Procédure pas à pas de la demande SCHL MLI Select

Vous avez identifié une propriété multifamiliale au Canada. Vous savez que les chiffres fonctionnent. Maintenant vous avez besoin du financement qui vous laisse maximiser le levier, prolonger votre amortissement, et maintenir plus de capital disponible pour votre prochain projet. C’est exactement ce que SCHL MLI Select a été conçu pour faire.

Ce programme offre jusqu’à 95% prêt-valeur et jusqu’à 50 ans d’amortissement sur les immeubles d’appartements qualifiants. Ce sont les termes que vous ne trouverez jamais en financement conventionnel. Mais le processus d’application a des exigences spécifiques et un système de notation qui impacte directement les termes que vous recevez.

Cette procédure pas à pas vous prend à travers chaque étape de la demande MLI Select, du localisation d’un prêteur approuvé à recevoir votre Certificat d’assurance. Pas de spéculation. Juste le processus, énoncé clairement.

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Qu’est-ce que MLI Select et pourquoi c’est important

SCHL MLI Select a remplacé l’ancien programme MLI Flex en mars 2022. C’est un programme d’assurance hypothécaire de prêt spécifiquement pour les propriétés multi-résidentielles avec cinq ou plus d’unités où au moins 50% de l’espace est résidentiel.

La partie « Select » se réfère au système de notation basé sur les points. Plus de critères de bien-social votre propriété rencontre, meilleurs vos termes de financement. C’est le gouvernement canadien créant les incitatifs pour un logement locatif abordable, efficace énergiquement, et accessible à travers l’assurance hypothécaire favorable.

Qu’offre MLI Select aux points maximum

Quand votre projet scores 100 points ou plus, vous déverrouillez les meilleurs termes disponibles :

Fonctionnalité	Assurance SCHL standard	MLI Select (100+ Points)
Prêt-valeur	Jusqu’à 85%	Jusqu’à 95%
Amortissement	Jusqu’à 40 ans	Jusqu’à 50 ans
Recours	Recours intégral	Recours limité
Primes d’assurance	Hors de poche	Pouvez être financées dans le prêt

La différence entre 85% et 95% LTV sur un immeuble d’appartements 5 millions de dollars est 500 000$ en équité que vous n’avez pas besoin d’apporter à la table. La différence entre amortissement 40 ans et 50 ans réduit votre paiement mensuel et améliore dramatiquement le flux de trésorerie du jour un.

Pour une comparaison de comment MLI Select se compare contre le financement multifamilial conventionnel, lisez notre guide de comparaison SCHL versus financement conventionnel multifamilial.

Exigences d’éligibilité

Avant que vous investissiez temps dans l’application, vérifiez que votre projet se qualifie.

Exigences de propriété

• Cinq ou plus d’unités résidentielles. C’est le plancher. Il n’y a pas de maximum.
• Au moins 50% résidentiel. Les bâtiments d’usage mixte se qualifient tant que la majorité de l’espace est résidentiel.
• Localisé au Canada. La propriété doit être dans un marché canadien. Consultez notre page de financement hypothécaire multi-familial pour les détails sur les marchés éligibles et les programmes.

Exigences de l’emprunteur

• Ratio de couverture du service de la dette de 1,1 ou plus élevé. Le revenu d’exploitation net de la propriété doit couvrir le paiement hypothécaire par au moins 1,1 fois. Ceci est calculé en utilisant le revenu locatif réel ou projeté moins les dépenses d’exploitation, divisé par le service de la dette annuelle.
• Valeur nette d’au moins 25% de la valeur immobilière. Si l’immeuble vaut 4 millions de dollars, vous avez besoin d’une valeur nette personnelle d’au moins 1 million de dollars.
• Actifs liquides égaux à 10% du montant du prêt. Sur un prêt 3,5 millions de dollars, c’est 350 000$ en actifs liquides (cash, stocks, obligations, ou épargne accessible).
• Historique de crédit acceptable. SCHL examine votre profil de crédit. Le crédit propre est attendu, bien que le seuil spécifique dépend des exigences du prêteur approuvé.

Ce qui ne se qualifie pas

• Immeubles avec moins de cinq unités (ceux tombent sous financement hypothécaire résidentiel)
• Propriétés qui sont plus que 50% d’espace commercial
• Logements étudiants commercialisés exclusivement aux étudiants sur une base par-lit (dans la plupart des cas)
• Hôtels, motels, et propriétés locatives à court terme

Le système de notation de 50 points expliqué

C’est où MLI Select diffère de tous les autres programmes de financement. Votre projet gagne des points basé sur comment bien c’est servi les objectifs sociaux. Plus de points déverrouillent meilleurs termes.

Catégorie 1 : Accessibilité

C’est où la plupart des projets gagnent la majorité de leurs points. Vous gagnez des points en louant des unités au-dessous des seuils de revenu ménager médian SCHL.

