Vous avez ciblé une propriété multilogement au Canada. Vous savez que les chiffres tiennent la route. Il vous faut maintenant un financement qui maximise votre levier, prolonge votre amortissement et conserve plus de capital pour votre prochaine transaction. C’est précisément ce que le SCHL MLI Select a été conçu pour offrir.
Ce programme offre jusqu’à 95 % de ratio prêt-valeur et jusqu’à 50 ans d’amortissement sur les immeubles d’appartements admissibles. Des conditions impossibles à trouver en financement conventionnel. Mais le processus comporte des exigences précises et un système de pointage qui influe directement sur les conditions obtenues.
Ce guide vous accompagne à chaque étape de la demande MLI Select, depuis la sélection d’un prêteur agréé jusqu’à la réception du certificat d’assurance. Aucune place à l’approximation — seulement le processus, exposé clairement.
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Qu’est-ce que le MLI Select et pourquoi est-il important
Le SCHL MLI Select a remplacé l’ancien programme MLI Flex en mars 2022. Il s’agit d’un programme d’assurance prêt hypothécaire conçu spécifiquement pour les propriétés multirésidentielles d’au moins cinq logements où la majorité (au moins 50 %) de la superficie est résidentielle.
Le mot « Select » fait référence au système de pointage. Plus votre projet répond à des objectifs sociaux, meilleures sont vos conditions de financement. Le gouvernement canadien utilise ainsi l’assurance hypothécaire comme levier pour encourager le logement locatif abordable, écoénergétique et accessible.
Ce que le MLI Select offre au pointage maximal
Lorsque votre projet atteint 100 points ou plus, vous débloquez les meilleures conditions offertes :
| Caractéristique | Assurance SCHL standard | MLI Select (100+ points) |
|---|---|---|
| Ratio prêt-valeur | Jusqu’à 85 % | Jusqu’à 95 % |
| Amortissement | Jusqu’à 40 ans | Jusqu’à 50 ans |
| Recours | Recours intégral | Recours limité |
| Primes d’assurance | Payées de votre poche | Peuvent être intégrées au prêt |
La différence entre un RPV de 85 % et de 95 % sur un immeuble de 5 millions $ équivaut à 500 000 $ d’équité que vous n’avez pas à apporter. Passer de 40 à 50 ans d’amortissement réduit vos paiements mensuels et améliore nettement le flux de trésorerie dès le premier jour.
Pour voir comment le MLI Select se compare au financement multilogement conventionnel, consultez notre guide SCHL ou conventionnel en financement multilogement.
Critères d’admissibilité
Avant d’investir du temps dans la demande, assurez-vous que votre projet est admissible.
Exigences relatives à la propriété
- Cinq logements résidentiels ou plus. C’est le seuil minimal. Aucun maximum.
- Au moins 50 % résidentiel. Les immeubles à usage mixte sont admissibles, à condition que la majorité de la superficie soit résidentielle.
- Situé au Canada. La propriété doit se trouver dans un marché canadien. Consultez notre page sur le financement hypothécaire multilogement pour les marchés et programmes admissibles.
Exigences relatives à l’emprunteur
- Ratio de couverture de la dette (RCD) de 1,1 ou plus. Le revenu net d’exploitation doit couvrir le paiement hypothécaire au moins 1,1 fois. Il se calcule à partir du revenu locatif réel ou projeté, moins les charges d’exploitation, divisé par le service annuel de la dette.
- Valeur nette d’au moins 25 % de la valeur de la propriété. Sur un immeuble de 4 millions $, votre valeur nette personnelle doit atteindre au moins 1 million $.
- Actifs liquides équivalant à 10 % du montant du prêt. Sur un prêt de 3,5 millions $, cela représente 350 000 $ en actifs liquides (encaisse, actions, obligations ou épargne accessible).
- Antécédents de crédit acceptables. La SCHL examine votre profil de crédit. Un dossier propre est attendu; le seuil précis dépend des exigences du prêteur agréé.
Ce qui n’est pas admissible
- Les immeubles de moins de cinq logements (voir plutôt le financement hypothécaire résidentiel)
- Les propriétés dont plus de 50 % de la superficie est commerciale
- Le logement étudiant commercialisé exclusivement aux étudiants à la chambre (dans la plupart des cas)
- Les hôtels, motels et locations à court terme
Le système de pointage expliqué
C’est ce qui distingue le MLI Select de tout autre programme. Votre projet obtient des points selon son apport aux objectifs sociaux. Plus de points, meilleures conditions.
Catégorie 1 : abordabilité
C’est ici que la majorité des projets accumulent le gros de leurs points. Vous en obtenez en louant des logements sous les seuils de loyer médian du marché établis par la SCHL.
- Les logements loués à 30 % ou moins du revenu médian du ménage rapportent le plus de points.
