L’achat de votre première propriété commerciale est une expérience complètement différente de l’achat d’une maison ou même d’un bien locatif résidentiel. Les règles changent. La façon dont les prêteurs évaluent les transactions change. Les chiffres que vous devez comprendre changent.
Mais voici la bonne nouvelle : des milliers d’investisseurs canadiens ont réussi cette transition. Ce n’est pas aussi compliqué qu’il n’y paraît une fois que vous comprenez le processus. Il vous suffit de savoir à quoi vous attendre, comment vous préparer et où la plupart des primo-acheteurs font des erreurs.
Ce guide vous accompagne à chaque étape, du changement d’état d’esprit jusqu’au jour de la clôture.
Le changement d’état d’esprit du résidentiel au commercial
Si vous venez de l’investissement résidentiel, vous devez désapprendre quelques choses.
Dans le résidentiel, la banque vous regarde. Vos revenus. Votre cote de crédit. Vos ratios d’endettement. La propriété compte, mais vous êtes plus important.
Dans le domaine commercial, la banque regarde d’abord la propriété. Ce bâtiment peut-il générer suffisamment de revenus pour couvrir ses dettes avec une marge ? C’est la question principale. Votre profil personnel a toujours de l’importance, mais la performance financière de la propriété occupe le devant de la scène. Comprendre les différences entre le financement hypothécaire commercial et résidentiel est essentiel avant de faire votre premier achat commercial.
C’est une excellente nouvelle pour les investisseurs. Cela signifie que vous pouvez vous qualifier pour des transactions que vos revenus personnels seuls n’auraient jamais pu supporter. Un immeuble qui génère 200 000 $ de revenu net d’exploitation par an peut supporter une hypothèque beaucoup plus importante que ce que votre feuillet T4 ne le permettrait.
L’autre grand changement : les propriétés commerciales sont évaluées en fonction des revenus, et non des comparables. Dans le résidentiel, votre maison vaut ce que des maisons similaires se sont vendues. Dans le commercial, votre immeuble vaut ce que ses revenus justifient. Cela signifie que vous avez un contrôle direct sur la valeur de votre propriété en augmentant les loyers, en réduisant les dépenses ou en améliorant le taux d’occupation.
Voyez pour quoi vous vous qualifiez
Comment évaluer votre première transaction commerciale
Avant de parler à un prêteur, vous devez comprendre les trois chiffres qui motivent chaque décision immobilière commerciale.
Revenu Net d’Exploitation (RNE)
Le RNE est le revenu total de la propriété moins ses dépenses d’exploitation, avant les paiements hypothécaires. C’est le chiffre qui détermine à la fois la valeur de la propriété et si elle est éligible au financement.
RNE = Revenu Brut de Location - Allocation pour Vacance - Dépenses d’Exploitation
Les dépenses d’exploitation comprennent les taxes foncières, l’assurance, les services publics (si payés par le propriétaire), les frais d’entretien et de réparation, les frais de gestion immobilière et les coûts des aires communes. Elles n’incluent pas les paiements hypothécaires, la dépréciation ou les dépenses en capital.
Pour un exemple rapide : un immeuble de 6 unités générant 12 000 $ de loyer brut par mois (144 000 $ par an), avec 5 % de vacance (7 200 $) et 45 000 $ de dépenses d’exploitation annuelles, a un RNE de 91 800 $.
Taux de Capitalisation
Le Guide de calcul du taux de capitalisation pour les décisions d’investissement vous indique le taux de rendement que vous gagneriez si vous achetiez la propriété entièrement comptant. Il est également utilisé pour déterminer la valeur marchande de la propriété.
Taux de Capitalisation = RNE / Valeur de la Propriété
Ou inversé : Valeur de la Propriété = RNE / Taux de Capitalisation
Si des propriétés similaires dans la région se négocient à un taux de capitalisation de 6 % et que votre propriété cible a un RNE de 91 800 $, la valeur marchande estimée est de 1 530 000 $ (91 800 $ / 0,06).
Les taux de capitalisation varient selon la ville, le type de propriété et l’état. Des taux de capitalisation plus bas (4-5 %) signifient des prix plus élevés et indiquent généralement un risque moindre, des zones plus désirables. Des taux de capitalisation plus élevés (7-9 %) signifient des prix plus bas mais viennent souvent avec plus de risques ou d’intensité de gestion.
Ratio de Couverture du Service de la Dette (RCSD)
C’est le chiffre qui importe le plus à votre prêteur. Le RCSD mesure si les revenus de la propriété peuvent couvrir ses paiements de dette avec une marge de sécurité.