• Unités louées à ou au-dessous de 30% du revenu ménager médian gagnent le plus de points.
• Unités louées en-dessous du loyer du marché moyen SCHL pour la région gagnent des points modérés.
• Plus d’unités abordables dans votre immeuble, plus de points que vous accumulez.

L’accessibilité est mesurée au niveau d’unité. Si vous avez un immeuble 20 unités et 15 unités sont au-dessous des seuils d’accessibilité, ces 15 unités contribuent à votre score tandis que les autres 5 ne le font pas.

Catégorie 2 : Efficacité énergétique

Des points sont attribués pour la performance énergétique qui dépasse les minimums du code.

• Construction neuve peut gagner des points en rencontrant ou dépassant les cibles de performance énergétique spécifiques.
• Immeubles existants peuvent gagner des points à travers les retrofits énergétiques qui améliorent mesurément la performance.
• Les évaluations énergétiques ou certifications tierce-partie renforcent votre application.

Si vous achetez un immeuble plus ancien avec des plans pour les mises à niveau énergétiques, vous pouvez demander les points basé sur la performance post-rénovation. C’est un outil puissant pour les investisseurs à valeur ajoutée qui planifient déjà les mises à niveau.

Catégorie 3 : Accessibilité

Des points sont gagnés en fournissant des unités et des aires communes qui rencontrent les standards d’accessibilité.

• Unités sans barrière conçues pour les résidants avec des défis de mobilité.
• Accessibilité des aires communes incluant les entrées, corridors, et espaces d’aménité.
• Dépasser les exigences du code du bâtiment pour la conception accessible.

Combinaison des catégories pour les points maximum

Vous n’avez pas besoin de maximiser une seule catégorie. La plupart des applications réussies combinent les points d’accessibilité avec l’efficacité énergétique ou les points d’accessibilité pour atteindre le seuil de 100 points. Travaillez avec votre prêteur et un représentant SCHL pour modéliser différents scénarios et identifier le chemin le plus rapide aux points maximum.

Utilisez le calculateur de prêt maximum SCHL MLI pour modéliser comment différentes combinaisons de LTV et d’amortissement affectent votre affaire.

Processus d’application étape par étape

Étape 1 : Trouver un prêteur approuvé par SCHL

Vous ne pouvez pas demander à la SCHL directement. Les demandes de MLI Select doivent circuler par un prêteur approuvé par la SCHL. Ce sont généralement les grandes banques, caisses populaires, et prêteurs hypothécaires commerciaux spécialisés.

Pas tous les prêteurs ont l’expérience de MLI Select. Vous en voulez un qui a fermé avec succès de multiples transactions de MLI Select et comprend le système de notation de dedans et dehors. Un prêteur qui gère rarement ces applications ralentira votre processus et peut manquer les opportunités d’optimisation.

LendCity fonctionne avec les prêteurs approuvés par la SCHL qui se spécialisent dans le financement multifamilial. Nous pouvons vous connecter avec la correspondance droite pour votre taille de projet et marché.

Étape 2 : Évaluation initiale et pré-qualification

Avant que vous soumettiez une application formelle, votre prêteur mènera une évaluation préliminaire. Ceci inclut :

• Analyse de propriété : Localisation, nombre d’unités, condition, loyers actuels, et dépenses d’exploitation.
• Révision de profil d’emprunteur : Valeur nette, actifs liquides, historique de crédit, et expérience immobilière.
• Calcul DSCR préliminaire : La propriété peut-elle supporter un ratio 1,1 au montant du prêt projeté?
• Projection de points : Basé sur les caractéristiques de la propriété, combien de points MLI Select pouvez-vous réalister atteindre?

Cette étape est informelle mais critique. Elle vous dit si l’affaire est viable sous MLI Select avant que vous investissiez temps et argent dans une application complète.

Étape 3 : Obtenir une lettre d’intérêt de la SCHL

Une fois que votre prêteur confirme que l’affaire est viable, il soumet une demande à la SCHL pour une lettre d’intérêt (LOI). La LOI n’est pas une approbation. C’est la SCHL signalant que le projet semble éligible et ils sont disposés à examiner une application complète.

Le processus LOI implique :

• Votre prêteur soumet un paquet de résumé à la SCHL.
• SCHL mène une révue préliminaire de la propriété, emprunteur, et réclamation de points.
• SCHL émet la LOI avec les termes préliminaires (LTV, amortissement, prime d’assurance).

La LOI prend généralement 2-4 semaines. Durant les périodes occupées, c’est peut être plus long. Construisez ceci dans votre timeline, particulièrement si vous avez un accord d’achat avec une date limite de condition de financement.

