CMHC MLI Select (2026) : points, primes et LTV de 95 % CMHC MLI Select (2026) : points, primes et LTV de 95 %

CMHC MLI Select est l’assurance prêt hypothécaire pour immeubles collectifs de la SCHL fondée sur des points, pour les immeubles locatifs de cinq logements et plus. En échange d’engagements d’abordabilité, d’efficacité énergétique et d’accessibilité, elle donne un levier que les prêteurs conventionnels n’offrent pas : jusqu’à 95 % de ratio prêt-valeur (ou prêt-coût en construction neuve), jusqu’à 50 ans d’amortissement et un ratio de couverture du service de la dette (DSCR) minimal de 1,10x.

Ce guide est le point de départ pour qui cherche « qu’est-ce que CMHC MLI Select » ou « comment fonctionne MLI Select ». Il couvre ce qu’est le programme, comment les points sont attribués, comment les paliers de 50, 70 et 100 points changent votre prêt, qui est admissible, ce que ça coûte, les documents requis, le déroulement de l’approbation et les pièges. Tous les chiffres du programme proviennent de la page du programme MLI Select de la SCHL et du barème des frais et primes de la SCHL. Pour une comparaison directe avec l’autre programme de la SCHL, consultez notre comparaison MLI Select vs MLI Standard.

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Qu’est-ce que CMHC MLI Select ?

MLI Select est le palier amélioré de l’assurance prêt hypothécaire pour immeubles collectifs de la SCHL. La SCHL assure le prêteur contre le défaut, ce qui permet aux prêteurs agréés d’offrir plus de levier, un amortissement plus long et une tarification plus serrée qu’un prêt commercial conventionnel. L’objectif du gouvernement est d’obtenir plus de logements locatifs abordables, écoénergétiques et accessibles; le programme récompense donc ces résultats par de meilleures conditions de financement.

La SCHL est passée à une tarification basée sur le risque pour MLI Select le 14 juillet 2025. Le score minimal est de 50 points, et le palier de financement que vous obtenez est le plus haut seuil que votre total atteint : 50, 70 ou 100.

Le programme s’applique aux immeubles locatifs d’au moins cinq logements autonomes au Canada. Il couvre les acquisitions, refinancements, rénovations et constructions neuves. Les frais et la prime peuvent généralement être ajoutés au prêt assuré plutôt que payés de votre poche, et l’emprunteur doit habituellement fournir une mise de fonds minimale de 5 % au palier supérieur.

Comment les paliers de 50, 70 et 100 points changent votre prêt

La SCHL publie des conditions de financement distinctes pour les immeubles existants et la construction neuve. Les immeubles existants sont dimensionnés selon le ratio prêt-valeur (LTV). La construction neuve est dimensionnée selon le ratio prêt-coût (LTC).

Immeubles existants (acquisitions, refinancements, rénovations)

Construction neuve

À retenir : sur un immeuble existant, le passage de 50 à 70 points fait monter le levier de 85 % à 95 %. Le passage de 70 à 100 procure l’amortissement le plus long, le recours limité et la plus forte remise de prime. En construction neuve, 95 % de LTC est offert à tous les paliers; des points supplémentaires donnent donc un amortissement plus long, une prime plus basse et, à 100 points, un recours limité.

Comment fonctionne le système de points MLI Select

Les points viennent de trois catégories : abordabilité, efficacité énergétique et accessibilité. Vous n’avez pas à maximiser les trois. Il faut atteindre un total qui franchit le palier visé, et chaque projet y arrive à sa façon. Chaque catégorie est documentée et vérifiée, et les engagements sont suivis après la clôture.

Points d’abordabilité

Les points d’abordabilité s’obtiennent en engageant une part des logements à des loyers égaux ou inférieurs à 30 % du revenu médian des locataires du marché, pour un engagement minimal de 10 ans. Un engagement de 20 ans ajoute 30 points de bonification. Les loyers sont comparés au revenu médian des locataires, et non aux loyers demandés dans les annonces.

