Vous savez que vous voulez investir dans l’immobilier. Vous avez fait vos recherches, avez analysé les chiffres et êtes prêt à passer à l’action. Mais lorsque vous examinez les options de financement disponibles, il y a plus de programmes que prévu, et choisir le mauvais pourrait vous coûter du temps, de l’argent, voire la transaction elle-même.
Ce guide dissipe le brouillard. Nous allons faire correspondre votre profil d’investisseur au bon programme LendCity afin que vous puissiez arrêter de chercher et commencer à conclure des affaires.
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Comment utiliser ce guide
Commencez par votre profil d’investisseur ci-dessous. Trouvez la description qui correspond à votre situation, et nous vous indiquerons le bon programme de financement avec les détails dont vous avez besoin pour aller de l’avant.
Si vous correspondez à plusieurs profils, c’est normal. De nombreux investisseurs commencent dans une catégorie et évoluent vers d’autres. Lisez chaque section pertinente et parlez à un spécialiste hypothécaire pour combiner les programmes à mesure que votre portefeuille évolue.
Profil 1 : Investisseur débutant achetant 1 à 4 unités
Vous êtes : Quelqu’un qui achète sa première ou deuxième propriété d’investissement. Vous regardez des maisons unifamiliales, des duplex, des triplex ou des quadruplex. Vous avez un emploi à temps plein avec un revenu vérifiable et vous avez économisé pour une mise de fonds.
Votre programme : Financement hypothécaire résidentiel
C’est le chemin le plus direct pour investir dans l’immobilier. Les hypothèques résidentielles couvrent les propriétés d’une à quatre unités et suivent les règles de souscription standard que la plupart des investisseurs peuvent respecter.
Ce que vous devez savoir :
- Mise de fonds minimale de 20 % pour les propriétés d’investissement. Pas d’exceptions. L’assurance SCHL ne s’applique pas aux achats non occupés par le propriétaire.
- Vous serez testé de résistance au taux le plus élevé entre 5,25 % ou votre taux contractuel plus 2 %. Votre ratio d’endettement brut ne doit pas dépasser 39 %, et votre ratio d’endettement total ne doit pas dépasser 44 %.
- Les prêteurs compteront une partie du revenu locatif attendu pour vous aider à vous qualifier, mais pas la totalité. La plupart des prêteurs de catégorie A utilisent 50 à 80 % des loyers projetés dans leurs calculs.
- Les termes varient d’un à cinq ans avec des amortissements allant jusqu’à 25 ans par l’intermédiaire de prêteurs de catégorie A, ou jusqu’à 30 ans par l’intermédiaire de certains prêteurs de catégorie B.
Idéal pour : Les investisseurs qui souhaitent une hypothèque conventionnelle avec les meilleurs taux disponibles, qui ont un revenu personnel et une cote de crédit solides, et qui achètent des propriétés locatives résidentielles standard.
Profil 2 : Investisseur en croissance achetant 5 unités et plus
Vous êtes : Un investisseur qui a dépassé les limites des propriétés locatives unifamiliales et qui est prêt à investir dans des immeubles d’habitation. Vous regardez des propriétés de cinq unités et plus et souhaitez utiliser les revenus de la propriété plutôt que de dépendre uniquement de vos finances personnelles.
Votre programme : Financement hypothécaire pour immeubles locatifs
Une fois que vous dépassez le seuil de cinq unités, vous entrez dans le domaine du financement commercial. C’est un monde différent des hypothèques résidentielles. Les revenus de la propriété deviennent le principal facteur de qualification, ce qui est exactement ce dont les investisseurs en croissance ont besoin.
Ce que vous devez savoir :
- Les programmes SCHL MM Raccordement et MM Standard offrent un ratio prêt/valeur allant jusqu’à 95 % sur les immeubles d’habitation admissibles, vous offrant un levier extraordinaire.
- La qualification est basée principalement sur le revenu d’exploitation net de la propriété et le ratio de couverture de la dette, et non sur votre revenu personnel.
