Esto es algo que la mayoría de los propietarios no saben: puedes refinanciar tu residencia principal y obtener dinero en efectivo para agregar una unidad de alquiler. Y puedes hacerlo hasta el 90% del valor de tu casa a través de un programa especial de la SCHL.
Esto ya no es solo una opción de nicho. Se está convirtiendo en el futuro de la inversión inmobiliaria en Canadá. Con la escasez de viviendas en todo el país y nuevas reglas que facilitan la adición de unidades a tu propiedad, vale la pena entender este programa.
¿Qué es el Programa de Refinanciación de VAU de la SCHL?
El gobierno de Canadá, a través de la SCHL (Sociedad Hipotecaria y de Vivienda de Canadá), te permite refinanciar tu residencia principal para financiar la construcción de una unidad de vivienda adicional (VAU). Podría ser un apartamento en el sótano, una casa en el callejón, una suite ajardinada o una unidad en el patio trasero.
Aquí está lo que lo hace especial: la SCHL te prestará hasta el 90% del valor completado de tu casa. No lo que vale hoy, sino lo que valdrá después de agregar la unidad. Esto significa que podrías no necesitar tener plusvalía existente para que esto funcione.
Los Requisitos Básicos
El programa tiene algunas reglas clave:
- El valor de tu propiedad debe ser inferior a $2 millones.
- Debes usar los fondos específicamente para agregar una unidad de alquiler.
- El préstamo se basa en el valor futuro completado de tu casa.
- Pagarás primas de seguro de la SCHL sobre el préstamo.
Reserva tu Llamada de Estrategia
Entendiendo la Prima de la SCHL
Al igual que cuando compraste tu casa por primera vez con menos del 20% de pago inicial, hay una tarifa de la SCHL involucrada aquí. ¿La buena noticia? Solo pagas una prima sobre la cantidad adicional, no sobre el saldo total de tu hipoteca.
Si tu casa ya tiene seguro de la SCHL, no pagarás esa prima original. Solo pagarás por el dinero nuevo que estás pidiendo prestado. Las primas adicionales son más altas que las nuevas, pero sigue siendo más barato que pagar una prima nueva sobre todo el saldo.
La prima se agrega al monto de tu préstamo, por lo que no necesitas pagarla de tu bolsillo.
Dado que la SCHL solo cobra la prima adicional sobre el nuevo dinero que pides prestado en lugar de sobre tu saldo total, las matemáticas pueden resultar mejores de lo que esperas. Reserva una llamada de estrategia gratuita con LendCity y te calcularemos los números para tu casa específica.
La Opción del 80% Sin la SCHL
¿No quieres pagar primas de la SCHL? Algunos prestamistas harán este mismo trato al 80% de tu valor completado en lugar del 90%. Evitas el costo del seguro, pero obtienes menos dinero para trabajar.
¿Qué Cuenta como una VAU?
Diferentes ciudades las llaman de diferentes maneras, pero todas son unidades de vivienda adicionales. Tienes opciones:
- Apartamentos en sótanos (algunas personas incluso están reforzando sus cimientos para crear una altura de techo adecuada).
- Cabañas en el patio trasero o suites ajardinadas.
- Casas en callejones.
- Conversiones de garajes.
- Segundas o terceras unidades dentro de tu estructura existente.
Las reglas varían enormemente según la ubicación. Ontario generalmente permite hasta tres unidades por propiedad sin rezonificación, aunque no todos los municipios siguen esto. Edmonton podría permitirte construir hasta ocho unidades dependiendo del tamaño de tu lote. Toronto llama a este enfoque “el medio que falta”.
Ya sea que elijas la ruta del 90% de la SCHL o la opción convencional del 80%, elegir el programa adecuado depende del valor de tu propiedad y de cuántos ingresos por alquiler necesitas. Reserva una llamada de estrategia gratuita con nosotros y compararemos ambos caminos para ti.
Obtener tus Cotizaciones y Evitar Pagar de Más
Una advertencia: los precios para la construcción de VAUs varían drásticamente. Obtén múltiples cotizaciones antes de comprometerte con algo.
