Les locations à court terme sont devenues l’une des stratégies les plus rentables dans l’investissement immobilier. Les propriétés listées sur Airbnb, VRBO et des plateformes similaires peuvent générer deux à trois fois le revenu d’une location à long terme comparable sur le bon marché. Mais le financement de ces propriétés a toujours été un défi — les prêteurs traditionnels refusent souvent de compter les revenus de location à court terme, et les prêts hypothécaires conventionnels exigent une documentation sur le revenu personnel que de nombreux investisseurs préfèrent éviter.
C’est là qu’interviennent les prêts DSCR. Un prêt basé sur le ratio d’endettement (DSCR) qualifie la propriété en fonction de ses revenus locatifs plutôt que du W-2 ou des déclarations de revenus personnelles de l’emprunteur. Pour les investisseurs en location à court terme, un prêt DSCR peut être le moyen le plus rapide et le plus flexible de financer — mais seulement si vous comprenez comment les prêteurs évaluent les revenus de location à court terme différemment des revenus locatifs traditionnels.
Ce guide couvre tout ce que vous devez savoir sur l’utilisation des prêts DSCR pour financer des propriétés Airbnb et de location à court terme, y compris comment les prêteurs calculent les revenus de location à court terme, quels marchés fonctionnent le mieux et comment positionner votre dossier pour l’approbation.
Comment les prêts DSCR pour locations à court terme diffèrent des prêts DSCR traditionnels
Un financement par prêt DSCR standard est simple : le prêteur examine le loyer du marché de la propriété (généralement à partir d’un formulaire de loyer 1007 lors de l’évaluation) et le divise par le paiement mensuel total, y compris le principal, les intérêts, les taxes, l’assurance et les frais de syndic. Si ce ratio atteint ou dépasse le minimum du prêteur — généralement de 1,0 à 1,25 — le prêt est qualifié.
Exécutez vos chiffres avec notre Calculateur de prêt DSCR — Édition canadienne pour voir si votre propriété est éligible.
Les prêts DSCR pour locations à court terme suivent la même structure de base, mais le côté revenu de l’équation est plus complexe. Au lieu d’un loyer mensuel unique et prévisible, les revenus de location à court terme fluctuent en fonction des taux d’occupation, des tarifs journaliers, de la demande saisonnière et des frais de plateforme. Cela introduit une incertitude que les prêteurs doivent prendre en compte.
Les différences clés comprennent :
- Documentation des revenus : Les prêteurs peuvent exiger des projections AirDNA, un historique de réservations réel ou une combinaison des deux, plutôt qu’une simple comparaison de loyer.
- Minimums DSCR plus élevés : Certains prêteurs exigent un DSCR de 1,25 pour les locations à court terme, contre 1,0 pour les locations à long terme.
- Apports plus importants : Attendez-vous à un apport de 25 % à 30 % pour les propriétés de location à court terme, contre 20 % à 25 % pour les locations à long terme.
- Primes de taux : Les prêts DSCR pour locations à court terme comportent souvent un ajustement de taux de 0,25 % à 0,75 % au-dessus des tarifs DSCR standard.
- Moins d’options de prêteurs : Tous les prêteurs DSCR n’acceptent pas les revenus de location à court terme, ce qui réduit vos choix.
Comprendre ces différences à l’avance vous aide à fixer des attentes réalistes et à choisir le bon prêteur pour votre transaction.
Comment les prêteurs calculent les revenus des locations à court terme
C’est la pièce la plus importante du puzzle DSCR pour locations à court terme. Les prêteurs utilisent plusieurs méthodes pour déterminer les revenus que votre location à court terme générera, et différents prêteurs préfèrent différentes approches.
Méthode 1 : Projections AirDNA
AirDNA est une plateforme de données tierce qui fournit des estimations de revenus pour les propriétés de location à court terme basées sur des listes comparables dans la région. De nombreux prêteurs DSCR acceptent le rapport d’analyse des locations à court terme d’AirDNA (appelé rapport Rentalizer) comme source de revenus principale.
