De nombreux investisseurs immobiliers au Canada et aux États-Unis sont confrontés à un obstacle commun : se qualifier pour des hypothèques basées sur le revenu traditionnel et les ratios d’endettement. Cependant, des voies alternatives permettent aux investisseurs de tirer parti des flux de trésorerie de leurs propriétés pour obtenir un financement. Cet article explore les concepts du ratio de couverture de la dette (DCR) au Canada et du ratio de couverture du service de la dette (DSCR) aux États-Unis et comment ils peuvent aider les investisseurs à développer leurs portefeuilles en se concentrant sur les prêts basés sur la propriété plutôt que de dépendre uniquement du revenu personnel. Les informations contenues dans cet article proviennent d’un podcast qui vise à éduquer les investisseurs sur les différentes options de financement aux États-Unis et au Canada.
Financement traditionnel vs. Financement basé sur la propriété
Traditionnellement, les prêteurs au Canada et aux États-Unis évaluent les demandes d’hypothèque en fonction du revenu d’un individu, de ses dettes existantes et du nombre de propriétés détenues. Cette approche peut limiter les investisseurs qui possèdent des propriétés à flux de trésorerie solides mais qui n’ont pas un revenu personnel élevé. De nombreux investisseurs atteignent les limites de financement traditionnelles avant de découvrir ces alternatives. Cependant, certains prêteurs proposent des programmes qui permettent aux investisseurs de se qualifier en fonction du revenu locatif généré par la propriété elle-même. Ces programmes utilisent le DCR au Canada et le DSCR aux États-Unis.
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Comprendre le DCR et le DSCR
Le ratio de couverture de la dette (DCR) et le ratio de couverture du service de la dette (DSCR) sont essentiellement le même concept, le premier étant utilisé au Canada et le second aux États-Unis. Ces ratios permettent aux investisseurs de se qualifier pour une hypothèque en fonction de la suffisance des flux de trésorerie de la propriété pour couvrir les paiements hypothécaires. Le prêt peut être approuvé si le revenu de la propriété couvre l’hypothèque à un ratio prêt-valeur (LTV) spécifique, même si le revenu personnel de l’investisseur ne répond pas aux exigences traditionnelles. Ces prêts sont souvent considérés comme des prêts à “but commercial” aux États-Unis.
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Différences clés entre le Canada et les États-Unis
Bien que le DCR et le DSCR servent le même objectif, il existe des différences importantes dans la manière dont ils sont appliqués au Canada et aux États-Unis :
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Tests de résistance (Stress Tests) : Au Canada, les prêteurs résidentiels appliquent un test de résistance, exigeant que les emprunteurs se qualifient au taux le plus élevé entre leur taux contractuel plus 2 % ou le taux de qualification minimum de 5,25 %. Cela rend la qualification hypothécaire plus difficile. Aux États-Unis, il n’existe pas de tel test de résistance.
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Ratio prêt-valeur (LTV) : Au Canada, obtenir jusqu’à 80 % de LTV pour un achat ou un refinancement de propriété locative est généralement plus simple. Aux États-Unis, les LTV vont généralement jusqu’à 75 % pour les achats et 65 % pour les refinancements avec retrait de fonds. Cependant, certains prêteurs américains peuvent aller jusqu’à 75 % pour un refinancement une fois qu’un historique de crédit américain a été établi.
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Hypothèques à seulement intérêts : Les États-Unis proposent des hypothèques à seulement intérêts, qui peuvent être prises en compte dans le calcul du DSCR, permettant potentiellement à une propriété de se qualifier même si elle n’a pas de flux de trésorerie positif. Ce n’est généralement pas une option au Canada.
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Propriétés à usage mixte : Au Canada, les propriétés à usage mixte sont généralement acceptables pour les programmes DCR. Aux États-Unis, les propriétés à usage mixte peuvent poser des défis pour les programmes DSCR, bien qu’il puisse y avoir des exceptions.
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Analyse des flux de trésorerie : Lors du calcul du DCR, les prêteurs canadiens peuvent ne pas utiliser 100 % du revenu locatif et peuvent prendre en compte des dépenses telles que la vacance, les réparations de la propriété et la gestion immobilière. Aux États-Unis, pour le calcul du DSCR, les prêteurs peuvent exclure ces dépenses et se concentrer sur les impôts fonciers, les frais de condominium ou d’association de propriétaires et l’assurance annuelle.