Algunas personas pagan mucho más de lo que deberían porque no comparan precios. Hemos visto de todo, desde unidades prefabricadas pequeñas hasta construcciones personalizadas completas, y las diferencias de precio son impactantes incluso para productos similares.
Además, amplía tu presupuesto. La construcción siempre cuesta más de lo que esperas. Los materiales suben de precio. Comienzas la demolición y encuentras problemas que no sabías que existían. Construye un colchón para no tener que arreglártelas a mitad del proyecto.
No Olvides las Reglas de tu Lote y Zonificación
Antes de emocionarte demasiado, revisa las reglas locales. La mayoría de las áreas limitan cuánto de tu lote puede ser cubierto por edificios. Tu contratista generalmente puede decirte, al mirar el tamaño de tu lote y la ubicación de tu casa existente, si cabrá una VAU.
Si quieres construir una unidad de dos pisos pero tu casa es de un solo piso, podrías necesitar solicitar una excepción (o como sea que tu ciudad llame a su proceso de excepción). Estas solicitudes son cada vez más fáciles a medida que los gobiernos intentan fomentar más vivienda, pero sigue siendo un paso adicional.
Por Qué Tiene Sentido Ahora Mismo
Canadá tiene una escasez de viviendas. Agregar unidades de alquiler ayuda con eso, pero también ayuda a las finanzas de tu familia. Ese ingreso adicional por alquiler puede marcar una diferencia real en tu presupuesto mensual, y si tus alquileres actuales no están funcionando bien, aprende cómo solucionar el flujo de efectivo negativo en alquileres.
Las tasas de interés han bajado significativamente — la tasa de referencia del Banco de Canadá está hoy en 2.25% (desde un máximo de 5.0%) y la tasa preferencial en 4.45% — lo que hace que pedir prestado sea más atractivo. Las nuevas políticas están acelerando las aprobaciones y facilitando la obtención de permisos. El momento es realmente bastante bueno para este tipo de proyecto.
¿Puedes Hacer Esto en Propiedades de Alquiler?
El programa de la SCHL del 90% está específicamente para tu residencia principal. Pero si eres propietario de propiedades de alquiler y quieres agregarles unidades, aún puedes hacerlo al 80% (financiamiento convencional con 20% de plusvalía).
Las mismas reglas de zonificación local se aplican. Aún debes seguir las pautas de tu municipio sobre cuántas unidades permiten por propiedad. Pero sí, absolutamente puedes hacer esta estrategia en propiedades de inversión que ya posees.
Próximos Pasos
Este programa requiere trabajar con alguien que entienda los pormenores. La mayoría de los profesionales hipotecarios no se ocupan de estas solicitudes regularmente porque son más complejas que las refinanciaciones estándar.
Comienza por tener una conversación con un experto que pueda analizar tu propiedad y situación específicas. No hay costo para explorar tus opciones. Aprenderás qué es posible, obtendrás números reales y podrás decidir si tiene sentido para ti.
La clave es tener al equipo adecuado a tu alrededor desde el principio. Eso incluye la financiación adecuada, el contratista adecuado y la comprensión adecuada de las reglas locales. Haz eso, y agregar una unidad de alquiler a tu propiedad puede ser un punto de inflexión para el financiamiento de tu hipoteca residencial.
Reserva tu Llamada de Estrategia
Preguntas Frecuentes
¿Qué es el programa de refinanciación de VAU de la SCHL?
¿Necesito tener plusvalía existente en mi casa para calificar?
¿Cuál es el valor máximo de propiedad para este programa?
¿Puedo evitar pagar primas de la SCHL?
¿Qué tipos de unidades califican como VAUs?
¿Puedo usar este programa en propiedades de alquiler que ya poseo?
¿Qué amortización puedo obtener con este programa?
¿Cuánto cuesta construir una VAU?