RCSD = RNE / Service Annuel de la Dette (paiements hypothécaires)
La plupart des prêteurs commerciaux veulent un RCSD d’au moins 1,20x, ce qui signifie que la propriété génère 20 % de plus que nécessaire pour couvrir l’hypothèque. Les programmes assurés par la SCHL exigent jusqu’à 1,1x.
En utilisant notre exemple : si le RNE est de 91 800 $ et que les paiements hypothécaires annuels seraient de 72 000 $, le RCSD est de 1,275x. C’est sain, et la plupart des prêteurs seraient à l’aise avec cela.
Vous pouvez faire ces calculs vous-même en utilisant notre calculateur de RCSD gratuit pour les propriétés commerciales canadiennes avant même de faire une offre.
Préparer vos finances
Les prêteurs commerciaux évaluent à la fois la propriété et l’emprunteur. Voici ce que vous devez avoir en ordre avant de commencer vos recherches.
Mise de fonds
Attendez-vous à verser 20 % à 35 % du prix d’achat pour une hypothèque commerciale conventionnelle. Le montant exact dépend du prêteur, du type de propriété et de votre niveau d’expérience.
L’exception concerne le financement des immeubles multifamiliaux assurés par la SCHL, où les mises de fonds peuvent être aussi basses que 5 % à 15 %. Mais la SCHL ne s’applique qu’aux immeubles locatifs résidentiels de 5 unités ou plus, et non aux immeubles de bureaux, de détail ou industriels.
Pour une propriété de 1,5 million de dollars avec une mise de fonds de 25 %, vous regardez 375 000 $ de capitaux propres. C’est une quantité de capital importante. De nombreux primo-acheteurs d’immobilier commercial y accèdent grâce à une combinaison d’épargne, de capitaux propres de propriétés existantes et parfois de partenaires conjoints.
Réserves de trésorerie
Les prêteurs veulent voir que vous pouvez faire face à des coûts imprévus. La plupart exigent que vous présentiez des réserves liquides équivalant à 6 à 12 mois de paiements hypothécaires après la clôture. Ils ne veulent pas financer une transaction où vous poussez chaque dollar juste pour clôturer. Il y a des vacances. Des réparations surviennent. Vous avez besoin d’un coussin.
État de la valeur nette
Les prêteurs commerciaux demanderont un état de la valeur nette personnelle énumérant tous vos actifs et passifs. Cela comprend les propriétés immobilières, les comptes de placement, les véhicules, les REER et toutes les dettes. Ils veulent voir que votre valeur nette est solide par rapport au prêt que vous demandez.
En règle générale, votre valeur nette devrait être au moins égale au montant du prêt que vous demandez. Si vous empruntez 1,1 million de dollars, avoir une valeur nette de 1,1 million de dollars ou plus donne confiance aux prêteurs.
Documentation des revenus
Même si les revenus de la propriété motivent la transaction, les prêteurs vérifient toujours vos revenus personnels. Vous aurez besoin de :
- 2 années de déclarations de revenus personnelles (T1 Générale)
- 2 années d’Avis de cotisation
- Relevés de paie récents ou preuve de revenus d’entreprise
- Si travailleur autonome : 2 années d’états financiers de votre entreprise
Les emprunteurs autonomes peuvent faire l’objet d’un examen plus approfondi, mais les prêteurs commerciaux sont généralement plus flexibles sur ce point que les prêteurs résidentiels, étant donné que les revenus de la propriété sont le principal critère de qualification.
Trouver le bon type de propriété pour les débutants
Toutes les propriétés commerciales ne se valent pas pour les primo-acheteurs. Voici comment les principaux types se comparent.
| Type de propriété | Facilité pour les débutants | Mise de fonds typique | Considération clé |
|---|---|---|---|
| Multifamilial (5-8 unités) | Élevée | 15 % - 25 % | Premier achat commercial le plus courant |
| Petite bande de magasins | Moyenne | 25 % - 35 % | Mixte de locataires et gestion des baux |
| Famille simple vs duplex : Comparaison d’investissement (détail + résidentiel) | Moyenne | 20 % - 30 % | Combine le résidentiel familier avec le commercial |
| Petit immeuble de bureaux | Faible | 25 % - 35 % | Vacances plus longues, sensibilité au marché |
| Industriel / entrepôt | Faible | 25 % - 35 % | Locataires spécialisés, préoccupations environnementales |
Pourquoi le multifamilial est la première étape la plus courante
L’immeuble d’appartements de 5 à 8 unités est de loin la première propriété commerciale la plus populaire, et pour une bonne raison.