L’écart entre l’existant et le neuf est important. Un immeuble neuf peut atteindre le niveau d’abordabilité de 100 points avec 25 % de logements à loyer abordable, alors qu’un immeuble existant en exige 80 %. C’est l’une des raisons pour lesquelles la construction neuve est l’endroit le plus facile pour gagner des points.

Points d’efficacité énergétique

Les points d’énergie reflètent l’écart de performance du bâtiment par rapport à un code de référence, vérifié par un modélisateur énergétique qualifié, une évaluation ÉnerGuide ou une attestation des critères d’efficacité énergétique de la SCHL. Les points d’énergie sont habituellement plafonnés à 50.

Thermopompes, fenêtres à haute performance, meilleure isolation, étanchéité à l’air et ventilation avec récupération de chaleur sont les leviers habituels. Il vaut mieux commander le modèle énergétique dès la conception, car il montre quelles améliorations rapportent des points au moindre coût.

Points d’accessibilité

L’accessibilité est évaluée à deux niveaux, et chacun partage la même base : 100 % des logements visitables et des aires communes sans obstacles (CSA B651:23).

L’accessibilité est plafonnée à 30 points, mais une modeste proportion de logements accessibles est souvent la façon la moins chère d’obtenir des points sur le projet.

Combiner les catégories

Comme les catégories s’additionnent, il existe de nombreuses façons d’atteindre un palier. Un immeuble neuf peut combiner un engagement d’abordabilité modeste, un bon score énergétique et le premier niveau d’accessibilité. Une rénovation s’appuie souvent sur l’énergie et l’accessibilité et ne prend un engagement d’abordabilité plus important que si les loyers le permettent. Dépasser 100 points ne débloque pas d’avantages de financement supplémentaires, mais offre une marge si une catégorie glisse pendant la construction. Pour des stratégies de pointage et un chiffrier de préévaluation, consultez notre guide du système de points MLI Select.

Exemples de chemins vers un palier

Ces illustrations utilisent uniquement les seuils publiés par la SCHL ci-dessus. Elles montrent la logique, pas une cotation pour votre dossier.

• Construction neuve visant 100 points avec l’abordabilité seule. Engagez 25 % des logements à des loyers égaux ou inférieurs à 30 % du revenu médian des locataires. Le tableau de la SCHL accorde 100 points d’abordabilité à cette proportion. L’énergie et l’accessibilité deviennent alors une marge plutôt qu’une exigence.
• Construction neuve combinant les catégories. Engagez 10 % des logements pour le niveau d’abordabilité de 50 points, puis ajoutez des points d’énergie en construisant au moins 25 % mieux que le CNÉB niveau 1 (20 points) ou 50 % mieux (35 points), et des points d’accessibilité à 20 ou 30. Additionnées, les catégories peuvent franchir le palier de 70 ou 100 points avec une concession de loyer moindre.
• Immeuble existant misant sur la rénovation. Un immeuble existant exige 40 % des logements pour le premier niveau d’abordabilité; de nombreux propriétaires misent donc d’abord sur l’énergie (une réduction de 15 %, 25 % ou 40 % donne 20, 35 ou 50 points) et l’accessibilité (20 ou 30 points), et ne s’engagent en abordabilité que dans la mesure où les loyers le permettent.

Dans tous les cas, le palier atteint dépend du total vérifié; prévoyez donc une marge plutôt que de viser exactement 50, 70 ou 100.

MLI Select vs MLI Standard

MLI Standard est le programme complémentaire de la SCHL : plus simple, sans système de points et avec moins de levier. Voici comment les deux se comparent.

