Comment bâtir un portefeuille de 10 propriétés : feuille de route de financement

Bâtir un portefeuille locatif de 10 propriétés, ce n’est pas seulement trouver 10 bonnes affaires. C’est franchir 10 obstacles de financement différents — car le prêteur qui a approuvé la propriété numéro deux n’approuvera pas nécessairement la propriété numéro sept.

Chaque étape de croissance du portefeuille s’accompagne de nouvelles barrières de qualification, de nouvelles exigences des prêteurs et de nouvelles stratégies à déployer. Si vous ne planifiez pas la feuille de route de financement à l’avance, vous frapperez un mur vers la troisième ou quatrième propriété et croirez avoir atteint votre limite de croissance.

Vous n’avez pas terminé. Il vous faut simplement la bonne feuille de route.

Ce guide divise le parcours en quatre étapes, chacune avec des stratégies de financement précises, des types de prêteurs et des actions à poser pour continuer à bâtir.

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Étape 1 : Propriétés 1-2 — Bâtir les fondations

Vos deux premières propriétés servent à établir votre profil d’investisseur et à bâtir un historique. C’est à ce moment que le financement est le plus simple, mais les décisions prises ici influencent tout ce qui suit.

Comment vous qualifiez-vous

Pour vos deux premières propriétés d’investissement, les prêteurs A (grandes banques, coopératives de crédit et sociétés de fiducie) vous qualifient principalement selon votre revenu personnel. Ils examinent :

• Ratio d’amortissement brut de la dette (ABD/GDS) : Vos coûts de logement divisés par le revenu brut (doit être inférieur à 39 %)
• Ratio d’amortissement total de la dette (ATD/TDS) : Tous les paiements de dettes divisés par le revenu brut (doit être inférieur à 44 %)
• Test de résistance : Vous devez vous qualifier au plus élevé entre 5,25 % ou votre taux contractuel plus 2 %
• Mise de fonds : Minimum de 20 % pour les propriétés d’investissement (pas d’assurance SCHL pour les logements non occupés par le propriétaire)

La plupart des prêteurs A n’utilisent que 50 % du revenu locatif projeté en compensation contre votre paiement hypothécaire. Cette approche prudente signifie que votre revenu personnel porte l’essentiel du poids.

La stratégie

Commencez par un grand prêteur A. Optez d’abord pour un prêteur qui impose un plafond strict de propriétés (certains plafonnent à 4-5 propriétés au total). Vous voulez utiliser ces prêteurs en premier, car une fois leur plafond dépassé, ils ne vous approuveront plus, peu importe votre revenu.

Gardez une documentation impeccable. Deux années de feuillets T4 ou d’avis de cotisation, des talons de paie à jour, une bonne cote de crédit (680+), et la preuve de votre mise de fonds. Plus votre demande est propre, plus la clôture est rapide.

Choisissez des propriétés générant des flux de trésorerie positifs. Même si le revenu locatif compte peu pour la qualification à cette étape, un cash-flow positif renforce vos réserves et vous prépare à l’étape suivante, lorsque les prêteurs commenceront à s’intéresser à la performance de votre portefeuille.

Votre courtier hypothécaire devrait se spécialiser dans le financement hypothécaire résidentiel pour investisseurs — pas seulement pour les acheteurs-occupants. Les conseils reçus à cette étape déterminent la trajectoire de tout ce qui suit.

Erreur courante

Aller à votre banque personnelle pour les deux propriétés. Si cette banque vous plafonne à 4 propriétés au total, vous avez déjà utilisé la moitié de votre allocation. Diversifiez les prêteurs dès le départ.

Étape 2 : Propriétés 3-5 — Franchir le premier mur

C’est là que la plupart des investisseurs stagnent. Vos ratios d’endettement se resserrent parce que les prêteurs A ne comptent que 50 % du revenu locatif. Sur papier, vos propriétés rentables semblent perdre de l’argent. Votre ratio ATD/TDS s’approche ou dépasse 44 %, et votre prêteur habituel dit non.

Pourquoi ça devient plus difficile

Disons que vous gagnez 100 000 $ par année et que vous avez déjà deux propriétés locatives. Chaque propriété se loue 2 000 $/mois avec un paiement hypothécaire de 1 500 $/mois. Vous générez 500 $/mois de cash-flow par propriété.