Étape 4 : Préparer votre paquet d’application complet

Avec la LOI en main, assemblez l’application complète. Votre prêteur vous guidera sur les exigences exactes, mais s’attendez à fournir :

Documents de propriété

• Évaluation d’un appraiser approuvé par la SCHL
• Évaluation du site environnemental (Phase I au minimum, Phase II si requise)
• Rapport de condition de propriété (pour les immeubles existants)
• Rouleau de loyer montrant les tailles d’unité, loyers actuels, conditions de bail, et vacance
• Relevés d’exploitation (2-3 ans de financials historiques pour les immeubles existants)
• Plan des dépenses d’immobilisation (n’importe quelles rénovations ou mises à niveau planifiées)
• Évaluation énergétique (si vous réclamez les points d’efficacité énergétique)
• Audit d’accessibilité (si vous réclamez les points d’accessibilité)

Documents de l’emprunteur

• Déclaration financière personnelle détaillant la valeur nette et les actifs liquides
• Autorisation de crédit
• Curriculum vitae d’expérience immobilière
• Documents corporatifs (si vous empruntez à travers une corporation)
• Retours d’impôts (généralement 2-3 ans)

Documentation de notation de MLI Select

• Engagement d’accessibilité avec les niveaux de loyer spécifiques par unité
• Documentation de performance énergétique d’un évaluateur qualifié
• Dessins de conception d’accessibilité d’un architecte ou ingénieur

Étape 5 : Souscription par le prêteur

Votre prêteur approuvé assure l’affaire en premier. Ils examinent chaque document, valident le DSCR, vérifient votre valeur nette et votre liquidité, et évaluent la viabilité de la propriété. Le prêteur emballe tout dans une soumission à la SCHL.

La souscription par le prêteur prend généralement 2-4 semaines selon la complexité de l’affaire et la rapidité avec laquelle vous répondez aux demandes de documents. Si ils demandent l’information additionnelle, répondez dans 24-48 heures pour maintenir le processus en mouvement.

Étape 6 : Souscription et approbation de la SCHL

La SCHL mène leur propre révue de souscription, se concentrant sur :

• Évaluation du risque de la propriété et de l’emprunteur.
• Validation des points confirmant que votre projet gagne la réclamation de score MLI Select.
• Termes d’assurance incluant LTV, amortissement, prime, et n’importe quelles conditions.

La souscription SCHL prend 2-6 semaines selon la complexité de l’affaire et le volume. Ils pourraient émettre les conditions qui ont besoin d’être satisfaites avant l’approbation finale.

Étape 7 : Certificat d’assurance

Une fois que la SCHL approuve l’application et toutes les conditions sont rencontrées, ils émettent un certificat d’assurance. C’est le feu vert. Votre prêteur peut maintenant financer l’hypothèque sous les termes de MLI Select approuvés.

Le certificat d’assurance confirme :

• Montant du prêt assuré maximum
• LTV maximum
• Période d’amortissement
• Montant de la prime d’assurance
• N’importe quelles conditions continues (comme maintenir les engagements d’accessibilité)

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Timeline : Qu’attendre

Voici une timeline réaliste pour une application MLI Select typique :

Étape	Délai
Trouver le prêteur approuvé et évaluation initiale	1-2 semaines
Lettre d’intérêt de la SCHL	2-4 semaines
Évaluation, environnemental, et rapports de propriété	3-6 semaines
Préparation d’application complète	2-3 semaines
Souscription par le prêteur	2-4 semaines
Souscription de la SCHL	2-6 semaines
Certificat d’assurance et fermeture	2-4 semaines

Total : 3-6 mois de la première conversation à l’hypothèque financée. C’est pas un processus rapide. Planifiez en conséquence, particulièrement en négociant les accords d’achat. Vérifiez que votre condition de financement vous donne assez de marge.

Coûts à budgétiser

Les applications de MLI Select impliquent plusieurs coûts d’amont :

• Prime d’assurance SCHL : S’exécute de 0,60% à 4,50% du montant du prêt selon LTV et amortissement. À 100+ points, la prime pouvez être financée dans le prêt.
• Évaluation : 3 000$-15 000$+ selon la taille et la complexité de la propriété.
• Évaluation du site environnemental : 2 500$-5 000$ pour Phase I. Phase II pouvez ajouter 10 000$+.
• Rapport de condition de propriété : 3 000$-10 000$+ selon la taille du bâtiment.
• Évaluation énergétique : 2 000$-8 000$ selon la complexité du bâtiment.
• Frais juridiques : 5 000$-15 000$ pour documentation hypothécaire et fermeture.

Budgétisez 20 000$-50 000$ en coûts d’amont pour un achat d’immeuble d’appartements typique. Ces coûts sont en addition à votre mise de fonds.