MLI Select l’emporte généralement lorsque vous construisez du neuf, faites une rénovation majeure ou voulez le maximum de levier et d’amortissement. MLI Standard l’emporte généralement sur les acquisitions stabilisées où gagner des points est peu pratique, où vous voulez un processus plus rapide ou préférez éviter les engagements continus. Les deux programmes sont expliqués côte à côte dans notre guide MLI Standard. Comparez toujours les feuilles de conditions complètes, y compris la prime, les frais et le recours, pas seulement les taux.

Construction neuve vs immeubles existants

MLI Select fonctionne pour les deux, mais l’économie est différente.

Construction neuve. Vous intégrez les points dès le premier jour. Les caractéristiques d’abordabilité, d’énergie et d’accessibilité font partie de la conception schématique et coûtent donc moins cher que si on les ajoutait plus tard. Le pointage de la SCHL est aussi plus favorable : seulement 10 % à 25 % des logements à loyer abordable suffisent pour les paliers d’abordabilité, contre 40 % à 80 % pour un immeuble existant. Le financement est dimensionné selon le coût (jusqu’à 95 % de LTC à tous les paliers), le financement de construction se convertissant en prêt hypothécaire permanent assuré après la mise en location. Comme les immeubles neufs n’ont pas d’historique d’exploitation, la réalisation des loyers est cruciale : selon l’Avis 268 de la SCHL, les loyers utilisés en souscription doivent être étayés par des baux signés ou des évaluations de marché indépendantes à la clôture du prêt. Notre guide du promoteur pour la construction neuve détaille toute la séquence.

Immeubles existants. Les points doivent être gagnés par des travaux de rénovation et des engagements de loyer sur des logements déjà occupés et dotés d’un historique d’exploitation. Les points d’énergie des immeubles existants se mesurent par une réduction par rapport à la performance avant rénovation, et la part de logements abordables exigée est beaucoup plus élevée. Des travaux comme le remplacement de la mécanique, les fenêtres, l’isolation et les améliorations d’accessibilité peuvent coûter cher par rapport aux points obtenus; modélisez donc le coût par point avant de vous engager dans un achat. Un immeuble stabilisé au revenu solide mais sans voie rentable vers les points est souvent mieux servi par MLI Standard.

La règle générale : plus vous planifiez les points tôt dans le projet, moins ils coûtent cher. Concevoir d’abord et compter les points ensuite est la raison la plus fréquente de blocage des demandes.

À qui s’adresse MLI Select

L’acheteur d’un premier immeuble de 5 à 10 logements. Vous passez de petits locatifs résidentiels à votre premier immeuble d’appartements et les liquidités sont votre limite. MLI Select peut réduire la mise de fonds requise, mais vous devez satisfaire aux critères de l’emprunteur et avoir une voie vers les points. Beaucoup d’acheteurs à ce stade comparent Select à MLI Standard sur un immeuble stabilisé, et s’associent souvent à un exploitant expérimenté pour fournir l’historique.

Le promoteur de logements locatifs construits à cette fin. Vous contrôlez la conception et pouvez donc intégrer l’abordabilité, l’énergie et l’accessibilité aux plans et utiliser le pointage de la construction neuve. Pour vous, MLI Select est la voie de la construction au financement permanent qui peut atteindre 95 % de LTC avec un long amortissement et, à 100 points, un recours limité.

L’investisseur en valeur ajoutée qui repositionne un immeuble existant. Vous achetez un immeuble défraîchi, l’améliorez et voulez retirer des capitaux ou le conserver avec un fort levier. Les travaux de rénovation peuvent rapporter des points d’énergie et d’accessibilité, et une approche de financement-relais vers la SCHL est courante pendant la stabilisation. La question décisive est de savoir si les améliorations que vous feriez de toute façon rapportent assez de points pour franchir un palier.

