Construire un portefeuille locatif de 10 propriétés ne consiste pas à trouver 10 affaires. Il s’agit de naviguer 10 obstacles de financement différents — car le prêteur qui a approuvé la propriété numéro deux n’approuvera pas nécessairement la propriété numéro sept.
Chaque étape de la croissance du portefeuille s’accompagne de nouvelles barrières de qualification, de nouvelles exigences des prêteurs et de nouvelles stratégies que vous devez déployer. Si vous ne planifiez pas à l’avance la feuille de route de financement, vous allez buter contre un mur quelque part autour de la propriété trois ou quatre et supposer que vous avez terminé votre croissance.
Vous n’avez pas terminé. Vous avez juste besoin de la bonne feuille de route.
Ce guide divise le parcours en quatre étapes, chacune avec des stratégies de financement spécifiques, des types de prêteurs et des mesures à prendre pour continuer à construire.
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Étape 1 : Propriétés 1-2 — Jeter les fondations
Vos deux premières propriétés consistent à établir votre profil d’investisseur et à constituer un historique. C’est le moment où le financement est le plus simple, mais les décisions que vous prenez ici affectent tout ce qui suit.
Comment vous vous qualifiez
Pour vos deux premières propriétés d’investissement, les prêteurs A (grandes banques, coopératives de crédit et sociétés de fiducie) vous qualifient principalement en fonction de votre revenu personnel. Ils considèrent :
- Ratio de service de la dette brute (GDS) : Vos frais de logement divisés par le revenu brut (doit être inférieur à 39%)
- Ratio de service de la dette totale (TDS) : Tous les paiements de dettes divisés par le revenu brut (doit être inférieur à 44%)
- Test de résistance : Vous vous qualifiez au plus élevé de 5,25% ou de votre taux contractuel plus 2%
- Mise de fonds : Minimum 20% pour les propriétés d’investissement (pas d’assurance CMHC sur les propriétés non occupées par le propriétaire)
La plupart des prêteurs A n’utilisent que 50 % du revenu locatif projeté comme compensation contre votre paiement hypothécaire. Cette approche conservatrice signifie que votre revenu personnel porte la majeure partie du poids.
La stratégie
Utilisez d’abord un grand prêteur A. Commencez par un prêteur qui a des plafonds de propriétés stricts (certains plafonnent à 4-5 propriétés au total). Vous voulez utiliser ces prêteurs en premier car une fois que vous dépassez leur plafond, ils ne vous approuveront pas peu importe votre revenu.
Gardez votre documentation impeccable. Deux ans de feuillets T4 ou Avis d’évaluation, talons de paie actuels, une bonne cote de crédit (680+) et une preuve de votre mise de fonds. Plus votre demande est propre, plus vite vous finalisez.
Choisissez des propriétés générant des flux de trésorerie. Bien que le revenu locatif ne compte pas beaucoup pour la qualification à ce stade, les flux de trésorerie positifs construisent vos réserves et vous préparent pour la prochaine étape quand les prêteurs commencent à se soucier de la performance de votre portefeuille.
Votre courtier hypothécaire devrait se spécialiser dans le financement hypothécaire résidentiel pour les investisseurs — pas seulement pour les acheteurs de maison. Les conseils que vous recevez à ce stade établissent la trajectoire de tout ce qui suit.
Erreur courante
Aller à votre banque personnelle pour les deux propriétés. Si cette banque vous plafonne à 4 propriétés au total, vous avez déjà utilisé la moitié de votre allocation. Diversifiez les prêteurs dès le départ.
Étape 2 : Propriétés 3-5 — Franchir le premier mur
C’est là que la plupart des investisseurs stagnent. Vos ratios d’endettement se resserrent parce que les prêteurs A ne comptent que 50% du revenu locatif. Sur papier, vos propriétés rentables semblent perdre de l’argent. Votre ratio TDS se rapproche ou dépasse 44%, et votre prêteur habituel dit non.
Pourquoi cela devient plus difficile
Disons que vous gagnez 100 000 $ par année et que vous avez déjà deux propriétés locatives. Chaque propriété se loue 2 000 $/mois avec un paiement hypothécaire de 1 500 $/mois. Vous générez 500 $/mois par propriété.
