Voici la vérité que la plupart des gens ne veulent pas entendre : un mauvais crédit n’a pas besoin d’être une impasse.
J’ai vu des investisseurs avec des cotes de crédit au milieu des années 400 repartir avec un duplex aux taux de prêt A. J’ai vu des gens émerger d’une proposition de consommation et acheter une propriété locative en moins de six mois. Ça arrive. Ce n’est pas de la magie — c’est une stratégie.
Si vous avez un mauvais crédit et que vous voulez acheter une propriété, ceci est votre feuille de route.
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Étape une : vérifiez si votre mauvais crédit n’est pas une erreur
Avant de faire quoi que ce soit d’autre, obtenez votre rapport Equifax.
Sérieusement. Faites-le aujourd’hui.
Vous seriez choqué de voir combien de personnes ont des erreurs sur leur rapport de crédit qui font baisser leur cote. Un prêteur vous marque comme en retard alors que vous aviez une entente de paiement. Un ancien compte qui a été réglé apparaît comme défaillant. Ces choses arrivent tout le temps — et elles sont corrigeables.
Voici ce que vous faites :
- Allez sur le site Web d’Equifax
- Trouvez la section de contestation de crédit
- Remplissez le formulaire et soumettez-le (vous pouvez l’envoyer par la poste, par télécopieur ou par courriel)
- Attendez deux à six semaines pour une réponse
Voici la chose clé à comprendre : lorsque vous contestez un élément, le créancier doit prouver que vous étiez en retard. Il a besoin d’une piste documentée. S’il a conclu une entente de paiement verbale avec vous et qu’il ne l’a jamais documentée, cette marque de retard peut être supprimée — même si le retard de paiement a techniquement eu lieu.
La zone grise joue en votre faveur ici. Contestez tout ce qui semble mal. Si le créancier ne peut pas le soutenir, c’est supprimé. Votre cote augmente. Vous avancez.
Propriétés résidentielles : ce que le mauvais crédit signifie réellement pour vous
Parlons chiffres.
Si votre cote de crédit est inférieure à 600 et que vous avez moins de 20 % d’acompte, vous n’obtiendrez pas un prêt assuré par la SCHL. Cette porte est fermée.
Mais avec 20 % d’acompte ou plus, vous avez des options — juste pas aux grandes banques.
Voici comment fonctionne l’échelle des prêteurs :
- Prêteurs A (banques): Meilleurs taux, exigences les plus strictes. Vous avez besoin d’un crédit solide.
- Prêteurs B : Plus flexibles sur le crédit, les taux s’élèvent généralement à 6–7 % sur une propriété locative en ce moment.
- Prêteurs privés : Les plus flexibles, mais les taux peuvent atteindre 10–12 %+. Il y a aussi des frais de courtage puisque les prêteurs privés ne paient pas les courtiers.
L’erreur que je vois les investisseurs commettre est de penser que prêteur B ou privé signifie pour toujours. Ce n’est pas le cas.
Voici un exemple réel : un client est venu avec une proposition de consommation et un tas de paiements en retard. Nous avons obtenu un prêt privé pour qu’il puisse conclure l’affaire. Ensuite, nous lui avons donné un plan clair — rembourser tout, ne pas manquer un paiement, revenir dans six mois. Six mois plus tard, sa cote a augmenté suffisamment pour passer à un prêteur B. Un an ou deux après, il est de retour à un taux équivalent à celui d’une banque.
C’est le jeu. Utilisez le prêteur privé ou B comme pont, pas comme destination.
Avant de poursuivre les prêteurs B ou le financement privé, obtenez votre rapport Equifax et contestez ces erreurs — cela pourrait augmenter votre cote suffisamment pour économiser des milliers en intérêts. Réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous allons vous montrer quel niveau de prêteur fonctionne réellement pour votre situation.
Financement commercial : l’arme secrète pour les investisseurs ayant un mauvais crédit
C’est ici que ça devient intéressant.
Quand j’ai commencé dans le prêt commercial, j’ai été stupéfait par ceci : la cote de crédit compte beaucoup moins.