Vous comprenez déjà le logement. Vous savez ce que les locataires veulent dans un appartement. Vous savez comment évaluer les niveaux de loyer. Les dynamiques des locataires sont familières, même si le financement est commercial.
Les immeubles multifamiliaux sont également éligibles aux meilleurs programmes de financement. Les prêts assurés par la SCHL sur les immeubles multifamiliaux offrent des conditions que d’autres classes d’actifs commerciaux ne peuvent égaler : taux plus bas, levier plus élevé et amortissement plus long.
La demande de logements locatifs au Canada est forte et en croissance. Les taux de vacance dans la plupart des villes canadiennes sont faibles, ce qui signifie que votre flux de revenus est relativement sécurisé. Et comme les propriétés commerciales sont évaluées en fonction de leurs revenus, l’amélioration de l’immeuble augmente directement sa valeur.
Commencez par un immeuble de 5 ou 6 unités. Apprenez le processus de financement commercial avec notre guide complet sur comment financer votre premier immeuble multifamilial. Comprenez le fonctionnement de la gestion immobilière commerciale. Ensuite, développez à partir de là.
Utilisez notre Calculateur de prêt maximal pour la MLI de la SCHL gratuit pour estimer le financement maximal assuré par la SCHL pour les immeubles multifamiliaux avant de commencer vos recherches.
Explorez vos options de financement multifamilial
Le processus de demande de prêt hypothécaire commercial : étape par étape
Étape 1 : Obtenir une pré-qualification
Avant de commencer à chercher des propriétés, parlez à un courtier hypothécaire commercial. Il examinera votre situation financière et vous indiquera ce pour quoi vous pouvez réalistement vous qualifier pour une hypothèque commerciale. Cela vous évitera de perdre du temps sur des propriétés qui ne seront pas financées.
La pré-qualification pour les hypothèques commerciales implique plus que le simple relevé de votre crédit. Votre courtier examinera votre valeur nette, vos revenus, votre niveau d’expérience et le type de propriété que vous ciblez pour déterminer quels prêteurs sont les mieux adaptés.
Étape 2 : Trouver et analyser des propriétés
Avec votre pré-qualification en main, commencez à évaluer les propriétés. Pour chaque transaction, effectuez les calculs de RNE, de taux de capitalisation et de RCSD. Si les chiffres fonctionnent sur papier, creusez plus profondément.
Demandez le dossier financier du vendeur : listes de loyers, états des dépenses d’exploitation, factures de taxes, coûts des services publics et tous les contrats de gestion. Vérifiez tout indépendamment. Les vendeurs présentent parfois des chiffres optimistes - votre travail est de les confirmer.
Étape 3 : Faire une offre avec conditions
Les offres commerciales comprennent généralement des conditions de financement, d’inspection, d’évaluation environnementale et d’examen des documents. Votre période conditionnelle dure généralement de 30 à 60 jours, plus longtemps que pour le résidentiel, ce qui vous donne le temps de procéder à la diligence raisonnable.
Étape 4 : Effectuer la diligence raisonnable
C’est l’étape critique où vous vérifiez tout sur la propriété.
Inspection de la propriété : Engagez un inspecteur de bâtiments commerciaux spécialisé dans le multifamilial ou votre type de propriété spécifique. Il évaluera le toit, la structure, les systèmes mécaniques, la plomberie, l’électricité et l’enveloppe du bâtiment. Les rapports d’inspection commerciale sont plus détaillés que les rapports résidentiels et coûtent généralement de 3 000 $ à 10 000 $ selon la taille du bâtiment.
Évaluation environnementale : La plupart des prêteurs commerciaux exigent une évaluation environnementale de phase I (EÉF I). Celle-ci enquête sur l’historique de la propriété pour détecter une contamination environnementale potentielle. Si la phase I signale des préoccupations, une évaluation de phase II avec des tests de sol et d’eau souterraine peut être requise. Prévoyez 3 000 $ à 5 000 $ pour une phase I.
Évaluation : Votre prêteur commandera une évaluation commerciale pour confirmer la valeur de la propriété. Les évaluations commerciales utilisent l’approche par les revenus (basée sur le RNE et les taux de capitalisation), l’approche par les coûts et parfois l’approche par comparaison des ventes. Elles prennent 2 à 4 semaines et coûtent 3 000 $ à 7 000 $.
