La plupart des investisseurs commencent par des prêts hypothécaires résidentiels. Vous achetez une maison, un duplex, peut-être un quadruplex. La banque examine vos revenus, vos dettes, effectue le test de résistance et vous dit combien vous pouvez emprunter. Ce système fonctionne bien — jusqu’à ce qu’il ne fonctionne plus.
À un moment donné, le système de financement résidentiel cesse de fonctionner pour vous. Vos ratios d’endettement sont au maximum. Le test de résistance réduit votre pouvoir d’achat. Vous voulez acheter un immeuble d’appartements de 12 unités, mais la banque dit que cela ne correspond pas à son programme résidentiel.
C’est là qu’intervient le financement commercial. Et voici ce que la plupart des investisseurs ne réalisent pas : les prêts hypothécaires commerciaux ne sont pas réservés aux millionnaires qui achètent des gratte-ciel. C’est un système complètement différent avec des règles différentes — et dans de nombreux cas, ces règles jouent en votre faveur.
Laissez-moi vous expliquer toutes les différences significatives entre les prêts hypothécaires commerciaux et résidentiels au Canada, afin que vous sachiez exactement ce qui change lorsque vous franchissez cette ligne.
Comparaison côte à côte
Avant de plonger dans les détails, voici la comparaison complète en un coup d’œil.
| Caractéristique | Prêt hypothécaire résidentiel | Prêt hypothécaire commercial |
|---|---|---|
| Types de propriétés | 1-4 unités | 5+ unités, bureaux, commerces, industriel |
| Méthode de qualification | Revenus personnels + test de résistance | Revenus de la propriété (DSCR / NOI) |
| Test de résistance | Oui — qualification au taux contractuel + 2% ou plancher de 5,25% | Pas de test de résistance fédéral |
| Mise de fonds | 5-20% (assuré/non assuré) | 5-50% (varie selon le type et le programme) |
| Taux d’intérêt | Plus bas (assuré d’environ 4-5%) | Plus élevé (typiquement 0,5-2% au-dessus du résidentiel) |
| Amortissement | 25-30 ans | 20-50 ans (SCHL MLI Select jusqu’à 50) |
| Durée du terme | Généralement 5 ans | 3-10 ans |
| Garantie personnelle | Toujours | Généralement requise, parfois limitée |
| Options de prêteurs | Banques, coopératives de crédit, prêteurs spécialisés | Banques, coopératives de crédit, sociétés d’assurance-vie, privés |
| Méthode d’évaluation | Ventes comparables | Approche par le revenu (taux de capitalisation / NOI) |
| Délai de clôture | 45-90 jours | 45-90 jours |
| Flexibilité de remboursement anticipé | Régie par le contrat (10-20% annuel) | Souvent plus restreinte |
Ce tableau résume l’essentiel, mais les différences réelles se manifestent de manière à affecter directement la façon dont vous développez votre portefeuille. Laissez-moi vous expliquer chacune d’elles.
Comment fonctionne réellement la qualification
C’est la plus grande différence, et celle qui compte le plus pour les investisseurs.
Résidentiel : Vos revenus sont le plafond
Lorsque vous demandez un prêt hypothécaire résidentiel, le prêteur calcule votre ratio d’amortissement brut de la dette (GDS) et votre ratio d’endettement total (TDS) en fonction de vos revenus personnels. Ils additionnent vos coûts de logement, vos paiements de voiture, vos soldes minimums de cartes de crédit, vos prêts étudiants — tout.
Ensuite, ils appliquent le test de résistance. Vous ne vous qualifiez pas au taux hypothécaire réel. Vous vous qualifiez au taux le plus élevé entre 5,25 % ou votre taux contractuel plus 2 %. Sur un prêt hypothécaire de 4,5 %, vous êtes soumis à un test de résistance à 6,5 %.
Le résultat est que vos revenus personnels imposent un plafond absolu à la somme que vous pouvez emprunter. Peu importe si la propriété génère de beaux flux de trésorerie. Si vos ratios d’endettement personnels sont au maximum, la banque dit non.
