneur, animalerie)
Une propriété où chaque locataire vend des vêtements est beaucoup plus risquée qu’une propriété avec un mix diversifié. Les prêteurs veulent s’assurer que si une catégorie de locataires rencontre des difficultés, les autres peuvent soutenir la propriété.
Conditions et Structure des Baux
Les baux commerciaux sont complexes. Les prêteurs examinent plusieurs éléments spécifiques :
Loyer de base et augmentations. La croissance prévisible du loyer intégrée aux baux montre aux prêteurs que les revenus augmenteront avec le temps. Les augmentations annuelles de 2 à 3 % ou les augmentations liées à l’IPC sont la norme.
Clauses de loyer basé sur le pourcentage des ventes. Certains baux commerciaux incluent une composante de loyer basé sur le pourcentage des ventes, où le locataire paie un loyer supplémentaire basé sur le chiffre d’affaires brut dépassant un certain seuil. Les prêteurs peuvent inclure ou non cela dans leur analyse, en fonction de l’historique des ventes du locataire.
Durée restante du bail. Comme pour le financement hypothécaire pour propriétés de bureaux, les prêteurs accordent une grande importance aux durées de bail restantes. Les locataires ayant moins de 2 ans restants peuvent être considérés comme vacants lors de l’analyse.
Options de renouvellement. Les locataires ayant plusieurs options de renouvellement signalent un engagement à long terme. Cela renforce votre demande de financement.
Emplacement et Analyse du Trafic
Les propriétés commerciales vivent ou meurent par leur emplacement. Les prêteurs évaluent :
- Comptages de trafic. Combien de véhicules passent devant la propriété chaque jour ? Un trafic plus élevé signifie une plus grande visibilité et plus de clients potentiels.
- Démographie. À quoi ressemble la population environnante ? Les niveaux de revenus, la répartition par âge et la densité de population sont importants.
- Accessibilité. Accès facile depuis les routes principales, parking adéquat et bonne visibilité des enseignes.
- Concurrence. Quelle est la présence d’autres commerces à proximité ? Trop de concurrence réduit la stabilité des locataires.
- Plans municipaux. La région est-elle en croissance ? De nouveaux développements résidentiels à proximité signifient plus de clients pour vos locataires.
Comprendre les Frais d’Entretien des Aires Communes (CAM) et leur Impact sur le NOI
Les frais d’entretien des aires communes (CAM - Common Area Maintenance) sont une composante essentielle de l’économie de l’immobilier commercial. Ils ont un impact direct sur votre revenu net d’exploitation (NOI) et, par extension, sur votre capacité de financement.
Ce que Couvre le CAM
Les frais CAM sont des frais que les locataires paient pour couvrir les coûts d’entretien des espaces partagés. Dans un centre commercial de quartier, cela comprend :
- Entretien du stationnement, déneigement et éclairage
- Aménagement paysager et entretien extérieur
- Nettoyage des aires communes
- Sécurité
- Frais de gestion immobilière
- Assurance et taxes foncières (dans les structures NNN)
Comment le CAM Affecte Votre Rentabilité
Voici un exemple pratique pour un centre commercial de quartier de 15 000 pieds carrés :
- Loyer de base perçu : 300 000 $ par an
- Recouvrements CAM des locataires : 60 000 $ par an
- Dépenses CAM réelles : 55 000 $ par an
- Excédent CAM : 5 000 $
Votre revenu brut effectif est de 360 000 $, vos dépenses d’exploitation (au-delà du CAM) pourraient être de 20 000 $, et votre NOI s’élève à 285 000 $.
Les prêteurs adorent voir des ratios de recouvrement CAM élevés. Une propriété où les locataires couvrent 100 % ou plus des coûts d’exploitation par le biais des frais CAM présente un risque de dépenses minimal pour le propriétaire.
Plafonds CAM et Dépenses Contrôlables
Certains baux incluent des plafonds CAM qui limitent l’augmentation annuelle des frais CAM. Cela peut créer un écart entre vos coûts réels et ce que vous pouvez récupérer auprès des locataires. Les prêteurs en tiennent compte dans leur analyse. Lors de la négociation des baux, essayez de structurer les clauses CAM sans plafonds, ou avec des plafonds suffisamment élevés pour couvrir les augmentations de coûts raisonnables.