Comment fonctionnent les programmes
Le processus commence généralement par une propriété d’investissement potentielle qu’un investisseur envisage. Le prêteur a besoin des informations suivantes pour effectuer les calculs et déterminer si la propriété est éligible à une hypothèque :
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Adresse de la propriété : L’emplacement spécifique de la propriété est nécessaire.
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Revenu locatif : Le revenu de la propriété est essentiel pour le calcul du DCR/DSCR.
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Impôts fonciers : Cette dépense récurrente doit être prise en compte dans l’analyse des flux de trésorerie.
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Frais de condominium ou d’association de propriétaires : Si la propriété a ces frais, ils doivent être inclus dans l’analyse.
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Assurance annuelle : Le coût de l’assurance de la propriété doit être pris en compte.
Une fois ces informations collectées, une analyse des flux de trésorerie peut être effectuée pour voir si la propriété respecte le ratio requis pour le financement.
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Le test de résistance du Canada et l’option à seulement intérêts des États-Unis créent des parcours de qualification très différents – réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à comprendre quelle approche convient le mieux à votre prochaine propriété.
Frais et styles de souscription
Il est important de noter que les prêts commerciaux au Canada et les prêts DSCR aux États-Unis comportent des frais. Ces frais varient en fonction de la taille du prêt, de sa complexité et de la rapidité avec laquelle le prêt doit être clôturé. De plus, rappelez-vous que les prêts commerciaux au Canada et les prêts DSCR aux États-Unis ont des styles de souscription différents, et il est important de demander des conseils d’experts hypothécaires canadiens lors de la navigation de ces différences.
Plafonds de prêt et stratégies de croissance
Aux États-Unis, les prêteurs peuvent avoir des plafonds sur le nombre de prêts qu’ils financent et peuvent vendre la dette, ce qui entraîne un changement de prêteur pour l’investisseur. Au Canada, les plafonds sont moins courants et les investisseurs ont la possibilité de s’associer à un autre prêteur si nécessaire. Une fois qu’un investisseur est dans le programme, les prêts deviennent généralement illimités tant que les propriétés continuent de générer des flux de trésorerie.
L’importance d’un avis d’expert
Considérations supplémentaires
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Le podcast mentionne que les étrangers investissant aux États-Unis peuvent avoir des restrictions de LTV différentes.
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La méthode Burr, qui consiste à acheter, rénover et refinancer une propriété, pourrait ne pas être aussi réussie aux États-Unis en raison des LTV plus bas sur les refinancements.
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Bien que ce soit généralement plus difficile, les programmes DCR au Canada peuvent être utilisés pour les maisons unifamiliales, bien que les prêteurs préfèrent généralement les propriétés de deux unités ou plus.
Conclusion
L’utilisation des programmes DCR et DSCR peut changer la donne pour les investisseurs intéressés par le financement hypothécaire de développement et cherchant à élargir leurs portefeuilles. En se concentrant sur les flux de trésorerie d’une propriété, les investisseurs peuvent accéder à un financement qui pourrait autrement leur être inaccessible selon les critères de prêt traditionnels. Naviguer dans ces programmes nécessite une bonne compréhension des différences entre le Canada et les États-Unis, et demander l’avis d’experts peut améliorer considérablement les chances de succès d’un investisseur. La clé est de s’éduquer et d’explorer ces opportunités pour devenir un investisseur immobilier plus prospère.
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Questions fréquentes
Quelle est la différence entre DCR et DSCR ?
Puis-je me qualifier pour une hypothèque sans utiliser mon revenu personnel ?
Quel ratio prêt-valeur (LTV) puis-je obtenir avec un prêt DSCR aux États-Unis ?
Le Canada a-t-il un test de résistance pour les hypothèques DCR ?
Quelles informations les prêteurs ont-ils besoin pour calculer le DCR ou le DSCR ?
Les hypothèques à seulement intérêts sont-elles disponibles pour les propriétés d'investissement ?
Puis-je utiliser les programmes DCR ou DSCR pour des propriétés à usage mixte ?
Y a-t-il une limite au nombre de propriétés que je peux financer avec ces programmes ?
La stratégie BRRR fonctionne-t-elle avec les prêts DSCR ?