Mais le prêteur A voit les choses autrement. Il compte 1 000 $ de revenu locatif (50 %) contre un paiement hypothécaire de 1 500 $. Cela ressemble à une perte de 500 $/mois par propriété. Deux propriétés signifient 1 000 $/mois de pertes fictives qui grugent votre ratio ATD/TDS.

Vos finances réelles sont solides. Mais les calculs de qualification disent le contraire.

Stratégies pour franchir le cap

Stratégie 1 : Utiliser des prêteurs qui compensent davantage le revenu locatif. Certains prêteurs A comptent 80 % ou même 100 % du revenu locatif au lieu de 50 %. Ce seul changement peut améliorer considérablement votre qualification. Un courtier hypothécaire qui collabore avec des prêteurs hypothécaires canadiens partout au pays saura lesquels offrent cette option.

Stratégie 2 : Diversifier vos prêteurs. Ne placez pas toutes vos hypothèques auprès d’une seule institution. Chaque prêteur évalue votre portefeuille différemment. Certains ne comptent que les propriétés financées chez eux. D’autres comptent l’ensemble de votre portefeuille. En répartissant entre plusieurs prêteurs, vous maximisez votre capacité d’emprunt.

Stratégie 3 : Envisager stratégiquement les prêteurs B. Les prêteurs B acceptent des ratios ATD/TDS jusqu’à 65-70 %. Leurs taux sont plus élevés (généralement 5,5–7 % plus des frais de prêteur de 1–1,5 %, en date d’avril 2026), mais ils vous permettent de continuer à acheter. Utilisez les prêteurs B pour une ou deux propriétés, pas pour tout votre portefeuille.

Stratégie 4 : Ajouter un cosignataire ou un garant. Un conjoint ou un partenaire d’affaires avec un revenu solide et peu de dettes peut cosigner pour renforcer la qualification. Assurez-vous simplement que les deux parties comprennent les obligations légales.

Documentation à cette étape

Les prêteurs voudront voir :

• Des baux signés pour toutes les propriétés locatives existantes
• Des déclarations de revenus T1 Général indiquant le revenu locatif
• Un rôle de loyers à jour avec l’historique des vacances
• La preuve d’une gestion immobilière (même si vous gérez vous-même)
• Un tableau des biens immobiliers détenus (adresses, valeurs, hypothèques, loyers)

Plus votre documentation est organisée, plus le processus d’approbation est fluide. Utilisez des ressources pour investisseurs et des outils de suivi de portefeuille pour tout garder à jour et prêt pour les prêteurs.

Erreur courante

Accepter « vous avez atteint votre maximum » au pied de la lettre. Si un prêteur dit non, cela ne signifie pas que tous les prêteurs disent non. À cette étape, il vous faut souvent simplement un autre prêteur ou une autre approche de qualification.

À un certain point, votre stratégie hypothécaire compte davantage que l’affaire elle-même — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour vous assurer que votre financement suit vos ambitions.

Étape 3 : Propriétés 6-8 — Recyclage d’équité et transition commerciale

Dès la sixième propriété, votre revenu personnel seul ne peut probablement plus soutenir d’autres hypothèques conventionnelles. C’est là que les stratégies plus sophistiquées entrent en jeu et que votre portefeuille commence à se financer lui-même.

Recyclage d’équité par le refinancement

Vos premières propriétés se sont vraisemblablement appréciées — tant par la croissance du marché que par les rénovations effectuées. Cette équité immobilisée est le carburant de l’étape suivante.

Voici comment cela fonctionne :

1. Une propriété achetée 300 000 $ il y a trois ans vaut maintenant 400 000 $
2. Votre hypothèque restante est de 230 000 $
3. Vous refinancez à 80 % du ratio prêt-valeur (RPV/LTV) : 320 000 $
4. Après avoir remboursé l’hypothèque de 230 000 $, vous obtenez 90 000 $ en liquidités
5. Ces 90 000 $ deviennent la mise de fonds de 20 % sur une propriété de 450 000 $

Ce n’est pas de la magie. C’est simplement l’effet de levier de l’équité déjà bâtie par votre portefeuille. La clé est de refinancer au bon moment avec le bon prêteur pour maximiser le capital extrait. Pour les investisseurs de 55 ans et plus, comprendre comment fonctionnent les hypothèques inversées comme stratégie d’accès à l’équité offre une autre façon de puiser dans la valeur immobilière sans obligations de paiements mensuels.