Exigences d’admissibilité

La SCHL et le prêteur examinent ensemble la propriété, l’emprunteur et les engagements. Les exigences de base :

• Propriété : un immeuble locatif d’au moins 5 logements autonomes au Canada.
• Points : minimum de 50, vérifiés par des documents (rapport énergétique, grille de loyers, attestation d’accessibilité).
• DSCR : minimum de 1,10x pour MLI Select.
• Mise de fonds : une mise de fonds minimale de 5 % au palier de levier le plus élevé.
• Revenus locatifs : selon l’Avis 268 de la SCHL, les revenus utilisés en souscription doivent être étayés par des baux signés ou des évaluations de marché indépendantes à la clôture. Les loyers projetés de mise en location ne sont pas comptés.
• Solidité de l’emprunteur : valeur nette d’au moins 25 % du montant du prêt, avec un minimum de 100 000 $, selon les exigences de la SCHL pour le logement locatif standard, plus une expérience immobilière pertinente. La SCHL ne publie pas de pourcentage fixe de liquidités; les prêteurs fixent leurs attentes en matière de liquidités et de réserves au cas par cas. Notre guide MLI Standard détaille le dossier de l’emprunteur.
• Conformité : les engagements d’abordabilité, d’énergie et d’accessibilité restent en vigueur après la clôture et font l’objet de rapports. Les enfreindre peut vous faire perdre les avantages du programme.

Les promoteurs sans expérience s’associent souvent à un exploitant ou promoteur expérimenté. L’historique vient d’un côté, la mise de fonds et les liquidités de l’autre.

Combien coûte MLI Select ? Primes, frais et taux

Primes d’assurance

La SCHL facture une prime unique payable d’avance, qui peut être ajoutée au prêt hypothécaire. Elle n’est pas remboursable, et la taxe provinciale ne peut pas être ajoutée au prêt assuré. La prime de base dépend du ratio prêt-valeur et du fait que le prêt soit un financement de construction ou à une autre fin. Voici le barème publié par la SCHL pour le logement locatif standard :

Des surcharges s’appliquent ensuite. La surcharge d’amortissement prolongé est de 0,25 % pour chaque période de cinq ans au-delà de la norme de 25 ans; un amortissement de 50 ans ajoute donc 1,25 %. La SCHL indique aussi des surcharges pour l’espace non résidentiel, les deuxièmes hypothèques et le revenu brut effectif non atteint à la première avance. MLI Select applique ensuite sa remise, 10 %, 20 % ou 30 % aux paliers de 50, 70 et 100 points, sur la prime de base plus les surcharges applicables. La SCHL précise que ce barème est un outil de référence rapide et peut changer; confirmez donc les chiffres actuels auprès de votre prêteur, et modélisez votre propre dossier dans la calculatrice de primes de la SCHL.

Comme la prime est généralement financée dans le prêt, elle augmente votre solde et votre service de la dette, ce qui peut faire passer un DSCR serré sous 1,10x. Un cas réel de dossier restructuré est décrit dans notre guide des changements de primes de juillet 2025.

Frais de demande de la SCHL

Les frais de demande sont calculés par logement et payables par le prêteur au dépôt de la demande; ils peuvent être ajoutés au prêt assuré. Le barème de la SCHL prévoit un maximum de 50 000 $ par prêt pour les demandes standard comptant jusqu’à deux avances. La SCHL retient une partie des frais (minimum de 10 %) si une demande est refusée ou retirée, et la totalité une fois le certificat d’assurance émis.

Refinancement d’un prêt déjà assuré par la SCHL

Si vous refinancez un prêt que la SCHL assure déjà, un crédit de prime peut être offert, sous réserve de certains critères. Il s’applique au montant total du prêt (fonds additionnels plus solde impayé) et n’est pas offert sur les surcharges de deuxième hypothèque. Le barème de la SCHL établit le crédit en pourcentage de la prime initiale, selon le nombre d’années écoulées depuis la transaction précédente :

Une prime minimale s’applique. Cela compte pour les propriétaires qui passent de MLI Standard à MLI Select après des travaux de rénovation, car le crédit peut compenser une partie de la nouvelle prime.

