Voici quelque chose qui pourrait vous surprendre : posséder 100 propriétés d’investissement ne signifie pas toujours que vous gagnez dans l’immobilier.
Monica Jaszek l’a appris à ses dépens. Après 14 ans d’investissement, elle a pris une décision audacieuse pendant la pandémie : elle a vendu toutes ses propriétés dans le Nord de l’Ontario et a complètement changé sa stratégie.
La raison ? Parfois, le moins cher n’est vraiment pas le mieux.
Le problème des propriétés bon marché
Les propriétés de Monica dans le Nord de l’Ontario semblaient magnifiques sur le papier. Elle achetait des logements pour 40 000 $ et les louait pour 1 000 $ par mois. Cela ressemble à un rêve, n’est-ce pas ?
Faux.
Voici ce qui s’est réellement passé :
- Les emplois ont disparu lorsque le gouvernement a changé et a cessé d’investir dans la région.
- Les taux de vacance ont grimpé en flèche alors que les gens partaient chercher du travail ailleurs.
- Les gestionnaires immobiliers sont devenus corrompus, volant les loyers et mentant sur l’occupation.
- Les propriétés ont à peine pris de la valeur au fil des ans.
- La gestion de plus de 100 unités à distance est devenue un cauchemar.
- Les lois favorables aux locataires de l’Ontario signifiaient qu’un locataire ne payant pas pouvait rester pendant un an et demi.
Monica a passé des années à liquider ce portefeuille. Rétrospectivement, elle est heureuse d’en avoir fini.
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La nouvelle stratégie : la qualité plutôt que la quantité
Monica s’est posé une question puissante : « Voulez-vous 100 propriétés problématiques ou un portefeuille de 20 millions de dollars avec 10 propriétés ? »
Pendant l’essor de la pandémie, elle a vendu des propriétés à Hamilton, Barrie, Kitchener-Waterloo et Windsor à des prix records. Ensuite, elle a réinvesti tout cet argent dans ce qu’elle appelle les « marchés A+ » comme le centre-ville de Toronto, Markham, Stouffville et Calgary.
Monica est passée de 100 portes problématiques à un portefeuille concentré de 20 millions de dollars dans les marchés A+ — si vous repensez votre propre stratégie, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et établissons votre prochaine étape.
Pourquoi l’emplacement prime toujours sur le flux de trésorerie
Monica est franche à ce sujet : les marchés qui sont constamment présentés comme « la prochaine grande nouveauté » ne le sont généralement pas.
Elle entend parler de Cleveland, Ohio, depuis 14 ans. C’est toujours stagnant. Idem pour Kansas City, où elle a investi il y a 12 ans. Detroit est trop bon marché pour être durable. De nombreux marchés de l’État de Washington n’ont pas évolué.
Au Canada, elle met en garde contre Edmonton, la majeure partie du Nouveau-Brunswick en dehors de Halifax, et généralement la plupart des provinces en dehors de la C.-B. et de l’Ontario.
Pourquoi ? Parce que sans appréciation naturelle, vous faites juste du surplace. Vous pouvez refinancer votre maison pour en retirer des capitaux propres autant que vous le souhaitez, mais si votre propriété vaut la même chose dans dix ans, vous échangez des pommes contre des pommes. Aucune richesse n’est créée.
Le coût réel des mauvaises lois sur les locataires
Voici un chiffre qui devrait vous effrayer : 50 000 $.
C’est ce que peut coûter un locataire ne payant pas en Ontario, où il peut légalement rester pendant un an et demi sans payer de loyer. Monica dit que vous devriez écrire ce chiffre dans votre tableur d’investissement avant d’acheter quoi que ce soit.
Comparé à cela, les augmentations d’assurance ou les hausses de taxes foncières ne sont rien.
Investir sur les marchés américains
Monica investit aux États-Unis depuis 14 ans, ce n’est donc pas une nouvelle tendance pour elle. Mais elle est très précise sur la façon de le faire correctement.
Floride : Ocala et le comté de Marion
Monica détestait la Floride autrefois. Trop de surdéveloppement, trop de vacances, des propriétés locatives partout.
Mais Ocala est différent. Ce n’est pas la région de Disney ou les communautés balnéaires. Ce n’est pas sujet aux ouragans comme Cape Coral ou Naples.
Ce qu’elle a : 300 000 habitants, 30 000 nouveaux emplois provenant des centres de distribution de Chewy, FedEx et Amazon. Les propriétés coûtent environ 250 000 $ USD. L’assurance ne coûte que 800 $ par an car ils utilisent des constructions en blocs au lieu de structures en bois.
L’équipe de Monica vient de construire 18 nouvelles maisons là-bas avec un constructeur primé. Même avec des retards massifs dus aux ouragans affectant d’autres régions et un délai de permis de 8 mois, les investisseurs ont tout de même réalisé un retour sur investissement de 66 % sur l’appréciation forcée.
Texas : Houston
Leur équipe de Houston est dirigée par Zandra, qui possède sa propre entreprise de construction. Cela signifie qu’ils peuvent réaliser des projets de valeur ajoutée et des opérations de développement. Ils offrent à la fois des opportunités d’investissement actives et des options passives pour des montants plus modestes.