- Les logements loués sous le loyer médian du marché pour la zone rapportent des points modérés.
- Plus la proportion de logements abordables est élevée, plus votre pointage grimpe.
L’abordabilité se mesure à l’échelle du logement. Si votre immeuble compte 20 logements et que 15 sont sous les seuils d’abordabilité, seuls ces 15 contribuent au pointage.
Catégorie 2 : efficacité énergétique
Des points sont accordés pour une performance énergétique qui dépasse les minimums du code.
- La construction neuve peut marquer des points en atteignant ou dépassant des cibles précises de performance énergétique.
- Les immeubles existants peuvent marquer des points au moyen de rénovations écoénergétiques démontrant une amélioration mesurable.
- Des évaluations ou certifications énergétiques par tierce partie renforcent votre dossier.
Si vous achetez un immeuble plus ancien avec des projets d’amélioration énergétique, vous pouvez faire valoir la performance après rénovation. C’est un outil puissant pour les investisseurs à valeur ajoutée qui planifient déjà des améliorations.
Catégorie 3 : accessibilité
Les points sont attribués lorsque les logements et les aires communes respectent des normes d’accessibilité.
- Logements sans obstacles conçus pour les résidents à mobilité réduite.
- Accessibilité des aires communes : entrées, corridors, espaces de commodités.
- Dépassement des exigences du code du bâtiment en matière d’accessibilité.
Combiner les catégories pour maximiser les points
Il n’est pas nécessaire d’atteindre le maximum dans une seule catégorie. La plupart des demandes réussies combinent l’abordabilité avec l’efficacité énergétique ou l’accessibilité pour franchir le seuil de 100 points. Travaillez avec votre prêteur et un représentant de la SCHL pour modéliser différents scénarios et trouver le chemin le plus direct.
Utilisez le calculateur de prêt maximal SCHL MLI pour simuler l’effet de différentes combinaisons de RPV et d’amortissement sur votre transaction.
Processus de demande étape par étape
Étape 1 : trouver un prêteur agréé par la SCHL
Vous ne pouvez pas faire votre demande directement auprès de la SCHL. Toute demande MLI Select doit passer par un prêteur agréé par la SCHL. Il s’agit généralement de grandes banques, de coopératives de crédit et de prêteurs commerciaux spécialisés.
Tous les prêteurs ne sont pas aussi expérimentés avec le MLI Select. Vous voulez un prêteur qui a conclu plusieurs transactions MLI Select et qui maîtrise le système de pointage. Un prêteur peu habitué à ces demandes ralentira le processus et risque de manquer des occasions d’optimisation.
LendCity collabore avec des prêteurs agréés par la SCHL spécialisés en financement multilogement. Nous pouvons vous orienter vers le prêteur le mieux adapté à la taille de votre projet et à votre marché.
Étape 2 : évaluation initiale et préqualification
Avant toute demande formelle, votre prêteur effectue une évaluation préliminaire qui comprend :
- Analyse de la propriété : emplacement, nombre de logements, état, loyers actuels et charges d’exploitation.
- Revue du profil de l’emprunteur : valeur nette, actifs liquides, antécédents de crédit et expérience en immobilier.
- Calcul préliminaire du RCD : le revenu de la propriété soutient-il un ratio de 1,1 au montant de prêt envisagé?
- Projection des points : selon les caractéristiques de la propriété, combien de points MLI Select pouvez-vous raisonnablement atteindre?
Cette étape est informelle mais cruciale. Elle vous indique si la transaction est viable sous MLI Select avant que vous n’investissiez temps et argent dans une demande complète.
Étape 3 : obtenir une lettre d’intérêt de la SCHL
Une fois que votre prêteur confirme la viabilité, il soumet à la SCHL une demande de lettre d’intérêt (LI). La LI n’est pas une approbation : c’est un signal que le projet semble admissible et que la SCHL est disposée à examiner une demande complète.
Le processus de LI comprend :
- La soumission d’un dossier sommaire à la SCHL par votre prêteur.
- Un examen préliminaire par la SCHL de la propriété, de l’emprunteur et de la prétention de points.
- L’émission par la SCHL d’une LI avec des conditions préliminaires (RPV, amortissement, prime d’assurance).
La LI prend généralement 2 à 4 semaines. En période de volume élevé, cela peut être plus long. Prévoyez-le dans votre calendrier, surtout si vous avez une offre d’achat comportant une condition de financement.