Mais le prêteur A le voit différemment. Ils comptent 1 000 $ de revenu locatif (50%) contre un paiement hypothécaire de 1 500 $. Cela ressemble à une perte de 500 $/mois par propriété. Deux propriétés signifient 1 000 $/mois en pertes fantasmagoriques qui mangent votre ratio TDS.
Vos finances réelles sont solides. Mais les mathématiques de qualification disent le contraire.
Stratégies pour franchir le mur
Stratégie 1 : Utilisez des prêteurs avec compensation de revenu locatif. Certains prêteurs A comptent 80% ou même 100% du revenu locatif au lieu de 50%. Ce seul changement peut améliorer dramatiquement votre qualification. Un courtier hypothécaire qui travaille avec des prêteurs hypothécaires canadiens à travers le pays saura quels prêteurs offrent cela.
Stratégie 2 : Diversifiez vos prêteurs. Ne mettez pas toutes vos hypothèques avec une seule institution. Chaque prêteur évalue votre portefeuille différemment. Certains ne comptent que les propriétés financées par eux. D’autres comptent votre portefeuille entier. En répartissant entre les prêteurs, vous maximisez votre capacité d’emprunt.
Stratégie 3 : Envisagez stratégiquement les prêteurs B. Les prêteurs B acceptent des ratios TDS jusqu’à 65-70%. Leurs taux sont plus élevés (généralement 5,5–7 % plus un droit de prêteur de 1–1,5%), mais ils vous permettent de continuer à acheter. Utilisez les prêteurs B pour une ou deux propriétés, pas tout votre portefeuille.
Stratégie 4 : Ajoutez un cosignataire ou un garant. Un conjoint ou partenaire commercial avec un revenu solide et une faible dette peut cosigner pour améliorer la qualification. Assurez-vous simplement que les deux parties comprennent les obligations légales.
Documentation à ce stade
Les prêteurs voudront voir :
- Des baux signés pour tous vos biens locatifs existants
- Les déclarations fiscales T1 Général montrant le revenu locatif
- Un rôle de location à jour avec l’historique des vacances
- Une preuve de gestion immobilière (même si vous la gérez vous-même)
- Un relevé des biens immobiliers possédés (adresses des propriétés, valeurs, hypothèques, loyers)
Plus votre documentation est organisée, plus le processus d’approbation est fluide. Utilisez les ressources pour investisseurs et outils de suivi de portefeuille pour tout garder à jour et prêt pour les prêteurs.
Erreur courante
Accepter « vous êtes maxé » au pied de la lettre. Si un prêteur dit non, cela ne signifie pas que tous les prêteurs disent non. À ce stade, vous avez souvent juste besoin d’un prêteur différent ou d’une approche de qualification différente.
Passer au-delà de quelques propriétés demande une stratégie de financement que la plupart des investisseurs ignorent — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons comment ça marche.
Étape 3 : Propriétés 6-8 — Recyclage des capitaux propres et transition commerciale
À la propriété six, votre revenu personnel seul ne peut probablement plus soutenir plus d’hypothèques conventionnelles. C’est là que les stratégies sophistiquées entrent en jeu et votre portefeuille commence à se financer lui-même.
Recyclage des capitaux propres par refinancement
Vos premières propriétés ont probablement apprécié — à la fois par la croissance du marché et par toute rénovation que vous avez effectuée. Ce capital emprisonné est le carburant de la prochaine étape.
Voici comment cela fonctionne :
- La propriété que vous avez achetée 300 000 $ il y a trois ans vaut maintenant 400 000 $
- Votre hypothèque restante est de 230 000 $
- Vous refinancez à 80% LTV : 320 000 $
- Après avoir remboursé l’hypothèque de 230 000 $, vous recevez 90 000 $ en espèces
- Ces 90 000 $ deviennent la mise de fonds de 20% sur une propriété de 450 000 $
Ce n’est pas de la magie. C’est juste exploiter le capital que votre portefeuille a déjà construit. La clé est de refinancer au bon moment avec le bon prêteur pour maximiser le capital que vous extrayez.