Options de Financement pour les Propriétés Commerciales Canadiennes
Hypothèques Commerciales Conventionnelles
C’est la voie la plus courante pour le financement de propriétés commerciales. Voici ce à quoi vous pouvez vous attendre :
- Ratio prêt/valeur (LTV) : 55-70 % (soit un acompte de 30-45 %)
- Amortissement : 15-25 ans
- Durée : 5-10 ans
- Exigence de DSCR : 1,2-1,3 (les prêteurs ont tendance à être légèrement plus conservateurs avec le retail)
- Taux d’intérêt : Typiquement 1 à 3 % au-dessus des taux résidentiels
La fourchette de LTV plus basse par rapport aux bureaux ou aux immeubles multifamiliaux reflète la prudence des prêteurs concernant le secteur du retail. Des locataires principaux solides et des baux longs vous poussent vers un LTV de 70 %. Des locataires faibles ou des baux courts vous poussent vers 55 %.
Financement SCHL pour les Propriétés Mixtes (Retail/Résidentiel)
Si votre propriété commerciale comprend des unités résidentielles représentant 50 % ou plus de la superficie brute, le financement assuré par la SCHL améliore considérablement vos conditions :
- Jusqu’à 85 % de ratio prêt/valeur
- Amortissement jusqu’à 40-50 ans
- Taux d’intérêt plus bas
- DSCR aussi bas que 1,1
C’est une stratégie puissante pour les investisseurs qui peuvent trouver ou développer des propriétés à usage mixte. La composante de financement hypothécaire résidentiel change toute l’équation de prêt en votre faveur.
Caisses Populaires et Prêteurs Régionaux
Les caisses populaires sont souvent la meilleure option pour les petites propriétés commerciales dans leur zone de service. Elles offrent :
- Connaissance du marché local que les grandes banques n’ont pas
- Flexibilité sur les types de propriétés et les profils de locataires
- Financement basé sur les relations
- Taux compétitifs pour les propriétés bien situées
Si votre propriété commerciale est située dans un marché plus petit, une caisse populaire locale peut être votre partenaire de prêt le plus solide. Elles comprennent les locataires et la communauté d’une manière que les prêteurs nationaux ne peuvent pas.
Pour une vue d’ensemble de tout le Financement Hypothécaire pour Canadiens au Canada, travailler avec un courtier commercial ayant accès à plusieurs canaux de prêteurs est essentiel.
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La Question du Commerce Électronique : Comment les Prêteurs Perçoivent le Risque du Retail
On ne peut pas parler de financement commercial sans aborder l’éléphant dans la pièce. Le commerce électronique a changé à jamais la manière dont les prêteurs évaluent les propriétés commerciales.
Voici la réalité : les prêteurs sont prudents à l’égard du retail, mais ils ne l’évitent pas. Ils sont sélectifs. Les propriétés qui servent des besoins essentiels, expérientiels ou basés sur les services sont toujours finançables à des conditions attrayantes. Les propriétés qui rivalisent directement avec Amazon ne le sont pas.
Catégories résistantes au commerce électronique :
- Épiceries et pharmacies
- Restaurants et services de restauration
- Cabinets médicaux et dentaires
- Salons de coiffure et services personnels
- Centres de conditionnement physique et gymnases
- Magasins à bas prix et détaillants à rabais
Catégories vulnérables au commerce électronique :
- Détaillants d’électronique
- Librairies
- Magasins de vêtements (sans marque forte ou composante expérientielle)
- Articles pour la maison sans composante de service
Lorsque vous sélectionnez des propriétés commerciales à financer, privilégiez les locataires des catégories résistantes au commerce électronique. Les prêteurs le remarqueront, et vos conditions de financement refléteront le profil de risque plus faible.
Le Processus de Demande
Le processus de financement de propriétés commerciales est similaire au financement commercial en général, avec quelques éléments spécifiques au secteur.
