Je vois cela arriver constamment. Un investisseur achète ses premières propriétés à son nom personnel. Il se constitue ainsi un capital important. Puis, une idée lumineuse lui vient : « Il faut que je me protège. J’ai besoin d’une société. »
Sage décision.
Sauf que lorsqu’il contacte son comptable pour transférer ces propriétés dans sa nouvelle société canadienne, il reçoit une mauvaise surprise. L’Agence du revenu du Canada (ARC) considère ce transfert comme une vente. Vous devez payer l’impôt sur les gains en capital sur toute l’appréciation.
Même si vous n’avez rien vendu. Même si aucun argent n’est arrivé sur votre compte bancaire.
C’est une erreur qui peut anéantir votre portefeuille. Laissez-moi vous montrer comment faire les choses correctement et éviter cette facture fiscale énorme et inutile.
Pourquoi s’embêter à transférer ses propriétés dans une société ?
Avant de passer au « comment », verrouillons le « pourquoi ». Vous ne créez pas une société juste pour avoir l’air officiel. Vous le faites pour bâtir une forteresse autour de votre patrimoine.
1. Protection des actifs (Non négociable) Lorsque vous possédez des immeubles locatifs à titre personnel, vous jouez avec le feu. Un procès pour glissade et chute sur une allée glacée de votre duplex s’attaque directement à vos biens personnels. Votre maison familiale. Vos économies. Votre voiture. Tout est exposé. Une société érige un mur de béton entre votre entreprise et votre vie personnelle. Si quelque chose tourne mal avec une propriété détenue par la société, la responsabilité s’arrête au niveau de la société.
2. Franchir le mur du financement Demandez à tout investisseur canadien sérieux le « mur des cinq propriétés ». Lorsque vous détenez des propriétés à titre personnel, les banques finissent par vous refuser du financement. Votre ratio d’endettement par rapport au revenu atteint son maximum. Une société vous oblige à opérer comme un professionnel. Vous maintenez des comptes bancaires séparés, une comptabilité rigoureuse et des registres financiers clairs. Cela vous permet d’accéder au financement commercial et aux prêts DSCR (Debt Service Coverage Ratio), où les prêteurs examinent le flux de trésorerie de la propriété plutôt que votre revenu personnel indiqué sur le T4.
3. Planification successorale et patrimoniale Vous voulez transmettre vos propriétés à vos enfants ou faire entrer un partenaire de coentreprise ? Le transfert d’actions d’une société prend quelques minutes. Découper des titres fonciers et gérer les droits de succession prend des mois et coûte une fortune. Une société vous offre un moyen clair et structuré de gérer votre héritage.
| Avantage | Propriété personnelle | Propriété en société |
|---|---|---|
| Responsabilité | Vos biens personnels sont exposés à 100 % | La responsabilité s’arrête aux actifs de la société |
| Financement | Les banques vous coupent après 4-5 propriétés | Ouvre la porte au financement commercial/DSCR |
| Opérations | Les finances deviennent confuses et désordonnées | Clair, séparé et professionnel |
| Succession | Droits de succession et frais juridiques brutaux | Transfert simple et rapide d’actions |
Le piège fiscal qui attrape presque tout le monde
C’est là que les investisseurs se brûlent les ailes.
Supposons que vous avez acheté un duplex à Calgary il y a quelques années pour 500 000 $. Vous avez fait quelques rénovations, placé d’excellents locataires et forcé l’appréciation. Aujourd’hui, un évaluateur l’estime à 850 000 $.
Cela représente une croissance de la valeur nette de 350 000 $. Excellent.
Maintenant, vous décidez de le transférer dans votre nouvelle société. Si vous le « vendez » simplement à votre société pour sa juste valeur marchande de 850 000 $, l’ARC demande sa part. Elle dit : « Bien joué, vous venez de déclencher un gain en capital de 350 000 $. »
Avec les récentes modifications apportées par le Canada au taux d’inclusion des gains en capital (le portant à 66,67 % pour les sociétés et les gains personnels élevés), cette facture fiscale détruit votre liquidité. Vous devez des dizaines de milliers de dollars, mais vous n’avez aucun argent de la « vente » pour la payer.
« Eh bien », dites-vous, « je vais simplement le vendre à ma société pour mon prix d’achat original de 500 000 $. »
Faux. L’ARC applique strictement les règles sur les transactions entre parties liées. Vous devez transférer les actifs à votre société à la juste valeur marchande (JVM).
Alors, devez-vous choisir entre la protection des actifs et une facture fiscale paralysante ? Non. Vous devez simplement connaître les règles du jeu.
Comment reporter légalement la facture fiscale (Le « Transfert de l’article 85 »)
Ici au Canada, la Loi de l’impôt sur le revenu nous donne un outil puissant spécifiquement pour cette situation. Il s’appelle un Transfert de l’article 85.
Considérez cela comme un bouton « pause » sur votre facture fiscale.
Au lieu d’une vente traditionnelle, vous effectuez un transfert spécialisé. Vous transférez la propriété à votre société en échange d’actions de cette société.
Étant donné que vous échangez simplement un actif (la propriété) contre un autre (des actions de valeur égale), l’ARC vous permet d’« élire » un prix de transfert. Vous choisissez un prix compris entre le coût d’origine de la propriété (sa base de coût rajustée, ou BCR) et sa juste valeur marchande actuelle.
Pour reporter tout impôt, vous élisez de transférer la propriété à votre coût d’origine.
Voici exactement comment les chiffres se présentent :
- Vous transférez votre duplex de 850 000 $ à votre société.
- Vous et votre comptable déposez un formulaire T2057 auprès de l’ARC, en élisant un prix de transfert de 500 000 $ (votre coût d’origine).
- La société vous émet des actions d’une valeur de 850 000 $.
