Voici quelque chose que la plupart des propriétaires ignorent : vous pouvez refinancer votre résidence principale et retirer de l’argent pour ajouter une unité locative. Et vous pouvez le faire jusqu’à 90% de la valeur de votre maison grâce à un programme spécial de la SCHL.
Ce n’est plus une option de niche. C’est l’avenir de l’investissement immobilier au Canada. Avec les pénuries de logement dans tout le pays et les nouvelles règles qui facilitent l’ajout d’unités à votre propriété, ce programme mérite d’être compris.
Qu’est-ce que le Programme de Remboursement UHA de la SCHL ?
Le gouvernement du Canada, par l’intermédiaire de la SCHL, vous permet de refinancer votre résidence principale pour financer la construction d’une unité d’habitation additionnelle (UHA). Il peut s’agir d’un appartement en sous-sol, d’une maison de ruelle, d’une suite de jardin ou d’une unité arrière.
Voici ce qui le rend spécial : la SCHL vous prêtera jusqu’à 90% de la valeur complétée de votre maison. Pas ce qu’elle vaut aujourd’hui, mais ce qu’elle vaudra une fois l’unité ajoutée. Cela signifie que vous n’avez peut-être pas besoin de capitaux propres existants pour que cela fonctionne.
Les Exigences de Base
Le programme a quelques règles clés :
- La valeur de votre propriété doit être inférieure à 2 millions de dollars.
- Vous devez utiliser les fonds spécifiquement pour ajouter une unité locative.
- Le prêt est basé sur la valeur future complétée de votre maison.
- Vous paierez des primes d’assurance SCHL sur le prêt.
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Comprendre la Prime de la SCHL
Tout comme lorsque vous avez acheté votre maison avec moins de 20% de mise de fonds, il y a des frais de la SCHL. La bonne nouvelle ? Vous ne payez une prime que sur le montant supplémentaire, pas sur l’intégralité de votre solde hypothécaire.
Si votre maison a déjà une assurance SCHL, vous ne rembourserez pas cette prime originale. Vous paierez uniquement sur le nouvel argent que vous empruntez. Les primes de complément sont plus élevées que les nouvelles, mais c’est toujours moins cher que de payer une nouvelle prime sur la totalité du solde.
La prime est ajoutée au montant de votre prêt, vous n’avez donc pas à la payer de votre poche.
Étant donné que la SCHL ne facture la prime de complément que sur le nouvel argent que vous empruntez plutôt que sur la totalité de votre solde, les calculs peuvent être plus avantageux que vous ne le pensez — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous effectuerons les calculs pour votre maison.
L’Option à 80% Sans la SCHL
Vous ne voulez pas payer de primes SCHL ? Certains prêteurs feront cette même transaction à 80% de votre valeur complétée au lieu de 90%. Vous évitez les frais d’assurance, mais vous avez moins d’argent à utiliser.
Qu’est-ce qui Compte comme une UHA ?
Différentes villes les appellent différemment, mais ce sont toutes des unités d’habitation additionnelles. Vous avez le choix :
- Appartements en sous-sol (certains renforcent même leur fondation pour créer une hauteur de plafond adéquate)
- Cottages de jardin ou suites de jardin
- Maisons de ruelle
- Conversions de garage
- Deuxièmes ou troisièmes unités dans votre structure existante
Les règles varient considérablement selon l’endroit. L’Ontario permet généralement jusqu’à trois unités par propriété sans rezonage, bien que toutes les municipalités ne suivent pas cela. Edmonton pourrait vous permettre de construire jusqu’à huit unités selon la taille de votre terrain. Toronto appelle cette approche « le juste milieu ».
Que vous choisissiez la voie SCHL à 90% ou l’option conventionnelle à 80%, le choix du bon programme dépend de la valeur de votre propriété et du montant de revenu locatif dont vous avez besoin — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous comparerons les deux voies pour vous.