Autres marchés
La société de Monica, RPI Education, a également des équipes à Phoenix (locations étudiantes et locations à court terme), à Atlanta (bien que le flux de trésorerie y soit plus neutre), et même à Los Angeles (malgré ses défis liés aux lois sur les locataires).
Si un locataire qui ne paie pas en Ontario peut vous coûter 50 000 $ et que les propriétés de votre marché s’apprécient à peine, il est utile d’explorer de meilleures options — réservez un appel stratégique gratuit avec nous pour comparer les marchés et les stratégies de financement.
Règles pour investir loin de chez soi
Si vous comptez investir sur un autre marché, Monica a des règles non négociables :
Visitez d’abord. Elle raconte l’histoire d’un client qui a passé cinq jours à Atlanta à visiter des propriétés, pour finalement se rendre compte que ce n’était pas pour lui. Il vaut mieux le savoir avant d’acheter.
Partenairez-vous avec des experts locaux. Votre équipe doit vivre sur place, posséder un portefeuille prospère et vous montrer ses propriétés. S’ils ne veulent pas vous faire visiter ce qu’ils possèdent, fuyez.
Vous ne pouvez pas être la personne la plus intelligente de votre équipe. Monica dit que si vous êtes la personne clé de votre opération, ce n’est pas une bonne opération. Vous avez besoin de personnes plus fortes que vous pour diriger le spectacle.
Comprenez l’actif versus le passif. Les investisseurs actifs doivent voyager régulièrement et maintenir une supervision. Les investisseurs passifs doivent examiner attentivement avec qui ils investissent et comprendre entièrement le modèle.
La stratégie BRRRR appliquée à toutes les propriétés
Monica utilise la stratégie BRRRR (Buy, Renovate, Rent, Refinance, Repeat - Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter) sur tout. Cela lui permet de forcer l’appréciation par le biais d’améliorations, de récupérer des capitaux propres et de répéter le processus.
Elle souligne que vous devez gagner de l’argent lorsque vous achetez, et pas seulement espérer une appréciation plus tard. Qu’il s’agisse de construire à partir de zéro, de rénover ou d’ajouter de la surface habitable, vous devez créer de la valeur immédiatement.
Est-ce le bon moment pour investir ?
La réponse de Monica : c’est toujours le bon moment pour investir.
Mais elle est réaliste. Avec les taux d’intérêt actuels, les vaches à lait n’existent pratiquement plus dans l’immobilier locatif. Ses propriétés en Floride génèrent un flux de trésorerie d’environ 400 $ USD par mois après toutes les dépenses — elle qualifie cela de « flux de trésorerie raisonnablement neutre ».
L’objectif n’est pas un flux de trésorerie mensuel massif. C’est le potentiel d’appréciation et la diversification. Pour les investisseurs étrangers utilisant un financement hypothécaire résidentiel à taux d’intérêt plus élevé, cela reste pertinent car vous possédez des actions dans l’immobilier américain, gagnez des dollars américains et couvrez votre risque de change.
Arrêtez de paniquer pour les mauvaises choses
Monica voit des investisseurs paniquer à propos de :
- L’augmentation de 40 % des coûts d’assurance en Floride (mais avec le bon type de construction, cela ne coûte que 800 $ par an).
- Les augmentations d’impôts à Toronto de 16,5 % (ce qui ne représente que quelques milliers de dollars sur des propriétés qui s’apprécient considérablement).
- Les augmentations des taux hypothécaires (qui réduisent les rendements mais ne les éliminent pas avec des fondamentaux solides).
Son conseil ? Sortez vos peurs de votre tête, écrivez-les sur papier et analysez-les objectivement pour ce qu’elles sont.
En résumé
Le parcours de Monica, de plus de 100 propriétés bon marché à un portefeuille concentré dans les marchés A+, vous dit tout ce que vous devez savoir sur l’investissement immobilier réussi.
Il ne s’agit pas du nombre de portes que vous avez. Il ne s’agit pas de trouver le prix le plus bas par porte. Il ne s’agit pas de viser le taux de capitalisation le plus élevé sur le papier.
Il s’agit d’investir dans des marchés aux fondamentaux solides, d’avoir des équipes sur le terrain en qui vous avez confiance, de gagner de l’argent lors de l’achat grâce à l’appréciation forcée, et de détenir des propriétés qui vaudront réellement plus dans dix ans.
Tout le reste n’est que du bruit.
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Foire aux questions
Pourquoi Monica a-t-elle vendu toutes ses propriétés du Nord de l'Ontario ?
Qu'est-ce que les marchés A+ en investissement immobilier ?
Combien peut coûter un locataire ne payant pas en Ontario ?
Que faut-il faire avant d'investir sur un marché américain ?
Pourquoi Monica se concentre-t-elle sur Ocala, en Floride, plutôt que sur d'autres marchés de Floride ?
Quelle est la stratégie BRRRR ?
Est-ce le bon moment pour investir dans l'immobilier ?
Qu'est-ce qui est le plus important : le flux de trésorerie ou l'appréciation ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
BRRRR
Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter - une stratégie d'investissement immobilier où vous achetez une propriété en dessous de la valeur du marché, la rénovez pour augmenter sa valeur, la louez, la refinancez pour récupérer votre investissement initial, et répétez le processus avec le capital récupéré.
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