Puis-je obtenir une hypothèque DCR sur une maison unifamiliale au Canada ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
17 décembre 2025
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
9 min de lecture
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
Prêt DSCR
Un prêt qualifié en fonction du ratio de couverture du service de la dette de la propriété plutôt que sur le revenu personnel de l'emprunteur, populaire pour les propriétés d'investissement aux États-Unis.
Capitaux propres
La différence entre la valeur marchande actuelle d'une propriété et le solde hypothécaire restant. Si votre maison vaut 500 000 $ et que vous devez 300 000 $, vous avez 200 000 $ de capitaux propres. Les capitaux propres s'accumulent par le biais des paiements hypothécaires, de l'appréciation et des améliorations apportées à la propriété.
Taux d'intérêt
Le coût d'emprunt d'argent, exprimé en pourcentage. Il détermine le montant que vous payez en plus du principal emprunté.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
Effet de levier
Utilisation d'argent emprunté (hypothèque) pour contrôler un actif plus important, amplifiant ainsi les rendements potentiels et les risques de votre investissement.
Refinancement
Remplacement d'un prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement pour accéder à la valeur nette de la propriété, obtenir un meilleur taux ou modifier les conditions. Les investisseurs refinancent couramment pour retirer des capitaux afin d'acquérir des biens supplémentaires (refinancement avec retrait de capital) tout en conservant la propriété du bien d'origine.
Tarification
Le processus que les prêteurs utilisent pour évaluer le risque d'une demande de prêt hypothécaire, y compris l'examen du crédit, des revenus, des actifs et de la valeur de la propriété afin de déterminer l'approbation du prêt.
Liste des loyers
Un document énumérant toutes les unités locatives d'une propriété, y compris les noms des locataires, les conditions des baux et les montants des loyers. Essentiel pour vérifier les revenus lors de la diligence raisonnable.
Test de stress hypothécaire
Une exigence fédérale pour se qualifier au taux le plus élevé entre votre taux contractuel +2 % ou le taux de référence (environ 5,25 %). Pour les investisseurs, les revenus locatifs peuvent être utilisés pour compenser ce calcul, bien que les prêteurs ne comptent généralement que 50 à 80 % du loyer attendu.
Ratio de couverture
Une mesure de la capacité d'une propriété à couvrir ses paiements de dette, faisant généralement référence au DSCR (Debt Service Coverage Ratio). Les prêteurs commerciaux exigent souvent un minimum de 1,2, ce qui signifie que le revenu d'exploitation net de la propriété dépasse les paiements de la dette d'au moins 20 %.
Prêt commercial
Financement pour l'immobilier commercial ou des fins professionnelles, généralement qualifié en fonction des revenus de la propriété (NOI) plutôt que des revenus personnels. Comprend les hypothèques pour les immeubles multifamiliaux (5 unités et plus), les propriétés commerciales, de bureaux et industrielles.
Maison unifamiliale
Une maison détachée conçue pour un seul ménage, le type de propriété le plus courant pour les investisseurs immobiliers débutants.
Taux de vacance
Le pourcentage d'unités locatives inoccupées sur une période donnée. Un facteur essentiel dans l'analyse des flux de trésorerie, généralement estimé entre 4 et 8 % pour des projections prudentes.
Gestion immobilière
L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.
Revenu locatif
Revenu généré par les locataires payant un loyer sur une propriété d'investissement. Le revenu locatif brut est le total perçu avant déduction des dépenses, tandis que le revenu locatif net soustrait les coûts d'exploitation pour montrer la rentabilité réelle.
Copropriété
Un type de propriété où un individu possède une unité spécifique au sein d'un immeuble ou d'un complexe plus grand, partageant la propriété des parties communes avec d'autres propriétaires d'unités. Les condos offrent des prix d'entrée plus bas mais entraînent des frais mensuels et des restrictions de location potentielles qui affectent les rendements des investissements.
Propriété à usage mixte
Un immeuble qui combine des usages résidentiels et commerciaux, comme des commerces au rez-de-chaussée avec des appartements au-dessus. Les propriétés à usage mixte peuvent diversifier les sources de revenus et se qualifier pour des conditions de financement commercial.
Ratio d'endettement (DTI)
Une métrique de prêt qui compare les paiements mensuels totaux de dettes d'un emprunteur à son revenu brut mensuel. Les prêteurs utilisent le DTI pour évaluer la capacité d'emprunt, la plupart exigeant des ratios inférieurs à 44 % pour l'approbation d'un prêt hypothécaire.
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