Pour la plupart des investisseurs, ce mur se manifeste quelque part entre la quatrième et la huitième propriété. Vos revenus n’ont pas changé, mais votre dette totale continue d’augmenter à chaque achat. Finalement, le calcul ne fonctionne plus.
Commercial : La propriété est ce qui compte
Le financement commercial inverse complètement la donne. Au lieu de demander “Combien cette personne gagne-t-elle ?”, le prêteur demande “Combien cette propriété génère-t-elle ?”.
La métrique clé est le ratio de couverture du service de la dette (DSCR). Le prêteur prend le revenu opérationnel net (NOI) de la propriété — c’est-à-dire tous les revenus locatifs moins les dépenses d’exploitation — et le divise par le paiement hypothécaire annuel. Si le résultat est supérieur au seuil minimum du prêteur (typiquement 1,20 à 1,30), l’opération est réalisable.
Il n’y a pas de test de résistance fédéral sur les prêts hypothécaires commerciaux. La propriété se soutient d’elle-même.
Cela signifie qu’un investisseur dont les ratios d’endettement personnels sont complètement saturés peut toujours se qualifier pour un prêt hypothécaire commercial — tant que le bâtiment génère suffisamment de revenus. C’est ainsi que les investisseurs franchissent le plafond imposé par les ratios d’endettement résidentiels et continuent de croître.
Vous pouvez tester si les revenus d’une propriété soutiennent un financement commercial à l’aide du calculateur de prêt DSCR canadien, ou essayer notre Calculateur de prêt DSCR — Édition canadienne pour effectuer rapidement les calculs sur n’importe quelle propriété d’investissement.
Découvrez si votre propriété se qualifie
Le problème du plafond des quatre unités
Au Canada, la limite entre le financement résidentiel et commercial est fixée à cinq unités. Les propriétés de une à quatre unités entrent dans le cadre des règles résidentielles. Les propriétés de cinq unités ou plus sont considérées comme commerciales.
Cela crée ce que j’appelle le problème du plafond des quatre unités.
Un investisseur achète une maison locative. Puis un duplex. Puis un quadruplex. Chaque achat grignote ses ratios d’endettement personnels. Après trois ou quatre propriétés, la banque effectue le test de résistance et déclare que c’est terminé. Plus de prêts hypothécaires résidentiels.
Mais l’investisseur n’a pas besoin d’arrêter d’acheter. Il doit changer le type de propriété qu’il achète.
Un immeuble d’appartements de six ou huit unités se qualifie selon les règles commerciales. Les revenus de la propriété — et non les revenus personnels de l’investisseur — déterminent la qualification. Si le bâtiment génère de bons flux de trésorerie, les ratios d’endettement personnels saturés de l’investisseur deviennent largement non pertinents.
C’est contre-intuitif. On pourrait penser que des propriétés plus grandes seraient plus difficiles à financer. En réalité, le passage du résidentiel au commercial peut faciliter le financement car vous n’êtes plus limité par vos revenus personnels.
Taux d’intérêt : Oui, ils sont plus élevés (mais le contexte est important)
Les taux hypothécaires commerciaux au Canada sont généralement supérieurs de 0,5 % à 2 % aux taux résidentiels. Sur un bâtiment de 2 millions de dollars, un supplément de 1 % se traduit par environ 20 000 $ supplémentaires par an en intérêts.
Cela semble cher. Mais considérez le contexte.
Les propriétés commerciales génèrent des revenus considérablement plus élevés que les propriétés résidentielles. Un immeuble d’appartements de 12 unités a douze sources de revenus. Le taux plus élevé est compensé par des revenus plus importants. Et comme vous évitez le test de résistance, vous pouvez souvent emprunter plus d’argent à un taux commercial qu’à un taux résidentiel plus bas.
De plus, les prêts hypothécaires multilogements assurés par la SCHL bénéficient de taux commerciaux préférentiels. Grâce au programme MLI Select, les taux peuvent être étonnamment proches des niveaux résidentiels car la garantie de la SCHL réduit le risque du prêteur.
