Le flipping immobilier vous semble passionnant, n’est-ce pas ? Acheter une propriété, la rénover, la revendre avec profit. Mais voilà le hic : la plupart des gens qui en parlent lors des rencontres immobilières ne le font jamais. Ils analysent trop, attendent les conditions parfaites du marché et finissent par rester sur la touche pendant des années.
Manny Cabral a fait du flipping et de la vente en gros de plus de 30 propriétés. Il ne venait pas d’une famille aisée. Ses parents ont immigré du Portugal sans un sou en poche. Ce qu’il a bâti, il l’a construit lui-même, et il a tiré de précieuses leçons de ses expériences.
Vous avez besoin de la bonne équipe avant d’acheter votre première propriété à flipper
C’est là que la plupart des nouveaux flippers font erreur : ils achètent une propriété et estiment à la hâte les coûts de rénovation. Un budget de 100 000 $ se transforme en 200 000 $, et soudain, il n’y a plus de profit.
Les membres essentiels de votre équipe
Avant même de penser à acheter une propriété à flipper, vous devez avoir ces personnes à portée de main :
-
Un entrepreneur fiable : Il visite les propriétés avec vous, repère les problèmes structurels et vous donne des devis précis. Si vous n’êtes pas vous-même entrepreneur, cette personne vous évitera le désastre.
-
Un excellent avocat : Vous avez besoin de quelqu’un qui répond rapidement, qui peut vérifier immédiatement les privilèges et qui comprend les structures de transactions créatives. Les transactions urgentes échouent lorsque votre avocat met trois jours à répondre.
-
Un excellent courtier qui comprend le financement de flipping : Les stratégies de financement font ou défont votre transaction. Vous avez besoin de quelqu’un qui sait comment structurer les choses correctement.
-
Un excellent agent immobilier : Il fournit des comparables précis et vous aide à déterminer des prix de vente réalistes. Deux têtes valent mieux qu’une lorsqu’il s’agit de stratégies de sortie.
Réservez votre appel stratégique
Connaissez vos chiffres, sinon n’achetez pas
C’est là que les choses sérieuses commencent. Vous devez absolument connaître vos chiffres avant d’acheter une propriété à flipper. Mais voici la difficulté : vous ne connaissez que le marché d’aujourd’hui. Vous n’avez aucune idée de ce qu’il fera dans six ou huit mois, une fois votre rénovation terminée.
Un autre chiffre important à intégrer au Canada : la règle sur la revente précipitée de biens immobiliers résidentiels, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, prévoit que toute propriété vendue dans les 12 mois suivant son achat est automatiquement traitée comme un revenu d’entreprise — et non comme un gain en capital — peu importe votre intention. Intégrez cette réalité fiscale dans vos projections dès le départ.
Ce profit projeté de 50 000 $ ? Il pourrait se transformer en une perte de 150 000 $ si vous n’êtes pas prudent. Le flipping est très spéculatif. Soyez conservateur dans vos projections et comprenez la règle des 70 % pour le flipping immobilier avant de faire des offres. Ne vous enthousiasmez pas trop pour les profits potentiels.
Avant que ce profit projeté de 50 000 $ ne se transforme en une perte de 150 000 $, assurez-vous que votre financement et votre stratégie de sortie sont impeccables — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity pour examiner vos chiffres de flipping.
Arrêtez d’analyser et commencez à agir
Manny constate la même chose lors des rencontres d’investisseurs : des gens qui n’ont rien acheté depuis cinq ou six ans parce qu’ils attendent que le marché s’effondre. Ils attendaient il y a cinq ans, et ils attendent toujours.
Voici le problème : l’analyse excessive mène à la paralysie. Vous n’aurez jamais d’informations parfaites. Vous n’éliminerez jamais tous les risques. Ce que vous pouvez faire, c’est prendre des risques calculés et minimiser les problèmes autant que possible.
Manny s’est concentré sur le comté de Simcoe et a agi. C’est ainsi qu’il a atteint plus de 30 propriétés, et non en attendant des conditions parfaites.
Le parcours de la construction aux concessions automobiles, puis au flipping
Manny n’a pas commencé par flipper des maisons. Il travaillait dans la construction, a développé de graves problèmes de dos et a dû quitter le secteur. Il a acheté des centres de détail automobile desservant des concessions à Mississauga, gérant des équipes 24 heures sur 24. Ensuite, il est passé à la gestion de concessions chez de grands concessionnaires Honda.
Le concessionnaire l’a bien traité. Le salaire était bon. Les gens étaient formidables. Mais il pointait toujours un stylo, travaillait toujours pour quelqu’un d’autre, portait ce qu’il appelle des “menottes dorées”.
Pendant ce temps, son fils dirigeait leur entreprise de construction, spécialisée dans la conversion de suites secondaires. Ils sont devenus l’une des plus grandes entreprises de Hamilton pour ce type de travail. Mais son fils était dépassé, et Manny voulait se concentrer sur l’acquisition de propriétés. Il a donc quitté la concession et s’est lancé à fond dans l’immobilier.
