Obtenir une pré-approbation pour un prêt DSCR vous place dans une position fondamentalement différente que de vous présenter à une transaction avec rien d’autre que de bonnes intentions. Les vendeurs vous prennent au sérieux. Les agents vous rappellent plus rapidement. Et vous arrêtez de perdre du temps à regarder des propriétés que vous ne pouvez pas réellement finaliser.
Si vous investissez dans des propriétés locatives aux États-Unis et que vous souhaitez éviter les maux de tête liés aux déclarations fiscales du financement conventionnel, les prêts DSCR sont conçus pour vous. Mais le processus de pré-approbation fonctionne différemment de ce à quoi vous pourriez être habitué avec les hypothèques traditionnelles. Voici exactement ce dont vous avez besoin, à quoi vous attendre et comment vous positionner pour l’approbation la plus rapide possible.
Pourquoi la pré-approbation d’un prêt DSCR compte vraiment
Certains investisseurs sautent complètement la pré-approbation. Ils trouvent une affaire, puis se démènent pour trouver le financement. Cette approche vous coûte des transactions et de l’argent. Voici pourquoi :
Exécutez vos chiffres à l’aide de notre Calculateur de prêt DSCR — Édition canadienne pour voir si votre propriété est éligible.
Vous pouvez faire des offres compétitives immédiatement. Sur des marchés dynamiques comme Tampa, Charlotte et Dallas, les bonnes propriétés locatives reçoivent plusieurs offres en quelques jours. Une lettre de pré-approbation jointe à votre offre indique au vendeur que vous êtes un acheteur sérieux qui peut réellement conclure. Sans cela, votre offre va au bas de la pile.
Vous connaissez votre budget réel. Le montant des prêts DSCR dépend des ratios de couverture des revenus locatifs, de votre score de crédit et des réserves disponibles. La pré-approbation vous indique exactement dans quelle fourchette de prix et à quelles conditions vous êtes éligible, afin que vous arrêtiez de deviner et commenciez à analyser les transactions avec des chiffres réels.
Vous concluez plus rapidement. Les emprunteurs pré-approuvés concluent généralement 7 à 14 jours plus rapidement que ceux qui commencent le processus de financement à partir de zéro. Lorsque votre prêteur a déjà vérifié votre crédit, vos réserves et la structure de votre entité, le processus de souscription avance beaucoup plus rapidement une fois que vous avez trouvé une propriété.
Vous négociez avec force. Lorsqu’un vendeur voit une lettre de pré-approbation d’un prêteur réputé, il est plus susceptible d’accepter votre offre plutôt qu’une offre plus élevée d’un acheteur non vérifié. Confiance équivalente à celle d’un paiement en espèces, sans avoir à payer en espèces.
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Pré-approbation vs. Pré-qualification : Connaissez la différence
Ces termes sont utilisés de manière interchangeable, mais ils signifient des choses très différentes dans le prêt DSCR.
La pré-qualification est une estimation rapide et informelle. Vous donnez au prêteur des informations de base, il effectue une vérification de crédit légère (ou parfois aucune vérification de crédit), et il vous donne une estimation approximative. Cela a presque aucun poids auprès des vendeurs. Considérez cela comme une conversation, pas un engagement.
La pré-approbation est une évaluation vérifiée et documentée. Le prêteur consulte votre crédit, examine vos relevés bancaires, vérifie les documents de votre entité et émet une lettre formelle indiquant le montant du prêt, le taux estimé et les conditions auxquelles vous êtes éligible. Cette lettre est généralement sur papier à en-tête du prêteur et a un poids réel dans les négociations.
Pour les prêts DSCR spécifiquement, la distinction est encore plus importante car l’approbation finale dépend aussi fortement de la propriété elle-même. Votre pré-approbation confirme ce que vous apportez à la table. Les revenus locatifs et l’évaluation de la propriété complètent le tableau une fois que vous êtes sous contrat.
Documents exacts requis pour la pré-approbation d’un prêt DSCR
L’un des plus grands avantages des prêts DSCR est la documentation réduite par rapport aux hypothèques conventionnelles. Vous n’aurez pas besoin de déclarations de revenus, de formulaires W-2, ni de preuves d’emploi. Mais vous devez toujours fournir des documents spécifiques. Voici la liste complète :
Autorisation de crédit
Vous signerez un formulaire d’autorisation de crédit permettant au prêteur de consulter votre rapport de crédit. Pour les prêts DSCR, la plupart des prêteurs exigent un score FICO minimum de 620, bien que vous obteniez des taux significativement meilleurs à 720 et plus. Si vous cherchez à savoir quels scores vous donnent les meilleures conditions, consultez notre guide sur les exigences des prêts DSCR.