Passer au financement commercial

Les prêteurs commerciaux qualifient les propriétés selon leurs revenus, pas les vôtres. Ils utilisent le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) :

DSCR = Revenu net d’exploitation / Paiements annuels de la dette

Un DSCR de 1,0 signifie que la propriété atteint le seuil de rentabilité. La plupart des prêteurs commerciaux exigent un DSCR de 1,1 à 1,3. Plus le DSCR est élevé, plus l’approbation est facile.

C’est un changement de donne, car votre revenu personnel et vos ratios d’endettement deviennent sans importance. La propriété se qualifie d’elle-même. Si vous détenez des propriétés qui génèrent du cash-flow, le financement commercial ouvre un tout nouveau canal de croissance.

Les hypothèques commerciales sur des propriétés locatives résidentielles offrent généralement :

• Un RPV/LTV de 65-75 % sur la valeur évaluée
• Une amortissement de 25 ans
• Des taux concurrentiels par rapport aux prêteurs B
• Une qualification fondée sur la performance de la propriété

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Hypothèques de portefeuille ou hypothèques globales (blanket)

Certains prêteurs offrent des hypothèques globales qui couvrent plusieurs propriétés sous un seul prêt. Cela simplifie la gestion et peut offrir de meilleures conditions que le financement de chaque propriété individuellement. L’inconvénient est que toutes les propriétés sont croisées en garantie — vendre l’une d’elles nécessite le consentement du prêteur.

C’est particulièrement utile si vous détenez plusieurs propriétés sur le même marché et prévoyez les conserver à long terme.

Erreur courante

Ne pas refinancer assez tôt. Si vos propriétés ont gagné 20-30 % en valeur et que vous êtes assis sur de l’équité immobilisée, vous laissez de la croissance sur la table. Passez votre portefeuille en revue chaque année et refinancez lorsque les chiffres le justifient.

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Étape 4 : Propriétés 9-10 — Structures corporatives et multifamilial

À cette étape, vous n’êtes plus seulement un investisseur. Vous dirigez une entreprise immobilière. Les outils de financement à votre disposition s’élargissent considérablement, mais la complexité aussi.

Structures corporatives

Certains investisseurs utilisent une société par propriété, d’autres détiennent plusieurs propriétés sous une seule société ou fiducie. C’est une décision à prendre avec votre avocat et votre comptable selon la taille de votre portefeuille, vos objectifs et votre province — nous ne conseillons pas sur le fait d’incorporer ni sur la manière de le faire. Du point de vue du financement, voici ce qui revient souvent dans ces conversations :

• Considérations de responsabilité : Les actifs corporatifs et personnels peuvent être traités différemment en cas de responsabilité. Votre avocat peut vous expliquer comment cela s’applique à vous.
• Traitement fiscal : Les taux d’imposition corporatifs sur le revenu locatif peuvent différer des taux personnels. Votre CPA devrait modéliser cela pour votre situation.
• Planification de la relève : Le transfert de propriété peut être structuré différemment dans un contexte corporatif plutôt que personnel.
• Perception des prêteurs : Certains prêteurs commerciaux préfèrent traiter avec des sociétés, tandis que certains prêteurs A ne prêtent pas aux sociétés pour des hypothèques résidentielles, et le financement assuré par la SCHL n’est pas disponible pour les emprunteurs corporatifs sur de petites propriétés résidentielles.

Travaillez à la fois avec un courtier hypothécaire et un comptable/avocat qui comprennent les structures d’investisseurs.

