Réservez votre appel stratégie
Elle a acheté une maison pour 22 000 $. Puis les choses sont devenues intéressantes.
Voici une histoire que j’adore.
Araceli était ingénieure mécanique au Canada. Un excellent emploi. Dix-sept ans dans l’aérospatiale. Un bon salaire. Mais elle a ensuite divorcé, perdu la moitié de son revenu familial du jour au lendemain, et les factures n’ont pas diminué d’un iota.
Ça vous dit quelque chose ? Peut-être pas la partie divorce — mais ce sentiment de “je gagne bien ma vie et ce n’est toujours pas suffisant” ? Oui. Beaucoup de gens connaissent ce sentiment.
Alors, elle a fait ce que font les gens intelligents. Elle a agi. Elle a acheté une propriété à Hamilton, en Ontario, l’a divisée en trois unités, en a habité une, en a loué deux, et s’est retrouvée avec un flux de trésorerie de 400 $ par mois tout en vivant complètement sans loyer.
C’est le moment où tout a fait déclic. Et ce qu’elle a construit après ? C’est un plan d’action que vous pouvez suivre.
De Hamilton à Cleveland : pourquoi elle a quitté le Canada
Après son premier investissement en 2014, Araceli avait envie de plus. Mais le Canada avait d’autres plans.
Dès 2016, les propriétés de Hamilton recevaient des offres de 50 000 $ à 100 000 $ au-dessus du prix demandé. Le même type de maison à rénover qu’elle avait achetée 180 000 $ se vendait maintenant plus de 300 000 $. À ces prix, le flux de trésorerie disparaissait. Elle aurait dû subventionner la propriété de sa propre poche chaque mois.
Alors, elle a commencé à chercher ailleurs. St. Catharines. Niagara Falls. Rien ne fonctionnait. Puis quelqu’un lui a posé une simple question :
“As-tu déjà envisagé d’acheter aux États-Unis ?”
Elle n’avait pas. Mais elle avait travaillé à Cleveland pendant six mois en tant qu’ingénieure, donc elle connaissait la région — même si son souvenir n’était pas exactement élogieux. La ville avait été difficile à l’époque.
Mais elle a jeté un coup d’œil quand même. Et elle a trouvé deux maisons. Une pour 17 000 $. L’autre pour 22 000 $.
Relisez ces chiffres. 17 000 $ pour une maison. En venant du Canada, c’est le prix d’une voiture d’occasion.
Vous avez le bon marché et la bonne propriété — mais la plupart des investisseurs ratent le financement parce qu’ils ne connaissent pas les prêts DSCR et comment ils fonctionnent pour les transactions transfrontalières. Réservez un appel stratégie gratuit avec LendCity et assurons-nous que votre capital est structuré de manière à ce que vous puissiez réellement vous qualifier.
La maison à 22 000 $ qui est devenue une machine à cash
Maintenant, bon marché ne veut pas toujours dire bien. Araceli l’a appris rapidement.
Son premier gestionnaire immobilier était terrible. Le locataire a saccagé l’endroit. Elle a dû licencier le gestionnaire, vendre une propriété et se ressaisir.
Voici la leçon qu’elle veut que vous entendiez : Une bonne propriété avec une mauvaise équipe devient une mauvaise propriété. Toujours.
Mais la deuxième maison ? C’est là que les choses se sont bien passées.
Elle l’a achetée pour 22 000 $, a investi environ 20 000 $ en réparations, et a mis sa locataire sous contrat de location-achat. La locataire payait 810 $ par mois et prenait en charge toutes les responsabilités d’entretien.
Faisons le calcul :
- Investissement total : ~42 000 $
- Revenu mensuel : 810 $
- Brut annuel : 9 720 $
- Coûts d’entretien : Minimes (le locataire s’en est occupé)
La locataire est restée trois ans. Araceli a récupéré son investissement total — et même plus — grâce à une seule maison à Cleveland.
C’est le pouvoir d’acheter judicieusement sur le marché américain.
Ce que vous devez vraiment savoir avant d’acheter à Cleveland (ou n’importe où aux États-Unis)
Araceli a maintenant réalisé 20 transactions. Elle a obtenu son visa E-2, dirige une entreprise de rénovation à Cleveland à temps plein, et a vu toutes les erreurs possibles. Voici ses conseils directs :
Ne courrez pas après la maison la moins chère
Oui, vous pouvez toujours trouver des maisons entre 30 000 $ et 50 000 $ dans certaines régions de l’Ohio. Mais voici ce que personne ne vous dit : les matériaux de construction ont presque doublé depuis la pandémie. Vous achetez une maison à 50 000 $, y investissez 80 000 $ en rénovations, et dépassez la valeur après rénovation (ARV). Vous êtes dans le rouge avant même d’avoir commencé.
La recommandation d’Araceli — et je la soutiens à 100 % — est de cibler des propriétés à 100 000 $ et plus. C’est le point idéal où vous obtenez des quartiers décents, des coûts de rénovation raisonnables, un potentiel d’appréciation réel, et un flux de trésorerie concret.
En dessous de 100 000 $, vous êtes souvent dans des quartiers de catégorie D où l’appréciation est lente, le roulement est élevé, et les coûts de réparation vous anéantissent.
Déterminez correctement votre ARV
C’est la compétence la plus importante en investissement immobilier. La valeur après rénovation vous indique ce que la propriété vaudra une fois qu’elle sera rénovée. Tout fonctionne à rebours à partir de ce chiffre.
