La plupart des Canadiens qui souhaitent investir dans l’immobilier ne le font jamais. Ils s’inquiètent des mauvais locataires, des périodes de vacance et de l’achat d’une propriété défectueuse. Voici le fait : ces préoccupations sont tout à fait valables. Mais chacune a une solution simple.
Laissez-moi vous expliquer comment résoudre ces problèmes et vous montrer les trois façons dont l’immobilier génère de la richesse.
Le problème des mauvais locataires (et comment le résoudre)
C’est la principale crainte. Personne ne veut recevoir un appel à 2 heures du matin pour une toilette cassée. Personne ne veut de locataires qui ne paient pas leur loyer ou qui dégradent l’endroit.
La solution ? Engagez une société de gestion immobilière.
Je sais ce que vous pensez : cela coûte de l’argent. Mais écoutez-moi bien. Les gestionnaires immobiliers professionnels ont des astuces que vous n’avez pas. Voici une astuce que mon gestionnaire immobilier utilise :
Lorsqu’un locataire potentiel semble bon sur papier, il les appelle et dit quelque chose de décontracté comme : « Salut, j’ai pris un café et j’ai une question rapide. Je te rencontre chez toi et nous pouvons discuter. » Puis il se présente sans prévenir à leur domicile actuel.
Pourquoi ? Il vérifie comment ils vivent réellement. Sont-ils propres ? Ont-ils des animaux de compagnie alors qu’ils ont dit que non ? Cette astuce unique permet de détecter les problèmes avant qu’ils ne deviennent votre problème.
Ce que font réellement les bons gestionnaires immobiliers
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Vérifient l’emploi en consultant les dépôts bancaires réels, pas seulement des lettres.
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Visite les locataires potentiels à leur domicile actuel.
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Consultent une base de données de locataires problématiques que les propriétaires individuels ne voient jamais.
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Exigent le premier et le dernier mois de loyer (les mauvais locataires professionnels évitent cela).
Oui, les gestionnaires immobiliers facturent des frais. Mais comparez cela à un seul mauvais locataire qui ne paie pas son loyer pendant six mois pendant que vous passez par le processus d’expulsion. Le calcul est rentable.
Exemple réel : Ma propriété a été inondée une fois. J’ai été informé par un e-mail. Tout a été géré. Je n’ai rien fait. C’est le rêve.
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Le problème de la vacance (et comment le résoudre)
Payer un prêt hypothécaire sans revenu locatif est effrayant. Cela se produit dans deux situations : juste après l’achat, et lorsque les locataires déménagent.
Solution n° 1 : La stratégie de clôture sous 60 à 90 jours
Lorsque vous achetez une propriété d’investissement, fixez votre date de clôture 60 à 90 jours à l’avance. La plupart des vendeurs sont d’accord avec cela.
Voici ce que vous faites avec ce temps :
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Engagez immédiatement un gestionnaire immobilier.
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Faites-lui trouver un locataire et collecter le premier et le dernier mois de loyer.
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Fixez la date d’emménagement du locataire pour qu’elle corresponde à votre date de clôture.
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Ne payez jamais de prêt hypothécaire sans revenu locatif.
Solution n° 2 : Gestion du roulement des locataires
Les locataires doivent donner un préavis de 30 jours avant de partir. Les bons gestionnaires immobiliers utilisent ce temps pour montrer la propriété et trouver le locataire suivant. Le nouveau locataire emménage dès que l’ancien part.
Note importante : Cela ne fonctionne que si votre propriété est décente. Si vous achetez une décharge dans un mauvais quartier, personne ne voudra la louer, peu importe la qualité de votre gestionnaire immobilier.
Solution n° 3 : Le système de réserve de trésorerie
Malgré tous vos efforts, des vacances peuvent survenir. Voici comment je gère cela :
Mettez tous les revenus locatifs dans un seul compte. Maintenez un solde minimum comme fonds de roulement – comme un coussin. Si une propriété reste vide, l’argent provient de ce compte, pas de votre poche. Lorsque le loyer reprend, le fonds de roulement se reconstitue. Ne retirez des profits qu’une fois que vous êtes au-dessus de votre minimum.