Documentation de l’entité
La plupart des prêts DSCR exigent que vous déteniez la propriété dans une SARL (ou LLC) ou une autre entité commerciale. Pour la pré-approbation, vous aurez besoin de :
- Les statuts constitutifs de votre SARL (déposés auprès de votre État)
- L’accord d’exploitation indiquant les membres et leurs pourcentages de propriété
- La lettre EIN de l’IRS confirmant le numéro d’identification fiscale de votre entité
- Le certificat de bonne entente (certains prêteurs l’exigent ; il confirme que votre SARL est active)
Si vous n’avez pas encore formé votre entité, ne vous inquiétez pas. De nombreux prêteurs délivreront une pré-approbation conditionnelle pendant que vous mettez en place votre SARL, mais vous devrez l’avoir en place avant la clôture.
Relevés bancaires pour les réserves
Les prêteurs DSCR veulent voir que vous disposez de suffisamment de réserves de trésorerie pour couvrir plusieurs mois de paiements hypothécaires si la propriété est vacante. Attendez-vous à fournir :
- Deux à trois mois de relevés bancaires personnels ou professionnels montrant des réserves liquides
- Les réserves doivent généralement couvrir 3 à 6 mois de PITI (Principal, Intérêts, Taxes, Assurance) et de charges de copropriété
- Pour une propriété avec un paiement mensuel de PITI de 2 000 $, cela signifie 6 000 $ à 12 000 $ de réserves liquides vérifiées.
Les comptes de retraite, les actions et autres investissements peuvent compter comme réserves à une valeur réduite (généralement 60 à 70 % de leur valeur nominale). Les espèces sur les comptes chèques ou d’épargne comptent pour leur pleine valeur.
Détails de la propriété (si vous en avez une cible)
Si vous avez déjà une propriété spécifique en tête, la fourniture de ces détails lors de la pré-approbation aide votre prêteur à vous donner des conditions plus précises :
- Adresse de la propriété et type (maison individuelle, duplex, triplex, quadruplex ou petite copropriété)
- Prix d’achat estimé
- Revenu locatif mensuel estimé (provenant de propriétés comparables dans la région)
- Contrats de location actuels si la propriété a des locataires existants
Même sans propriété spécifique, votre prêteur peut délivrer une pré-approbation basée sur votre profil financier et le marché général que vous ciblez.
Vérification de l’acompte
Soyez prêt à montrer d’où provient votre acompte. La plupart des prêts DSCR exigent 20 à 25 % d’acompte, et les prêteurs veulent vérifier que ces fonds sont “saisonné” (en attente sur votre compte depuis au moins 60 jours) ou qu’ils ont une piste d’audit documentée s’ils ont été déposés récemment.
Comment préparer votre crédit avant de postuler
Votre score de crédit a un impact direct sur le taux et les conditions de votre prêt DSCR. Une différence de 40 points peut signifier un changement de demi-pourcentage dans votre taux d’intérêt, ce qui s’accumule sur des dizaines de milliers de dollars sur la durée du prêt. Voici comment optimiser votre crédit avant de postuler :
Vérifiez vos rapports 60 à 90 jours avant de postuler. Obtenez vos rapports des trois agences via AnnualCreditReport.com. Recherchez les erreurs, les comptes obsolètes ou les éléments que vous pouvez contester. La correction des erreurs peut prendre 30 à 45 jours, alors donnez-vous le temps.
Remboursez vos soldes de cartes de crédit en dessous de 30 %. L’utilisation du crédit est le deuxième facteur le plus important pour votre score. Si vos cartes sont surchargées, les rembourser à 30 % ou moins peut augmenter votre score de 20 à 50 points au cours d’un cycle de reporting.
N’ouvrez pas de nouveaux comptes. Chaque nouvelle demande de crédit déclenche une enquête approfondie et réduit l’âge moyen de vos comptes. Les deux nuisent à votre score. Évitez d’ouvrir de nouvelles cartes de crédit, des prêts automobiles ou des prêts personnels dans les 90 jours précédant votre demande de prêt DSCR.
Ne fermez pas d’anciens comptes. Même si vous ne les utilisez pas, les anciennes cartes de crédit contribuent à la durée de votre historique de crédit et au crédit disponible. Les fermer réduit les deux.
Devenez un utilisateur autorisé. Si un membre de votre famille possède une carte de crédit avec un long historique et une faible utilisation, être ajouté en tant qu’utilisateur autorisé peut augmenter votre score. Cette stratégie fonctionne mieux lorsqu’elle est effectuée 60 jours avant votre demande.