Les grossistes et même certains agents immobiliers vous diront qu’une affaire est “bon marché”. Mais bon marché par rapport à quoi ? Une maison de 50 000 $ dans un quartier où rien ne se vend plus de 60 000 $ n’est pas une bonne affaire. C’est un piège.
Apprenez à faire des analyses comparatives. Étudiez les quartiers. Sachez ce que les propriétés rénovées se vendent ou se louent réellement dans cette zone spécifique.
Trouvez un entrepreneur qui se présente
Araceli a créé sa propre entreprise de rénovation pour une simple raison : la plupart des entrepreneurs ne se présentent pas. C’est tout son avantage concurrentiel — elle est fiable.
Si vous investissez depuis le Canada, votre entrepreneur et votre gestionnaire immobilier SONT votre investissement. Un mauvais peut détruire une excellente affaire. Un bon peut rendre une affaire passable rentable.
La différence entre l’affaire à 22 000 $ d’Araceli qui lui a permis de récupérer son investissement en trois ans et un gouffre financier est de maîtriser son ARV avant de faire une offre — planifiez une session stratégie gratuite avec nous et nous vous expliquerons exactement à quoi ressemble un investissement américain solide dans votre marché cible.
Le côté financement : ce que les investisseurs canadiens doivent savoir
Quand Araceli a commencé, tout devait être payé en espèces. Pas de crédit américain, pas de numéro de sécurité sociale, pas d’options de prêt.
Cela a considérablement changé.
Aujourd’hui, les investisseurs canadiens peuvent accéder à des prêts DSCR (Debt Service Coverage Ratio loans) sans avoir besoin d’un numéro fiscal américain. Ces prêts sont basés sur le revenu locatif de la propriété, pas sur votre revenu personnel. Vous n’avez même pas besoin de mettre les pieds dans le pays pour conclure.
Voici ce que vous devez savoir sur les chiffres :
- Montant minimum du prêt : Généralement 75 000 $ pour les ressortissants étrangers
- Prix d’achat minimum ciblé : 100 000 $ (pour que vous puissiez bénéficier de conditions de prêt décentes)
- Structure d’entreprise : Une LLC américaine est fortement recommandée pour la clôture
- Prêts pour la rénovation et la revente (fix and flip) : Disponibles, mais si vos coûts de rénovation dépassent le prix d’achat (un “prêt à découvert”), vos options diminuent rapidement et les taux augmentent.
La conclusion ? Achetez à 100 000 $ ou plus, gardez les rénovations raisonnables, et le monde du prêt s’ouvre à vous avec des conditions compétitives.
Votre plan d’action si vous êtes un Canadien qui regarde l’immobilier américain
- Choisissez un marché et étudiez-le. Cleveland, certaines régions de l’Ohio et le Midwest sont toujours solides pour le flux de trésorerie. Apprenez les quartiers comme un local.
- Maîtrisez l’ARV. Avant de dépenser un dollar, sachez à quel prix les propriétés rénovées se vendent et se louent dans votre zone cible.
- Constituez d’abord votre équipe. Trouvez un gestionnaire immobilier, un entrepreneur et un agent immobilier fiables qui travaillent avec des investisseurs étrangers. C’est non négociable.
- Ciblez des propriétés à 100 000 $+. Vous obtiendrez de meilleurs quartiers, de meilleurs locataires, une meilleure appréciation et de meilleures conditions de financement.
- Réglez votre financement. Parlez à un professionnel hypothécaire spécialisé dans les prêts transfrontaliers avant de faire des offres.
- Commencez par une seule transaction. Le premier investissement d’Araceli lui a appris plus que n’importe quel cours n’aurait pu le faire. Le vôtre aussi.
Réservez votre appel stratégie
Questions fréquemment posées
Les Canadiens peuvent-ils acheter des propriétés locatives aux États-Unis sans citoyenneté américaine ?
Qu'est-ce que la valeur après rénovation (ARV) et pourquoi est-elle importante ?
Quel est le prix minimum de propriété que je devrais cibler à Cleveland ou en Ohio ?
Qu'est-ce qu'un prêt DSCR et comment fonctionne-t-il pour les investisseurs étrangers ?
Qu'est-ce qu'un prêt "à découvert" pour la rénovation et la revente (fix and flip) ?
Quelle est l'importance d'avoir un bon gestionnaire immobilier lorsqu'on investit à l'étranger ?
Qu'est-ce qu'un contrat de location-achat et quand devrais-je l'utiliser ?
Ai-je besoin de visiter les États-Unis pour acheter une propriété d'investissement là-bas ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
17 février 2026
Temps de lecture
9 min de lecture
Fix and Flip
Fix and flip est une stratégie d'investissement immobilier où un investisseur achète une propriété, généralement en dessous de la valeur du marché ou nécessitant des réparations, la rénove ou l'améliore, puis la revend rapidement pour réaliser un profit. Au Canada, les investisseurs qui poursuivent cette stratégie doivent être conscients que les profits sont généralement imposés comme un revenu d'entreprise plutôt que comme des gains en capital par l'ARC, et que le financement est souvent organisé par des prêteurs privés ou des sources hypothécaires alternatives, car les prêteurs traditionnels peuvent ne pas financer les achats d'investissement à court terme.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.