S’il y a une règle que les nouveaux investisseurs immobiliers doivent se faire tatouer sur le front, c’est bien celle-ci. La règle des 70 % a sauvé plus d’investisseurs de transactions désastreuses que toute autre ligne directrice que je connais. Que vous fassiez un flip direct ou que vous appliquiez la méthode BRRRR pour une richesse à long terme, cette formule est le point de départ de toute analyse de transaction. Elle est simple, conservatrice et fonctionne.
Voici l’idée de base : ne payez jamais plus de 70 % de la valeur après rénovation d’une propriété, moins vos coûts de réparation. En suivant cette règle, vous créerez une marge suffisante pour couvrir vos frais de transaction, vos frais de possession et toujours réaliser un profit. Ignorez-la, et vous jouez à la loterie.
Laissez-moi vous montrer exactement comment cela fonctionne et pourquoi c’est important.
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La formule qui protège vos profits
Le calcul est simple :
Prix d’achat maximum = (Valeur après rénovation × 70 %) - Coûts de réparation
Analysons cela avec un exemple concret. Supposons que vous trouviez une propriété qui vaudra 300 000 $ une fois que vous l’aurez rénovée (c’est votre Valeur après rénovation ou VAPR). Votre entrepreneur estime les coûts de rénovation à 40 000 $.
Voici votre calcul :
- 300 000 $ × 70 % = 210 000 $
- 210 000 $ - 40 000 $ = 170 000 $
Votre prix d’achat maximum est de 170 000 $. Si vous payez plus que cela, vous réduisez votre marge bénéficiaire, voire l’éliminez complètement. Lorsque vous serez prêt à financer la transaction, Financement hypothécaire pour le flipping et la rénovation.
| Composant | Montant | But |
|---|---|---|
| VAPR | 300 000 $ | Ce pour quoi vous vendrez |
| 70 % de la VAPR | 210 000 $ | Votre coussin de sécurité |
| Coûts de réparation | -40 000 $ | Budget de rénovation |
| Achat maximum | 170 000 $ | Le plus élevé que vous devriez payer |
| Marge intégrée | 90 000 $ | Pour les coûts et le profit |
Cette marge de 90 000 $ (les 30 % que vous conservez) couvre vos frais de clôture à l’achat, vos frais de possession pendant la rénovation, vos frais de vente, y compris les commissions d’agent, et votre profit réel.
Pourquoi 70 % et pas 80 % ou 75 % ?
Les nouveaux investisseurs demandent souvent pourquoi la règle n’est pas plus agressive. Après tout, 70 % semble conservateur. Ne peut-on pas conclure plus de transactions en utilisant 75 % ou 80 % ?
Vous le pouvez, et les investisseurs expérimentés le font parfois. Mais voici ce qui arrive aux débutants qui deviennent agressifs :
La marge de 30 % se répartit généralement comme suit : 5 % pour les frais de clôture à l’achat, 5 % pour les frais de possession pendant la rénovation, 10 % pour les frais de vente (commissions d’agent, clôture, etc.) et 10 % pour le profit.
Remarquez-vous quelque chose ? Il n’y a presque pas de marge de manœuvre. Si votre estimation de VAPR est erronée de 5 %, c’est la moitié de votre profit qui disparaît. Si votre rénovation dépasse le budget de 20 % (ce qui arrive constamment), vous travaillez maintenant gratuitement ou vous perdez de l’argent.
La règle des 70 % n’est pas conservatrice, elle est réaliste. Elle tient compte du fait que les estimations ne sont jamais parfaites et que des surprises surviennent toujours. Si vous voulez des preuves, lisez les leçons tirées de 30 flips immobiliers – les investisseurs qui ont respecté cette règle s’en sont mieux sortis.
Avec seulement environ 10 % de la transaction réservés au profit, avoir votre financement verrouillé avant de commencer évite que les surprises n’effacent votre marge – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour organiser votre hypothèque de flip à l’avance.
Obtenir votre VAPR avec précision
Toute la formule dépend d’une estimation précise de la VAPR. Si vous vous trompez sur ce point, rien d’autre n’a d’importance.