- Des périodes d’amortissement allant jusqu’à 40 ou même 50 ans sont disponibles grâce aux programmes assurés par la SCHL, ce qui améliore considérablement les flux de trésorerie.
- Vous pouvez utiliser le calculateur de prêt maximum SCHL MM pour estimer votre pouvoir d’emprunt avant de faire des offres.
Idéal pour : Les investisseurs qui souhaitent aller au-delà de quatre unités, utiliser les revenus de la propriété pour la qualification et accéder au levier le plus élevé possible grâce à un financement commercial assuré.
Profil 3 : Investisseur dans la rénovation ou le BRRRR
Vous êtes : Un investisseur qui achète des propriétés délabrées ou sous-évaluées, les rénove et soit vend pour profit, soit refinance pour retirer son capital et répéter. La vitesse et la flexibilité sont plus importantes pour vous que d’obtenir le taux le plus bas possible.
Votre programme : Financement hypothécaire pour la rénovation et la vente
Les stratégies de rénovation et de BRRRR (Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat) nécessitent un financement qui fonctionne selon un calendrier différent et avec des critères différents des hypothèques traditionnelles de détention. Vous avez besoin de capital rapidement, vous en avez besoin en fonction de la valeur potentielle de la propriété, et vous devez sortir sans pénalités massives.
Ce que vous devez savoir :
- Les prêts-relais et les prêts privés peuvent être conclus en aussi peu que cinq à quatorze jours, vous donnant la rapidité nécessaire pour rivaliser sur les transactions en détresse.
- Les prêteurs évaluent la valeur après rénovation (VAR) de la propriété, pas seulement le prix d’achat actuel, ce qui signifie que vous pouvez financer en fonction du potentiel de la propriété.
- Les taux d’intérêt sont plus élevés que les hypothèques conventionnelles, mais la courte période de détention et l’appréciation forcée compensent généralement plus que le coût.
- Pour les investisseurs BRRRR, la stratégie de sortie est essentielle. Vous refinancez dans une hypothèque conventionnelle une fois la rénovation terminée et la propriété louée. C’est là que le financement hypothécaire résidentiel revient en jeu pour la détention à long terme.
Idéal pour : Les investisseurs qui souhaitent forcer l’appréciation par la rénovation, recycler leur capital sur plusieurs transactions et constituer un capital plus rapidement que ce que permet la détention traditionnelle.
Profil 4 : Constructeur ou promoteur
Vous êtes : Quelqu’un qui construit de nouvelles constructions, qu’il s’agisse d’une maison d’appoint, d’un petit développement multifamilial ou d’un projet plus vaste. Vous avez besoin d’un financement qui couvre l’acquisition du terrain, les coûts de construction et potentiellement l’hypothèque de prise en charge une fois le projet terminé.
Votre programme : Financement hypothécaire pour le développement
Le financement de développement est structuré complètement différemment d’une hypothèque standard. Il est déboursé en tranches à mesure que les étapes de construction sont atteintes, et le processus de qualification prend en compte la faisabilité du projet, votre expérience en développement et la valeur finale projetée.
Ce que vous devez savoir :
- Les prêts à la construction sont généralement à intérêt seulement pendant la phase de construction, l’hypothèque complète se convertissant en amortissement standard une fois le projet terminé.
- Les prêteurs veulent voir un plan de projet détaillé, une répartition des coûts et un calendrier réaliste avant d’avancer les fonds.
- Votre expérience compte. Les promoteurs débutants peuvent faire face à des conditions plus strictes ou avoir besoin d’un partenaire plus expérimenté dans le projet.
- Les calendriers de déboursement sont liés aux étapes de construction inspectées par l’évaluateur du prêteur.
Idéal pour : Les investisseurs qui souhaitent créer de la valeur à partir de zéro, qui ont de l’expérience en construction ou en gestion de projet, et qui sont à l’aise avec la complexité et le calendrier des projets de développement.