Examen des baux et des locataires : Examinez chaque bail en détail. Vérifiez les dates d’expiration, les conditions de renouvellement, les clauses d’escalade des loyers et toutes les dispositions spéciales. Interrogez les locataires si possible. Un immeuble n’a de valeur que par son flux de revenus, et ce flux de revenus n’est aussi fiable que ses baux et ses locataires.
Vérification financière : Croisez les chiffres de revenus et de dépenses du vendeur avec les relevés bancaires réels, les déclarations de revenus et les factures de services publics. Il est courant de trouver des divergences.
Étape 5 : Obtenir le financement
Une fois que la diligence raisonnable confirme la transaction, votre courtier soumet la demande d’hypothèque formelle. Celle-ci comprend l’évaluation, le rapport environnemental, vos informations financières et les informations financières de la propriété.
L’équipe de souscription du prêteur examine tout, pose des questions de suivi et émet une lettre d’engagement décrivant les conditions approuvées. Examinez attentivement cette lettre d’engagement avec votre avocat avant de signer.
Étape 6 : Clôturer la transaction
Votre avocat s’occupe du travail juridique : recherche de titre, assurance titres, enregistrement de l’hypothèque et transfert effectif des fonds. Les clôtures commerciales impliquent plus de documents que le résidentiel, alors prévoyez du temps supplémentaire et attendez-vous à des frais juridiques de 3 000 $ à 8 000 $.
Erreurs courantes des primo-acheteurs et comment les éviter
Erreur 1 : Faire confiance aux informations financières du vendeur sans vérification. Les vendeurs présentent la meilleure image possible. Vérifiez toujours les revenus et les dépenses de manière indépendante. Demandez les dépôts bancaires réels, pas seulement les listes de loyers. Vérifiez les évaluations foncières par rapport aux taxes foncières déclarées. Vérifiez les coûts des services publics auprès des compagnies de services publics.
Erreur 2 : Sous-estimer les dépenses d’exploitation. Les nouveaux investisseurs commerciaux utilisent souvent les chiffres de dépenses du vendeur, qui peuvent être sous-estimés. Domaines courants où les dépenses sont sous-évaluées : coûts de gestion (prévoyez 5-8 % même si vous gérez vous-même), réserves d’entretien (prévoyez 5-10 % des revenus bruts), et vacance (prévoyez un minimum de 3-5 %, même dans les marchés tendus).
Erreur 3 : Omettre l’évaluation environnementale. Une EÉF I coûte 3 000 $ à 5 000 $. Les travaux de remédiation environnementale peuvent coûter 50 000 $ à 500 000 $. Ce n’est pas là qu’il faut économiser de l’argent. Votre prêteur l’exigera de toute façon, mais même s’il ne le faisait pas, faites-le.
Erreur 4 : S’adresser directement à une seule banque au lieu d’utiliser un courtier. Votre banque propose un ensemble de produits. Un courtier hypothécaire commercial voit l’ensemble du marché. Pour une transaction de cette taille, la différence entre un taux de 5,0 % et 4,5 % sur un terme de 5 ans peut vous faire économiser des dizaines de milliers de dollars. Il y a une raison pour laquelle les investisseurs expérimentés font confiance aux courtiers au lieu de s’adresser directement à une seule institution.
Erreur 5 : Ne pas constituer une équipe avant d’en avoir besoin. Au moment où vous trouvez une transaction, il est trop tard pour commencer à assembler votre équipe. Constituez votre réseau de professionnels avant de commencer à chercher des propriétés. Vous agirez plus rapidement et prendrez de meilleures décisions.
Erreur 6 : Acheter une propriété qui ne génère pas de flux de trésorerie dès le premier jour. Contrairement au résidentiel où vous pourriez accepter un équilibre et attendre l’appréciation, votre première propriété commerciale doit générer un flux de trésorerie positif immédiatement. Les prêteurs l’exigent, et vous devriez aussi. Les jeux d’appréciation spéculatifs sont réservés aux investisseurs expérimentés disposant de réserves importantes.
Constituer votre équipe commerciale
Vous avez besoin de cinq professionnels dans votre équipe avant d’acheter votre première propriété commerciale. Pas après. Avant.
Courtier hypothécaire commercial. C’est sans doute la relation la plus importante. Un courtier spécialisé dans les transactions commerciales a accès à des dizaines de prêteurs et sait lesquels correspondent à votre transaction. Il structurera la transaction, préparera la demande et négociera les conditions en votre nom. Choisissez quelqu’un qui a conclu plusieurs transactions commerciales au cours de la dernière année.
