Vous avez trouvé une propriété qui semble parfaite sur le papier. L’annonce indique des revenus locatifs solides, un flux de trésorerie décent et le prix semble juste. Devriez-vous faire une offre?
Pas encore. Pas avant d’avoir fait le vrai travail.
Trop d’investisseurs se brûlent parce qu’ils sautent l’analyse appropriée. Ils font confiance à l’annonce, font des calculs rapides et se lancent. Puis ils découvrent que les revenus locatifs étaient exagérés, que la moitié des unités ne sont pas légales, ou que les dépenses étaient bien plus élevées que prévu. Ils se retrouvent avec une mine d’argent qui vide leurs économies.
Suivons exactement comment réaliser une Analyse de propriété d’investissement : Guide étape par étape pour les investisseurs, pour ne pas vous retrouver avec une mine d’argent.
Fixez votre objectif avant de commencer à chercher
Voici la plus grosse erreur que font les investisseurs : ils regardent propriété après propriété, les comparent, essayant de trouver la transaction parfaite. C’est ce qu’on appelle la paralysie d’analyse, et cela empêche les gens d’agir.
La solution est simple. Avant de regarder une seule propriété, décidez combien de flux de trésorerie vous souhaitez par unité par mois. Choisissez un chiffre qui vous convient. Peut-être 200 $ par unité. Peut-être 500 $. Quoi qu’il en soit, cela correspond à vos objectifs.
Maintenant, lorsque vous analysez une propriété, vous ne la comparez pas à d’autres propriétés. Vous vous posez simplement une question : cette propriété atteint-elle mon objectif ? Oui ou non. Si oui, vous pouvez continuer. Si non, vous passez à autre chose.
Cette approche vous permet de prendre des décisions claires au lieu de comparer sans fin des propriétés et de n’acheter jamais rien. Les marchés comme l’investissement immobilier à Barrie et les opportunités immobilières à Niagara offrent de solides points de départ pour définir des objectifs réalistes.
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Commencez par les unités légales
C’est absolument essentiel, et c’est là que de nombreux investisseurs se ruinent financièrement.
Vous trouvez une maison commercialisée comme un duplex. Elle a un rez-de-chaussée et un appartement au sous-sol. Les chiffres fonctionnent parfaitement. Vous l’achetez. Puis vous découvrez que le logement du sous-sol n’est pas légal selon le zonage. La ville dit que vous ne pouvez louer que le rez-de-chaussée.
Votre investissement passe de rentable à sous l’eau. Cela arrive réellement aux gens, et cela peut vous ruiner. C’est aussi pourquoi les investisseurs avisés évitent les propriétés bon marché qui ressemblent à de bonnes affaires mais cachent des problèmes majeurs.
Vérifiez toujours que chaque unité est légale avant de faire vos calculs. Ne comptez pas les logements illégaux dans votre analyse, peu importe comment ils sont commercialisés. Les villes à travers le Canada appliquent ces règles, et elles peuvent vous empêcher de louer des unités qui ne répondent pas aux exigences légales.
Une fois que vous connaissez votre flux de trésorerie cible par unité, la prochaine étape consiste à vous assurer que votre financement soutient ces chiffres — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour savoir ce que vous pouvez réellement obtenir.
Obtenez les chiffres réels des revenus locatifs
Les annonces MLS ne sont presque jamais exactes en ce qui concerne les revenus locatifs. Parfois, c’est une erreur honnête. Parfois, les propriétaires affichent le loyer du marché au lieu de ce que les locataires paient réellement. Parfois, ils utilisent d’anciens chiffres qui ne s’appliquent plus.
Voici ce que vous devez obtenir du vendeur :
- Un rôle de loyer indiquant toutes les unités et les montants réels des loyers
- Les deux dernières années de déclarations de revenus (elles peuvent couvrir d’autres informations, montrez simplement la section des revenus locatifs)
- Des relevés bancaires prouvant que les dépôts correspondent au loyer indiqué
Ne faites pas confiance à ce que dit l’annonce. Obtenez des preuves.
Méfiez-vous de ces astuces sur les revenus
Un locataire endommage une unité. Le propriétaire sait qu’il vend, alors il ne répare pas. Il la reloue pour moins cher qu’avant. Mais l’annonce indique toujours l’ancien montant de loyer plus élevé.
Ou l’annonce indique ce que les unités pourraient rapporter aux tarifs du marché, mais les baux réels sont inférieurs de 200 $ par unité.
Ces situations arrivent tout le temps. La seule façon de les détecter est de vérifier les chiffres réels avec de la documentation.
Prenez en compte toutes les dépenses
C’est là que les investisseurs font des erreurs dans leurs calculs. Ils sautent des dépenses ou utilisent des chiffres beaucoup trop bas.
Utilisez un taux de vacance
Même sur les marchés dynamiques, utilisez un taux de vacance de 4 à 8 %. Il y aura des mois où les unités resteront vides. Tenez compte de cela maintenant pour ne pas être surpris plus tard.
Si votre marché a un taux de vacance plus élevé, utilisez le taux réel. Mais n’allez pas en dessous de 4 % juste parce que votre marché est dynamique en ce moment. Les marchés changent.
