Important : Cet article est une information générale et ne constitue pas un conseil juridique en droit de la famille. LendCity ne fournit pas de conseil juridique ou fiscal. Consultez un avocat en droit de la famille agréé dans votre province avant d’agir sur quoi que ce soit ci-dessous.
Personne ne veut parler de ça. Je comprends.
Mais voici la réalité — 40% des mariages canadiens se terminent par un divorce. C’est près de la moitié. Et si vous construisez un portefeuille immobilier, ignorer ce sujet est l’une des erreurs les plus coûteuses que vous puissiez faire.
J’ai vu cela se produire maintes et maintes fois. Les couples achètent deux, trois, quatre propriétés ensemble. Les choses se gâtent. Et soudainement, ce qui devrait être une séparation nette se transforme en cauchemar juridique qui coûte des dizaines de milliers de dollars, détruit les cotes de crédit et force les gens à vendre des propriétés exactement au mauvais moment.
Ce n’est pas une question de pessimisme. C’est une question de prudence. Parlons de ce que vous devez vraiment savoir.
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Que se passe-t-il avec vos propriétés quand vous vous séparez
Dans la plupart des provinces canadiennes, l’immobilier est traité par un processus communément appelé égalisation — bien que les détails varient selon la province et selon votre situation individuelle. Dans de nombreux cas, un conjoint peut avoir droit à une part de l’équité accumulée pendant la relation, même s’il n’a jamais fait un paiement hypothécaire. C’est l’un des sujets que vous voudrez aborder avec un avocat en droit de la famille de votre province avant d’agir.
Voici où ça devient compliqué pour les investisseurs :
Scénario 1 : Vous avez acheté la propriété ensemble. Celui-ci est relativement simple. Vous vendez et divisez les revenus, ou une personne achète l’autre.
Scénario 2 : Vous avez un partenaire en coentreprise. C’est là que ça devient compliqué très rapidement. Votre divorce ne vous affecte pas seulement, vous et votre conjoint — il entraîne votre partenaire en coentreprise au milieu. Son équité, son accord, ses plans futurs — tout est potentiellement en jeu. C’est une conversation que personne ne veut avoir.
Scénario 3 : Vous possédiez la propriété avant votre mariage. Vous penseriez que c’est sûr. Ce n’est pas automatiquement le cas. Selon votre province et les accords que vous avez en place, votre conjoint pourrait quand même avoir droit à une partie de cette équité. Cela surprend beaucoup d’investisseurs.
Comment le divorce sabote votre qualification hypothécaire
C’est la partie qui surprend complètement les gens.
Le moment où un prêteur entend le mot « divorce », il appuie sur les freins. Fort.
Il veut un accord de séparation avant d’avancer avec presque n’importe quoi — un refinancement, un nouvel achat, reprendre un prêt. Pas d’accord, pas d’affaire.
Voici ce que nous avons pu faire entretemps : faire accepter aux prêteurs un affidavit de votre avocat — signé par les deux parties — qui énumère qui obtient quoi et s’il y a des paiements de soutien. Ce n’est pas parfait, mais ça vous gagne du temps.
Maintenant, voici le chiffre qui compte : les paiements de pension alimentaire pour enfants ou de pension alimentaire comptent comme une dette dans votre demande de prêt hypothécaire. Donc si vous payez $2 000 par mois en soutien, ces $2 000 apparaissent dans vos ratios d’endettement exactement comme un paiement automobile. Cela réduit le montant pour lequel vous pouvez être admissible. Point final.
Et inversez — si votre conjoint reçoit ces $2 000 par mois, les prêteurs doivent le voir documenté avant de le compter comme revenu. Pas d’accord de séparation signifie que votre conjoint ne peut pas non plus utiliser ce soutien pour être admissible à quoi que ce soit.
Obtenez l’accord rapidement. Ça aide les deux parties.
Une chose de plus que les prêteurs surveillent : Si vous êtes mariés mais qu’un seul conjoint figure dans un dossier, c’est un signal d’alarme. Nous avons eu des prêteurs refuser catégoriquement d’avancer sans ajouter le conjoint à la demande. Ils s’inquiètent des obligations de soutien cachées qu’ils ne connaissent pas. Ils ont raison de s’inquiéter — ça arrive.