Profil 5 : Canadien achetant aux États-Unis
Vous êtes : Un investisseur canadien qui souhaite profiter des marchés de flux de trésorerie américains. Vous pourriez regarder des propriétés locatives unifamiliales dans les États du Sud, de petites propriétés multifamiliales ou des acquisitions de portefeuille. Vous n’avez pas d’historique de crédit ni de revenus aux États-Unis.
Votre programme : Financement hypothécaire américain pour Canadiens
Les Canadiens peuvent absolument financer des propriétés d’investissement aux États-Unis, mais vous n’utiliserez pas d’hypothèque américaine standard. Les prêts DSCR sont le principal moyen, et ils vous qualifient en fonction du revenu locatif de la propriété plutôt que de vos finances personnelles.
Ce que vous devez savoir :
- Les prêts DSCR ne nécessitent pas de cote de crédit américaine, pas de vérification de revenus américaine, et pas de déclarations de revenus américaines. La qualification est basée sur le ratio de couverture du service de la dette de la propriété.
- Les mises de fonds typiques vont de 20 % à 25 % pour les propriétés d’investissement.
- Vous devrez créer une LLC américaine pour détenir la propriété, ce qui offre une protection contre la responsabilité et simplifie la déclaration de revenus.
- Un numéro d’identification fiscale individuel (ITIN) est requis à des fins fiscales américaines mais est simple à obtenir.
- Les taux sur les prêts DSCR sont plus élevés que les hypothèques américaines conventionnelles, mais l’accessibilité et la simplicité en font la solution de prédilection pour les investisseurs transfrontaliers canadiens.
Idéal pour : Les investisseurs canadiens qui souhaitent un flux de trésorerie américain, qui ne peuvent pas se qualifier par les canaux de prêt traditionnels américains et qui préfèrent un processus de qualification simplifié basé sur la performance de la propriété.
Profil 6 : Canadien achetant au Mexique
Vous êtes : Un Canadien qui souhaite acheter une propriété de location de vacances ou une maison de retraite au Mexique. Vous êtes attiré par des régions comme Cancun, Playa del Carmen, Tulum, Puerto Vallarta ou Cabo.
Votre programme : Financement immobilier mexicain pour Canadiens
Financer une propriété au Mexique en tant que Canadien est possible mais fonctionne différemment des hypothèques canadiennes et américaines. Le Mexique a des structures juridiques spécifiques comme le fideicomiso (fiducie bancaire) qui permettent aux étrangers de posséder des biens dans des zones réglementées près de la côte et des frontières.
Ce que vous devez savoir :
- Le financement est disponible auprès de prêteurs transfrontaliers et de certaines banques mexicaines, bien que les conditions et les taux diffèrent de ce à quoi vous êtes habitué au Canada.
- La structure du fideicomiso est requise pour les propriétés situées à moins de 50 kilomètres de la côte ou à 100 kilomètres des frontières internationales.
- Les exigences de mise de fonds sont généralement plus élevées que les hypothèques canadiennes, souvent 30 % ou plus.
- Le risque de change est un facteur. Vos revenus locatifs peuvent être en pesos ou en dollars américains, tandis que vos obligations hypothécaires ont leurs propres dynamiques monétaires.
Idéal pour : Les investisseurs qui souhaitent des revenus locatifs de vacances dans les marchés touristiques du Mexique ou qui planifient une stratégie de retraite incluant la propriété au Mexique.
Profil 7 : Investisseur en immobilier de bureaux ou de détail
Vous êtes : Un investisseur qui s’intéresse aux propriétés commerciales comme les immeubles de bureaux, les centres commerciaux, les centres commerciaux de détail ou les propriétés à usage mixte. Vous comprenez que l’immobilier commercial fonctionne selon des principes différents de ceux du résidentiel.
Vos programmes : Financement hypothécaire pour bureaux ou Financement hypothécaire pour commerces de détail
Le financement de propriétés commerciales est souscrit en fonction des revenus de la propriété, de la qualité des locataires, des conditions de location et de l’emplacement. Vos finances personnelles comptent toujours, mais elles passent au second plan par rapport à la performance de la propriété.
