Si vous hésitez entre acheter une maison unifamiliale ou un immeuble multifamilial pour votre premier investissement, vous n’êtes pas seul. C’est l’une des plus grandes questions que se posent les nouveaux investisseurs.
La vérité est la suivante : votre première propriété d’investissement sera la plus difficile que vous posséderez jamais. Pour une comparaison détaillée des compromis financiers, consultez notre guide d’investissement unifamilial vs duplex. Mais à partir de là, cela devient plus facile. Laissez-moi vous expliquer quel type de propriété est logique pour votre situation actuelle.
Pourquoi les maisons unifamiliales sont un bon point de départ
Les maisons unifamiliales sont le meilleur point de départ pour la plupart des nouveaux investisseurs. Oui, je sais que les immeubles multifamiliaux rapportent plus d’argent. Mais écoutez-moi.
La stratégie de sortie dont personne ne parle
Que se passe-t-il si vous achetez votre première propriété et découvrez que vous détestez être propriétaire ? Avec une maison unifamiliale, vous pouvez la vendre facilement. Votre bassin d’acheteurs comprend à la fois des investisseurs et des familles ordinaires à la recherche d’un endroit où vivre. C’est un marché énorme.
Les immeubles multifamiliaux ? Vos acheteurs sont principalement d’autres investisseurs. Le bassin est plus restreint et la vente prend plus de temps.
Votre première propriété sera vide
Voici ce que personne ne vous dit : lorsque vous achetez votre première propriété locative, elle est vide au départ. Vous assumez vous-même l’intégralité du paiement de l’hypothèque jusqu’à ce que vous trouviez un locataire. C’est effrayant quand vous n’avez pas d’autres revenus locatifs sur lesquels vous rabattre.
Une fois que vous possédez plusieurs propriétés, une vacance devient gérable. Vos autres locataires continuent de payer le loyer, vous pouvez donc couvrir le déficit. Mais cette première vacance est différente.
L’appréciation est votre amie
Les maisons unifamiliales s’apprécient bien, surtout pendant les pénuries de logement. Le Canada n’a pas assez de logements pour tous ceux qui veulent y vivre. Les plans du gouvernement d’accepter davantage de nouveaux arrivants aggraveront la situation avant qu’elle ne s’améliore.
Dans de nombreux marchés, les maisons unifamiliales bénéficient d’une forte augmentation de valeur. Vous pouvez en profiter pendant que vous apprenez le jeu de la propriété locative.
Le flux de trésorerie ne sera pas incroyable (et ce n’est pas grave)
Soyons honnêtes : les maisons unifamiliales ne génèrent pas un flux de trésorerie mensuel énorme. Certaines couvrent à peine leurs frais après toutes les dépenses. Mais ce n’est pas le but de votre première propriété.
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La stratégie hypothécaire intelligente pour votre première propriété
Obtenez un Taux fixe ou variable pour les investisseurs : un cadre décisionnel. Je sais que les taux pourraient augmenter, mais il ne s’agit pas d’obtenir le taux le plus bas.
Les prêts hypothécaires à taux variable ont de très faibles pénalités – seulement trois mois d’intérêts. Si vous décidez après un an que vous détestez être propriétaire, vous pouvez vendre sans payer de pénalité massive.
Les prêts hypothécaires à taux fixe ? Ces pénalités peuvent s’élever à des dizaines de milliers de dollars. C’est beaucoup d’argent à perdre simplement parce que vous avez découvert que l’investissement immobilier n’est pas pour vous.
Après un an, vous saurez si vous voulez continuer à investir. Si c’est le cas, vous pouvez convertir en taux fixe. Sinon, vous pouvez vendre et payer la petite pénalité.
Si un prêt hypothécaire à taux variable pourrait vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars en pénalités de rupture sur votre première propriété, cela vaut la peine de comprendre les détails — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous guiderons.
Obtenez un gestionnaire immobilier (même si cela nuit à votre flux de trésorerie)
C’est essentiel : engagez un gestionnaire immobilier pour votre première propriété locative. Même si cela signifie que vous couvrez à peine vos frais chaque mois.
Voici ce que j’ai remarqué en travaillant avec des centaines d’investisseurs : ceux qui abandonnent et vendent leurs locations sont presque toujours ceux qui ont essayé de tout faire eux-mêmes.
Les gestionnaires immobiliers savent comment filtrer correctement les locataires. Ils vérifient les revenus, le crédit, les références et ont accès à des bases de données de locataires problématiques. Vous n’avez ni ces connaissances ni ces outils.
Un mauvais locataire peut transformer votre investissement en cauchemar. Un seul locataire ne payant pas et endommageant votre propriété vous coûtera bien plus cher qu’un an de frais de gestion immobilière.
Couvrir vos frais tout en vous épargnant d’énormes maux de tête en vaut absolument la peine. Vous construisez de toute façon de l’équité par l’appréciation et le remboursement du prêt hypothécaire.
Quand passer aux immeubles multifamiliaux
Une fois que vous avez possédé une maison unifamiliale en location pendant un an et que cela vous plaît, vous êtes prêt à penser plus grand. Le multifamilial, c’est là que se trouve le véritable argent.
Voici un exemple concret de mon propre portefeuille : je possède une propriété unifamiliale qui a tellement pris de la valeur que je pourrais la vendre et utiliser l’équité comme mise de fonds complète pour un immeuble de 12 appartements. C’est passer d’une unité à 12 unités en un seul mouvement.