Configurez le paiement automatique sur tout. Un seul paiement en retard peut faire baisser votre score de 50 à 100 points. Le paiement automatique élimine complètement ce risque.
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À quoi ressemble le processus de pré-approbation étape par étape
Voici le calendrier typique, depuis le premier contact jusqu’à l’obtention de la lettre de pré-approbation :
Jour 1 : Consultation initiale
Vous contactez un prêteur DSCR (comme LendCity) et discutez de vos objectifs d’investissement, de vos marchés cibles, des types de propriétés et de votre fourchette budgétaire. Le prêteur explique ses exigences spécifiques en matière de DSCR et vous donne une idée préliminaire de ce pour quoi vous seriez éligible. Si vous souhaitez comprendre l’intégralité du processus de demande de prêt DSCR, nous avons un guide détaillé couvrant chaque étape.
Jours 1-2 : Soumission des documents
Vous soumettez les documents énumérés ci-dessus : autorisation de crédit, documents de l’entité, relevés bancaires et tous les détails de la propriété. La plupart des prêteurs acceptent tout électroniquement via un portail sécurisé.
Jours 2-3 : Consultation du crédit et examen
Le prêteur consulte votre crédit et examine votre documentation. Il vérifie vos réserves, confirme que votre entité est correctement structurée et évalue votre profil d’emprunteur global.
Jours 3-5 : Pré-approbation délivrée
Si tout est en ordre, vous recevez une lettre de pré-approbation. Cette lettre indique généralement :
- Le montant maximal du prêt pour lequel vous êtes éligible
- La fourchette de taux d’intérêt estimée
- Le pourcentage d’acompte requis
- Toutes les conditions qui doivent être remplies (comme la formation de l’entité si elle n’est pas encore terminée)
L’ensemble du processus prend 3 à 5 jours ouvrables pour la plupart des emprunteurs. Si vos documents sont organisés et votre crédit est clair, certains prêteurs peuvent le faire en 24 à 48 heures.
Combien de temps dure la pré-approbation ?
La plupart des pré-approbations de prêts DSCR sont valides pendant 60 à 90 jours. Après cela, le prêteur devra consulter à nouveau votre crédit et vérifier que votre situation financière n’a pas changé.
Plusieurs éléments peuvent invalider votre pré-approbation avant son expiration :
- Contracter de nouvelles dettes (prêt automobile, solde de carte de crédit, prêt personnel)
- Chutes importantes de votre solde bancaire en dessous du seuil de réserve requis
- Modifications du score de crédit dues à des paiements manqués ou de nouvelles enquêtes
- Modifications de la structure de votre SARL (ajout ou suppression de membres)
Si votre pré-approbation expire avant que vous ne trouviez une propriété, le renouvellement est généralement rapide car le prêteur a déjà votre dossier. Vous aurez simplement besoin de relevés bancaires mis à jour et d’une nouvelle consultation de crédit.
Utiliser votre pré-approbation pour négocier de meilleures affaires
Votre lettre de pré-approbation est un outil de négociation. Voici comment les investisseurs expérimentés l’utilisent :
Joignez-la à chaque offre. Même si l’agent inscripteur ne la demande pas, incluez votre lettre de pré-approbation. Elle vous distingue immédiatement des acheteurs qui n’ont pas fait leurs devoirs.
Demandez des périodes d’inspection plus courtes. Comme votre financement est en grande partie réglé, vous pouvez offrir une période de diligence raisonnable plus courte (7-10 jours au lieu de 14-21). Les vendeurs adorent les clôtures plus rapides.
Négociez le prix, pas les conditions. Lorsqu’un vendeur sait que votre financement est solide, il est plus disposé à négocier le prix d’achat. Vous pouvez souvent obtenir 5 000 $ à 15 000 $ de réduction sur le prix demandé simplement parce que vous représentez une transaction à moindre risque.
Faites des offres sur plusieurs propriétés simultanément. La pré-approbation n’est pas spécifique à une propriété, vous pouvez donc poursuivre plusieurs transactions en même temps et choisir la meilleure. Soyez simplement transparent avec votre prêteur sur le nombre de propriétés que vous poursuivez activement.
Erreurs courantes lors de la pré-approbation d’un prêt DSCR
Éviter ces écueils vous fait gagner du temps et vous évite des frustrations :
Erreur 1 : Attendre d’avoir trouvé une propriété. Au moment où vous obtiendrez la pré-approbation, l’affaire aura peut-être disparu. Obtenez d’abord la pré-approbation, puis commencez vos recherches.