SCHL MLI Select pour le multifamilial

Si votre 9e ou 10e propriété est un immeuble multifamilial (5+ logements), le financement SCHL MLI Select change radicalement l’économie du projet :

• Jusqu’à 95 % de RPV/LTV — soit aussi peu que 5 % de mise de fonds sur un immeuble admissible
• Amortissement jusqu’à 50 ans — réduisant considérablement votre paiement mensuel
• Exigence de DSCR de 1,1 ou plus — la propriété doit couvrir sa dette d’au moins 10 %
• Exigence de valeur nette : Au moins 25 % du montant du prêt
• Système de pointage sur 50 points fondé sur l’efficacité énergétique, l’accessibilité et l’abordabilité

Ce type d’effet de levier n’est pas disponible pour les maisons unifamiliales. C’est l’un des arguments les plus solides pour passer au financement hypothécaire multifamilial à mesure que vous évoluez. Dans de nombreux scénarios, un immeuble de 20 logements financé à 95 % de RPV/LTV avec un amortissement de 50 ans peut produire un cash-flow plus solide que dix maisons unifamiliales financées à 80 % de RPV/LTV avec des amortissements de 25 ans — mais les résultats réels dépendent de la propriété précise, des loyers, des coûts d’exploitation et de l’admissibilité au programme.

Utilisez le calculateur de prêt maximal SCHL MLI pour modéliser le financement qu’une propriété multifamiliale peut soutenir avant de présenter une offre.

Diversifier vers les marchés américains

Certains investisseurs à l’étape des 9-10 propriétés regardent au sud de la frontière pour des marchés offrant un meilleur cash-flow. Le financement hypothécaire pour les Canadiens qui investissent aux États-Unis fonctionne différemment — les prêts DSCR qualifient la propriété, pas vous personnellement, avec 20-25 % de mise de fonds et sans cote de crédit américaine requise. Cela peut être un moyen puissant de continuer à croître si les marchés canadiens semblent trop chers.

Erreur courante

Essayer de financer un portefeuille de 10 propriétés de la même façon que vous avez financé votre première propriété. Le prêteur, la structure et la méthode de qualification doivent évoluer à mesure que vous grandissez. Ce qui fonctionnait à la propriété deux ne fonctionnera pas à la propriété neuf.

Le financement multifamilial a des règles différentes du résidentiel — planifiez une séance stratégique gratuite avec nous et nous vous montrerons exactement pour quoi vous vous qualifiez dans le cadre des programmes SCHL ou conventionnels.

La feuille de route complète en un coup d’œil

Stratégies clés qui s’appliquent à chaque étape

Diversification des prêteurs

Ne placez jamais toutes vos hypothèques auprès d’un seul prêteur. Chaque prêteur a des plafonds, des méthodes de qualification et des politiques différents. Répartir entre plusieurs prêteurs maximise votre capacité d’emprunt totale.

Discipline documentaire

Tenez un classeur à jour (physique ou numérique) contenant :

• Les baux en vigueur pour chaque propriété
• Les déclarations de revenus annuelles indiquant le revenu locatif
• Les évaluations de propriétés mises à jour
• Un tableau complet des biens immobiliers détenus
• Des relevés bancaires montrant vos réserves

Les prêteurs à tous les niveaux veulent des emprunteurs organisés. Une documentation désordonnée retarde les approbations et peut faire échouer des transactions.

Gestion de l’équité

Passez en revue chaque année la position d’équité de votre portefeuille. Les propriétés qui se sont beaucoup appréciées représentent du capital immobilisé qui pourrait être déployé dans de nouvelles acquisitions. Un refinancement stratégique au bon moment peut financer vos deux ou trois prochains achats.

Sensibilisation au test de résistance

Toute hypothèque résidentielle canadienne (prêteur A ou prêteur B) pour un nouvel achat est assujettie au test de résistance : qualification au plus élevé entre 5,25 % ou votre taux contractuel plus 2 %. Notez que depuis la fin de 2024, le BSIF a retiré le test de résistance pour les renouvellements d’hypothèques non assurées et les changements de prêteur — ce qui signifie que vous pouvez changer de prêteur au renouvellement sans vous requalifier au test de résistance, même si les taux ont évolué contre vous. Intégrez cela dans vos projections dès le premier jour.

Développement de relations

À mesure que vous évoluez, vos relations avec les prêteurs, courtiers, avocats et comptables deviennent votre avantage concurrentiel. Un courtier qui a placé huit dossiers pour vous se battra plus fort pour votre neuvième approbation qu’un courtier qui n’a jamais travaillé avec vous.

Obstacles courants et comment les surmonter

Obstacle : ratio ATD/TDS dépassé. Passez à des prêteurs qui utilisent une compensation plus élevée du revenu locatif (80-100 %), allez vers des prêteurs B, ou refinancez des propriétés existantes pour réduire les paiements. Avec un revenu unique serré, éliminez aussi les paiements mensuels élevés de crédit à la consommation avant de présenter une demande, et envisagez un garant qui n’est pas nécessairement inscrit au titre.

