Liste de contrôle des documents pour votre prêt hypothécaire d'une propriété d'investissement

Vous avez trouvé la propriété. Vous avez fait les calculs. Vous êtes prêt à demander un financement. Et puis votre prêteur vous envoie une liste de documents qui ressemble à un audit fiscal.

C’est là que les transactions s’arrêtent. Pas parce que l’investisseur ne se qualifie pas, mais parce qu’il ne parvient pas à rassembler les documents assez rapidement. Les propriétés sont arrachées pendant que vous fouillez dans des classeurs à la recherche de votre Avis de cotisation de l’année dernière.

Voici la solution : préparez tout avant d’en avoir besoin. Cette liste de contrôle couvre tous les documents qu’un prêteur demandera lorsque vous demanderez un prêt hypothécaire pour une propriété d’investissement au Canada. Organisez ceux-ci maintenant, et votre demande progressera rapidement lorsque cela comptera.

Réservez votre appel stratégique

Catégorie 1 : Identité et informations personnelles

Chaque demande commence ici. Ces documents vérifient qui vous êtes.

• Deux pièces d’identité avec photo émises par le gouvernement. Le permis de conduire et le passeport constituent la combinaison standard. Certains prêteurs acceptent une carte de santé provinciale avec photo comme pièce d’identité secondaire.
• Numéro d’assurance sociale (NAS). Votre prêteur en a besoin pour obtenir votre rapport de crédit et vérifier vos revenus auprès de l’ARC.
• Adresse et coordonnées actuelles. Si vous avez déménagé au cours des deux dernières années, ayez vos adresses précédentes à portée de main également.
• Justificatif d’état matrimonial. Le cas échéant, votre certificat de mariage ou votre accord de séparation. Ceci est important pour les structures de propriété et la responsabilité.

Conservez des numérisations numériques de ces documents dans un dossier sécurisé. Vous les utiliserez pour chaque demande à venir.

Catégorie 2 : Documents relatifs aux revenus et à l’emploi

C’est la section où les prêteurs passent le plus de temps. Ils veulent vérifier que vous gagnez ce que vous dites gagner et que ce revenu est stable.

Pour les employés salariés

• Fiches de paie récentes. La plupart des prêteurs souhaitent vos deux fiches de paie les plus récentes indiquant les gains depuis le début de l’année. Certains en veulent 30 jours consécutifs.
• Lettre d’emploi. Celle-ci doit être sur papier à en-tête de l’entreprise et inclure votre poste, votre salaire, votre date de début et votre statut d’emploi (temps plein, temps partiel, contractuel). Elle doit être datée dans les 30 jours suivant votre demande.
• Feuillets T4 pour les deux dernières années. Ceux-ci indiquent votre revenu d’emploi total tel qu’il est déclaré à l’ARC.
• Avis de cotisation (AC) pour les deux dernières années. C’est votre preuve que l’ARC a accepté votre déclaration de revenus et confirme vos revenus déclarés. Vous pouvez les télécharger depuis votre Compte de l’ARC.
• Déclarations T1 Général pour les deux dernières années. Certains prêteurs demandent la déclaration complète, pas seulement l’AC.

Pour les emprunteurs qui travaillent à leur compte

Les demandeurs qui travaillent à leur compte font face à des exigences de documentation plus élevées. Les prêteurs veulent avoir une vue d’ensemble de vos revenus d’entreprise.

• Déclarations T1 Général pour les deux dernières années. C’est la base. Les prêteurs calculent la moyenne de vos revenus déclarés sur deux ans.
• Avis de cotisation pour les deux dernières années. Confirme que l’ARC a accepté vos déclarations.
• Feuillets T4A (le cas échéant). Pour les revenus de contrat ou les commissions.
• États financiers de votre entreprise. Comptes de résultat et bilans pour les deux derniers exercices. Les états préparés ou révisés ont plus de poids que ceux préparés par soi-même.
• Licence d’exploitation ou statuts de constitution de société. Prouve l’existence et l’enregistrement de votre entreprise.
• Déclarations de TVH/TPS. Certains prêteurs les utilisent pour vérifier les revenus de l’entreprise.
• Relevés bancaires de l’entreprise de six à douze mois. Particulièrement important si vous faites une demande auprès d’un prêteur B qui utilise la vérification des revenus par relevé bancaire au lieu des déclarations de revenus.