Incluez toujours les réparations et l’entretien
Même pour des rénovations neuves. Même pour des propriétés entièrement mises à jour.
Les toilettes se cassent. Les drains fuient. Vous ne pouvez pas voir les problèmes tant que les gens ne vivent pas réellement dans la propriété. Les entrepreneurs font des erreurs. Les choses échouent. Comprendre les réparations courantes que chaque propriétaire devrait connaître vous aide à budgétiser avec précision.
Vous pouvez prévoir des coûts de réparation plus bas pour les propriétés plus récentes, mais n’éliminez jamais complètement cette dépense. Et rappelez-vous, les améliorations intelligentes comme les rénovations de salle de bain qui augmentent les revenus locatifs peuvent en fait réduire les coûts de maintenance futurs tout en augmentant le loyer.
N’oubliez pas ces dépenses
- Frais de gestion immobilière (oui, vous devriez toujours utiliser un gestionnaire immobilier)
- Taxes foncières (montant annuel divisé par 12)
- Assurance (demandez un devis à une compagnie d’assurance)
- Utilitaires (obtenez les deux dernières années de factures réelles du vendeur)
- Honoraires professionnels pour avocats, comptables, teneurs de livres
Pour les services publics, vous ne pouvez pas prédire comment les locataires les utiliseront. Obtenez les coûts historiques du vendeur. Cela vous donne des données réelles au lieu de deviner.
Rendez les propriétés plus efficaces
Vous pouvez contrôler les coûts des services publics en passant à des systèmes économes en énergie. Foyer à haute efficacité, climatisation moderne, ampoules LED partout.
Achetez des ampoules LED en gros en ligne pour environ 1 $ chacune au lieu de payer 5 à 10 $ dans les magasins de détail. Remplacez chaque ampoule de la propriété. Cette étape simple réduit considérablement les coûts d’électricité.
Avec la vacance, les réparations et la gestion immobilière tous pris en compte, les conditions de votre financement deviennent la pièce finale du puzzle — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous analyserons vos chiffres ensemble.
Effectuez l’analyse complète du flux de trésorerie
Une fois que vous avez tous vos chiffres réels de revenus et de dépenses, vous pouvez calculer votre flux de trésorerie réel. Comprendre les trois façons dont l’immobilier vous rapporte de l’argent vous aide à évaluer au-delà du simple flux de trésorerie. Prenez le revenu total, soustrayez toutes les dépenses, et vous obtenez votre Revenu Opérationnel Net (RON).
Cela n’inclut pas encore votre paiement hypothécaire, car le financement varie selon l’investisseur. Certaines personnes paient en espèces. D’autres obtiennent des hypothèques avec des conditions différentes. Le RON vous montre comment la propriété se comporte d’elle-même.
Atteint-elle votre chiffre cible ? Si oui, continuez. Sinon, passez à la propriété.
Parlez aux voisins
Cette étape semble étrange, mais elle permet de détecter des problèmes que vous ne trouveriez jamais dans les documents.
Marchez jusqu’à une maison à quelques portes de la propriété que vous envisagez. Frappez à la porte. Dites-leur que vous envisagez d’acheter la propriété d’en face. Demandez comment sont les locataires. Demandez comment est le propriétaire.
S’il y a des locataires problématiques, les voisins vous le diront. Ils sont généralement heureux de partager des informations, surtout s’ils ont eu des problèmes.
Cette conversation de cinq minutes peut vous éviter d’acheter une propriété cauchemardesque.
Obtenez l’outil d’analyse gratuit
Vous n’avez pas besoin de construire votre propre feuille de calcul pour tous ces calculs. Il existe une feuille de travail gratuite sur la location et un calculateur de flux de trésorerie qui vous guide à travers chaque étape.
Visitez le Canadian Real Estate Network et recherchez la section Téléchargements gratuits sur la page d’accueil. Entrez votre e-mail et votre prénom, et vous recevrez immédiatement le Investor Toolbox Success Kit avec le calculateur de flux de trésorerie, ainsi que d’autres ressources utiles.
Pas de spam, aucune obligation. Vous pouvez même vous désabonner immédiatement et conserver les outils.
Ne progressez que lorsque tout est vérifié
Voici votre liste de contrôle avant d’acheter :
- Les chiffres ont été analysés avec le calculateur de flux de trésorerie
- La propriété atteint votre objectif de flux de trésorerie
- Toutes les unités sont vérifiées comme étant légales
- Les revenus locatifs sont vérifiés avec des rôles de loyer, des déclarations de revenus et des relevés bancaires
- Toutes les dépenses sont vérifiées avec des documents justificatifs
- Les voisins ont confirmé l’absence de problèmes majeurs
Ce n’est que lorsque toutes ces cases sont cochées que vous devriez procéder à l’achat.
Ce processus prend plus de temps que de simplement faire confiance à une annonce. Mais cela vous protège des erreurs qui transforment de bonnes affaires apparentes en catastrophes financières.
N’importe qui peut soumettre une offre sur une propriété. Mais cela n’en fait pas un bon investissement. Faites le travail au préalable pour vous assurer que les chiffres sont réels et que la propriété fonctionne réellement comme vous vous y attendez.