Aviso legal: LendCity Mortgages es una correduría hipotecaria autorizada. El contenido de esta página es solo para fines educativos y no constituye asesoramiento legal, fiscal, de inversión, en valores ni de planificación financiera. Las tasas, primas, términos del programa y regulaciones mencionados están vigentes a la fecha de la última actualización de la página y están sujetos a cambios. Cualquier rendimiento de inversión, ingreso por alquiler, ahorro fiscal o cifras de estudios de caso mostradas son solo ilustrativas — no están garantizadas, no son representativas y los resultados individuales variarán. Consulte a un abogado, a un contador profesional colegiado (CPA) o a un distribuidor registrado antes de actuar con base en cualquier información de esta página.
Escrito por
LendCity
Publicado
22 de diciembre de 2025
· Updated 26 de abril de 2026Tiempo de lectura
6 min de lectura
Amortización
El período durante el cual se espera que una hipoteca se pague por completo mediante pagos regulares de capital e interés. En Canadá, los períodos de amortización comunes son de 25 o 30 años, aunque el plazo de la hipoteca (cuando se renegocia) suele ser de 1 a 5 años.
Flujo de Caja
El dinero restante después de recaudar el alquiler y pagar todos los gastos, incluyendo hipoteca, impuestos, seguro, mantenimiento y administración de la propiedad.
LTV
Relación Préstamo-Valor (LTV, por sus siglas en inglés) - el monto de la hipoteca expresado como un porcentaje del valor tasado de la propiedad o del precio de compra (el que sea menor). Un LTV del 80% significa que está pidiendo prestado el 80% y aportando el 20% inicial. Un LTV más bajo generalmente significa mejores tasas y condiciones.
Refinanciamiento
El refinanciamiento es el proceso de repagar una hipoteca existente con una nueva hipoteca, generalmente para obtener condiciones más favorables como tasas de interés más bajas, períodos de amortización más largos, o para acceder capital. Los inversores multifamiliares frecuentemente refinancian después de estabilización para extraer capital e apreciación, usando los ingresos para financiar adquisiciones adicionales o mejorar otras propiedades.
Tasación
Una evaluación profesional del valor de mercado de una propiedad, requerida por los prestamistas para garantizar que la propiedad vale el monto del préstamo.
Tasa de interés
El costo de pedir dinero prestado, expresado como un porcentaje. Determina cuánto paga además del capital prestado.
Ingresos por alquiler
Ingresos generados por inquilinos que pagan alquiler por una propiedad de inversión. El ingreso bruto por alquiler es el total recaudado antes de gastos, mientras que el ingreso neto por alquiler resta los costos operativos para mostrar la rentabilidad real.
Contratista
Un profesional con licencia contratado para realizar trabajos de construcción, renovación o reparación en propiedades de inversión. Es esencial utilizar contratistas con licencia y seguro para trabajos permitidos, ya que los contratistas sin licencia pueden resultar en la anulación del seguro, gravámenes sobre la propiedad y responsabilidad por lesiones.
Financiamiento de Construcción
Un préstamo a corto plazo que financia la construcción o renovación importante de una propiedad, desembolsado en etapas (anticipos) a medida que se completan los hitos de la construcción. Una vez finalizada la construcción, el préstamo de construcción se reemplaza típicamente con una hipoteca permanente a través de un proceso llamado financiamiento de salvamento. Los intereses se cobran solo sobre la cantidad desembolsada.
Hipoteca Asegurada
Una hipoteca respaldada por un seguro de impago de hipoteca de CMHC, Sagen o Canada Guaranty, requerido cuando el pago inicial es inferior al 20% en propiedades ocupadas por el propietario. La prima del seguro —que actualmente oscila aproximadamente entre el 0,60% y el 4,50% del monto de la hipoteca según el rango de préstamo a valor, y es más alta para pagos iniciales no tradicionales o amortizaciones extendidas— suele añadirse al saldo del préstamo. Las hipotecas aseguradas frecuentemente califican para tasas de interés más bajas porque el riesgo del prestamista está cubierto por la aseguradora. Confirme el calendario de primas vigente con CMHC/Sagen/Canada Guaranty; las tasas y los niveles están sujetos a cambios.
Pase el cursor sobre los términos para ver las definiciones. Consulte el glosario completo para todos los términos.