Taux d’intérêt

La SCHL ne publie aucun taux MLI Select. Les prêteurs agréés établissent leur prix à partir du rendement des Obligations hypothécaires du Canada (OHC) à 5 ans plus une marge. L’estimation de LendCity™ au 2 octobre 2026 est d’environ 4,74 % – 5,49 % : le rendement OHC à 5 ans (3,69 %) plus une marge de 1,05 % – 1,80 %. Les offres réelles dépendent du prêteur, du terme, de l’amortissement et du levier. Plus de détails dans notre guide des taux d’intérêt MLI Select.

Le processus de demande MLI Select

1. Former l’équipe. Un courtier ou prêteur qui conclut régulièrement des dossiers MLI Select, plus un architecte, un modélisateur énergétique et (pour les constructions neuves) un promoteur ou gestionnaire de projet.
2. Concevoir ou souscrire en fonction des points. Estimez les points dans les trois catégories avant de vous engager dans un achat ou de finaliser les plans. Modifier une conception après coup coûte cher.
3. Obtenir une préqualification. Un prêteur agréé examine votre proposition, votre valeur nette, vos liquidités et votre DSCR projeté afin que vous sachiez tôt si le dossier peut fonctionner. Commencez l’évaluation des points avant de vous engager fermement dans un achat.
4. Déposer la demande. Votre prêteur soumet à la SCHL les rapports sur la propriété et l’évaluation, le rapport énergétique, la grille de loyers abordables, la documentation d’accessibilité, le sommaire des points et les états financiers de l’emprunteur. Le prêteur paie les frais de demande à cette étape.
5. Examen de la SCHL et engagement. La SCHL peut demander des précisions ou des changements de conception. Les délais typiques sont de 60 à 120 jours entre une soumission complète du prêteur et l’approbation de la SCHL, selon la complexité de la propriété, le pointage et l’exhaustivité des documents. Un dossier complet est ce qui les garde courts.
6. Construction ou clôture. Les acquisitions se concluent selon l’engagement. Les constructions neuves avancent avec un suivi des progrès, et les changements importants de conception exigent l’approbation de la SCHL, car ils peuvent modifier vos points.
7. Réalisation des loyers et financement permanent. Pour une construction neuve, des baux signés ou des évaluations de marché indépendantes doivent étayer les loyers (Avis 268) avant le déblocage du financement permanent.
8. Conformité continue. Les engagements d’abordabilité, d’énergie et d’accessibilité sont suivis pendant toute la durée de l’engagement.

Pour une construction neuve, le délai total entre le concept et le prêt hypothécaire permanent financé dépasse largement un an une fois la conception, la construction et la mise en location comptées. Planifiez les points et la préqualification avant de vous engager fermement sur un terrain ou une promesse d’achat.

Liste de documents pour une demande MLI Select

Avoir ces documents prêts avant le dépôt est le meilleur moyen d’éviter les retards. Notre liste de documents MLI Select les regroupe ainsi.

Propriété et évaluation

• Évaluation de la propriété par un évaluateur agréé par la SCHL
• Évaluation environnementale de site de phase 1
• Rapport sur l’état du bâtiment

Financier et opérationnel

• État des loyers à jour avec détail par logement
• États d’exploitation des 12 derniers mois
• Plan des dépenses en immobilisations

Durabilité et conformité

• Audit énergétique ou évaluation ÉnerGuide (si vous demandez des points d’énergie)
• Attestation d’abordabilité (si vous demandez des points d’abordabilité)
• Rapport de conformité d’accessibilité (si vous demandez des points d’accessibilité)

Emprunteur et société

• États financiers de l’emprunteur, y compris un état de la valeur nette personnelle pour chaque garant
• Liste des biens immobiliers détenus
• Documents constitutifs de l’entité emprunteuse (le cas échéant)
• Plans de construction et permis (en construction neuve)