Voici comment y parvenir :
Trouvez des ventes vraiment comparables. Vous avez besoin de propriétés qui correspondent à ce à quoi ressemblera votre bien après rénovation – taille, emplacement, état, caractéristiques similaires. Une maison coloniale à quatre chambres rénovée ne se compare pas à un bungalow à deux chambres rénové.
Utilisez des ventes récentes. Les marchés évoluent. Une comparaison datant de dix-huit mois peut ne pas refléter les valeurs actuelles. Concentrez-vous sur les ventes des trois à six derniers mois. Comprendre comment fonctionnent les évaluations immobilières automatisées peut également vous aider à valider vos propres estimations de VAPR par rapport à ce que les prêteurs verront.
Soyez conservateur. En cas de doute, utilisez le chiffre le plus bas. Si les ventes comparables vont de 295 000 $ à 315 000 $, utilisez 295 000 $ ou même 290 000 $ pour votre analyse. Les surprises positives sont préférables aux catastrophes négatives.
Ne supposez pas de prix premium. Votre rénovation peut être magnifique, mais les acheteurs ne paieront pas significativement plus cher que d’autres maisons rénovées dans le quartier. Si des maisons rénovées similaires se vendent 300 000 $, ne pensez pas que la vôtre vaudra 340 000 $ parce que vous avez choisi des comptoirs plus jolis.
Estimation des coûts de réparation sans se faire avoir
Sous-estimer les réparations tue plus de flips que de surpayer les propriétés. Voici comment éviter ce piège :
Visitez avec un entrepreneur avant d’acheter. Ne devinez pas les coûts de réparation à partir de photos ou d’un rapide coup d’œil en voiture. Entrez, examinez tout et demandez à quelqu’un qui fait ce travail de vous donner des chiffres.
Vérifiez tout. Toiture, fondation, CVAC, électricité, plomberie, fenêtres, chauffe-eau, appareils électroménagers – tout. Ce que vous ne regardez pas, ce sont les choses qui vous mordent plus tard. Bon nombre de ces problèmes sont abordés dans notre guide des problèmes courants lors de l’achat de propriétés délabrées.
Prévoyez une marge de imprévus. Ajoutez 15 à 20 % à votre estimation de réparation pour les surprises. Lorsque vous ouvrez les murs, vous découvrez des choses. Lorsque vous retirez le revêtement de sol, vous découvrez des problèmes. Supposons que vous dépenserez plus que prévu. Apprendre à éviter les erreurs de rénovation intelligentes aidera à empêcher votre budget de devenir incontrôlable.
Obtenez plusieurs devis. L’estimation d’un seul entrepreneur ne suffit pas. Obtenez deux ou trois devis pour les travaux majeurs. Cela vous aide à comprendre le coût réel et quels entrepreneurs veulent réellement le travail.
Ajouter une marge de 15 à 20 % aux estimations des entrepreneurs est judicieux, mais combiner cela avec le bon produit de financement vous protège encore davantage – réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à adapter le prêt à la transaction.
Quand la règle des 70 % ne fonctionne pas
Je ne vais pas prétendre que cette règle fonctionne parfaitement dans toutes les situations. Voici quand vous pourriez avoir besoin d’ajuster :
Marchés chauds avec un inventaire limité. Sur les marchés très concurrentiels, vous ne trouverez peut-être pas d’affaires à 70 %. Vous pourriez ajuster à 75 %, mais faites-le prudemment et comprenez que vous acceptez plus de risques.
Propriétés de très grande valeur. Sur un flip d’un million de dollars, les pourcentages peuvent changer car les coûts fixes représentent une proportion plus faible de la taille totale de la transaction.
Flips rapides et cosmétiques. Si vous effectuez des travaux légers avec des délais rapides, vos frais de possession sont plus bas et vous pouvez opérer avec des marges plus serrées.
Investisseurs expérimentés avec des systèmes efficaces. Une fois que vous avez fait des dizaines de flips et que vous avez des entrepreneurs fiables, des processus stricts et une connaissance approfondie du marché, vous pouvez opérer avec des pourcentages plus élevés – car vos estimations sont plus précises et votre exécution plus efficace.