Transition vers le financement commercial
Les prêteurs commerciaux qualifient les propriétés en fonction de leur revenu, pas du vôtre. Ils utilisent le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) :
DSCR = Revenu net d’exploitation / Paiements de dettes annuels
Un DSCR de 1,0 signifie que la propriété atteint l’équilibre. La plupart des prêteurs commerciaux veulent un DSCR de 1,1-1,3. Plus le DSCR est élevé, plus facile est l’approbation.
C’est un changement de jeu car votre revenu personnel et vos ratios d’endettement deviennent sans importance. La propriété se qualifie elle-même. Si vous possédez des propriétés qui génèrent des flux de trésorerie, le financement commercial ouvre un tout nouveau canal de croissance.
Les hypothèques commerciales sur les propriétés locatives résidentielles offrent généralement :
- 65-75% LTV sur la valeur estimée
- Amortissement de 25 ans
- Taux compétitifs avec les prêteurs B
- Qualification basée sur la performance de la propriété
Hypothèques de portefeuille ou générales
Certains prêteurs offrent des hypothèques générales qui couvrent plusieurs propriétés sous un seul prêt. Cela simplifie la gestion et peut offrir de meilleures conditions que le financement de chaque propriété individuellement. L’inconvénient est que toutes les propriétés sont garanties mutuellement — vendre une propriété nécessite le consentement du prêteur.
C’est particulièrement utile si vous possédez plusieurs propriétés dans le même marché et prévoyez de les conserver à long terme.
Erreur courante
Ne pas refinancer assez tôt. Si vos propriétés ont pris 20-30% de valeur et que vous êtes assis sur du capital emprisonné, vous laissez la croissance sur la table. Examinez votre portefeuille annuellement et refinancez quand les chiffres ont du sens.
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Étape 4 : Propriétés 9-10 — Structures corporatives et multifamilial
À ce stade, vous n’êtes pas seulement un investisseur. Vous gérez une entreprise immobilière. Les outils de financement disponibles pour vous s’élargissent considérablement, mais la complexité aussi.
Structures corporatives
Certains investisseurs utilisent une société par propriété, d’autres détiennent plusieurs propriétés dans une même société ou fiducie. C’est une décision qui relève de votre avocat et de votre comptable en fonction de la taille de votre portefeuille, de vos objectifs et de votre province — nous ne donnons pas de conseils sur la décision ou la manière de vous incorporer. Du point de vue du financement, voici ce qui revient généralement dans ces conversations :
- Considérations de responsabilité : Les actifs corporatifs et personnels peuvent être traités différemment en cas d’action en responsabilité. Votre avocat peut expliquer comment cela s’applique à vous.
- Traitement fiscal : Les taux d’imposition des sociétés sur le revenu locatif peuvent différer des taux personnels. Votre CPA devrait modéliser cela pour votre situation.
- Planification de succession : Le transfert de propriété peut être structuré différemment dans un contexte corporatif ou personnel.
- Perception des prêteurs : Certains prêteurs commerciaux préfèrent traiter avec des sociétés, tandis que certains prêteurs A ne prêteront pas aux sociétés pour les hypothèques résidentielles, et le financement assuré par la SCHL n’est pas disponible pour les emprunteurs corporatifs sur les petites propriétés résidentielles.
Travaillez à la fois avec un courtier hypothécaire et un comptable/avocat qui comprennent les structures d’investisseurs.