Marketing : Comment trouver des transactions hors marché
Les gens demandent toujours à Manny comment il trouve des propriétés. Puis ils disent qu’ils n’ont pas d’argent pour le marketing. Sa réponse ? Il faut investir dans le marketing pour obtenir des transactions. Le MLS n’est pas là où se trouvent les bonnes affaires.
Son approche multicanale
Manny diffuse des publicités radio sur Rock 95 quatre à cinq fois par jour. Des spots de 60 secondes. Il reçoit des appels tous les jours de vendeurs potentiels qui l’ont entendu à la radio. C’était l’idée de son plus jeune fils, et cela fonctionne mieux que tout le reste.
Mais il ne se contente pas de la radio. Il diffuse également des publicités YouTube, des publicités Facebook et envoie des dépliants par courrier. Les canaux fonctionnent ensemble. Quelqu’un pourrait garder un dépliant mais ne pas agir. Ensuite, ils entendent la publicité radio et font le lien.
Dès le début, Manny s’est engagé à faire du marketing pendant au moins un an. Il savait que les résultats ne viendraient pas aux mois un, deux ou trois – la cohérence renforce la reconnaissance de la marque. Il est dans cette démarche depuis plus d’un an et prévoit de continuer indéfiniment.
Que vous diffusiez des publicités radio comme Manny ou que vous recherchiez des transactions sur le MLS, la bonne structure de financement peut faire ou défaire vos marges – réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous établirons votre plan de financement.
Pourquoi économiser de l’argent, c’est en perdre
Manny a des opinions fortes sur l’épargne traditionnelle. Avec les taux d’inflation actuels, l’argent à la banque est un actif déprécié. Ces 50 000 $ dont vous êtes fier d’avoir économisés ? Ils valent moins chaque jour.
Et voici qui bénéficie réellement de vos dépôts bancaires : les banques. Elles peuvent prêter plusieurs fois ce que vous déposez. Vous déposez 100 000 $, elles peuvent prêter 1 million de dollars. C’est ainsi qu’elles génèrent des profits à partir de votre argent.
Faites travailler votre argent pendant que vous dormez
Manny connaît des gens qui ne sont pas millionnaires mais qui font travailler leur argent. Ils ont de l’équité dans leurs propriétés. Ils contractent des marges de crédit. Ils prêtent cet argent à des investisseurs et gagnent des rendements sur de l’argent qui, auparavant, dormait.
Pour réussir aujourd’hui, surtout avec l’inflation, vous devez savoir quoi faire de votre revenu disponible. Sinon, vous resterez éternellement dans la course aux souris. Travailler pour quelqu’un, c’est bien, mais vous avez besoin d’une stratégie d’investissement.
Vous n’avez pas besoin de quitter votre emploi pour investir
Voici quelque chose d’important : Manny a quitté son emploi parce qu’il voulait diriger sa propre entreprise à temps plein. Mais tout le monde n’a pas besoin de le faire.
De nombreuses stratégies d’investissement fonctionnent parfaitement tant que vous êtes encore employé. Il s’agit de ce que vous faites de votre revenu disponible. Vous pouvez aimer votre emploi et toujours obtenir un financement hypothécaire pour le flipping, et éviter les erreurs de rénovation coûteuses pour les investisseurs. Sa décision était spécifique à ses objectifs – votre chemin pourrait être différent.
Pourquoi il vend en gros certaines propriétés
Manny vend en gros des propriétés lorsqu’il a plus de transactions qu’il ne peut en exécuter correctement. Il s’agit du retour sur investissement. S’il ne peut gérer que cinq projets correctement, il n’en prendra pas dix. Il travaillera sur cinq et vendra en gros les cinq autres.
Cela crée des opportunités pour d’autres investisseurs. Vous pouvez vous inscrire sur sa liste d’acheteurs à simcohousebuyers.ca et recevoir des notifications d’opportunités de vente en gros. Ce sont des transactions hors marché avec une marge intégrée pour l’acheteur.
La liberté que procure cette activité
Aujourd’hui, Manny peut travailler depuis son bateau. Il peut prendre des vacances avec sa femme sans demander la permission. Il peut prendre du temps libre quand il le souhaite. Il ne pointe pas un stylo.
Il gère la partie financière de l’entreprise – traitant avec les investisseurs, le marketing, les rendez-vous avec les vendeurs. Son fils aîné agit en tant qu’entrepreneur général. Son plus jeune fils fournit la stratégie marketing par le biais de sa société de marketing. C’est une entreprise familiale avec des rôles clairement définis.
Manny aime tellement ce qu’il fait qu’il ne pense pas à la retraite. Il ne s’ennuie jamais entre son travail, ses Corvettes, le pilotage d’avions modèles réduits, les bateaux et la musique. Il est occupé, mais c’est le genre d’occupation qu’il a choisie.