Voici pourquoi. Les prêteurs commerciaux souscrivent à la propriété, pas seulement à vous. Ils regardent si la propriété peut s’autoporter — ce qui signifie que le revenu de location couvre l’hypothèque et les dépenses. Si les chiffres fonctionnent sur la propriété, vous obtenez le prêt.
Et avant de penser que commercial signifie d’énormes immeubles d’habitation ou des bandes commerciales — arrêtez. Vous pouvez obtenir un financement commercial sur une maison unifamiliale. Un duplex. Un petit immeuble multifamilial. Le type de propriété n’est pas le facteur décisif.
Un client avec une cote de crédit au milieu des années 400 a récemment acheté un duplex via le financement commercial aux taux de prêt A. Du milieu du 4 % à 5 % sur une durée fixe de cinq ans. C’est le même taux qu’un emprunteur ayant un crédit excellent obtient auprès d’une banque.
Comparez cela à :
- Prêteur B : 6–7%
- Prêteur privé : jusqu’à 12%
Les économies d’intérêts sur une durée de cinq ans sont massives. Sur une hypothèque de 400 000 $, la différence entre 4,75 % et 7 % est d’environ 750 $ à 900 $ par mois. C’est de l’argent réel dans votre poche chaque mois.
La seule chose à savoir : les prêteurs commerciaux ne paient pas les courtiers de la même manière que les prêteurs A résidentiels. Il y a donc des frais de courtage impliqués. Tenez-en compte dans votre analyse d’affaire dès le départ. Mais quand vous économisez des milliers par an en intérêts, les chiffres fonctionnent presque toujours en votre faveur.
Le plan de jeu : du mauvais crédit au crédit prêt à la banque
Voici la version courte de ce que ressemble un chemin structuré :
Mois 1–2 : Obtenez votre rapport Equifax. Contestez chaque erreur. Remboursez les recouvrements ou dettes impayées que vous pouvez.
Mois 3–6 : Arrêtez tous les paiements en retard. Chaque seul. Mettez en place le paiement automatique si vous le devez. Votre cote a besoin de paiements ponctuels constants pour augmenter.
Mois 6 : Reconnectez-vous avec votre courtier. Si votre cote a bougé suffisamment, vous pouvez être admissible à un prêteur B — ou aller directement au financement commercial selon la propriété.
Année 1–2 : Continuez à construire votre historique de crédit. Gardez l’utilisation faible. N’ouvrez pas un tas de nouveaux comptes.
Année 2–3 : Passez du prêteur B à un prêteur A ou équivalent à la banque. Refinancez à de meilleurs taux. Répétez.
Ce n’est pas une solution rapide. Mais c’est une vraie solution — et vous pouvez acheter des propriétés pendant que vous rebâtissez, pas en restant sur la touche.
Le financement commercial vous permet de passer aux taux de prêt A même avec un mauvais crédit — le flux de trésorerie de la propriété fait le travail, pas votre cote de crédit. Planifiez une session stratégique gratuite avec nous et nous vous montrerons si une structure commerciale a du sens pour votre affaire et combien vous économiseriez réellement par mois.
En résumé
Un mauvais crédit est un obstacle. Ce n’est pas un mur.
Vous avez trois vrais chemins : corriger les erreurs sur votre rapport (plus rapidement que vous le pensez), utiliser le prêt B ou privé comme pont à court terme, ou aller commercial et laisser le revenu de la propriété faire le travail lourd.
Ne restez pas sur la clôture en attendant un crédit parfait. Assemblez la bonne équipe, faites un plan et commencez à avancer.
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Foire aux questions
Puis-je acheter une propriété locative au Canada avec un mauvais crédit?
Quelle cote de crédit ai-je besoin pour acheter une propriété d'investissement?
Quelle est la mise de fonds minimale pour une propriété locative avec un mauvais crédit?
Comment puis-je contester les erreurs sur mon rapport de crédit Equifax?
À quels taux d'intérêt dois-je m'attendre avec un mauvais crédit?
Un prêteur B ou un prêteur privé est-il une situation permanente?
Qu'est-ce que le financement commercial et peut-il fonctionner pour les petites propriétés?
Dois-je payer des frais de courtage pour les prêts commerciaux ou privés?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
23 mars 2026
Temps de lecture
8 min de lecture
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