L’utilisation de la stratégie de clôture sous 60 à 90 jours et d’un système de réserve de trésorerie évite que les vacances n’affectent votre portefeuille – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour vous assurer que votre structure hypothécaire soutient ce plan.
Le problème de la propriété défectueuse (et comment le résoudre)
Même les inspecteurs en bâtiment professionnels manquent des choses. Leurs contrats le disent – ils ne sont pas responsables des problèmes manqués. Personne n’est parfait.
Voici donc mon système à deux niveaux :
Faites une inspection de maison normale comme d’habitude. Ensuite, faites appel à un entrepreneur de confiance.
Concluez un accord avec cet entrepreneur : il se charge de tous vos travaux de réparation et de rénovation sur toutes vos propriétés. En échange, il visite les propriétés avant que vous n’achetiez et vous indique ce qui ne va pas et combien coûtera la réparation.
Cela m’a fait économiser beaucoup d’argent. Mon entrepreneur a repéré des choses que j’avais manquées, même avec mon expérience. Parfois, il m’a conseillé de ne pas acheter quelque chose, même si la réparer lui aurait rapporté gros. C’est la valeur d’un bon partenariat.
Avec des coûts de réparation détaillés, vous pouvez décider si la propriété a encore un sens financier avant de vous y retrouver coincé. Et lorsque les chiffres sont bons, avoir un financement hypothécaire de prêt à court terme prêt vous permet d’agir rapidement sur les transactions de rénovation.
Parlons maintenant de gagner de l’argent
L’immobilier génère de la richesse de trois manières. La plupart des investisseurs se concentrent sur une ou deux et manquent complètement la troisième.
Voie n° 1 : L’appréciation
Votre propriété prend de la valeur au fil du temps. Vous ne voyez pas cet argent avant de vendre ou de refinancer, mais c’est une richesse réelle.
Pensez aux maisons que vos grands-parents ont achetées pour presque rien et qui valent maintenant des centaines de milliers de dollars. C’est l’appréciation au travail.
Les marchés montent et descendent. Pendant les récessions, les valeurs baissent. Mais regardez n’importe quel graphique à long terme – l’immobilier prend de la valeur au fil du temps. Si le marché s’effondre, ne vendez pas. Attendez simplement qu’il remonte.
La clé est de Trouver des opportunités immobilières sur les marchés canadiens | Guide. Plus il y a de gens qui emménagent, plus la demande est forte. Plus de demande signifie des prix plus élevés. Évitez les marchés où les gens partent – comme les anciennes villes minières qui se sont vidées.
Voie n° 2 : Le flux de trésorerie
C’est l’argent qui reste après avoir payé toutes vos dépenses. Je veux dire toutes : prêt hypothécaire, taxes, assurances, plus l’argent mis de côté pour les vacances et les réparations.
Voici le compromis : les marchés avec une forte appréciation ne génèrent souvent pas un bon flux de trésorerie. Une propriété qui prend 25 % de valeur peut vous coûter de l’argent chaque mois. Vous y mettez peu d’argent, mais vous gagnez énormément de capitaux propres, donc certains investisseurs acceptent un flux de trésorerie négatif.
Je suis en désaccord avec cette approche. Si le marché s’effondre et que l’appréciation s’arrête, vous perdez toujours de l’argent chaque mois. Le flux de trésorerie vous procure un revenu, peu importe ce que fait le marché.
Cela dit, de nombreux investisseurs réussissent avec des propriétés axées sur l’appréciation. Les investisseurs de Toronto acceptent souvent un flux de trésorerie négatif car l’appréciation compense cela.
Voie n° 3 : Le remboursement du prêt hypothécaire
C’est le constructeur de richesse sournois que tout le monde oublie.