Ce que vous devez savoir :
- Les ratios prêt/valeur pour les propriétés commerciales plafonnent généralement entre 65 % et 75 %, ce qui signifie que vous avez besoin d’une mise de fonds ou d’une position de capitaux propres plus importante.
- Les structures de location sont extrêmement importantes. Les baux triple net (NNN) avec des locataires solvables rendent le financement beaucoup plus facile et moins cher.
- Des évaluations environnementales sont souvent requises, ce qui peut ajouter du temps et des coûts au processus de clôture.
- Les hypothèques commerciales ont souvent des termes plus courts (trois à cinq ans) avec des amortissements plus longs, vous devez donc planifier le risque de renouvellement.
Idéal pour : Les investisseurs qui comprennent la dynamique des locataires commerciaux, qui disposent de réserves de capital plus élevées et qui souhaitent la stabilité des revenus que peuvent offrir les baux commerciaux à long terme.
Profil 8 : Investisseur en location de chambres ou en cohabitation
Vous êtes : Un investisseur intéressé par la maximisation des revenus locatifs en louant des chambres individuelles plutôt que des unités entières. Vous souhaitez tirer parti de la demande de logements abordables et générer des flux de trésorerie plus élevés par propriété.
Votre programme : Financement hypothécaire PadSplit
PadSplit est une plateforme de cohabitation qui met en relation les propriétaires avec des locataires recherchant des chambres meublées abordables. Le financement des propriétés PadSplit suit des directives spécifiques qui tiennent compte du modèle de location chambre par chambre.
Ce que vous devez savoir :
- Les propriétés de location de chambres peuvent générer des revenus bruts nettement plus élevés que les locations d’unités entières traditionnelles sur la même propriété.
- Le financement prend en compte le modèle de revenus chambre par chambre, ce qui peut améliorer votre ratio de couverture du service de la dette.
- La gestion immobilière est différente des locations traditionnelles. Vous gérez des locataires individuels dans des espaces partagés, ce qui nécessite des systèmes et des attentes différents.
- Ce modèle fonctionne mieux dans les marchés où la demande de logements abordables est forte, généralement dans les zones urbaines avec des prix de location conventionnels élevés.
Idéal pour : Les investisseurs qui souhaitent un flux de trésorerie maximal par propriété, qui sont à l’aise avec un modèle plus intensif en gestion et qui souhaitent servir le marché du logement abordable.
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Matrice de décision rapide
Vous n’êtes pas sûr du profil qui vous convient ? Utilisez ce filtre rapide :
| Votre situation | Programme recommandé |
|---|---|
| Achat d’une maison, d’un duplex, d’un triplex ou d’un quadruplex au Canada | Financement hypothécaire résidentiel |
| Achat d’un immeuble d’habitation de 5 unités et plus | Financement hypothécaire pour immeubles locatifs / SCHL MM |
| Rénovation de maisons ou exécution du BRRRR | Financement pour rénovation et vente |
| Construction ou développement de propriétés | Financement pour le développement |
| Canadien achetant une propriété locative aux États-Unis | Financement transfrontalier / prêts DSCR |
| Canadien achetant une propriété au Mexique | Financement mexicain |
| Achat d’une propriété commerciale de bureaux ou de détail | Financement pour bureaux ou commerces de détail |
| Location de chambres individuellement pour un flux de trésorerie maximal | Financement PadSplit |
Combinaison de programmes au fur et à mesure de votre croissance
La plupart des investisseurs prospères ne restent pas dans une seule catégorie. Vous pourriez commencer avec le financement hypothécaire résidentiel pour votre premier duplex, passer au financement hypothécaire pour immeubles locatifs lorsque vous êtes prêt pour un immeuble d’habitation, utiliser le financement hypothécaire pour rénovation et vente pour forcer le capital sur une propriété délabrée, et éventuellement diversifier dans le Financement hypothécaire américain pour Canadiens pour un flux de trésorerie transfrontalier.