Obstacle : perturbation du revenu (congé ou heures variables). Un congé parental, des heures réduites ou un écart au retour au travail peuvent freiner les approbations même lorsque le revenu avant le congé était solide. De nombreux prêteurs A utiliseront le revenu d’avant le congé avec une lettre de retour au travail; d’autres veulent d’abord que vous soyez de retour au travail. Verrouillez le moment du financement autour des changements de revenu connus lorsque c’est possible.

Obstacle : mise de fonds insuffisante. Refinancez des propriétés existantes pour extraire de l’équité, associez-vous à un investisseur en coentreprise, ou utilisez une marge de crédit hypothécaire (HELOC) sur votre résidence principale.

Obstacle : le prêteur dit que vous possédez trop de propriétés. Passez à un autre prêteur avec des plafonds de propriétés plus élevés, basculez vers le financement commercial, ou consolidez des propriétés sous une hypothèque globale.

Obstacle : cote de crédit en baisse. Remboursez les dettes renouvelables, corrigez toute erreur de déclaration, et attendez 2-3 mois que la cote se rétablisse avant de présenter une demande. Certains prêteurs B acceptent des cotes aussi basses que 600.

Obstacle : une correction du marché a réduit la valeur des propriétés. Tenez bon, continuez de percevoir les loyers, et attendez que les valeurs se rétablissent avant de refinancer. Le cash-flow est votre filet de sécurité en période de baisse.

Votre échéancier : combien de temps cela prend-il?

Il n’y a pas de réponse unique. Certains investisseurs atteignent 10 propriétés en 5 ans. D’autres prennent 15 ans. Le rythme dépend de :

• Votre revenu et vos économies de départ
• Les marchés dans lesquels vous investissez
• L’agressivité avec laquelle vous déployez des stratégies d’achat-rénovation-revente ou de rénovation pour forcer l’appréciation
• La rapidité avec laquelle vous refinancez et recyclez l’équité
• Le fait que vous vous associiez ou non à des investisseurs en coentreprise

Un rythme réaliste pour un employé salarié avec un revenu du ménage de 100 000 $ à 150 000 $ est d’une à deux propriétés par année. À ce rythme, vous atteignez 10 propriétés en 5 à 10 ans. Les investisseurs qui utilisent activement le recyclage d’équité et les stratégies BRRRR peuvent aller plus vite.

Foire aux questions

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Rédigé par

Scott Dillingham

Publié

15 mars 2026

· Updated 2 août 2026

Temps de lecture

15 min de lecture

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Étiquettes

Financing Roadmap Investment Strategy Multiple Properties Portfolio Building Scaling Cmhc Mli Select

Termes clés

Amortization

Amortissement

La période pendant laquelle un prêt hypothécaire est censé être entièrement remboursé par des paiements réguliers du capital et des intérêts. Au Canada, les périodes d'amortissement courantes sont de 25 ou 30 ans, bien que le terme hypothécaire (lorsque vous renégociez) soit généralement de 1 à 5 ans.

Mortgage Stress Test

Test de stress hypothécaire

Une exigence fédérale pour se qualifier au taux le plus élevé entre votre taux contractuel +2 % ou le taux de référence (environ 5,25 %). Pour les investisseurs, les revenus locatifs peuvent être utilisés pour compenser ce calcul, bien que les prêteurs ne comptent généralement que 50 à 80 % du loyer attendu.

Down Payment

Acompte

Le paiement initial en espèces lors de l'achat d'une propriété. Pour les immeubles de placement de 1 à 4 unités, un acompte minimum de 20 % est requis. Les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus peuvent utiliser le programme MLI Sélect de la SCHL avec des acomptes plus faibles, et les 'house hackers' peuvent verser aussi peu que 5 % d'acompte sur les plex occupés par le propriétaire de 2 à 4 unités.

LTV

LTV

Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.

DSCR

DSCR

Ratio de couverture du service de la dette — une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement (y compris les [prêts DSCR](/glossary/#dscr-loan)).