CMHC MLI Select pour le multifamilial
Si votre 9e ou 10e propriété est un immeuble multifamilial (5+ unités), le financement CMHC MLI Select change dramatiquement l’économie :
- Jusqu’à 95% LTV — c’est-à-dire aussi peu que 5% de mise de fonds sur un immeuble admissible
- Jusqu’à amortissement de 50 ans — réduisant considérablement votre paiement mensuel
- Exigence DSCR de 1,1 ou plus — la propriété doit couvrir sa dette d’au moins 10%
- Exigence de valeur nette : Au moins 25% du montant du prêt
- Système de notation de 50 points basé sur l’efficacité énergétique, l’accessibilité et l’accessibilité financière
Ce type d’effet de levier n’est pas disponible pour les maisons unifamiliales. C’est l’un des arguments les plus forts pour passer au financement hypothécaire multifamilial à mesure que vous augmentez. Dans de nombreux scénarios, un immeuble d’appartements de 20 unités financé à 95 % LTV avec un amortissement de 50 ans peut produire un flux de trésorerie plus solide que dix maisons unifamiliales financées à 80 % LTV avec des amortissements de 25 ans — mais les résultats réels dépendent de la propriété spécifique, des loyers, des coûts d’exploitation et de l’admissibilité au programme.
Utilisez le calculatrice de prêt maximal CMHC MLI pour modéliser le financement qu’une propriété multifamiliale peut supporter avant de soumettre une offre.
Diversification sur les marchés américains
Certains investisseurs au stade 9-10 propriétés regardent vers le sud pour les marchés avec de meilleurs flux de trésorerie. Le financement hypothécaire pour les Canadiens qui investissent aux États-Unis fonctionne différemment — les prêts DSCR qualifient la propriété, pas vous personnellement, avec 20-25% de mise de fonds et aucun historique de crédit américain requis. C’est un moyen puissant de continuer à augmenter si les marchés canadiens semblent surévalués.
Erreur courante
Essayer de financer un portefeuille de 10 propriétés de la même façon que vous avez financé votre première propriété. Le prêteur, la structure et la méthode de qualification doivent évoluer à mesure que vous grandissez. Ce qui a fonctionné à la propriété deux ne fonctionnera pas à la propriété neuf.
Les prêteurs traditionnels finiront par vous couper — mais il existe des solutions — réservez un appel stratégique gratuit avec nous pour apprendre comment d’autres continuent de croître leur portefeuille.
La feuille de route complète en un coup d’œil
| Étape | Propriétés | Prêteurs principaux | Qualification | Stratégie clé |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 1-2 | Prêteurs A (plafonds stricts) | Revenu personnel, TDS sous 44% | Documentation propre, propriétés générant des flux de trésorerie |
| 2 | 3-5 | Prêteurs A (flexible), Prêteurs B | Compensations de revenu locatif, TDS plus élevé | Diversification des prêteurs, prêteurs avec revenu locatif 80-100% |
| 3 | 6-8 | Commercial, prêteurs de portefeuille | Basé sur DSCR, performance de propriété | Recyclage des capitaux propres, refinancement, transition commerciale |
| 4 | 9-10 | CMHC, commercial, corporate | Basé sur NOI, qualification corporative | Multifamilial, structures corporatives, CMHC MLI Select |
Stratégies clés qui s’appliquent à chaque étape
Diversification des prêteurs
Ne mettez jamais toutes vos hypothèques avec un seul prêteur. Chaque prêteur a des plafonds, des méthodes de qualification et des politiques différents. La répartition entre plusieurs prêteurs maximise votre capacité d’emprunt totale.
Discipline de documentation
Gardez un classeur à jour (physique ou numérique) avec :
- Les baux actuels pour chaque propriété
- Les déclarations fiscales annuelles montrant le revenu locatif
- Les évaluations de propriétés mises à jour
- Un relevé complet des biens immobiliers possédés
- Les relevés bancaires montrant les réserves
Les prêteurs à tous les niveaux veulent des emprunteurs organisés. La documentation désordonnée retarde les approbations et peut tuer des affaires.
Gestion des capitaux propres
Examinez la position des capitaux propres de votre portefeuille annuellement. Les propriétés qui ont considérablement apprécié représentent un capital emprisonné qui pourrait être déployé pour les nouvelles acquisitions. Un refinancement stratégique au bon moment peut financer vos deux ou trois prochains achats.
Sensibilisation au test de résistance
Chaque hypothèque résidentielle canadienne (prêteur A ou B) est soumise au test de résistance : qualification au plus élevé de 5,25% ou de votre taux contractuel plus 2%. Cela signifie que vous devez vous qualifier à un taux beaucoup plus élevé que ce que vous payez réellement. Tenez-en compte dans vos projections dès le départ.