La clé est d’adapter le bon outil à la bonne transaction. Chaque propriété et chaque stratégie ont une solution de financement conçue pour elles. Vous ne devriez pas forcer une pièce carrée dans un trou rond.
Consultez nos ressources d’éducation pour investisseurs pour des guides sur chaque stratégie, ou consultez Lieux de prêt pour propriétés d’investissement pour voir si votre marché cible est couvert.
Pour les investisseurs axés sur le Canada, commencez par notre aperçu du Financement hypothécaire pour Canadiens au Canada pour comprendre le paysage du prêt avant de plonger dans des programmes spécifiques.
Prochaines étapes
Vous avez identifié le programme qui correspond à votre situation. Voici comment procéder :
- Rassemblez vos documents. Chaque programme nécessite une documentation financière. Organisez votre vérification de revenus, la confirmation de votre mise de fonds et les détails de la propriété avant votre première conversation.
- Obtenez une pré-approbation. La pré-approbation vous donne un budget clair et montre aux vendeurs que vous êtes sérieux. Le processus diffère selon le programme, alors commencez tôt.
- Parlez à un spécialiste. Chaque programme de financement a des nuances qu’une discussion hypothécaire générale ne couvrira pas. Parlez à quelqu’un qui structure ces transactions quotidiennement et qui comprend le programme spécifique dont vous avez besoin.
La pire chose que vous puissiez faire est de deviner. Le bon programme de financement vous fait économiser de l’argent, accélère votre calendrier et vous positionne pour la prochaine transaction. Le mauvais crée des frictions à chaque étape.
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Questions fréquemment posées
Puis-je utiliser plus d'un programme de financement LendCity en même temps ?
Que se passe-t-il si je ne rentre pas parfaitement dans un profil d'investisseur ?
Tous les programmes exigent-ils une mise de fonds de 20 % ?
Quel est le délai d'approbation ?
Qu'est-ce qu'un prêt DSCR et en quoi diffère-t-il d'une hypothèque ordinaire ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
15 février 2026
Temps de lecture
13 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
TDS
Ratio d'endettement total – le pourcentage du revenu brut nécessaire pour couvrir toutes les mensualités de dettes. Typiquement un maximum de 44 %. Les investisseurs peuvent utiliser les revenus locatifs (compensation de 50 à 80 %) pour aider à se qualifier, ce qui permet de développer un portefeuille malgré les dettes existantes.
BRRRR
Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter - une stratégie d'investissement immobilier où vous achetez une propriété en dessous de la valeur du marché, la rénovez pour augmenter sa valeur, la louez, la refinancez pour récupérer votre investissement initial, et répétez le processus avec le capital récupéré.
ITIN
Numéro d'Identification de Contribuable Individuel - un identifiant fiscal américain pour les ressortissants étrangers, requis par les Canadiens pour investir dans l'immobilier américain et déclarer leurs impôts américains.
LLC
Société à responsabilité limitée - une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens d'investissement, offrant une protection de responsabilité et une flexibilité fiscale.
Duplex
Une propriété résidentielle comprenant deux logements distincts, côte à côte ou superposés. Les duplex sont populaires auprès des investisseurs débutants car ils peuvent pratiquer le 'house-hacking' en habitant dans un logement tout en louant l'autre pour compenser les coûts hypothécaires.
Triplex
Une propriété résidentielle comprenant trois unités d'habitation distinctes. Les triplex offrent un potentiel de revenus locatifs plus élevé que les duplex tout en étant éligibles au financement hypothécaire résidentiel dans la plupart des cas, ce qui les rend attrayants pour les investisseurs en pleine croissance.
Fideicomiso
Une fiducie bancaire mexicaine permettant aux étrangers de posséder des biens immobiliers dans la zone restreinte du Mexique, à moins de 50 km de la côte ou à 100 km des frontières. Une banque mexicaine détient le titre de propriété légal tandis que l'acheteur étranger conserve tous les droits de propriété bénéficiaire.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.