Erreurs courantes qui retardent ou font échouer les demandes

1. Concevoir d’abord, compter les points ensuite. Ajouter des points à une conception terminée coûte beaucoup plus cher que de les prévoir dès le départ.
2. Surestimer le score. Les améliorations marginales ne rapportent pas de points, et les seuils de la SCHL sont stricts. Faites évaluer la propriété par un professionnel.
3. Sous-estimer le calendrier. La vérification des points et l’examen de la SCHL prennent des mois, pas des semaines. Ne vous engagez pas fermement dans un achat avant d’être préqualifié.
4. Supposer que l’amortissement de 50 ans est automatique. Il est offert à 100 points, mais la prime financée et la surcharge de 1,25 % peuvent faire échouer le DSCR. Modélisez 40, 45 et 50 ans.
5. Documentation de l’emprunteur faible. Les lacunes de valeur nette, de liquidités et d’expérience bloquent les dossiers tard dans le processus.
6. Négliger le modèle énergétique. Un modèle précoce montre quelles améliorations rapportent des points au moindre coût.
7. Compter des loyers impossibles à documenter. Selon les règles de l’Avis 268, les loyers projetés ne comptent pas à la clôture.
8. Ignorer la conformité. Si vous demandez des points d’abordabilité ou d’accessibilité, prévoyez le suivi pendant toute la durée de l’engagement.
9. Choisir un courtier sans expérience. MLI Select exige la modélisation des points, la souscription multifamiliale et la connaissance du processus de la SCHL. Demandez combien de dossiers MLI Select il a conclus récemment.

Financer une transaction MLI Select

Une fois que vous savez que le programme convient, l’étape suivante est de dimensionner et de structurer le prêt. Notre page de financement, taux et réservation CMHC MLI Select couvre les options actuelles et la façon de réserver un spécialiste. Pour tester vos chiffres, utilisez la calculatrice de points MLI Select pour estimer votre palier et la calculatrice de prêt maximal CMHC MLI pour dimensionner le prêt selon le DSCR. La calculatrice de primes de la SCHL modélise la prime selon votre palier et votre amortissement.

Chaque dossier est différent, et une mauvaise structure peut coûter des centaines de milliers de dollars. Réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity™ pour valider votre dossier avant de vous engager.

Termes clés en langage simple

• LTV (ratio prêt-valeur) : le prêt en pourcentage de la valeur évaluée de la propriété. Utilisé pour les immeubles existants.
• LTC (ratio prêt-coût) : le prêt en pourcentage du coût total du projet. Utilisé en construction neuve.
• DSCR (ratio de couverture du service de la dette) : le revenu net d’exploitation divisé par le service annuel de la dette. MLI Select exige au moins 1,10x.
• Recours : la mesure dans laquelle le prêteur peut s’en prendre à vos actifs personnels en cas de défaut. MLI Select est à recours limité seulement à 100 points.
• Amortissement : la période de remboursement du prêt. Un amortissement plus long réduit le paiement mais ajoute une surcharge de prime au-delà de 25 ans.
• CNÉB / CNB : le Code national de l’énergie pour les bâtiments et le Code national du bâtiment, les références utilisées par la SCHL pour évaluer la performance énergétique en construction neuve.
• Avis 268 : la règle de la SCHL sur la réalisation des loyers. Les loyers utilisés en souscription doivent être étayés par des baux signés ou des évaluations de marché indépendantes à la clôture.
• Visitable : qui respecte les critères de visitabilité de la SCHL. La SCHL exige que 100 % des logements soient visitables à chaque niveau d’accessibilité.

Foire aux questions

Sources

Les règles du programme changent. Vérifiez les chiffres actuels auprès des sources primaires :

• SCHL : MLI Select
• SCHL : logement locatif standard
• SCHL : frais et primes pour immeubles collectifs en bref (en anglais)
• SCHL : assurance prêt hypothécaire pour immeubles collectifs
• BSIF : ligne directrice sur le test de suffisance du capital des sociétés d’assurance hypothécaire