Muchos inversores inmobiliarios en Canadá y Estados Unidos se enfrentan a un obstáculo común: [calificar para hipotecas basándose en ingresos tradicionales y ratios de deuda-ingresos.](/dscr-loans/) Sin embargo, existen vías alternativas que permiten a los inversores apalancar el flujo de caja de sus propiedades para obtener financiación. Este artículo explora los conceptos del Ratio de Cobertura de Deuda (DCR) en Canadá y el Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR) en EE. UU. y cómo pueden ayudar a los inversores a expandir sus carteras centrándose en préstamos basados en propiedades en lugar de depender únicamente de los ingresos personales. La información de este artículo proviene de un podcast que tiene como objetivo educar a los inversores sobre diferentes opciones de financiación en EE. UU. y Canadá.
Préstamos Tradicionales vs. Préstamos Basados en Propiedades
Tradicionalmente, los prestamistas tanto en Canadá como en EE. UU. evalúan las solicitudes de hipotecas basándose en los ingresos de un individuo, sus deudas existentes y el número de propiedades que posee. Este enfoque puede limitar a los inversores que tienen propiedades con un fuerte flujo de caja pero que quizás no tengan un ingreso personal elevado. Muchos inversores alcanzan los límites de financiación tradicionales antes de descubrir estas alternativas. Sin embargo, algunos prestamistas ofrecen programas que permiten a los inversores calificar basándose en el ingreso de alquiler generado por la propiedad misma. Estos programas utilizan el DCR en Canadá y el DSCR en EE. UU.
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Comprendiendo DCR y DSCR
El Ratio de Cobertura de Deuda (DCR) y el Ratio de Cobertura del Servicio de la Deuda (DSCR) son esencialmente el mismo concepto, con el primero utilizado en Canadá y el segundo en EE. UU. Estos ratios permiten a los inversores calificar para una hipoteca basándose en si el Flujo de Caja de la propiedad es suficiente para cubrir los pagos de la hipoteca. El préstamo puede ser aprobado si los ingresos de la propiedad cubren la hipoteca a un ratio específico de préstamo-a-valor (LTV), incluso si los ingresos personales del inversor no cumplen con los requisitos tradicionales. Estos préstamos a menudo se consideran préstamos de “propósito comercial” en EE. UU.
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Diferencias Clave Entre Canadá y EE. UU.
Si bien DCR y DSCR cumplen el mismo propósito, existen diferencias importantes en cómo se aplican en Canadá y EE. UU.:
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Pruebas de Estrés (Stress Tests): En Canadá, los prestamistas residenciales aplican una prueba de estrés, que exige a los prestatarios calificar al tipo de contrato más un 2% o la tasa mínima de calificación del 5,25%. Esto hace que calificar para hipotecas sea más difícil. En EE. UU., no existe tal prueba de estrés.
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Ratio Préstamo-a-Valor (LTV): En Canadá, obtener hasta un 80% de LTV en la compra o refinanciación de una propiedad de alquiler es generalmente más sencillo. En EE. UU., los LTV generalmente llegan hasta el 75% en compras y el 65% en refinanciaciones de retiro de efectivo. Sin embargo, algunos prestamistas de EE. UU. pueden llegar al 75% en una refinanciación una vez que se haya establecido crédito en EE. UU.
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Hipotecas de Solo Intereses (Interest-Only Mortgages): EE. UU. ofrece hipotecas de solo intereses, que pueden incluirse en el cálculo del DSCR, permitiendo potencialmente que una propiedad califique incluso si no tiene flujo de caja positivo. Esto normalmente no es una opción en Canadá.
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Propiedades de Uso Mixto (Mixed-Use Properties): En Canadá, las propiedades de uso mixto son generalmente aceptables para programas DCR. En EE. UU., las propiedades de uso mixto pueden ser un desafío para los programas DSCR, aunque puede haber excepciones.
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Análisis de Flujo de Caja: Al calcular el DCR, los prestamistas canadienses pueden no utilizar el 100% de los ingresos de alquiler y pueden tener en cuenta gastos como vacancia, reparaciones de la propiedad y gestión de la propiedad. En EE. UU., para el cálculo del DSCR, los prestamistas pueden excluir estos gastos y centrarse en los impuestos a la propiedad, las cuotas de la asociación de condominios o de propietarios, y el seguro anual.