Avocat immobilier. Vous avez besoin d’un avocat expérimenté en transactions immobilières commerciales, pas d’un notaire résidentiel qui traite occasionnellement des cas commerciaux. Les transactions commerciales impliquent des documents plus complexes, des considérations environnementales et la structuration d’entités. Prévoyez 3 000 $ à 8 000 $ de frais juridiques.
Expert-comptable. Un CPA ayant une expérience immobilière vous aide à structurer l’achat de manière fiscalement avantageuse, vous conseille sur la détention dans une société ou personnellement, et garantit que votre déclaration fiscale continue est optimisée. Cette décision doit être prise avant la clôture, pas après.
Inspecteur de bâtiments commerciaux. Pas un inspecteur résidentiel qui peut aussi faire du commercial. Vous voulez quelqu’un ayant une expérience spécifique dans l’inspection d’immeubles multifamiliaux ou commerciaux. Il comprend les systèmes CVC commerciaux, les exigences en matière de systèmes de protection incendie, les équipements d’ascenseur et la conformité aux codes du bâtiment pour une occupation commerciale.
Gestionnaire immobilier. Même si vous prévoyez de gérer vous-même au début, interviewez des sociétés de gestion immobilière avant de clôturer. Sachez ce que coûte la gestion professionnelle (généralement 5-8 % des loyers bruts pour le multifamilial) et quels services elles fournissent. Si quelque chose ne va pas ou si vous réalisez que la gestion autonome n’est pas durable, vous devez pouvoir faire appel à un gestionnaire immédiatement au lieu de vous précipiter pour en trouver un.
Votre calendrier : de la décision à la clôture
Voici un calendrier réaliste pour l’achat d’une première propriété commerciale par un primo-acheteur :
| Phase | Durée | Ce qui se passe |
|---|---|---|
| Préparation | 1 - 3 mois | Constituer l’équipe, obtenir la pré-qualification, apprendre le marché |
| Recherche de propriétés | 1 - 6 mois | Évaluer les transactions, analyser les chiffres, visiter les propriétés |
| Offre et négociation | 1 - 2 semaines | Soumettre l’offre, négocier les conditions, confirmer les conditions |
| Diligence raisonnable | 30 - 60 jours | Inspection, évaluation environnementale, expertise, examen des baux |
| Approbation du financement | 4 - 12 semaines | Souscription, lettre d’engagement, conditions |
| Clôture | 2 - 4 semaines | Travaux juridiques, transfert des fonds, prise de possession |
Le délai réaliste total, de “je veux acheter du commercial” à “je possède un immeuble commercial”, est généralement de 6 à 18 mois pour un primo-acheteur. Ne vous précipitez pas. La phase de préparation est celle où la majeure partie de la valeur est créée.
Commencez votre parcours d’achat commercial
Foire aux questions
Combien d'argent me faut-il pour acheter ma première propriété commerciale au Canada ?
Puis-je acheter une propriété commerciale sans expérience immobilière préalable ?
Qu'est-ce qu'une évaluation environnementale de phase I et en ai-je vraiment besoin ?
Dois-je détenir ma propriété commerciale dans une société ou personnellement ?
Quel RCSD ma première propriété commerciale doit-elle atteindre ?
En conclusion
L’achat de votre première propriété commerciale vous semblera parfois accablant. Il y a plus de chiffres à comprendre, plus de professionnels à coordonner, plus de diligence raisonnable à effectuer et un calendrier plus long que ce à quoi vous êtes habitué.
Mais une fois que vous aurez clôturé cette première transaction et que vous verrez les revenus affluer, vous comprendrez pourquoi les investisseurs expérimentés bâtissent la majorité de leur richesse dans l’immobilier commercial. Le financement est plus flexible. Les revenus sont plus prévisibles. Et votre capacité à contrôler la valeur par les opérations vous donne un avantage que l’investissement résidentiel n’offre tout simplement pas.
Commencez par la préparation. Constituez votre équipe. Apprenez les chiffres. Trouvez le bon type de propriété pour votre niveau d’expérience. Et travaillez avec un courtier hypothécaire commercial qui peut vous guider tout au long du processus de financement, du début à la fin.
Cette première transaction est la plus difficile. Chaque transaction après cela devient plus facile.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
8 février 2026
Temps de lecture
16 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
Due Diligence
L'enquête et l'analyse complètes d'un bien immobilier avant l'achat, y compris l'examen financier, l'inspection physique, la recherche de titre et l'analyse du marché.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.