Coverage Ratio

Ratio de couverture

Une mesure de la capacité d'une propriété à couvrir ses paiements de dette, faisant généralement référence au DSCR (Debt Service Coverage Ratio). Les prêteurs commerciaux exigent souvent un minimum de 1,2, ce qui signifie que le revenu d'exploitation net de la propriété dépasse les paiements de la dette d'au moins 20 %.

GDS

IDP

Indice de Dette Brute - le pourcentage du revenu brut nécessaire pour couvrir les coûts de logement (hypothèque, taxes, chauffage). Maximum généralement 39%. Pour les investisseurs, le revenu locatif de la propriété peut compenser ces coûts grâce à des calculs de compensation locative.

TDS

TDS

Ratio d'endettement total – le pourcentage du revenu brut nécessaire pour couvrir toutes les mensualités de dettes. Typiquement un maximum de 44 %. Les investisseurs peuvent utiliser les revenus locatifs (compensation de 50 à 80 %) pour aider à se qualifier, ce qui permet de développer un portefeuille malgré les dettes existantes.

NOI

BPA

Bénéfice d'exploitation net - le revenu total qu'un bien immobilier génère moins toutes les dépenses d'exploitation, mais avant les paiements hypothécaires et les impôts sur le revenu. Calculé comme le revenu locatif brut moins les vacances, les impôts fonciers, l'assurance, l'entretien et les frais de gestion immobilière.

CMHC Insurance

Assurance SCHL

Assurance contre le défaut de prêt hypothécaire de la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Pour les propriétés d'investissement de 1 à 4 unités, les investisseurs doivent verser une mise de fonds de 20 % ou plus (aucune assurance disponible). Cependant, la SCHL propose MLI Select pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus, et les « house hackers » peuvent accéder à des prêts hypothécaires assurés avec une mise de fonds de 5 à 10 %.

CMHC MLI Select

MLI Select de la SCHL

Un programme de la SCHL offrant des primes d'assurance hypothécaire réduites et des amortissements prolongés (jusqu'à 50 ans) pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus qui respectent les normes d'efficacité énergétique ou d'accessibilité. Populaire auprès des investisseurs qui investissent dans de plus grands immeubles d'habitation.

HELOC

HELOC

Marge de crédit hypothécaire – une ligne de crédit renouvelable garantie par la valeur nette de votre propriété, vous permettant d'emprunter selon vos besoins jusqu'à une limite fixée.

B Lender

Prêteur de catégorie B

Prêteurs alternatifs qui servent les emprunteurs qui ne sont pas admissibles auprès des grandes banques, offrant des taux légèrement plus élevés avec des critères plus souples.

Commercial Lending

Prêt commercial

Financement pour l'immobilier commercial ou des fins professionnelles, généralement qualifié en fonction des revenus de la propriété (NOI) plutôt que des revenus personnels. Comprend les hypothèques pour les immeubles multifamiliaux (5 unités et plus), les propriétés commerciales, de bureaux et industrielles.

BRRRR

BRRRR

Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter - une stratégie d'investissement immobilier où vous achetez une propriété en dessous de la valeur du marché, la rénovez pour augmenter sa valeur, la louez, la refinancez pour récupérer votre investissement initial, et répétez le processus avec le capital récupéré.

Cash Flow

Flux de trésorerie

L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.

Appreciation

Appréciation

L'augmentation de la valeur d'une propriété au fil du temps, qui constitue des capitaux propres et de la richesse pour le propriétaire grâce à la croissance du marché ou à des améliorations forcées.

Equity

Capitaux propres

La différence entre la valeur marchande actuelle d'une propriété et le solde hypothécaire restant. Si votre maison vaut 500 000 $ et que vous devez 300 000 $, vous avez 200 000 $ de capitaux propres. Les capitaux propres s'accumulent par le biais des paiements hypothécaires, de l'appréciation et des améliorations apportées à la propriété.

Leverage

Effet de levier

Utilisation d'argent emprunté (hypothèque) pour contrôler un actif plus important, amplifiant ainsi les rendements potentiels et les risques de votre investissement.

Joint Venture

Coentreprise

Un partenariat entre deux parties ou plus pour investir dans l'immobilier, combinant capital, expertise ou crédit pour conclure une transaction.

Multifamily

Multifamilial

Propriétés comportant plusieurs unités d'habitation, des duplex aux grands immeubles d'appartements. Offrent souvent un meilleur flux de trésorerie et des économies d'échelle.