Pourquoi le multifamilial rapporte plus d’argent
Le flux de trésorerie des immeubles multifamiliaux écrase celui des maisons unifamiliales. Plusieurs chèques de loyer rentrant chaque mois créent des revenus sérieux. Vous pouvez également explorer l’investissement locatif étudiant comme une autre approche à flux de trésorerie élevé.
Mais le meilleur ? Les vacances ne vous tuent pas. Si une unité est vide dans un quadruplex, vous avez toujours trois autres unités qui paient le loyer. Votre hypothèque est toujours payée. Vous dormez mieux la nuit.
Les réparations coûtent moins cher par unité
Besoin de refaire le revêtement de sol ? Faire deux unités en même temps dans le même bâtiment est moins cher par unité que de faire une unité dans une maison unifamiliale.
Les entrepreneurs vous donnent de meilleurs prix lorsque le travail est plus important. Ils n’ont qu’à se présenter à un seul endroit. Vous pouvez acheter des matériaux en gros. Les quincailleries offrent des remises lorsque vous dépensez plus.
Ces économies s’additionnent à des milliers de dollars au fil du temps.
La valeur de votre propriété suit vos loyers
Voici quelque chose de cool à propos des immeubles multifamiliaux : leur valeur est directement liée au montant du loyer qu’ils génèrent. Des loyers plus élevés signifient des valeurs immobilières plus élevées.
Cela crée une opportunité. Achetez un immeuble multifamilial où les locataires paient des loyers inférieurs au marché. Augmentez les loyers aux taux du marché lorsque les baux sont renouvelés. Regardez la valeur de votre propriété bondir.
Deux immeubles identiques – l’un avec des loyers élevés, l’autre avec des loyers bas – se vendront à des prix très différents. Les investisseurs paient plus cher pour les propriétés qui rapportent plus d’argent. Apprenez à forcer l’appréciation dans les immeubles multifamiliaux pour maximiser cet effet.
Passer d’une unité à 12 unités avec un seul mouvement d’équité est le genre de stratégie qui vaut la peine d’être planifiée correctement — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et examinons votre prochaine étape.
Les défis que personne ne mentionne
Les immeubles multifamiliaux s’accompagnent de maux de tête que les maisons unifamiliales n’ont pas. Principalement : les problèmes de voisinage.
Les locataires se plaignent du bruit des autres unités. Quelqu’un fait la fête. Une autre personne travaille la nuit et dort le jour. Les gens se battent pour les places de parking. C’est parfois comme être une enseignante de maternelle.
C’est là qu’un excellent gestionnaire immobilier devient encore plus précieux. Mon gestionnaire immobilier à Windsor fait correspondre les personnalités des locataires lors du renouvellement des baux. Il réfléchit à la compatibilité d’un nouveau locataire avec les locataires existants.
Cela peut signifier qu’une unité reste vide un mois de plus pendant qu’il trouve le bon locataire. Mais moins d’appels de plaintes et des locataires plus heureux valent bien plus qu’un mois de loyer.
La voie à suivre
Voici à quoi cela ressemble en pratique :
Commencez par une maison unifamiliale. Mouillez-vous les pieds. Apprenez comment fonctionnent les propriétés locatives. Utilisez un gestionnaire immobilier. Acceptez un flux de trésorerie modeste. Acquérir de l’expérience et de l’équité.
Après un an, décidez si vous aimez ça. Si vous détestez être propriétaire, vendez et passez à autre chose. Le prêt hypothécaire à taux variable rend cela bon marché et facile.
Si vous aimez ça, étendez-vous au multifamilial. Gardez votre maison unifamiliale en location si vous le souhaitez, ou vendez-la et utilisez l’équité pour acheter un immeuble multifamilial. Maintenant, vous jouez un jeu différent avec un meilleur flux de trésorerie et moins de risque de vacance.
Développez à partir de là. Utilisez le flux de trésorerie des immeubles multifamiliaux pour acheter plus de propriétés ou rembourser les hypothèques plus rapidement. Votre investissement devient plus facile à mesure que vous avancez, car vous avez plusieurs sources de revenus pour vous protéger. Un spécialiste des hypothèques multifamiliales peut vous aider à planifier chaque étape.
Votre première propriété sera la plus difficile. Mais cela devient plus facile. Et si vous suivez cette voie, vous bâtirez une véritable richesse grâce à l’immobilier sans vous épuiser la première année.
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Foire aux questions
Devrais-je acheter une maison unifamiliale ou un immeuble multifamilial comme premier investissement ?
Pourquoi devrais-je obtenir un prêt hypothécaire à taux variable pour ma première propriété locative ?
Ai-je vraiment besoin d'un gestionnaire immobilier pour une propriété locative unifamiliale ?
Combien de flux de trésorerie devrais-je attendre de ma première propriété locative unifamiliale ?
Quel est le plus grand avantage des immeubles multifamiliaux par rapport aux unifamiliaux ?
Quand dois-je passer de l'investissement unifamilial à l'investissement multifamilial ?
Pourquoi les immeubles multifamiliaux ont-ils des réparations moins chères par unité ?
Qu'est-ce qui fait augmenter la valeur des immeubles multifamiliaux ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
Duplex
Une propriété résidentielle comprenant deux logements distincts, côte à côte ou superposés. Les duplex sont populaires auprès des investisseurs débutants car ils peuvent pratiquer le 'house-hacking' en habitant dans un logement tout en louant l'autre pour compenser les coûts hypothécaires.
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