En résumé : ne comparez pas les taux isolément. Comparez la puissance d’emprunt totale et les flux de trésorerie totaux de l’opération.
Amortissement : L’avantage caché
Les prêts hypothécaires résidentiels au Canada s’amortissent généralement sur 25 ans. Les primo-accédants peuvent désormais bénéficier d’amortissements de 30 ans dans le cadre de certains programmes.
Les prêts hypothécaires commerciaux offrent plus de flexibilité. Les amortissements standard sont de 20 à 25 ans. Mais les prêts hypothécaires multilogements SCHL MLI Select peuvent aller jusqu’à 50 ans.
Un amortissement de 50 ans réduit considérablement votre paiement mensuel. Sur un prêt hypothécaire de 3 millions de dollars à 5 %, votre paiement mensuel passe d’environ 17 500 $ (amortissement de 25 ans) à environ 13 500 $ (amortissement de 50 ans). Cette différence de 4 000 $ par mois améliore vos flux de trésorerie et renforce votre ratio DSCR.
Le compromis est que vous constituez des capitaux propres plus lentement et que vous payez plus d’intérêts sur la durée du prêt. Mais pour les investisseurs axés sur les flux de trésorerie et la croissance, le paiement plus bas en vaut généralement la peine.
Différences de mise de fonds
Les mises de fonds résidentielles au Canada suivent des règles claires :
- Occupation par le propriétaire : Minimum de 5 % (assuré par la SCHL)
- Propriété d’investissement (1-4 unités) : Minimum de 20 % (non assurable)
Les mises de fonds commerciales varient considérablement :
- SCHL MLI Select multilogements : 5-15 %
- Multilogements conventionnels : 20-35 %
- Bureaux, commerces, industriel : 25-35 %
- Terrains à développer : 35-50 %
La surprise pour la plupart des investisseurs est que le financement commercial de la SCHL peut en fait nécessiter une mise de fonds inférieure à celle d’une propriété d’investissement résidentielle. Un immeuble d’appartements de 20 unités avec assurance SCHL à 5 % de mise de fonds nécessite un pourcentage de trésorerie inférieur à celui d’un simple duplex avec 20 % de mise de fonds.
Comparez vos options de mise de fonds
La différence d’évaluation
La manière dont la propriété est évaluée affecte tout.
Les évaluations résidentielles utilisent l’approche par comparaison de ventes. L’évaluateur examine le prix auquel des propriétés similaires dans la région se sont vendues récemment. La valeur de votre propriété est basée sur ce que le marché estime valoir les maisons comme la vôtre.
Les évaluations commerciales utilisent principalement l’approche par le revenu. L’évaluateur examine combien de revenus la propriété génère, applique un taux de capitalisation et calcule la valeur à partir de là. Un bâtiment générant 200 000 $ de NOI avec un taux de capitalisation de 6 % vaut environ 3,33 millions de dollars — quel que soit le prix de vente de la maison voisine.
C’est important car les propriétaires de biens commerciaux peuvent augmenter directement la valeur de leur propriété en augmentant ses revenus. Augmentez les loyers, réduisez les vacances locatives, réduisez les dépenses — votre NOI augmente, et la valeur de votre propriété augmente avec lui. C’est ce qu’on appelle l’appréciation forcée, et c’est l’un des outils les plus puissants de création de richesse dans l’investissement commercial.
Avec les propriétés résidentielles, vous êtes principalement à la merci du marché général.
Quand faire la transition
Il n’y a pas de moment idéal unique pour passer du résidentiel au commercial. Mais voici les signaux qui indiquent que le moment est venu.
Vos ratios d’endettement sont saturés. Si votre prêteur vous dit que vous ne pouvez pas vous qualifier pour un autre prêt hypothécaire résidentiel, le financement commercial basé sur les revenus de la propriété peut résoudre le problème immédiatement.
Vous voulez croître plus rapidement. Acheter un duplex à la fois est lent. Un bâtiment de 12 unités ajoute douze unités à votre portefeuille en une seule transaction.