Étape 4 : préparer le dossier de demande complet
La LI en main, rassemblez la demande complète. Votre prêteur vous guidera sur les exigences exactes; attendez-vous à fournir :
Documents relatifs à la propriété
- Évaluation par un évaluateur agréé par la SCHL
- Évaluation environnementale de site (Phase I au minimum, Phase II si nécessaire)
- Rapport sur l’état de l’immeuble (pour les immeubles existants)
- Rôle de loyer avec tailles de logements, loyers actuels, durée des baux et vacance
- États d’exploitation (2 à 3 ans d’historique financier pour les immeubles existants)
- Plan de dépenses en capital (rénovations ou améliorations prévues)
- Évaluation énergétique (si vous réclamez des points d’efficacité énergétique)
- Audit d’accessibilité (si vous réclamez des points d’accessibilité)
Documents relatifs à l’emprunteur
- État financier personnel détaillant valeur nette et actifs liquides
- Autorisation de vérification de crédit
- Curriculum vitæ en immobilier
- Documents corporatifs (si l’emprunt se fait par une société)
- Déclarations de revenus (généralement 2 à 3 ans)
Documentation de pointage MLI Select
- Engagement d’abordabilité avec niveaux de loyer précis par logement
- Documentation de performance énergétique par un évaluateur qualifié
- Plans de conception d’accessibilité par un architecte ou un ingénieur
Étape 5 : souscription par le prêteur
Votre prêteur agréé procède à sa propre souscription en premier. Il examine chaque document, valide le RCD, vérifie votre valeur nette et votre liquidité, et évalue la viabilité de la propriété. Il assemble ensuite le dossier complet qu’il soumet à la SCHL.
La souscription du prêteur prend généralement 2 à 4 semaines, selon la complexité du dossier et votre rapidité à répondre aux demandes de documents. Répondez dans un délai de 24 à 48 heures aux demandes supplémentaires pour maintenir la cadence.
Étape 6 : souscription et approbation par la SCHL
La SCHL effectue sa propre analyse, axée sur :
- Évaluation du risque lié à la propriété et à l’emprunteur.
- Validation du pointage pour confirmer que le projet atteint le pointage MLI Select revendiqué.
- Conditions d’assurance : RPV, amortissement, prime et toutes conditions particulières.
La souscription de la SCHL prend 2 à 6 semaines selon la complexité et le volume. Des conditions peuvent être assorties à l’approbation finale.
Étape 7 : certificat d’assurance
Une fois la SCHL satisfaite et toutes les conditions remplies, elle émet un certificat d’assurance. C’est le feu vert. Votre prêteur peut maintenant financer l’hypothèque aux conditions approuvées du MLI Select.
Le certificat d’assurance confirme :
- Le montant maximal de prêt assuré
- Le RPV maximal
- La période d’amortissement
- Le montant de la prime d’assurance
- Les conditions courantes (comme le maintien des engagements d’abordabilité)
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Échéancier : à quoi s’attendre
Voici un calendrier réaliste pour une demande MLI Select typique :
| Étape | Délai |
|---|---|
| Sélection du prêteur agréé et évaluation initiale | 1-2 semaines |
| Lettre d’intérêt de la SCHL | 2-4 semaines |
| Évaluation, étude environnementale et rapports sur la propriété | 3-6 semaines |
| Préparation de la demande complète | 2-3 semaines |
| Souscription par le prêteur | 2-4 semaines |
| Souscription par la SCHL | 2-6 semaines |
| Certificat d’assurance et clôture | 2-4 semaines |
Total : 3 à 6 mois entre la première conversation et le financement de l’hypothèque. Ce n’est pas un processus rapide. Planifiez en conséquence, surtout en négociant les offres d’achat. Assurez-vous que votre condition de financement prévoit une marge suffisante.
Coûts à prévoir au budget
La demande MLI Select comporte plusieurs coûts initiaux :
- Prime d’assurance SCHL : depuis juillet 2025, les primes varient d’environ 2,5 % à 6,0 %+ du montant du prêt selon le RPV et l’amortissement, avec une surcharge additionnelle de 0,25 % par tranche de 5 ans d’amortissement au-delà de 25 ans. À 100+ points, la remise MLI Select de 30 % s’applique et la prime peut être financée dans le prêt.
- Évaluation : 3 000 à 15 000 $ et plus selon la taille et la complexité.
- Évaluation environnementale de site : 2 500 à 5 000 $ pour la Phase I. La Phase II peut ajouter 10 000 $ et plus.
- Rapport sur l’état de l’immeuble : 3 000 à 10 000 $ et plus selon la taille.
- Évaluation énergétique : 2 000 à 8 000 $ selon la complexité.
- Frais juridiques : 5 000 à 15 000 $ pour la documentation hypothécaire et la clôture.
Prévoyez entre 20 000 et 50 000 $ en coûts initiaux pour un achat typique d’immeuble d’appartements. Ces coûts s’ajoutent à votre mise de fonds.
Conseils pour une demande sans heurts
- Commencez avec le bon prêteur. Un prêteur agréé par la SCHL et expérimenté vous fait gagner des semaines et maximise votre pointage.
- Documentez tôt. Rassemblez états financiers, déclarations de revenus et historique d’exploitation avant d’en avoir besoin.