Les erreurs qui tuent les profits des flips
Même avec la règle des 70 %, les investisseurs font des erreurs de manière prévisible :
Tomber amoureux d’une propriété. Vous trouvez une maison qui semble parfaite. Elle est dans un bon quartier, elle a de bonnes bases, et vous voyez exactement ce que vous feriez avec. Alors vous rationalisez le fait de payer plus que ce que votre formule indique. Ne le faites pas. Les propriétés ne se soucient pas de vos sentiments, et le marché ne paiera pas plus cher simplement parce que vous êtes émotionnellement attaché.
Projections de VAPR optimistes. “Eh bien, si j’ajoute cette caractéristique spéciale, les acheteurs paieront une prime.” Peut-être. Probablement pas. Basez vos chiffres sur ce que les propriétés comparables ont réellement vendu, pas sur ce que vous espérez que la vôtre rapportera.
Sous-estimer le temps de réparation. Vos frais de possession courent chaque jour où vous possédez cette propriété. Une rénovation qui devait prendre trois mois s’étend sur six ? C’est trois mois supplémentaires de paiements hypothécaires, de taxes, d’assurances et de services publics qui rongent votre profit. C’est exactement pourquoi vos ratios d’endettement et calculs de coûts de possession doivent tenir compte d’une période plus longue que celle que vous attendez.
Oublier complètement les frais de possession. J’ai vu des investisseurs calculer le prix d’achat plus les réparations plus les frais de vente et oublier complètement qu’ils paieront une hypothèque pendant des mois. Ne soyez pas cette personne.
Au-delà de la formule rapide
La règle des 70 % est un outil de sélection – un moyen rapide d’éliminer les mauvaises transactions avant de perdre du temps sur une analyse détaillée. Les propriétés qui passent le test des 70 % méritent une évaluation plus approfondie.
Pour les transactions qui valent la peine d’être poursuivies, établissez un pro forma complet avec chaque ligne de revenu et chaque ligne de dépense détaillées. La même discipline s’applique que vous fassiez du flipping ou de la détention – Comment analyser une propriété locative : flux de trésorerie et diligence raisonnable afin que vous puissiez évaluer les deux stratégies de sortie. Tenez compte des frais de clôture réels en fonction de votre marché, des délais réalistes basés sur vos relations avec les entrepreneurs et des frais de possession spécifiques basés sur votre financement.
La règle des 70 % vous amène dans le bon rayon. Une analyse détaillée vous indique si vous devez frapper.
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Foire aux questions
Que faire si aucune propriété sur mon marché ne correspond à la règle des 70 % ?
Puis-je utiliser cette règle pour l'analyse de propriétés locatives ?
Dois-je un jour payer plus que ce que suggère la règle des 70 % ?
Comment puis-je mieux estimer la VAPR et les coûts de réparation ?
Que couvre concrètement la marge de 30 % de la règle des 70 % ?
Comment trouver des ventes comparables pour déterminer la valeur après rénovation ?
Quelles sont les plus grosses erreurs qui anéantissent les profits des flips immobiliers ?
La conclusion
La règle des 70 % existe parce que le flipping immobilier est plus difficile qu’il n’y paraît dans les émissions de télévision. Les estimations sont toujours imparfaites. Les surprises surviennent toujours. Les délais s’allongent toujours. Les investisseurs qui profitent sont ceux qui intègrent suffisamment de marge pour absorber ces réalités.
Ne payez pas plus de 70 % de la VAPR moins les coûts de réparation. C’est simple, c’est éprouvé, et cela vous évite de devenir un autre investisseur qui “a tout fait correctement” mais a quand même perdu de l’argent.
Lorsque vous débutez, traitez la règle des 70 % comme une loi. Plus tard, avec de l’expérience, vous pourrez faire des ajustements éclairés. Mais cette expérience vient de transactions rentables exécutées avec des marges conservatrices – pas de paris agressifs qui n’ont pas fonctionné.
Trouvez des affaires qui fonctionnent à 70 %. Faites le travail correctement. Vendez avec profit. Répétez. C’est ça, le flipping immobilier fait comme il faut.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
26 janvier 2026
Temps de lecture
10 min de lecture
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