Vous achetez une propriété multifamiliale ? La façon dont vous la financez peut faire ou défaire votre affaire. La plupart des investisseurs se tournent directement vers leur banque, mais c’est souvent une erreur. Laissez-moi vous montrer pourquoi.
Qu’est-ce qui est considéré comme multifamilial ?
D’abord, clarifions de quoi nous parlons. Multifamilial signifie cinq unités ou plus. Ces propriétés relèvent des règles de financement commercial, qui fonctionnent différemment d’un prêt hypothécaire classique pour une propriété locative.
Voici le problème : de nombreux investisseurs et même certains agents immobiliers ne savent pas comment analyser correctement les chiffres pour ces transactions. Cela conduit à des occasions manquées et à des montants de prêt inférieurs à ce que vous pourriez réellement obtenir. Savoir comment acheter un nombre illimité de propriétés locatives au Canada commence par un financement adéquat.
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La voie bancaire : pourquoi elle est insuffisante
S’adresser à votre banque pour un prêt hypothécaire multifamilial semble être le choix évident. Mais voici ce à quoi vous êtes confronté :
- Amortissement de 25 ans (peut-être 30 ans si vous avez de la chance)
- Ratio prêt/valeur de 75 % (parfois 80 % en exception)
- Taux d’intérêt plus élevés
Les banques prêtent en fonction des flux de trésorerie de la propriété. Lorsqu’elles intègrent cette analyse dans une période de remboursement de 25 ans, votre montant de prêt diminue. C’est un calcul qui ne joue pas en votre faveur.
Si votre banque offre un ratio prêt/valeur de 75 % et un amortissement de 25 ans, vous vous devez d’explorer ce que les programmes de la SCHL peuvent faire à la place – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous comparerons les deux options pour votre transaction.
La meilleure option : les programmes assurés par la SCHL
C’est là que les choses deviennent intéressantes. La SCHL propose deux programmes pour les propriétés multifamiliales qui surpassent largement le financement bancaire : MLI Standard et MLI Select.
Pensez-y ainsi : tout comme les acheteurs d’une première propriété utilisent l’assurance de la SCHL pour acheter avec moins d’argent comptant, les investisseurs multifamiliaux peuvent accéder à des programmes similaires. La SCHL examine votre propriété, analyse les flux de trésorerie et garantit le prêt.
Programme MLI Standard
Ce programme offre :
- Jusqu’à 85 % de ratio prêt/valeur
- Périodes d’amortissement allant jusqu’à 40 ans
- Taux d’intérêt plus bas (de 4 % à 4,5 % au début de 2026)
Comparez cela aux 75 % de ratio prêt/valeur et à l’amortissement de 25 ans de la banque. La différence est énorme. Essayez notre calculateur de prêt maximum SCHL MLI pour voir ce que vous pourriez obtenir.
Programme MLI Select
Celui-ci va encore plus loin, mais il demande plus d’efforts pour être admissible. MLI Select utilise un système de points basé sur trois éléments :
- Abordabilité : Vos loyers sont-ils raisonnables ?
- Efficacité énergétique : Dans quelle mesure le bâtiment est-il écologique ?
- Accessibilité : Dans quelle mesure est-il accessible aux personnes handicapées ?
Plus vous accumulez de points, meilleures sont vos conditions. Atteignez 100 points et vous obtiendrez la meilleure offre disponible :
- 95 % de financement du prix d’achat
- Amortissement de 50 ans
C’est le double de ce que proposent les banques. Ce n’est pas une petite différence, c’est une différence énorme.
Le meilleur choix pour MLI Select
MLI Select est idéal pour les propriétés neuves qui sont encore vacantes. Vous pouvez fixer les loyers et les caractéristiques dès le départ pour atteindre ces objectifs de points. Les immeubles existants avec des locataires déjà en place sont plus difficiles à faire approuver.
Qu’en est-il des frais ?
Rien n’est gratuit. La SCHL facture des frais d’assurance pour ces programmes, tout comme pour les achats immobiliers classiques. Les frais sont ajoutés à votre prêt, vous les payez donc sur la durée plutôt que d’avance.