Si vous possédez des propriétés avec le nom d’un conjoint dessus, vous devez comprendre vos options hypothécaires avant une séparation — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons exactement comment restructurer votre financement pour protéger votre portefeuille.
Le piège de la cote de crédit que personne ne vous avertit
Celui-ci est brutal, et je le vois constamment.
Vous vous séparez. Vous acceptez que votre ex assume la responsabilité de certains paiements hypothécaires. Vous poursuivez votre vie. Six mois plus tard, vous allez vous qualifier pour votre prochaine propriété et votre crédit est ruiné.
Pourquoi ? Parce que votre nom est toujours sur ce prêt. Et votre ex a arrêté de faire des paiements.
Vous ne le saviez pas. Vous n’aviez pas le contrôle. Et maintenant vous en payez le prix.
Voici la règle : Toute dette qui porte votre nom est votre problème jusqu’à ce qu’elle soit légalement hors de votre nom. Point final.
Insistez fermement pour que chaque dette et responsabilité soit transférée au nom de la partie responsable aussi rapidement que possible. Oui, ils pourraient ne pas être admissibles seuls au départ. Oui, ça prend du temps. Mais chaque mois qui passe où votre nom est toujours sur un prêt que votre ex gère est un mois où votre avenir financier est à risque.
Sujets à aborder avec votre avocat en droit de la famille avant qu’il n’y ait un problème
Le moment pour avoir ces conversations est tôt — bien avant qu’il y ait le moindre signe de problème. Ce sont des sujets à aborder avec un avocat en droit de la famille qualifié de votre province, et non une liste de vérification à faire soi-même.
Choses que les investisseurs demandent couramment à leur avocat en droit de la famille :
Les accords de cohabitation et les contrats de mariage. Ce sont des documents juridiques qu’un avocat en droit de la famille peut rédiger pour traiter de la façon dont les actifs apportés dans une relation sont traités si les choses changent. La question de savoir s’ils fonctionnent pour votre situation, comment ils sont structurés et s’ils tiennent à la séparation dépend de votre province et des faits — c’est une conversation pour votre avocat.
Les propriétés détenues par une société. Les propriétés détenues dans une société peuvent être traitées différemment lors d’un divorce que les propriétés détenues personnellement, mais ce n’est pas automatique et les tribunaux peuvent regarder à travers les structures dans certaines circonstances. Discutez du sujet avec un avocat en droit de la famille et un comptable qui comprennent l’investissement immobilier.
Ayez la conversation tôt. Je sais que cela semble maladroit. Mais voici la vérité — si vous abordez la protection des actifs quand vous commencez tout juste à fréquenter quelqu’un et que c’est encore décontracté, ce n’est pas un problème. Vous dites : « Hey, j’ai des propriétés et je veux m’assurer qu’elles sont protégées à l’avenir. » Pas de problème.
Attendez jusqu’à ce que vous soyez fiancés ou déjà mariés ? Maintenant, ça ressemble à vous ne leur faites pas confiance. Maintenant, c’est une bagarre. La même conversation, avec un résultat complètement différent — simplement à cause du timing.
Négociez d’abord en interne. Si vous allez au divorce, faites tout ce que vous pouvez pour décider qui obtient quoi entre vous avant de le confier aux avocats. Un affidavit signé de votre avocat coûte quelques centaines de dollars. Laisser deux avocats du divorce se battre pour vos propriétés ? C’est des dizaines de milliers de dollars — et vous pourriez finir avec moins que si vous aviez simplement parlé.
Les paiements de soutien réduisent directement vos ratios d’endettement, ce qui signifie qu’ils réduisent le montant que vous pouvez emprunter pour votre prochaine affaire — planifiez une session stratégique gratuite avec nous et nous vous aiderons à exécuter les vrais chiffres afin que vous sachiez exactement ce pour quoi vous pouvez être admissible après la séparation.
L’état d’esprit d’investisseur dont vous avez besoin ici
L’immobilier est un jeu de long terme. Vous le savez.