Développement de relations
À mesure que vous augmentez, vos relations avec les prêteurs, courtiers, avocats et comptables deviennent votre avantage concurrentiel. Un courtier qui a placé huit affaires pour vous se battra plus dur pour votre neuvième approbation qu’un qui n’a jamais travaillé avec vous auparavant.
Obstacles courants et comment les surmonter
Obstacle : Ratio TDS dépassé. Passez à des prêteurs utilisant des compensations de revenu locatif plus élevées (80-100%), passez aux prêteurs B, ou refinancez les propriétés existantes pour réduire les paiements.
Obstacle : Mise de fonds insuffisante. Refinancez les propriétés existantes pour extraire les capitaux propres, associez-vous à un investisseur en coentreprise, ou utilisez une HELOC sur votre résidence principale.
Obstacle : Le prêteur dit que vous possédez trop de propriétés. Passez à un prêteur différent avec des plafonds de propriétés plus élevés, basculez vers le financement commercial, ou consolidez les propriétés sous une hypothèque générale.
Obstacle : La cote de crédit a baissé. Réduisez la dette rotatoire, corrigez toute erreur de signalement et attendez 2-3 mois que la cote se rétablisse avant de postuler. Certains prêteurs B acceptent des cotes aussi basses que 600.
Obstacle : La correction du marché a réduit les valeurs des propriétés. Tenez bon, continuez à collecter le loyer et attendez le rétablissement des valeurs avant de refinancer. Les flux de trésorerie sont votre filet de sécurité pendant les ralentissements.
Votre chronologie : Combien de temps cela prend-il?
Il n’y a pas de réponse unique. Certains investisseurs atteignent 10 propriétés en 5 ans. D’autres en prennent 15. Le rythme dépend de :
- Votre revenu initial et vos économies
- Les marchés dans lesquels vous investissez
- L’agressivité avec laquelle vous déployez les stratégies de rénovation ou de vente rapide pour forcer l’appréciation
- La rapidité avec laquelle vous refinancez et recyclez les capitaux propres
- Si vous vous associez à des investisseurs en coentreprise
Un rythme réaliste pour un employé W-2 avec un revenu familial de 100 000 $ à 150 000 $ est une à deux propriétés par année. À ce rythme, vous atteignez 10 propriétés en 5-10 ans. Les investisseurs qui utilisent activement le recyclage des capitaux propres et les stratégies BRRRR peuvent se déplacer plus rapidement.
Foire aux questions
Puis-je vraiment posséder 10 propriétés locatives au Canada?
Combien d'argent ai-je besoin pour commencer à constituer un portefeuille?
Dois-je détenir les propriétés personnellement ou dans une corporation?
Que se passe-t-il si l'une de mes propriétés reste inoccupée?
Ai-je besoin d'un courtier hypothécaire différent à mesure que j'augmente?
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Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
15 mars 2026
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
14 min de lecture
Amortissement
La période pendant laquelle un prêt hypothécaire est censé être entièrement remboursé par des paiements réguliers du capital et des intérêts. Au Canada, les périodes d'amortissement courantes sont de 25 ou 30 ans, bien que le terme hypothécaire (lorsque vous renégociez) soit généralement de 1 à 5 ans.
Test de stress hypothécaire
Une exigence fédérale pour se qualifier au taux le plus élevé entre votre taux contractuel +2 % ou le taux de référence (environ 5,25 %). Pour les investisseurs, les revenus locatifs peuvent être utilisés pour compenser ce calcul, bien que les prêteurs ne comptent généralement que 50 à 80 % du loyer attendu.