- Résultat : Votre gain en capital est de 0 $. L’impôt est complètement reporté.
Le mot clé ici est report, pas élimination. La société détient maintenant la propriété avec votre base de coût d’origine de 500 000 $. Lorsque la société vendra éventuellement cette propriété à un tiers pour 1 000 000 $ plus tard, la société paiera l’impôt sur le gain total.
Mais vous vous êtes acheté des années – peut-être des décennies – de croissance sans impôt. Vous faites travailler votre capital pour vous aujourd’hui au lieu de le donner au gouvernement.
Le piège caché : la taxe de transfert de propriété
Je dois vous avertir d’un angle mort majeur. L’article 85 empêche l’ARC de percevoir votre impôt sur le revenu. Il n’empêche pas votre province de percevoir la taxe de transfert de propriété (TTP).
Si vous transférez une propriété en Ontario ou en Colombie-Britannique dans une société, la province la traite comme une vente aux fins de la taxe de transfert de propriété. Vous payez la TTP en fonction de la juste valeur marchande ou du solde hypothécaire impayé. Sur une propriété de 850 000 $ à Toronto, cela signifie produire un chèque de plus de 25 000 $ en taxes municipales et provinciales de transfert de propriété.
Intégrez cela à vos calculs avant de prendre une décision. Dans certaines provinces, la protection des actifs justifie le coût de la TTP. Dans d’autres, vous devez peser soigneusement les coûts.
Financement : L’éléphant dans la pièce
Vous devez également traiter avec votre prêteur. La plupart des hypothèques personnelles contiennent une clause de « remboursement à la vente ». Lorsque vous transférez le titre à votre société, vous déclenchez techniquement une vente. Cela donne au prêteur le droit d’exiger le remboursement immédiat de votre prêt.
N’essayez pas de cacher cela à votre banque. Ils le découvrent lorsque le nom sur l’assurance de la propriété change.
Vous avez deux options :
- Demander une prise en charge : Certains prêteurs autorisent votre société à prendre en charge l’hypothèque personnelle, à condition que vous signiez une garantie personnelle.
- Refinancer : Avec le taux de la Banque du Canada oscillant actuellement entre 3 % et 4 %, de nombreux investisseurs profitent de ce transfert pour refinancer dans une hypothèque commerciale ou d’entreprise.
Parlez à votre courtier hypothécaire avant de signer tout document de transfert. Organisez votre financement en premier.
La liste de contrôle non négociable pour un transfert sans impôt
Un Transfert de l’article 85 est une procédure légale et fiscale formelle. Manquez une seule étape, et l’ARC invalide tout.
Faites ceci. Ne sautez aucune étape.
1. Obtenez une évaluation professionnelle AACI. Vous avez besoin de la juste valeur marchande précise à la date exacte du transfert. Ne devinez pas. Ne demandez pas à un agent immobilier une lettre d’opinion rapide. Engagez un évaluateur agréé (AACI). Cette évaluation est votre bouclier à toute épreuve si l’ARC vérifie un jour la valeur des actions que vous avez reçues.
2. Constituez d’abord votre société. L’entité juridique doit exister avant que vous ne transfériez la propriété. Créez votre société, établissez vos classes d’actions et ouvrez vos comptes bancaires d’entreprise.
3. Perfectionnez la paperasse. Vous avez besoin d’une montagne de documents exacts :
- Un accord de transfert formel entre vous et la société.
- Le formulaire de choix T2057 officiel, déposé dans les délais auprès de l’ARC.
- Des résolutions d’entreprise autorisant la transaction.
- Des registres d’actions mis à jour vous indiquant comme propriétaire des nouvelles actions.
4. Échangez contre des actions. Vous devez recevoir des actions de la société dans le cadre de la transaction. Vous pouvez recevoir un mélange d’actions et de dettes assumées (comme la société reprenant votre hypothèque), mais la structure doit correspondre parfaitement au code fiscal pour maintenir le report.
Ne faites pas ça vous-même : constituez votre équipe de pros
Essayer d’exécuter vous-même un Transfert de l’article 85 pour économiser quelques milliers de dollars est une folie. Le coût d’un transfert raté est astronomique.
Vous avez besoin de deux professionnels dans votre coin :
- Un comptable spécialisé en immobilier (CPA) : Vous avez besoin d’un comptable qui vit et respire l’immobilier canadien. Il structure le choix de l’article 85, prépare le formulaire T2057 et s’assure que vos calculs de base de coût rajustée sont impeccables.
- Un avocat spécialisé en immobilier : Votre avocat crée la société, rédige l’accord de transfert, enregistre le changement de titre foncier et s’assure que la structure juridique correspond à la stratégie fiscale.
Forcez-les à se parler. Votre avocat et votre comptable doivent travailler avec le même plan de match.
Foire aux questions
Un transfert de l'article 85 élimine-t-il complètement l'impôt sur les gains en capital ?
Et si j'ai fait des rénovations majeures à la propriété ?
Ai-je vraiment besoin d'une évaluation professionnelle ?
Une société est-elle toujours la meilleure structure pour les investisseurs canadiens ?
Le transfert de propriétés dans une société déclenche cette clause de « remboursement à la vente » dans votre hypothèque – avant même de déposer tout document de transfert, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons exactement comment restructurer votre financement afin que votre prêteur n’exige pas le remboursement immédiat du prêt.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
24 février 2026
Temps de lecture
9 min de lecture
ADU
Unité d'habitation accessoire - une unité résidentielle secondaire sur une propriété unifamiliale, telle qu'un logement en sous-sol, une maison de ruelle, une suite jardin ou une suite pour belle-famille. Les ADU augmentent le revenu locatif et la valeur de la propriété tout en tirant parti des terres et des infrastructures existantes.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.