Si vous travaillez à votre compte et que vos revenus déclarés sont inférieurs à vos flux de trésorerie réels, parlez-en à votre courtier au sujet des programmes de prêt hypothécaire à revenu déclaré et des options de prêteurs B qui examinent les dépôts bancaires plutôt que les déclarations de revenus.

Pour les revenus basés sur des commissions

• Feuillets T4 et T4A pour les deux dernières années.
• Lettre d’emploi confirmant la structure de commission, le salaire de base (le cas échéant) et l’historique des gains sur deux ans.
• AC pour les deux dernières années.

Autres sources de revenus

Si vous gagnez des revenus d’autres sources, ayez les documents prêts pour chacun :

• Revenus locatifs de propriétés existantes. Baux signés actuels et formulaire T776 (État des revenus de location immobilière) de vos deux dernières déclarations de revenus. Certains prêteurs veulent également voir le calcul de la feuille de calcul de location pour compenser les frais d’exploitation de votre propriété existante.
• Revenus de placement. Relevés de courtage ou feuillets T5.
• Pension ou prestations gouvernementales. Relevés de pension, lettres de prestations du RPC, RA ou d’invalidité.
• Pensions alimentaires reçues. Ordonnance du tribunal ou accord de séparation, plus preuve de réception régulière.

Avant de passer des heures à chercher des documents, réservez un appel rapide à réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity — nous vous indiquerons exactement quels documents votre prêteur demandera en fonction de votre situation, afin que vous ne soyez pas pris au dépourvu à la dernière minute.

Catégorie 3 : Vérification des actifs et de l’acompte

Acheter une maison sans mise de fonds épargnée | Guide Canada et confirmez que vous en avez suffisamment.

• Relevés bancaires de 90 jours pour chaque compte détenant les fonds de l’acompte. Le prêteur veut voir l’argent disponible, pas un gros dépôt soudain apparu la semaine dernière.
• Relevés de comptes de placement. Si votre acompte provient de placements, fournissez les relevés trimestriels les plus récents.
• Relevés REER (si vous utilisez le Régime d’accession à la propriété pour une propriété occupée par le propriétaire). Remarque : le Régime d’accession à la propriété ne s’applique pas aux propriétés d’investissement, mais si vous achetez une propriété que vous habiterez tout en louant des unités, elle peut être admissible.
• Lettre de don. Si une partie de votre acompte est un don d’un membre de la famille, le prêteur a besoin d’une lettre de don signée confirmant que les fonds ne constituent pas un prêt. De nombreux prêteurs exigent également une preuve que les fonds du don ont été déposés dans votre compte.
• Justificatifs des produits de vente. Si vous utilisez les produits de la vente d’une autre propriété, fournissez l’accord de vente et le relevé de clôture.

Acompte hypothécaire commercial : combien ? avec les prêteurs fédéraux. Pour les achats de propriétés multifamiliales plus importants, la structure de l’acompte peut différer, alors confirmez les exigences spécifiques à votre type de transaction.

Catégorie 4 : Documents de la propriété

Une fois que vous avez un contrat sur une propriété spécifique, votre prêteur a besoin de détails à son sujet.

• Accord d’achat-vente signé. L’offre entièrement exécutée avec tous les annexes et amendements.
• Annonce MLS ou détails de l’annonce de la propriété. Photos, caractéristiques, superficie en pieds carrés et historique des annonces.
• Évaluation de la propriété. Comment retourner des maisons au Canada : leçons tirées de plus de 30 transactions. Prévoyez entre 300 et 500 $ pour une évaluation résidentielle. Les propriétés multifamiliales et commerciales coûtent plus cher.
• Facture de taxes foncières. La plus récente évaluation annuelle des taxes foncières.
• Rapport d’inspection de maison. Bien que pas toujours requis par le prêteur, une inspection récente démontre la diligence raisonnable et peut signaler des problèmes qui affectent la valeur de la propriété.
• Documents de condo (le cas échéant). Certificat d’état, états financiers de la société de condo, étude du fonds de prévoyance, certificat d’assurance et règlements. Certains prêteurs ne financeront pas les condos avec de faibles fonds de prévoyance ou des cotisations spéciales en attente.
• Contrats de location. Si la propriété a des locataires existants, fournissez tous les baux signés actuels indiquant les montants de location, les termes et les informations sur les locataires.
• Devis ou engagement d’assurance. Preuve que vous pouvez obtenir une assurance de propriété. Les prêteurs exigent une assurance comme condition de financement.