Acompte
Le paiement initial en espèces lors de l'achat d'une propriété. Pour les immeubles de placement de 1 à 4 unités, un acompte minimum de 20 % est requis. Les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus peuvent utiliser le programme MLI Sélect de la SCHL avec des acomptes plus faibles, et les 'house hackers' peuvent verser aussi peu que 5 % d'acompte sur les plex occupés par le propriétaire de 2 à 4 unités.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
Ratio de couverture
Une mesure de la capacité d'une propriété à couvrir ses paiements de dette, faisant généralement référence au DSCR (Debt Service Coverage Ratio). Les prêteurs commerciaux exigent souvent un minimum de 1,2, ce qui signifie que le revenu d'exploitation net de la propriété dépasse les paiements de la dette d'au moins 20 %.
IDP
Indice de Dette Brute - le pourcentage du revenu brut nécessaire pour couvrir les coûts de logement (hypothèque, taxes, chauffage). Maximum généralement 39%. Pour les investisseurs, le revenu locatif de la propriété peut compenser ces coûts grâce à des calculs de compensation locative.
TDS
Ratio d'endettement total – le pourcentage du revenu brut nécessaire pour couvrir toutes les mensualités de dettes. Typiquement un maximum de 44 %. Les investisseurs peuvent utiliser les revenus locatifs (compensation de 50 à 80 %) pour aider à se qualifier, ce qui permet de développer un portefeuille malgré les dettes existantes.
BPA
Bénéfice d'exploitation net - le revenu total qu'un bien immobilier génère moins toutes les dépenses d'exploitation, mais avant les paiements hypothécaires et les impôts sur le revenu. Calculé comme le revenu locatif brut moins les vacances, les impôts fonciers, l'assurance, l'entretien et les frais de gestion immobilière.
Assurance SCHL
Assurance contre le défaut de prêt hypothécaire de la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Pour les propriétés d'investissement de 1 à 4 unités, les investisseurs doivent verser une mise de fonds de 20 % ou plus (aucune assurance disponible). Cependant, la SCHL propose MLI Select pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus, et les « house hackers » peuvent accéder à des prêts hypothécaires assurés avec une mise de fonds de 5 à 10 %.
MLI Select de la SCHL
Un programme de la SCHL offrant des primes d'assurance hypothécaire réduites et des amortissements prolongés (jusqu'à 50 ans) pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus qui respectent les normes d'efficacité énergétique ou d'accessibilité. Populaire auprès des investisseurs qui investissent dans de plus grands immeubles d'habitation.
HELOC
Marge de crédit hypothécaire – une ligne de crédit renouvelable garantie par la valeur nette de votre propriété, vous permettant d'emprunter selon vos besoins jusqu'à une limite fixée.
Prêteur de catégorie B
Prêteurs alternatifs qui servent les emprunteurs qui ne sont pas admissibles auprès des grandes banques, offrant des taux légèrement plus élevés avec des critères plus souples.
Prêt commercial
Financement pour l'immobilier commercial ou des fins professionnelles, généralement qualifié en fonction des revenus de la propriété (NOI) plutôt que des revenus personnels. Comprend les hypothèques pour les immeubles multifamiliaux (5 unités et plus), les propriétés commerciales, de bureaux et industrielles.
BRRRR
Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter - une stratégie d'investissement immobilier où vous achetez une propriété en dessous de la valeur du marché, la rénovez pour augmenter sa valeur, la louez, la refinancez pour récupérer votre investissement initial, et répétez le processus avec le capital récupéré.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Appréciation
L'augmentation de la valeur d'une propriété au fil du temps, qui constitue des capitaux propres et de la richesse pour le propriétaire grâce à la croissance du marché ou à des améliorations forcées.
Capitaux propres
La différence entre la valeur marchande actuelle d'une propriété et le solde hypothécaire restant. Si votre maison vaut 500 000 $ et que vous devez 300 000 $, vous avez 200 000 $ de capitaux propres. Les capitaux propres s'accumulent par le biais des paiements hypothécaires, de l'appréciation et des améliorations apportées à la propriété.
Effet de levier
Utilisation d'argent emprunté (hypothèque) pour contrôler un actif plus important, amplifiant ainsi les rendements potentiels et les risques de votre investissement.
Coentreprise
Un partenariat entre deux parties ou plus pour investir dans l'immobilier, combinant capital, expertise ou crédit pour conclure une transaction.