Étape 1 : Analyse de la propriété et pré-qualification. Avant de faire une offre, faites analyser la propriété par un courtier en prêts hypothécaires commerciaux. Apportez le roulement de locataires (rent roll), les résumés de baux et le rapprochement CAM des deux dernières années. Un courtier peut évaluer le potentiel de financement en 24 à 48 heures. Commencez par notre page ressources et outils pour investisseurs pour obtenir des conseils sur ce dont les prêteurs ont besoin.
Étape 2 : Offre et diligence raisonnable. Avec la pré-qualification en main, faites votre offre en toute confiance. Pendant la diligence raisonnable, demandez des certificats d’estoppel à tous les locataires confirmant les termes de leur bail, les taux de location et tout problème en suspens.
Étape 3 : Soumission au prêteur. Votre courtier prépare le dossier et le soumet à plusieurs prêteurs. Pour les propriétés commerciales, cela comprend généralement le roulement de locataires, les baux, les états d’exploitation des deux dernières années, le rapprochement CAM, le rapport sur l’état de la propriété et l’évaluation environnementale.
Étape 4 : Évaluation et analyse. Le prêteur commande une évaluation commerciale qui valorise la propriété en fonction de l’approche par le revenu (NOI divisé par le taux de capitalisation du marché), des ventes comparables et du coût de remplacement. L’analyse prend 3 à 6 semaines pour les propriétés commerciales.
Étape 5 : Engagement et clôture. Le prêteur émet une lettre d’engagement avec les conditions finales. L’examen juridique, la satisfaction des conditions et la clôture suivent. Prévoyez 60 à 90 jours entre la demande et le déboursement.
Si vous explorez également des opportunités en dehors du Canada, les prêts DSCR pour le Financement Hypothécaire pour Canadiens aux États-Unis qualifient la propriété en fonction des revenus locatifs plutôt que des revenus personnels, nécessitent 20 à 25 % d’acompte et ne demandent pas d’historique de crédit américain. Pour des opportunités plus au sud, notre équipe soutient également le financement immobilier au Mexique pour les investisseurs canadiens.
Construire une Stratégie d’Investissement Commercial
Les investisseurs commerciaux les plus prospères n’achètent pas de propriétés au hasard. Ils construisent une stratégie de portefeuille.
Commencez par le retail de nécessité. Les propriétés avec des locataires d’épicerie, de pharmacie et médicaux comme locataires principaux sont votre point d’entrée le plus sûr. Ils génèrent des revenus fiables et se financent bien.
Ajoutez de la valeur par la location. Acheter une propriété commerciale avec un certain vide locatif et la louer crée une appréciation forcée. Vous augmentez le NOI, ce qui augmente la valeur de la propriété. Ensuite, vous refinancez à la valeur supérieure pour retirer du capital pour votre prochaine transaction.
Évoluez par le développement. Une fois que vous comprenez la dynamique des propriétés commerciales, envisagez le financement hypothécaire de développement pour construire de nouvelles propriétés commerciales ou à usage mixte. Le financement de développement est plus complexe mais offre les rendements les plus élevés.
Diversifiez à travers les types de propriétés. Combinez le retail avec des investissements dans des immeubles de bureaux et des propriétés multifamiliales pour créer un portefeuille commercial équilibré.
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Foire Aux Questions
Quel est l'acompte minimum pour une propriété commerciale au Canada ?
Les prêteurs financent-ils encore les propriétés commerciales compte tenu de la croissance du commerce électronique ?
Quel DSCR les prêteurs exigent-ils pour le financement de propriétés commerciales ?
Quelle est l'importance du locataire principal pour le financement ?
Que sont les frais CAM et affectent-ils mon financement ?
Combien de temps faut-il pour clôturer une hypothèque sur une propriété commerciale ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
15 février 2026
Temps de lecture
13 min de lecture
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
Due Diligence
L'enquête et l'analyse complètes d'un bien immobilier avant l'achat, y compris l'examen financier, l'inspection physique, la recherche de titre et l'analyse du marché.
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