Si vous travaillez à votre compte ou si vous tirez parti de plusieurs sources de revenus, les règles deviennent plus complexes — planifiez une session stratégique gratuite avec nous et nous vous indiquerons quels documents ont le plus de poids auprès des prêteurs et où vous pourriez devoir approfondir.

Catégorie 5 : Documents des propriétés existantes

Si vous possédez déjà de l’immobilier, le prêteur a également besoin d’informations sur ces propriétés.

• Relevés hypothécaires actuels pour toutes les propriétés que vous possédez. Ceux-ci indiquent les soldes impayés, les montants des paiements et les conditions.
• Relevés de taxes foncières pour toutes les propriétés détenues.
• Contrats de location pour toutes les propriétés locatives que vous possédez.
• Évaluations ou valeurs estimées les plus récentes des propriétés.

Ces informations alimentent directement vos calculs de ratio d’endettement. Plus vous avez de Comment acheter un nombre illimité de propriétés locatives au Canada, plus vous devez fournir de documentation. Avoir cela organisé à l’avance permet d’économiser un temps considérable.

Catégorie 6 : Documents d’entreprise (si l’achat est effectué par une société)

Si vous achetez par l’intermédiaire d’une société, les exigences en matière de paperasserie augmentent considérablement.

• Statuts de constitution.
• Rapport de profil d’entreprise (du registre provincial).
• Registre des actionnaires et liste des administrateurs.
• États financiers de la société pour les deux dernières années. Préparés par un comptable, c’est fortement préférable.
• Déclarations de revenus des sociétés (T2) pour les deux dernières années.
• Relevés bancaires de la société (90 jours).
• Résolution du conseil d’administration autorisant l’achat et le prêt hypothécaire.
• Garanties personnelles. La plupart des prêteurs exigent que les actionnaires garantissent personnellement un prêt hypothécaire d’investissement d’entreprise.

L’achat par l’intermédiaire d’une société ajoute de la complexité à la demande. Parlez-en à votre courtier pour savoir si la propriété d’entreprise est appropriée à votre situation. Certains investisseurs préfèrent les structures d’entreprise pour la protection contre la responsabilité, tandis que d’autres estiment que le coût et la complexité supplémentaires n’en valent pas la peine pour leurs quelques premières Financement hypothécaire résidentiel.

Réservez votre appel stratégique

Erreurs courantes qui retardent votre approbation

Les investisseurs commettent les mêmes erreurs de documentation de manière répétée. Évitez-les et votre demande sera traitée plus rapidement.

Erreur 1 : Documents obsolètes

Votre lettre d’emploi d’il y a six mois ne conviendra pas. Vos relevés bancaires du trimestre dernier sont trop anciens. Documents financiers organisés : clé pour de meilleurs taux hypothécaires. Vérifiez les dates de tout avant de soumettre.

Erreur 2 : Informations incohérentes

Si votre lettre d’emploi indique que vous gagnez 95 000 $, mais que votre T4 montre 88 000 $ et que vos fiches de paie projettent 92 000 $, le prêteur remettra en question ces trois chiffres. Assurez-vous que vos chiffres de revenus sont cohérents entre les documents, ou ayez une explication claire pour toute différence (heures supplémentaires, prime, augmentation).

Erreur 3 : Dépôts importants non expliqués

Ce dépôt de 15 000 $ sur votre relevé bancaire de votre ami qui vous rembourse un prêt personnel ? Sans documentation, votre prêteur pourrait supposer qu’il s’agit d’un prêt que vous devez rembourser, ce qui augmente vos ratios d’endettement. Documentez la source de tout dépôt important qui n’est pas un revenu d’emploi régulier.

Erreur 4 : Pages manquantes

Envoyer la page 1 et la page 3 d’une déclaration de revenus en quatre pages fera rejeter votre dossier. Envoyez toujours des documents complets. Lors de la numérisation, vérifiez que chaque page est incluse et lisible.

Erreur 5 : Soumission de documents non officiels

Les captures d’écran de votre solde bancaire ne remplacent pas les relevés bancaires officiels. Un message texte de votre patron ne remplace pas une lettre d’emploi sur papier à en-tête de l’entreprise. Les prêteurs ont besoin de documents officiels provenant de sources officielles.