Obtenir vos Devis et Éviter de Surpayer
Voici un avertissement : les prix pour la construction d’UHA varient considérablement. Obtenez plusieurs devis avant de vous engager dans quoi que ce soit.
Certaines personnes paient bien plus cher qu’elles ne le devraient parce qu’elles ne comparent pas les prix. Nous avons vu de tout, des minuscules unités préfabriquées aux constructions entièrement personnalisées, et les différences de prix sont choquantes, même pour des produits similaires.
De plus, gonflez votre budget. La construction coûte toujours plus cher que prévu. Les matériaux augmentent. Vous commencez la démolition et vous trouvez des problèmes que vous ne soupçonniez pas. Prévoyez une marge de sécurité pour ne pas être à court à mi-chemin du projet.
N’Oubliez Pas Votre Terrain et les Règles de Zonage
Avant de vous enthousiasmer trop, vérifiez les règles locales. La plupart des zones limitent la surface de votre terrain qui peut être couverte par des bâtiments. Votre entrepreneur peut généralement vous dire, en regardant la taille de votre terrain et l’emplacement de votre maison existante, si une UHA rentrera.
Si vous voulez construire une unité à deux étages mais que votre maison est à un seul étage, vous pourriez devoir demander une dérogation (ou ce que votre ville appelle son processus d’exception). Ces demandes deviennent plus faciles car les gouvernements essaient d’encourager plus de logements, mais c’est toujours une étape supplémentaire.
Pourquoi Cela a du Sens en ce Moment
Le Canada connaît une pénurie de logements. L’ajout d’unités locatives y contribue, mais cela aide aussi les finances de votre famille. Ce revenu locatif supplémentaire peut faire une réelle différence dans votre budget mensuel, et si vos loyers actuels sont sous-performants, découvrez comment résoudre le flux de trésorerie négatif des loyers.
Les taux d’intérêt ont sensiblement reculé — le taux directeur de la Banque du Canada se situe à 2,25 % aujourd’hui (en baisse par rapport à un sommet de 5,0 %) et le taux préférentiel à 4,45 % — ce qui rend l’emprunt plus attrayant. Les nouvelles politiques accélèrent les approbations et facilitent l’obtention des permis. Le moment est en fait assez bon pour ce type de projet.
Pouvez-vous le faire sur des propriétés locatives ?
Le programme SCHL à 90% est spécifiquement destiné à votre résidence principale. Mais si vous possédez des propriétés locatives et que vous souhaitez y ajouter des unités, vous pouvez toujours le faire à 80% (financement conventionnel avec 20% de capitaux propres).
Les mêmes règles de zonage locales s’appliquent. Vous devez toujours suivre les directives de votre municipalité sur le nombre d’unités autorisées par propriété. Mais oui, vous pouvez absolument utiliser cette stratégie sur des propriétés d’investissement que vous possédez déjà.
Prochaines Étapes
Ce programme nécessite de travailler avec quelqu’un qui en comprend les tenants et aboutissants. La plupart des professionnels hypothécaires ne traitent pas ces demandes régulièrement car elles sont plus complexes que les refinancements standards.
Commencez par une conversation avec un expert qui peut examiner votre propriété et votre situation spécifiques. Il n’y a aucun coût à explorer vos options. Vous découvrirez ce qui est possible, obtiendrez des chiffres réels et pourrez décider si cela a du sens pour vous.
L’essentiel est d’avoir la bonne équipe autour de vous dès le départ. Cela inclut le bon financement, le bon entrepreneur et une bonne compréhension de vos règles locales. Faites cela, et l’ajout d’une unité locative à votre propriété peut changer la donne pour le financement de votre prêt hypothécaire résidentiel.
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Foire Aux Questions
Qu'est-ce que le programme de remboursement UHA de la SCHL ?
Ai-je besoin de capitaux propres existants dans ma maison pour être admissible ?
Quelle est la valeur maximale de propriété pour ce programme ?
Puis-je éviter de payer les primes de la SCHL ?
Quel type d'unités sont considérées comme des UHA ?