Disons que votre prêt hypothécaire commence à 500 000 $. Quelques années plus tard, il est descendu à 450 000 $. C’est 50 000 $ que vous n’avez pas payés – vos locataires l’ont fait grâce à leur loyer.
Votre valeur nette vient d’augmenter de 50 000 $ et vous n’avez rien fait.
Plus vous détenez de propriétés, plus cela devient évident. La première année ou deux, vous pourriez vous demander si l’investissement en valait la peine. Après plusieurs années, vous appelez un agent immobilier et découvrez que votre propriété a augmenté de 100 000 $. Vous calculez le capital que vos locataires ont remboursé. Soudain, vous envisagez une création de richesse sérieuse. Un investisseur a utilisé exactement cette approche pour construire un Portefeuille immobilier de 12 millions de dollars à partir de zéro | Canada au fil du temps.
Une fois que vos locataires ont remboursé 50 000 $ ou plus de votre solde hypothécaire, ces capitaux propres accumulés ouvrent de réelles portes – réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous montrerons comment les mettre au travail.
La stratégie de refinancement intelligente
Voici une démarche avancée : après avoir possédé une propriété pendant un certain temps, refinancez pour une durée hypothécaire plus longue. Cela réduit votre paiement mensuel et augmente le flux de trésorerie.
Votre stratégie dépend de votre objectif :
Si vous voulez prendre votre retraite tôt : Remboursez rapidement les prêts hypothécaires. Des durées plus courtes signifient des paiements plus élevés, mais vous possédez des propriétés libres de toute dette plus tôt. Plus de flux de trésorerie pour remplacer le revenu de votre emploi.
Si vous voulez construire un grand portefeuille : Refinancez souvent pour maximiser le flux de trésorerie. Utilisez l’argent supplémentaire et les capitaux propres retirés pour acheter plus de propriétés.
Avertissement : l’investissement immobilier crée une dépendance. Il n’y a peut-être pas de nombre “satisfaisant” de propriétés.
Pourquoi cela bat un emploi régulier
Il n’y a rien de mal à avoir un emploi. Je dirige une entreprise qui me prend beaucoup de temps. Mais il y a quelque chose de spécial dans le revenu immobilier.
Avec un emploi, vous travaillez, vous êtes payé, vous rentrez chez vous, vous recommencez. Avec l’immobilier, vous pouvez être n’importe où – en vacances, à la plage, au travail – et les chèques de loyer arrivent automatiquement.
Une fois que vous avez mis en place les bons systèmes avec un gestionnaire immobilier et le meilleur logiciel de gestion immobilière pour les investisseurs canadiens, il fonctionne en mode pilote automatique. C’est l’argent le plus facile que vous gagnerez jamais, car il arrive que vous travailliez ou non.
Vos locataires bâtissent votre richesse pendant que vous dormez. Ils remboursent votre hypothèque, génèrent un flux de trésorerie et profitent de la vague d’appréciation avec vous.
Les problèmes qui empêchent la plupart des gens d’investir sont réels. Mais ils ont tous des solutions. Et le potentiel de création de richesse est trop beau pour être ignoré.
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Foire aux questions
Ai-je vraiment besoin d'un gestionnaire immobilier pour une seule propriété locative ?
Comment puis-je éviter de payer l'hypothèque pendant les périodes de vacance ?
Dois-je investir pour le flux de trésorerie ou l'appréciation ?
Une inspection de maison est-elle suffisante avant d'acheter une propriété d'investissement ?
Quel est l'acompte minimum pour une propriété d'investissement au Canada ?
Comment le remboursement de l'hypothèque crée-t-il de la richesse ?
Dois-je refinancer ma propriété locative pour prolonger la durée de l'hypothèque ?
Qu'est-ce qui fait un bon marché pour l'investissement immobilier ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
10 min de lecture
Due Diligence
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