Cómo Funcionan los Programas
El proceso generalmente comienza con una posible propiedad de inversión que un inversor está considerando. El prestamista necesita la siguiente información para realizar los cálculos y determinar si la propiedad califica para una hipoteca:
- Dirección de la Propiedad: Es necesaria la ubicación específica de la propiedad.
Para profundizar en este tema, consulta nuestra guía sobre Préstamo DSCR vs HELOC en Canadá: ¿cuál financia mejor tu próxima inversión?.
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Ingresos por Alquiler: Los ingresos de la propiedad son esenciales para el cálculo DCR/DSCR.
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Impuestos sobre la Propiedad: Este gasto recurrente debe incluirse en el análisis de flujo de caja.
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Cuotas de Condominio o Asociación de Propietarios: Si la propiedad tiene estas cuotas, deben incluirse en el análisis.
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Seguro Anual: Se debe considerar el costo de asegurar la propiedad.
Una vez recopilada esta información, se puede realizar un análisis de flujo de caja para ver si la propiedad cumple con la ratio requerida para la financiación.
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La prueba de estrés de Canadá y la opción de solo intereses de EE. UU. crean caminos de calificación muy diferentes: reserva una llamada de estrategia gratuita con nosotros y te ayudaremos a entender qué enfoque funciona mejor para tu próxima propiedad.
Tarifas y Estilos de Suscripción
Es importante tener en cuenta que los préstamos comerciales en Canadá y los préstamos DSCR en EE. UU. conllevan tarifas. Estas tarifas varían según el tamaño del préstamo, la complejidad y la rapidez con la que se necesite cerrar el préstamo. Además, recuerda que los préstamos comerciales en Canadá y los préstamos DSCR en EE. UU. tienen diferentes estilos de suscripción, y es importante buscar asesoramiento hipotecario experto canadiense al navegar estas diferencias.
Límites de Préstamo y Estrategias de Crecimiento
En EE. UU., los prestamistas pueden tener límites en la cantidad de préstamos que financiarán y pueden vender la deuda, lo que resulta en un cambio de prestamista para el inversor. En Canadá, los límites son menos comunes, y los inversores tienen opciones para asociarse con otro prestamista si es necesario. Una vez que un inversor está en el programa, el préstamo generalmente se vuelve ilimitado siempre que las propiedades continúen generando flujo de caja.
La Importancia del Asesoramiento Experto
Consideraciones Adicionales
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El podcast menciona que los extranjeros que invierten en EE. UU. pueden tener diferentes restricciones de LTV.
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El método Burr, que implica comprar, actualizar y refinanciar una propiedad, podría no ser tan exitoso en EE. UU. debido a los menores LTV en las refinanciaciones.
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Si bien generalmente es más desafiante, los programas DCR en Canadá se pueden utilizar para viviendas unifamiliares, aunque los prestamistas suelen preferir propiedades de dos unidades o más grandes.
Conclusión
Utilizar los programas DCR y DSCR puede ser un cambio radical para los inversores interesados en financiación hipotecaria para el desarrollo que buscan expandir sus carteras. Al centrarse en el flujo de caja de una propiedad, los inversores pueden acceder a financiación que de otra manera podría no estar disponible para ellos basándose en criterios de préstamo tradicionales. Navegar estos programas requiere una buena comprensión de las diferencias entre Canadá y EE. UU., y buscar asesoramiento experto puede mejorar significativamente las posibilidades de éxito de un inversor. La clave es educarse y explorar estas oportunidades para convertirse en un inversor inmobiliario más exitoso.
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Preguntas Frecuentes
¿Cuál es la diferencia entre DCR y DSCR?
¿Puedo calificar para una hipoteca sin usar mis ingresos personales?
¿Qué ratio préstamo-a-valor (LTV) puedo obtener con un préstamo DSCR en EE. UU.?
¿Tiene Canadá una prueba de estrés para las hipotecas DCR?
¿Qué información necesitan los prestamistas para calcular el DCR o DSCR?
¿Están disponibles las hipotecas de solo intereses para propiedades de inversión?
¿Puedo utilizar programas DCR o DSCR para propiedades de uso mixto?
¿Existe un límite en la cantidad de propiedades que puedo financiar con estos programas?
¿Funciona la estrategia BRRR con préstamos DSCR?
¿Puedo obtener una hipoteca DCR sobre una vivienda unifamiliar en Canadá?
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