Vous atteignez le mur du test de résistance. Le test de résistance fédéral peut tuer des transactions qui semblent parfaites sur papier. Les prêts hypothécaires commerciaux évitent cela complètement.
Vous voulez plus de contrôle sur la valeur de la propriété. Avec le commercial, la valeur de votre propriété est liée à ses revenus. Vous pouvez influencer directement ce chiffre par des décisions de gestion.
Vous êtes à l’aise avec une complexité plus élevée. Les transactions commerciales impliquent plus de pièces mobiles : évaluations environnementales, évaluations commerciales, périodes de diligence raisonnable plus longues et structures de baux plus complexes. Assurez-vous d’avoir l’équipe pour gérer cela.
Scénarios hybrides que la plupart des investisseurs manquent
La frontière entre le résidentiel et le commercial n’est pas toujours nette. Voici des situations qui confondent les gens.
Un quadruplex avec un logement secondaire légal. Si le logement secondaire porte le total à cinq unités, il peut être considéré comme commercial dans certaines juridictions, mais de nombreux prêteurs le traitent toujours comme résidentiel. Clarifiez avec votre courtier.
Un immeuble à usage mixte avec quatre unités résidentielles et une unité commerciale. Cela tombe souvent dans le domaine commercial. La composante commerciale change la catégorie de prêt, même si les unités résidentielles sont plus nombreuses.
Conversion d’une grande maison en cinq chambres louées. La location chambre par chambre peut parfois être structurée comme commerciale, notamment avec des programmes comme PadSplit. Mais l’acceptation par les prêteurs varie considérablement.
Achat d’un immeuble de cinq unités avec un financement résidentiel. Certains prêteurs financeront un immeuble de cinq ou six unités selon les règles résidentielles s’il est structuré comme des unités individuelles (comme un complexe de condos ou de maisons de ville). C’est rare mais possible.
Le point clé : parlez à un courtier qui traite à la fois du résidentiel et du commercial avant de faire des suppositions sur la catégorie dans laquelle votre transaction se situe. Si vous souhaitez explorer les produits hypothécaires commerciaux pour tous les types de propriétés, un courtier spécialisé peut vous présenter des options que vous ignoriez.
Pourquoi le commercial peut en fait être plus simple
Cela va à l’encontre de tout ce que la plupart des investisseurs supposent. Mais une fois que vous comprenez la mécanique, cela devient logique.
Avec le financement résidentiel, le test de résistance du prêteur limite artificiellement votre pouvoir d’emprunt. Vous pourriez être en mesure de supporter confortablement le paiement, mais le test de résistance dit le contraire. Vos revenus sont fixes, et la formule du test de résistance ne tient pas compte de la performance de votre propriété.
Avec le financement commercial, la propriété parle d’elle-même. Un bâtiment performant avec un NOI solide et un ratio DSCR sain se qualifie selon ses propres mérites. Vous ne vous battez pas contre une formule de qualification artificielle.
Bien sûr, le commercial n’est pas sans défis. La documentation est plus complexe. La clôture prend plus de temps. Les taux sont plus élevés. Et vous avez généralement besoin d’une mise de fonds plus importante pour les propriétés autres que multilogements.
Mais pour les investisseurs qui ont bâti une solide expérience et sont prêts à croître, le financement commercial ouvre souvent des portes que les programmes hypothécaires résidentiels ne peuvent pas.
Planifiez votre transition vers le financement commercial
Foire aux questions
À partir de combien d'unités un prêt hypothécaire devient-il commercial au Canada ?
Le test de résistance hypothécaire s'applique-t-il aux prêts hypothécaires commerciaux ?
Les taux hypothécaires commerciaux sont-ils toujours plus élevés que les taux résidentiels ?
Puis-je me qualifier pour un prêt hypothécaire commercial si je n'ai jamais acheté de propriété commerciale auparavant ?
Dois-je passer directement au commercial ou commencer d'abord par des propriétés résidentielles ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
8 février 2026
Temps de lecture
12 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
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