Erreur 2 : Ne pas avoir votre SARL mise en place. La plupart des prêteurs DSCR exigent une entité. La mise en place d’une SARL prend quelques jours à quelques semaines selon votre État. Faites cela avant de postuler.
Erreur 3 : Postuler auprès de plusieurs prêteurs simultanément. Chaque demande déclenche une enquête de crédit approfondie. Bien que plusieurs consultations hypothécaires dans un délai de 14 jours soient généralement considérées comme une seule consultation pour le calcul du score, étaler les demandes sur plusieurs semaines multiplie les dégâts. Si vous souhaitez comparer les prêteurs, faites-le dans un délai concentré.
Erreur 4 : Sous-estimer les réserves. Si le prêteur exige 6 mois de réserves PITI et que vous êtes à peine à 3, vous serez refusé ou vous ferez face à de moins bonnes conditions. Constituez vos réserves au-delà du minimum avant de postuler.
Erreur 5 : Ne pas divulguer les propriétés d’investissement existantes. Votre portefeuille immobilier complet affecte votre profil d’emprunteur. Soyez transparent sur chaque propriété que vous possédez, même si elle est entièrement payée. Cacher des propriétés peut entraîner des retards importants ou des refus lors de la souscription.
Erreur 6 : Ignorer l’exigence du ratio DSCR. La pré-approbation confirme votre profil d’emprunteur, mais la propriété doit toujours répondre au ratio DSCR minimum (généralement de 1,0 à 1,25). Assurez-vous que toute propriété que vous ciblez peut réellement couvrir le service de sa dette. Apprenez-en davantage sur les pièges qui peuvent faire dérailler votre demande dans notre guide sur les erreurs de prêt DSCR à éviter.
Ce qui se passe après la pré-approbation
Une fois que vous avez votre lettre de pré-approbation, le vrai travail commence. Voici les étapes suivantes :
- Trouvez votre propriété en utilisant votre budget pré-approuvé et les exigences DSCR comme filtres
- Faites une offre avec votre lettre de pré-approbation jointe
- Soyez sous contrat et soumettez les détails de la propriété à votre prêteur
- Le prêteur commande l’évaluation et la vérification des revenus locatifs
- L’examen de la souscription confirme que la propriété répond aux exigences DSCR
- Approbation conditionnelle délivrée avec les éléments restants à satisfaire
- Approbation finale une fois que toutes les conditions sont remplies
- Clôture et financement du prêt
Le parcours de la pré-approbation à la clôture prend généralement 21 à 45 jours selon la propriété et le marché. Pour un aperçu complet de ce qui se passe après que vous soyez sous contrat, lisez notre guide sur le processus de clôture d’un prêt DSCR.
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Foire aux questions
Quel score de crédit faut-il pour obtenir une pré-approbation de prêt DSCR ?
Puis-je obtenir une pré-approbation pour un prêt DSCR sans propriété spécifique ?
La pré-approbation d'un prêt DSCR exige-t-elle des déclarations de revenus ou une vérification des revenus ?
Combien de réserves faut-il pour une pré-approbation de prêt DSCR ?
Combien de temps prend la pré-approbation d'un prêt DSCR ?
Puis-je obtenir une pré-approbation pour un prêt DSCR si je possède déjà des propriétés d'investissement ?
Ai-je besoin d'une SARL pour obtenir une pré-approbation pour un prêt DSCR ?
La pré-approbation d'un prêt DSCR nuira-t-elle à mon score de crédit ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
15 février 2026
Temps de lecture
13 min de lecture
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The original amount of money borrowed on a mortgage, not including interest. Each mortgage payment includes both principal (paying down what you owe) and interest (the cost of borrowing). Over time, more of each payment goes toward principal as the loan balance decreases.
Appraisal
A professional assessment of a property's market value, required by lenders to ensure the property is worth the loan amount.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Underwriting
The process lenders use to evaluate the risk of a mortgage application, including reviewing credit, income, assets, and property value to determine loan approval.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Duplex
A residential property containing two separate dwelling units, either side-by-side or stacked. Duplexes are popular among beginner investors because they can house-hack by living in one unit while renting the other to offset mortgage costs.
Triplex
A residential property containing three separate dwelling units. Triplexes offer higher rental income potential than duplexes while still qualifying for residential mortgage financing in most cases, making them attractive to growing investors.
Fourplex
A residential property containing four separate dwelling units. Fourplexes represent the largest property type that typically qualifies for residential mortgage financing, offering strong cash flow potential while avoiding commercial lending requirements.
Real Estate Agent
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Cash Reserve
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