- Maximisez les points stratégiquement. Déterminez avec votre prêteur les points les plus faciles à obtenir. Un léger ajustement de loyer ou une modeste amélioration d’accessibilité peut vous faire franchir le seuil des 100 points.
- Maintenez votre liquidité. N’immobilisez pas vos actifs liquides dans d’autres placements pendant la demande. La SCHL vérifie la liquidité à l’approbation.
- Communiquez de façon proactive. Répondez rapidement aux demandes du prêteur et de la SCHL. Les retards de votre côté se composent tout au long du processus.
Pour en savoir plus sur la constitution d’un portefeuille multilogement au Canada, lisez nos guides sur le financement de propriétés multilogements au Canada et les stratégies d’investissement en immeubles d’appartements.
Points clés à retenir :
- Qu’est-ce que le MLI Select et pourquoi est-il important
- Critères d’admissibilité
- Le système de pointage expliqué
- Processus de demande étape par étape
- Échéancier : à quoi s’attendre
Foire aux questions
Puis-je utiliser le MLI Select pour un immeuble que je possède déjà?
Oui. Le MLI Select est offert à la fois pour les achats et pour les refinancements d’immeubles multilogements existants. Si vous détenez actuellement un financement conventionnel sur un immeuble d’appartements, vous pouvez le refinancer vers une hypothèque assurée MLI Select si la propriété est admissible.
Quel est le nombre minimal de logements?
Cinq. La propriété doit compter au moins cinq logements résidentiels. Pour les propriétés de moins de logements, explorez plutôt les options de financement hypothécaire résidentiel.
Puis-je présenter une demande si je n’ai jamais possédé de multilogement?
Oui, bien que les investisseurs multilogements débutants puissent faire l’objet d’un examen plus approfondi. La SCHL et le prêteur agréé examineront attentivement votre expérience globale en immobilier, votre valeur nette et votre plan de gestion. Retenir les services d’une société de gestion professionnelle renforce la demande.
Que se passe-t-il si je n’atteins pas le seuil de 100 points?
Vous pouvez tout de même être admissible au MLI Select avec moins de points : les conditions sont alors moins avantageuses (RPV inférieur et amortissement plus court). Même à des pointages plus modestes, le MLI Select offre généralement de meilleures conditions que le financement conventionnel. Chaque point compte — maximisez votre score.
Y a-t-il des obligations continues après la clôture?
Oui. Si vous avez obtenu des points d’abordabilité, vous devez maintenir ces niveaux de loyer pour la période convenue. La SCHL peut vérifier la conformité. Ne pas respecter ces engagements peut entraîner des pénalités ou la perte des conditions d’assurance.
Puis-je utiliser le MLI Select pour de la construction neuve?
Oui. Le MLI Select couvre à la fois les immeubles existants et la construction neuve. Les projets neufs obtiennent souvent de bons résultats en efficacité énergétique, puisque les codes et pratiques actuels permettent de dépasser les seuils d’efficacité de la SCHL.
Comment le MLI Select se compare-t-il au financement multilogement conventionnel?
Les principaux avantages sont un levier plus élevé (jusqu’à 95 % contre 75-80 % en conventionnel), un amortissement plus long (jusqu’à 50 ans contre 25-30 ans) et, potentiellement, des taux plus bas grâce à l’assurance SCHL qui réduit le risque pour le prêteur. Les contreparties : un processus plus long, des primes d’assurance initiales et des exigences de conformité continues si vous réclamez des points d’abordabilité. Pour un survol complet de l’assurance hypothécaire MLI Select, consultez notre page de financement hypothécaire multilogement.
À quels taux d’intérêt puis-je m’attendre?
Les hypothèques assurées MLI Select offrent généralement des taux inférieurs aux hypothèques commerciales conventionnelles, puisque l’assurance SCHL élimine le risque de défaut pour le prêteur. Vérifiez les taux courants auprès de votre prêteur; ils varient selon les conditions du marché.
Passez à l’étape suivante
Le MLI Select est l’outil de financement le plus puissant offert aux investisseurs multilogements canadiens. La demande exige préparation et patience, mais les conditions obtenues en valent largement l’effort. Jusqu’à 95 % RPV. Jusqu’à 50 ans d’amortissement. Recours limité. Des conditions qui transforment l’économie de l’investissement en immeubles d’appartements.
Si vous êtes prêt à explorer le MLI Select pour votre prochaine acquisition multilogement, notre équipe peut vous mettre en contact avec des prêteurs agréés par la SCHL et expérimentés, et vous accompagner à chaque étape. Consultez notre bibliothèque complète de ressources et outils pour investisseurs pour commencer dès aujourd’hui à planifier votre transaction.
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Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
26 février 2026
· Updated 14 avril 2026Temps de lecture
13 min de lecture
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
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