C’est ainsi que vous construisez un portefeuille immobilier locatif qui rapporte réellement de l’argent au lieu de le drainer. Avoir le bon partenaire de financement est tout aussi important — voici Équipe hypothécaire pour propriétés d’investissement : Qui vous avez besoin.
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Foire aux questions
Quel flux de trésorerie par unité devrais-je cibler pour les propriétés locatives ?
Comment vérifier que les unités locatives sont légales ?
Quel taux de vacance devrais-je utiliser lors de l'analyse des propriétés locatives ?
Comment puis-je vérifier les revenus locatifs indiqués sur une annonce immobilière ?
Devrais-je inclure les coûts de réparation pour une propriété entièrement rénovée ?
Ai-je besoin d'un gestionnaire immobilier pour une seule unité locative ?
Pourquoi les annonces MLS sont-elles souvent inexactes pour les revenus des propriétés locatives ?
Que devrais-je demander aux voisins avant d'acheter une propriété locative ?
Avertissement: LendCity Mortgages est un courtage hypothécaire agréé, et notre équipe comprend des investisseurs immobiliers expérimentés. Bien que nous soyons qualifiés pour fournir des conseils liés aux hypothèques, les informations financières, fiscales et juridiques plus larges contenues dans cet article sont fournies à des fins éducatives uniquement et ne constituent pas des conseils en planification financière, fiscale ou juridique. Pour les questions en dehors du financement hypothécaire, nous recommandons de consulter un comptable professionnel agréé (CPA), un planificateur financier agréé ou un conseiller juridique qualifié.
Écrit par
LendCity
Publié le
22 décembre 2025
Temps de lecture
10 min de lecture
Cash Flow
The money left over after collecting rent and paying all expenses including mortgage, taxes, insurance, maintenance, and property management.
Cash-on-Cash Return
A metric that measures the annual pre-tax cash flow relative to the total cash invested in a property. Calculated as annual cash flow divided by total cash invested, expressed as a percentage. A 10% cash-on-cash return means you earn $10,000 annually on a $100,000 investment.
NOI
Net Operating Income - the total income a property generates minus all operating expenses, but before mortgage payments and income taxes. Calculated as gross rental income minus vacancies, property taxes, insurance, maintenance, and property management fees.
Single Family
A detached home designed for one household, the most common property type for beginner real estate investors.
Due Diligence
The comprehensive investigation and analysis of a property before purchase, including financial review, physical inspection, title search, and market analysis.
Rent Roll
A document listing all rental units in a property, including tenant names, lease terms, and rent amounts. Essential for verifying income during due diligence.
Vacancy Rate
The percentage of rental units that are unoccupied over a given period. A critical factor in cash flow analysis, typically estimated at 4-8% for conservative projections.
Property Management
The operation, control, and oversight of real estate by a third party. Property managers handle tenant screening, rent collection, maintenance, and day-to-day operations.
Rental Offset
Using a percentage of rental income (typically 50-80%) to help qualify for a mortgage by offsetting property carrying costs.
ROI
Return on Investment - a measure of profitability calculated by dividing net profit by total investment. Used to compare the efficiency of different investments.
Market Rent
The rental rate that a property could reasonably command in the current market based on comparable properties, location, and condition. Understanding market rent is essential to maximize income while maintaining competitive positioning and minimizing vacancy.
Rental Income
Revenue generated from tenants paying rent on an investment property. Gross rental income is the total collected before expenses, while net rental income subtracts operating costs to show actual profitability.
Duplex
A residential property containing two separate dwelling units, either side-by-side or stacked. Duplexes are popular among beginner investors because they can house-hack by living in one unit while renting the other to offset mortgage costs.
Contractor
A licensed professional hired to perform construction, renovation, or repair work on investment properties. Using licensed and insured contractors is essential for permitted work, as unlicensed contractors can result in voided insurance, property liens, and liability for injuries.
Zoning
Municipal regulations that dictate how properties in specific areas can be used, including residential, commercial, industrial, or mixed-use designations. Zoning bylaws affect what investors can do with properties, including rental restrictions, multi-unit conversions, and home-based businesses.
ADU
Accessory Dwelling Unit - a secondary residential unit on a single-family property, such as a basement suite, laneway house, garden suite, or in-law suite. ADUs increase rental income and property value while leveraging existing land and infrastructure.
MLS
Multiple Listing Service - a database used by licensed real estate agents to list properties for sale, providing standardized property information, photos, and pricing. Investors also use off-market strategies to find deals not listed on the MLS.
Secondary Suite
A self-contained rental unit within or attached to a single-family home, such as a basement apartment, laneway house, or garden suite. Secondary suites help investors generate additional rental income from one property and can qualify for rental offset programs that improve mortgage qualification.
Gross Rent Multiplier
GRM - a property valuation metric calculated by dividing the purchase price by the annual gross rental income. A $500,000 property generating $60,000/year in gross rent has a GRM of 8.3. Lower GRMs generally indicate better value, though the metric doesn't account for operating expenses like cap rate does.
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