Puis-je utiliser ce programme sur des propriétés locatives que je possède déjà ?
Quelle est l'amortissement que je peux obtenir avec ce programme ?
Combien coûte la construction d'une UHA ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
7 min de lecture
Amortissement
La période pendant laquelle un prêt hypothécaire est censé être entièrement remboursé par des paiements réguliers du capital et des intérêts. Au Canada, les périodes d'amortissement courantes sont de 25 ou 30 ans, bien que le terme hypothécaire (lorsque vous renégociez) soit généralement de 1 à 5 ans.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Capitaux propres
La différence entre la valeur marchande actuelle d'une propriété et le solde hypothécaire restant. Si votre maison vaut 500 000 $ et que vous devez 300 000 $, vous avez 200 000 $ de capitaux propres. Les capitaux propres s'accumulent par le biais des paiements hypothécaires, de l'appréciation et des améliorations apportées à la propriété.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
Refinancement
Remplacement d'un prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement pour accéder à la valeur nette de la propriété, obtenir un meilleur taux ou modifier les conditions. Les investisseurs refinancent couramment pour retirer des capitaux afin d'acquérir des biens supplémentaires (refinancement avec retrait de capital) tout en conservant la propriété du bien d'origine.
Évaluation
Une évaluation professionnelle de la valeur marchande d'une propriété, exigée par les prêteurs pour s'assurer que la propriété vaut le montant du prêt.
Taux d'intérêt
Le coût d'emprunt d'argent, exprimé en pourcentage. Il détermine le montant que vous payez en plus du principal emprunté.
Revenu locatif
Revenu généré par les locataires payant un loyer sur une propriété d'investissement. Le revenu locatif brut est le total perçu avant déduction des dépenses, tandis que le revenu locatif net soustrait les coûts d'exploitation pour montrer la rentabilité réelle.
Entrepreneur
Un professionnel agréé embauché pour effectuer des travaux de construction, de rénovation ou de réparation sur des biens d'investissement. L'utilisation d'entrepreneurs agréés et assurés est essentielle pour les travaux autorisés, car les entrepreneurs non agréés peuvent entraîner l'annulation de l'assurance, des privilèges sur la propriété et la responsabilité en cas de blessures.
ADU
Unité d'habitation accessoire - une unité résidentielle secondaire sur une propriété unifamiliale, telle qu'un logement en sous-sol, une maison de ruelle, une suite jardin ou une suite pour belle-famille. Les ADU augmentent le revenu locatif et la valeur de la propriété tout en tirant parti des terres et des infrastructures existantes.
Logement secondaire
Une unité locative autonome située dans une maison unifamiliale ou y étant attachée, comme un appartement au sous-sol, une maison de ruelle ou une dépendance aménagée. Les logements secondaires aident les investisseurs à générer un revenu locatif supplémentaire à partir d'une seule propriété et peuvent être admissibles à des programmes de compensation de loyer qui améliorent la qualification hypothécaire.
Financement de construction
Un prêt à court terme qui finance la construction ou la rénovation majeure d'une propriété, déboursé par étapes (tirages) au fur et à mesure que les étapes de construction sont terminées. Une fois la construction terminée, le prêt de construction est généralement remplacé par une hypothèque permanente par un processus appelé financement de prise en charge. Les intérêts ne sont facturés que sur le montant tiré.
Hypothèque assurée
Une hypothèque garantie par une assurance défaut hypothécaire de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty, requise lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % pour les propriétés occupées par le propriétaire. La prime d'assurance — qui varie actuellement d'environ 0,60 % à 4,50 % du montant de l'hypothèque selon la tranche de ratio prêt-valeur, et qui est plus élevée pour les mises de fonds non traditionnelles ou les amortissements prolongés — est généralement ajoutée au solde du prêt. Les hypothèques assurées sont souvent admissibles à des taux d'intérêt plus bas parce que le risque du prêteur est couvert par l'assureur. Confirmez le barème de primes en vigueur auprès de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty; les taux et les tranches peuvent changer.
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