Mise à jour importante 2026 : La SCHL a augmenté ses primes MLI Select d’environ 73 % en juillet 2025. Par exemple, un projet à 70 points avec 95 % LTV supporte désormais une prime d’environ 5,72 % (contre 3,30 % auparavant). Même si les primes sont plus élevées qu’avant, les taux d’intérêt réduits et les amortissements prolongés font toujours des programmes SCHL la solution supérieure pour la plupart des projets multifamiliaux admissibles.
Même avec les frais d’assurance de la SCHL, les taux plus bas et l’amortissement plus long vous placent généralement en avant – réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous ferons la comparaison côte à côte pour votre propriété spécifique.
Pourquoi les chiffres sont si importants
Décortiquons cela simplement. Les prêteurs commerciaux examinent si les revenus locatifs de la propriété peuvent couvrir les paiements hypothécaires. Ils appellent cela le ratio de couverture du service de la dette.
Lorsque vous étalez les paiements sur 40 ou 50 ans au lieu de 25, chaque paiement mensuel est plus petit. Cela signifie que le même revenu locatif peut supporter un prêt plus important. Vous vous qualifiez pour plus d’argent avec la même propriété.
Pourquoi la plupart des investisseurs manquent cela
La plupart des banques n’offrent pas ces programmes assurés. Elles proposent uniquement des options conventionnelles. Donc, si vous vous présentez à votre succursale locale pour demander un financement multifamilial, vous n’entendrez parler que de l’option de 25 ans et de 75 % de ratio prêt/valeur.
Vous ne saurez pas ce que vous manquez à moins que quelqu’un ne vous le dise. Maintenant, vous le savez.
Le résultat
Si vous achetez une propriété de cinq unités ou plus, n’optez pas par défaut pour un financement bancaire. Explorez d’abord les programmes MLI Standard et MLI Select de la SCHL. Vous vous qualifierez probablement pour un prêt plus important, obtiendrez un taux plus bas et bénéficierez de paiements répartis sur une période beaucoup plus longue.
La différence n’est pas minime. C’est le genre d’écart qui sépare les investisseurs qui construisent des portefeuilles sérieux de ceux qui sont bloqués après une ou deux propriétés. Si vous êtes prêt à investir dans des immeubles d’appartements, notre guide d’investissement dans les immeubles d’appartements détaille les chiffres, et notre comparaison du financement multifamilial SCHL par rapport au financement conventionnel vous aide à choisir le bon programme. Lisez comment un investisseur est passé d’ingénieur à investisseur immobilier en développant son activité dans le secteur multifamilial, ou découvrez des conseils pratiques pour générer des flux de trésorerie dans l’immobilier de Toronto.
Parlez à un professionnel de l’hypothèque qui connaît le financement multifamilial sur le bout des doigts. La bonne stratégie de financement peut tout changer quant à ce qui est possible pour vous.
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Foire aux questions
Qu'est-ce qui qualifie une propriété comme multifamiliale pour un financement commercial ?
Qu'est-ce que le programme MLI Standard de la SCHL ?
En quoi MLI Select diffère-t-il de MLI Standard ?
Pourquoi les programmes de la SCHL sont-ils meilleurs que le financement bancaire pour le multifamilial ?
Existe-t-il des frais pour les programmes multifamiliaux de la SCHL ?
Quels taux d'intérêt puis-je attendre avec le financement multifamilial de la SCHL ?
Quelles propriétés conviennent le mieux à MLI Select ?
Pourquoi les banques n'offrent-elles pas ces meilleurs programmes multifamiliaux ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
12 janvier 2026
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
6 min de lecture
Amortissement
La période pendant laquelle un prêt hypothécaire est censé être entièrement remboursé par des paiements réguliers du capital et des intérêts. Au Canada, les périodes d'amortissement courantes sont de 25 ou 30 ans, bien que le terme hypothécaire (lorsque vous renégociez) soit généralement de 1 à 5 ans.