Multifamilial
Propriétés comportant plusieurs unités d'habitation, des duplex aux grands immeubles d'appartements. Offrent souvent un meilleur flux de trésorerie et des économies d'échelle.
Maison unifamiliale
Une maison détachée conçue pour un seul ménage, le type de propriété le plus courant pour les investisseurs immobiliers débutants.
Refinancement
Remplacement d'un prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement pour accéder à la valeur nette de la propriété, obtenir un meilleur taux ou modifier les conditions. Les investisseurs refinancent couramment pour retirer des capitaux afin d'acquérir des biens supplémentaires (refinancement avec retrait de capital) tout en conservant la propriété du bien d'origine.
Frais de clôture
Frais payés lors de la finalisation d'une transaction immobilière, incluant les frais juridiques, les droits de mutation immobilière, l'assurance titres, les expertises et les ajustements.
Score de crédit
Une note numérique (300-900 au Canada) qui représente votre solvabilité, affectant les taux hypothécaires et l'approbation. Un score de 680+ est généralement nécessaire pour obtenir les meilleurs taux.
Taux de vacance
Le pourcentage d'unités locatives inoccupées sur une période donnée. Un facteur essentiel dans l'analyse des flux de trésorerie, généralement estimé entre 4 et 8 % pour des projections prudentes.
Gestion immobilière
L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.
Liste des loyers
Un document énumérant toutes les unités locatives d'une propriété, y compris les noms des locataires, les conditions des baux et les montants des loyers. Essentiel pour vérifier les revenus lors de la diligence raisonnable.
Courtier hypothécaire
Professionnel agréé qui compare les offres de plusieurs prêteurs afin de trouver les meilleurs taux et conditions hypothécaires pour les emprunteurs. Contrairement aux banques, les courtiers ont accès à des dizaines d'options de prêt.
Hypothèque globale
Une seule hypothèque qui couvre plusieurs propriétés, souvent utilisée par les investisseurs pour simplifier le financement d'un portefeuille. Permet la libération de propriétés individuelles lorsqu'elles sont vendues.
Revenu locatif
Revenu généré par les locataires payant un loyer sur une propriété d'investissement. Le revenu locatif brut est le total perçu avant déduction des dépenses, tandis que le revenu locatif net soustrait les coûts d'exploitation pour montrer la rentabilité réelle.
Efficacité énergétique
L'efficacité avec laquelle une propriété utilise l'énergie pour le chauffage, la climatisation, l'éclairage et d'autres fonctions. Les améliorations d'efficacité énergétique apportées aux propriétés locatives réduisent les coûts d'exploitation, augmentent le BN ou NOI (bénéfice net d'exploitation), et peuvent ajouter une valeur immobilière significative tout en ouvrant droit à des remises gouvernementales.
Un prêteur de catégorie A
Une banque majeure ou un prêteur institutionnel offrant les taux hypothécaires et les conditions les plus compétitifs, mais avec les critères de qualification les plus stricts, y compris une vérification complète des revenus et la conformité au test de résistance. La plupart des investisseurs utilisent les prêteurs de catégorie A pour leurs quatre à six premières propriétés.
Report différé
Stratégie qui reporte le paiement des impôts à une date ultérieure. Dans l'immobilier canadien, la détention de biens dans une société crée un report d'impôt car les taux d'imposition des sociétés sont inférieurs aux taux personnels les plus élevés. L'impôt différé devient exigible lorsque les fonds sont distribués aux actionnaires.
Réserve de trésorerie
Fonds liquides mis de côté par un investisseur immobilier pour couvrir des dépenses imprévues telles que les réparations, les périodes de vacance locative ou les paiements hypothécaires lors du changement de locataire. Les prêteurs peuvent exiger une preuve de réserves de trésorerie dans le cadre de la qualification hypothécaire.
Fondation
La base structurelle d'un bâtiment qui transfère les charges au sol. Les problèmes de fondation tels que les fissures, l'affaissement ou l'infiltration d'eau figurent parmi les réparations les plus coûteuses en immobilier et peuvent avoir un impact significatif sur la valeur de la propriété et l'éligibilité au financement.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.