C’est le véritable prix – pas seulement l’argent, mais la liberté de concevoir votre vie comme vous le souhaitez.
Réservez votre appel stratégique
Foire aux questions
Ai-je besoin d'expérience en construction pour commencer à flipper des maisons ?
Combien d'argent faut-il pour le marketing afin de trouver des propriétés à flipper ?
Devrais-je quitter mon emploi pour flipper des maisons à temps plein ?
Quelle est la plus grande erreur commise par les nouveaux flippers immobiliers ?
Comment trouver des propriétés hors marché à flipper ?
Est-ce une bonne stratégie pour les investisseurs d'épargner de l'argent à la banque ?
Quels membres de l'équipe ai-je besoin avant d'acheter mon premier flip ?
Pourquoi les flippers expérimentés vendent-ils certaines propriétés en gros au lieu de toutes les flipper ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
9 min de lecture
Capitaux propres
La différence entre la valeur marchande actuelle d'une propriété et le solde hypothécaire restant. Si votre maison vaut 500 000 $ et que vous devez 300 000 $, vous avez 200 000 $ de capitaux propres. Les capitaux propres s'accumulent par le biais des paiements hypothécaires, de l'appréciation et des améliorations apportées à la propriété.
Propriété à rénover
Une propriété qui nécessite des réparations ou des rénovations, généralement vendue à un prix inférieur à la valeur du marché. Souvent ciblée par des investisseurs utilisant les stratégies BRRRR ou de rénovation-vente.
Valeur Marchande
Le prix estimé qu'une propriété pourrait atteindre sur le marché ouvert dans des conditions normales. Déterminée par les ventes comparables, l'emplacement, l'état et la demande du marché.
TIR
Taux de Rendement Interne - une mesure de rentabilité calculée en divisant le bénéfice net par l'investissement total. Utilisé pour comparer l'efficacité de différents investissements.
Courtier hypothécaire
Professionnel agréé qui compare les offres de plusieurs prêteurs afin de trouver les meilleurs taux et conditions hypothécaires pour les emprunteurs. Contrairement aux banques, les courtiers ont accès à des dizaines d'options de prêt.
Entrepreneur
Un professionnel agréé embauché pour effectuer des travaux de construction, de rénovation ou de réparation sur des biens d'investissement. L'utilisation d'entrepreneurs agréés et assurés est essentielle pour les travaux autorisés, car les entrepreneurs non agréés peuvent entraîner l'annulation de l'assurance, des privilèges sur la propriété et la responsabilité en cas de blessures.
Coûts de possession
Les dépenses continues liées à la détention d'une propriété, y compris les paiements hypothécaires, les taxes foncières, l'assurance, les services publics et l'entretien. La compréhension des coûts de possession est essentielle pendant les périodes de rénovation lorsque la propriété ne génère aucun revenu locatif.
Inspection immobilière
Un examen professionnel de l'état physique d'une propriété, y compris les éléments structurels, les systèmes mécaniques, la toiture et d'autres composants, généralement effectué avant l'achat. Des inspections approfondies aident les investisseurs à identifier les problèmes, à estimer les coûts de réparation et à négocier les prix d'achat.
Propriétés comparables
Propriétés similaires dans la même zone de marché utilisées pour établir la juste valeur marchande ou les taux de location par comparaison des caractéristiques, de l'emplacement, de l'état et des prix de vente ou de location récents. L'analyse des comparables est essentielle pour déterminer les prix d'offre et fixer des loyers compétitifs.
Vente en gros
Une stratégie d'investissement immobilier où un investisseur conclut un contrat pour acheter une propriété, puis cède ce contrat à un autre acheteur moyennant des frais, sans jamais en prendre possession. La vente en gros nécessite un capital minimal mais des compétences importantes en marketing et en négociation.
MLS
Multiple Listing Service - une base de données utilisée par les agents immobiliers agréés pour répertorier les propriétés à vendre, fournissant des informations standardisées sur la propriété, des photos et des prix. Les investisseurs utilisent également des stratégies hors marché pour trouver des transactions non répertoriées sur la MLS.
Agent immobilier
Un professionnel agréé qui représente les acheteurs ou les vendeurs dans les transactions immobilières, en fournissant une expertise du marché, des compétences en négociation et un accès au MLS. Travailler avec un agent favorable aux investisseurs qui comprend l'analyse des biens locatifs et les stratégies de financement peut avoir un impact significatif sur la qualité des transactions.
Règle des 70%
Une directive pour les transactions de type 'fix-and-flip' stipulant que vous ne devriez pas payer plus de 70% de la valeur après rénovation (ARV) d'une propriété, moins les coûts de rénovation. Pour une maison avec une ARV de 300 000 $ et 50 000 $ de réparations, votre prix d'achat maximum serait de 160 000 $. Cette marge tient compte des coûts de possession, des coûts de vente et du profit.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.