La pire chose que le divorce force les investisseurs à faire est de vendre au mauvais moment. Les marchés montent et descendent. Si vous êtes forcé de liquider une propriété pendant un marché baissier parce que vous n’aviez pas les bons accords en place, vous laissez de vrais dollars sur la table.
Protégez votre portefeuille comme vous protégez vos affaires — avec la planification, la documentation et les bonnes personnes dans votre coin.
Engagez un avocat en immobilier. Engagez un comptable qui comprend l’investissement. Ayez les conversations difficiles tôt. Et si une séparation se produit, communiquez, documentez tout et avancez aussi rapidement que possible pour séparer les liens financiers.
Vous avez construit quelque chose qui mérite protection. Traitez-le ainsi.
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Foire aux questions
Mon conjoint peut-il réclamer l'équité d'une propriété que je possédais avant notre mariage ?
Un prêteur approuvera-t-il ma demande de prêt hypothécaire si je suis en train de passer par un divorce ?
La pension alimentaire pour enfants ou la pension alimentaire affectent-elles ma capacité à être admissible à une hypothèque ?
Que se passe-t-il avec un partenariat en coentreprise si un partenaire passe par un divorce ?
La détention de propriétés dans une société peut-elle les protéger lors d'un divorce ?
Quel est le moyen le moins cher de gérer la division des actifs lors d'une séparation ?
Que dois-je faire si mon ex ne fait pas de paiements hypothécaires sur une propriété sur laquelle nous sommes tous deux ?
Quand est le bon moment pour apporter un contrat de mariage ou un accord de cohabitation ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
16 mars 2026
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
9 min de lecture
Péréquation
La péréquation est le processus par lequel les autorités provinciales ou municipales rajustent les valeurs foncières évaluées afin qu'elles reflètent une juste valeur marchande uniforme à des fins de taxation. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, elle peut avoir une incidence directe sur les comptes de taxes foncières, puisque les rajustements de péréquation peuvent augmenter ou diminuer la valeur évaluée des biens détenus, influant ainsi sur les coûts de portage globaux.
Accord de séparation
Un accord de séparation est un contrat juridiquement contraignant entre des conjoints qui se séparent, lequel précise la répartition des actifs, y compris les propriétés immobilières et les placements, des dettes et des responsabilités financières. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, ce document est essentiel, car il détermine les transferts de propriété, les modalités de rachat et la manière dont les obligations hypothécaires seront gérées lors de la dissolution d'un mariage ou d'une union de fait.
Contrat de cohabitation
Un contrat de cohabitation est une entente juridique entre deux personnes non mariées qui vivent ensemble et qui précise la propriété, la répartition et les responsabilités financières liées aux biens et actifs partagés. Pour les investisseurs immobiliers canadiens, il offre une protection essentielle en définissant clairement l'apport en équité de chaque partie, son pourcentage de propriété et ses droits sur la propriété en cas de rupture de la relation.
Ratio d'endettement (DTI)
Une métrique de prêt qui compare les paiements mensuels totaux de dettes d'un emprunteur à son revenu brut mensuel. Les prêteurs utilisent le DTI pour évaluer la capacité d'emprunt, la plupart exigeant des ratios inférieurs à 44 % pour l'approbation d'un prêt hypothécaire.
Partenaire de coentreprise
Un partenaire de coentreprise est une personne ou une entité qui co-investit dans une transaction immobilière aux côtés d'un autre investisseur, en apportant typiquement du capital ou de l'expertise en échange d'une part convenue des profits, des capitaux propres ou du flux de trésorerie. Note importante : lorsque l'un des partenaires est passif (n'apporte que du capital et s'en remet aux efforts de l'autre partenaire pour obtenir un rendement), l'arrangement peut répondre au critère du « contrat d'investissement » et être traité comme une valeur mobilière au sens de la législation provinciale canadienne en valeurs mobilières (Règlement 45-106). Les véritables coentreprises où les deux partenaires participent de façon significative sortent généralement de ce régime, mais la ligne de démarcation dépend des faits. Faites appel à un avocat en valeurs mobilières avant de structurer une coentreprise qui sollicite du capital passif.
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