Assurance SCHL
Assurance contre le défaut de prêt hypothécaire de la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Pour les propriétés d'investissement de 1 à 4 unités, les investisseurs doivent verser une mise de fonds de 20 % ou plus (aucune assurance disponible). Cependant, la SCHL propose MLI Select pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus, et les « house hackers » peuvent accéder à des prêts hypothécaires assurés avec une mise de fonds de 5 à 10 %.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
Multifamilial
Propriétés comportant plusieurs unités d'habitation, des duplex aux grands immeubles d'appartements. Offrent souvent un meilleur flux de trésorerie et des économies d'échelle.
Courtier hypothécaire
Professionnel agréé qui compare les offres de plusieurs prêteurs afin de trouver les meilleurs taux et conditions hypothécaires pour les emprunteurs. Contrairement aux banques, les courtiers ont accès à des dizaines d'options de prêt.
Taux d'intérêt
Le coût d'emprunt d'argent, exprimé en pourcentage. Il détermine le montant que vous payez en plus du principal emprunté.
Hypothèque globale
Une seule hypothèque qui couvre plusieurs propriétés, souvent utilisée par les investisseurs pour simplifier le financement d'un portefeuille. Permet la libération de propriétés individuelles lorsqu'elles sont vendues.
Ratio de couverture
Une mesure de la capacité d'une propriété à couvrir ses paiements de dette, faisant généralement référence au DSCR (Debt Service Coverage Ratio). Les prêteurs commerciaux exigent souvent un minimum de 1,2, ce qui signifie que le revenu d'exploitation net de la propriété dépasse les paiements de la dette d'au moins 20 %.
MLI Select de la SCHL
Un programme de la SCHL offrant des primes d'assurance hypothécaire réduites et des amortissements prolongés (jusqu'à 50 ans) pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus qui respectent les normes d'efficacité énergétique ou d'accessibilité. Populaire auprès des investisseurs qui investissent dans de plus grands immeubles d'habitation.
Prêt commercial
Financement pour l'immobilier commercial ou des fins professionnelles, généralement qualifié en fonction des revenus de la propriété (NOI) plutôt que des revenus personnels. Comprend les hypothèques pour les immeubles multifamiliaux (5 unités et plus), les propriétés commerciales, de bureaux et industrielles.
Revenu locatif
Revenu généré par les locataires payant un loyer sur une propriété d'investissement. Le revenu locatif brut est le total perçu avant déduction des dépenses, tandis que le revenu locatif net soustrait les coûts d'exploitation pour montrer la rentabilité réelle.
Efficacité énergétique
L'efficacité avec laquelle une propriété utilise l'énergie pour le chauffage, la climatisation, l'éclairage et d'autres fonctions. Les améliorations d'efficacité énergétique apportées aux propriétés locatives réduisent les coûts d'exploitation, augmentent le BN ou NOI (bénéfice net d'exploitation), et peuvent ajouter une valeur immobilière significative tout en ouvrant droit à des remises gouvernementales.
Prime hypothécaire
Frais facturés par la SCHL ou d'autres assureurs pour l'assurance contre le défaut de paiement hypothécaire sur les prêts hypothécaires à ratio élevé. La prime est calculée en pourcentage du montant du prêt et peut être ajoutée au solde de l'hypothèque ou payée d'avance.
Hypothèque assurée
Une hypothèque garantie par une assurance défaut hypothécaire de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty, requise lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % pour les propriétés occupées par le propriétaire. La prime d'assurance — qui varie actuellement d'environ 0,60 % à 4,50 % du montant de l'hypothèque selon la tranche de ratio prêt-valeur, et qui est plus élevée pour les mises de fonds non traditionnelles ou les amortissements prolongés — est généralement ajoutée au solde du prêt. Les hypothèques assurées sont souvent admissibles à des taux d'intérêt plus bas parce que le risque du prêteur est couvert par l'assureur. Confirmez le barème de primes en vigueur auprès de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty; les taux et les tranches peuvent changer.
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