Conseils pour une application en douceur

1. Commencez avec le bon prêteur. Un prêteur approuvé par la SCHL expérimenté vous sauve des semaines et maximalise vos points.
2. Documentez tout tôt. Rassemblez les relevés financiers, retours d’impôts, et historique d’exploitation de la propriété avant que vous les ayez besoin.
3. Maximisez vos points stratégiquement. Travaillez avec votre prêteur pour identifier quels points sont les plus faciles à atteindre. Parfois un petit ajustement de loyer ou une petite amélioration d’accessibilité vous pousse au-dessus du seuil de 100 points.
4. Maintenez la liquidité. Ne liez pas vos actifs liquides à d’autres investissements durant l’application. La SCHL vérifie la liquidité à l’approbation.
5. Communiquez proactivement. Répondez aux demandes du prêteur et SCHL immédiatement. Les retards de votre part se composent à travers le processus.

Pour plus sur la construction d’un portefeuille multifamilial au Canada, lisez nos guides sur le financement des propriétés multifamiliales au Canada et stratégies d’investissement en immeuble d’appartements.

FAQ : Questions des investisseurs sur MLI Select

Puis-je utiliser MLI Select pour un immeuble que je possède déjà?

Oui. MLI Select est disponible à la fois pour les acquisitions et les refinancés des propriétés multifamiliales existantes. Si vous avez actuellement le financement conventionnel sur un immeuble d’appartements, vous pouvez le refinancer dans une hypothèque MLI Select assurée si la propriété se qualifie.

Quel est le nombre minimum d’unités?

Cinq. La propriété doit avoir au moins cinq unités résidentielles. Pour les propriétés avec moins d’unités, explorez les options de financement hypothécaire résidentiel plutôt.

Puis-je demander si je n’ai jamais possédé une propriété multifamiliale avant?

Oui, bien que les investisseurs multifamiliaux première-fois pouvez faire face au scrutin additionnel. La SCHL et le prêteur approuvé regarderont de près votre expérience immobilière générale, valeur nette, et plan de gestion. D’avoir une compagnie de gestion immobilière professionnelle en place renforce votre application.

Que se passe-t-il si je n’atteins pas le seuil de 100 points?

Vous pouvez toujours vous qualifier pour MLI Select avec moins de points. Les termes sont moins favorables : LTV inférieur et amortissement plus court. Même à des niveaux de points inférieurs, MLI Select offre généralement meilleurs termes que le financement conventionnel. Chaque point importe, alors travaillez pour maximiser votre score.

Existe-t-il des obligations continues après la fermeture?

Oui. Si vous avez gagné des points d’accessibilité, vous devez maintenir ces niveaux de loyer pour la période convenue. La SCHL pouvez faire l’audit de la conformité. Ne pas maintenir les engagements pouvez résulter en pénalités ou perte de termes d’assurance.

Puis-je utiliser MLI Select pour une construction neuve?

Oui. MLI Select couvre à la fois les immeubles existants et la construction neuve. Les projets de construction neuve obtiennent souvent de bons scores sur l’efficacité énergétique car les codes du bâtiment modernes et la conception pouvez dépasser les seuils d’efficacité SCHL.

Comment MLI Select se compare-t-il au financement multifamilial conventionnel?

Les avantages clés sont le levier supérieur (jusqu’à 95% versus 75-80% conventionnel), amortissement plus long (jusqu’à 50 ans versus 25-30 ans), et potentiellement des taux plus bas dus à l’assurance SCHL réduisant le risque du prêteur. Les compromis sont un processus d’application plus long, les primes d’assurance hypothécaire d’amont, et les obligations de conformité continues si vous réclamez les points d’accessibilité. Visitez notre page de financement hypothécaire multi-familial pour une comparaison complète des programmes disponibles.

Quels taux d’intérêt puis-je attendre?

Les hypothèques MLI Select assurées portent généralement des taux d’intérêt inférieurs aux hypothèques commerciales conventionnelles car l’assurance SCHL élimine le risque de défaut du prêteur. Consultez les taux actuels avec votre prêteur, car ils fluctuent avec les conditions du marché.

Passer à l’étape suivante

MLI Select est l’outil de financement le plus puissant disponible pour les investisseurs multifamiliaux canadiens. Le processus d’application nécessite la préparation et la patience, mais les termes que vous déverrouillez valent l’effort. Jusqu’à 95% LTV. Jusqu’à 50 ans d’amortissement. Recours limité. Ce sont les termes qui transforment l’économie de l’investissement en immeuble d’appartements.

Si vous êtes prêt d’explorer MLI Select pour votre prochaine acquisition multifamiliale, notre équipe pouvez vous connecter avec les prêteurs approuvés par la SCHL expérimentés et vous guider à travers chaque étape. Accédez à notre bibliothèque complète de ressources et outils d’investisseur pour commencer la planification de votre affaire dès aujourd’hui.

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