Single Family

Maison unifamiliale

Une maison détachée conçue pour un seul ménage, le type de propriété le plus courant pour les investisseurs immobiliers débutants.

Refinance

Refinancement

Remplacement d'un prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement pour accéder à la valeur nette de la propriété, obtenir un meilleur taux ou modifier les conditions. Les investisseurs refinancent couramment pour retirer des capitaux afin d'acquérir des biens supplémentaires (refinancement avec retrait de capital) tout en conservant la propriété du bien d'origine.

Closing Costs

Frais de clôture

Frais payés lors de la finalisation d'une transaction immobilière, incluant les frais juridiques, les droits de mutation immobilière, l'assurance titres, les expertises et les ajustements.

Credit Score

Score de crédit

Une note numérique (300-900 au Canada) qui représente votre solvabilité, affectant les taux hypothécaires et l'approbation. Un score de 680+ est généralement nécessaire pour obtenir les meilleurs taux.

Vacancy Rate

Taux de vacance

Le pourcentage d'unités locatives inoccupées sur une période donnée. Un facteur essentiel dans l'analyse des flux de trésorerie, généralement estimé entre 4 et 8 % pour des projections prudentes.

Property Management

Gestion immobilière

L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.

Rent Roll

Liste des loyers

Un document énumérant toutes les unités locatives d'une propriété, y compris les noms des locataires, les conditions des baux et les montants des loyers. Essentiel pour vérifier les revenus lors de la diligence raisonnable.

Mortgage Broker

Courtier hypothécaire

Professionnel agréé qui compare les offres de plusieurs prêteurs afin de trouver les meilleurs taux et conditions hypothécaires pour les emprunteurs. Contrairement aux banques, les courtiers ont accès à des dizaines d'options de prêt.

Blanket Mortgage

Hypothèque globale

Une seule hypothèque qui couvre plusieurs propriétés, souvent utilisée par les investisseurs pour simplifier le financement d'un portefeuille. Permet la libération de propriétés individuelles lorsqu'elles sont vendues.

Rental Income

Revenu locatif

Revenu généré par les locataires payant un loyer sur une propriété d'investissement. Le revenu locatif brut est le total perçu avant déduction des dépenses, tandis que le revenu locatif net soustrait les coûts d'exploitation pour montrer la rentabilité réelle.

Energy Efficiency

Efficacité énergétique

L'efficacité avec laquelle une propriété utilise l'énergie pour le chauffage, la climatisation, l'éclairage et d'autres fonctions. Les améliorations d'efficacité énergétique apportées aux propriétés locatives réduisent les coûts d'exploitation, augmentent le BN ou NOI (bénéfice net d'exploitation), et peuvent ajouter une valeur immobilière significative tout en ouvrant droit à des remises gouvernementales.

A Lender

Un prêteur de catégorie A

Une banque majeure ou un prêteur institutionnel offrant les taux hypothécaires et les conditions les plus compétitifs, mais avec les critères de qualification les plus stricts, y compris une vérification complète des revenus et la conformité au test de résistance. La plupart des investisseurs utilisent les prêteurs de catégorie A pour leurs quatre à six premières propriétés.

Tax Deferral

Report différé

Stratégie qui reporte le paiement des impôts à une date ultérieure. Dans l'immobilier canadien, la détention de biens dans une société crée un report d'impôt car les taux d'imposition des sociétés sont inférieurs aux taux personnels les plus élevés. L'impôt différé devient exigible lorsque les fonds sont distribués aux actionnaires.

Cash Reserve

Réserve de trésorerie

Fonds liquides mis de côté par un investisseur immobilier pour couvrir des dépenses imprévues telles que les réparations, les périodes de vacance locative ou les paiements hypothécaires lors du changement de locataire. Les prêteurs peuvent exiger une preuve de réserves de trésorerie dans le cadre de la qualification hypothécaire.

Foundation

Fondation

La base structurelle d'un bâtiment qui transfère les charges au sol. Les problèmes de fondation tels que les fissures, l'affaissement ou l'infiltration d'eau figurent parmi les réparations les plus coûteuses en immobilier et peuvent avoir un impact significatif sur la valeur de la propriété et l'éligibilité au financement.

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