Erreur 6 : Ne pas déclarer toutes les propriétés

Si vous possédez trois propriétés locatives et n’en déclarez que deux, le prêteur trouvera la troisième lorsqu’il consultera votre rapport de crédit. La non-divulgation soulève des drapeaux rouges et peut faire échouer votre demande. Soyez honnête à propos de tout ce que vous possédez et devez. Passez en revue Comment se qualifier pour plusieurs propriétés locatives pour comprendre comment les prêteurs traitent votre portefeuille complet.

Comment organiser votre dossier documentaire

Voici le système qui fonctionne.

Créez un dossier numérique dédié avec des sous-dossiers pour chaque catégorie répertoriée ci-dessus. Nommez chaque fichier clairement : “2025-T4-JohnSmith.pdf” est préférable à “scan003.pdf”.

Conservez une liste de contrôle maîtresse que vous mettez à jour au fur et à mesure que vous collectez chaque document. Cochez les éléments à mesure que vous les ajoutez à votre dossier.

Maintenez deux copies : une sur votre ordinateur et une dans un stockage cloud (Google Drive, Dropbox ou similaire). Lorsque votre courtier demande un document un mardi à 21 h, vous voulez pouvoir l’envoyer immédiatement depuis votre téléphone.

Mettez à jour les documents trimestriellement. Remplacez les nouveaux relevés bancaires, les fiches de paie et tout autre document sensible au temps tous les trois mois. Quand une transaction apparaît, vous êtes prêt à agir.

Obtenez vos AC électroniquement. Connectez-vous à votre Compte de l’ARC et téléchargez directement vos Avis de cotisation. C’est plus rapide et plus fiable que d’attendre les copies papier.

Pour les investisseurs qui souhaitent sérieusement constituer un portefeuille, ce système documentaire devient un outil permanent. La première demande est toujours la plus difficile. Après cela, il suffit de mettre à jour quelques documents à chaque fois. Explorez ressources et outils pour investisseurs pour soutenir la croissance de votre portefeuille parallèlement à votre système de documentation.

Si vous envisagez des opportunités transfrontalières, sachez que le financement pour les Canadiens achetant des propriétés américaines a ses propres exigences en matière de documentation, alors commencez à constituer ce dossier séparément si vous prévoyez d’investir au sud de la frontière.

Votre plan d’action pré-demande

Voici exactement ce qu’il faut faire dans les sept prochains jours :

1. Téléchargez vos AC depuis votre Compte de l’ARC pour les deux dernières années.
2. Demandez une lettre d’emploi à votre service des ressources humaines ou rédigez-la vous-même si vous travaillez à votre compte.
3. Rassemblez vos T4 des deux dernières années (ou vos T1 Généraux si vous travaillez à votre compte).
4. Téléchargez les relevés bancaires des 90 derniers jours de chaque compte détenant les fonds de l’acompte.
5. Obtenez votre rapport de crédit d’Equifax ou de TransUnion et revoyez-le pour détecter les erreurs.
6. Créez votre système de dossiers numériques et organisez tout par catégorie.
7. Réservez un appel avec un professionnel de l’hypothèque pour examiner votre dossier et identifier les lacunes avant de commencer à rechercher des propriétés.

Les investisseurs qui concluent des transactions les plus rapidement sont ceux qui ont leurs documents prêts avant de trouver la propriété. Ne soyez pas l’investisseur qui perd une transaction parce que vous n’avez pas pu produire un Avis de cotisation pendant le week-end.

Rassemblez votre dossier. Prêt hypothécaire pour une première propriété locative : guide de demande.

Réservez votre appel stratégique

Foire aux questions

Rédigé par

LendCity

Publié

14 février 2026

Temps de lecture

12 min de lecture

Partager cet article

Étiquettes

Checklist Investment Property Mortgage Application Mortgage Approval Mortgage Documents

Termes clés

A Lender Appraisal B Lender Carrying Costs Cash Flow Debt Ratios Debt Service Ratio Down Payment Due Diligence

Due Diligence

L'enquête et l'analyse complètes d'un bien immobilier avant l'achat, y compris l'examen financier, l'inspection physique, la recherche de titre et l'analyse du marché.

Incorporation

Incorporation

Le processus juridique de création d'une société pour posséder et exploiter des biens d'investissement. La constitution en société crée une entité juridique distincte offrant une protection contre la responsabilité et des options de planification fiscale, mais elle ajoute de la complexité et peut affecter la qualification hypothécaire.

Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.