Le rapport AirDNA estime les revenus annuels en fonction du tarif journalier moyen, du taux d’occupation et des modèles saisonniers pour des propriétés comparables dans un rayon défini. Les prêteurs utilisent généralement la projection annuelle divisée par 12 pour obtenir un chiffre de revenus mensuels.
Certains prêteurs appliquent une décote au chiffre AirDNA — utilisant 75 % ou 80 % des revenus projetés plutôt que l’estimation complète. Cela tient compte du fait que les projections sont par nature optimistes et que les nouveaux opérateurs peuvent ne pas atteindre immédiatement les performances moyennes du marché.
Méthode 2 : Historique réel des réservations
Si la propriété est déjà exploitée comme une location à court terme, les prêteurs peuvent accepter 12 à 24 mois d’historique réel des réservations d’Airbnb, de VRBO ou de votre logiciel de gestion immobilière. C’est la forme la plus solide de documentation des revenus car elle reflète les performances réelles plutôt que les projections.
Les prêteurs examineront les revenus bruts des réservations, déduiront les frais de plateforme (généralement de 3 % à 15 %) et utiliseront le chiffre net comme revenu. Certains prêteurs calculent la moyenne des 12 derniers mois tandis que d’autres pondèrent davantage les mois récents.
Méthode 3 : Formulaire de loyer 1007 avec ajustement pour location à court terme
Quelques prêteurs utilisent toujours le formulaire de loyer 1007 traditionnel de l’évaluation, mais autorisent l’évaluateur à inclure des comparables de location à court terme. Cette approche fonctionne sur les marchés où les données de location à court terme sont facilement disponibles et où les évaluateurs ont de l’expérience dans l’évaluation des locations de vacances.
Méthode 4 : Approche hybride
L’approche la plus courante parmi les prêteurs expérimentés en location à court terme est hybride : ils acceptent les projections AirDNA comme point de départ, mais peuvent également demander l’historique réel des réservations s’il est disponible, et ils vérifient par rapport au formulaire de loyer 1007 pour s’assurer que les chiffres sont raisonnables.
Astuce pro : Avant de postuler, demandez à votre prêteur quelle méthode de documentation des revenus il accepte exactement. Fournir le mauvais type fait perdre du temps et peut retarder votre clôture.
Réservez votre appel stratégie
Meilleurs marchés pour les prêts DSCR de location à court terme
Tous les marchés ne conviennent pas au financement par prêt DSCR pour locations à court terme. Les meilleurs marchés partagent quelques caractéristiques clés :
Forte demande touristique
Les marchés avec un trafic de visiteurs constant offrent les taux d’occupation nécessaires pour répondre aux exigences DSCR. Les villes de la côte du Golfe de Floride comme Destin, Panama City Beach et Fort Myers montrent constamment de bonnes performances en matière de location à court terme. Les destinations de montagne comme Gatlinburg, Tennessee, et Big Bear, Californie, fonctionnent également bien toute l’année.
Réglementations favorables aux locations à court terme
Les prêteurs sont de plus en plus prudents face au risque réglementaire. Les marchés où les locations à court terme sont clairement légales, correctement zonées et soutenues par le gouvernement local sont plus faciles à financer. Des États comme la Floride, le Tennessee, le Texas et l’Arizona ont généralement des environnements de location à court terme favorables aux investisseurs.
Les marchés ayant des réglementations restrictives ou changeantes en matière de location à court terme — comme certaines parties de New York, Los Angeles et Nashville — peuvent amener les prêteurs à refuser le dossier ou à exiger des conditions supplémentaires.
Données de revenus prouvées
Les prêteurs veulent voir des données comparables robustes. Les marchés avec des centaines ou des milliers d’annonces de location à court terme actives fournissent la densité de données nécessaire pour des projections de revenus précises. Les marchés ruraux ou émergents avec un historique limité de location à court terme peuvent être plus difficiles à financer.
Marchés toute l’année vs saisonniers
Les marchés saisonniers comme les villes balnéaires ou les stations de ski peuvent fonctionner, mais les prêteurs utiliseront les revenus annualisés plutôt que les chiffres de la haute saison. Une propriété qui génère 8 000 $ par mois en été et 2 000 $ par mois en hiver sera évaluée sur la moyenne annuelle complète, et non sur la haute saison seule.
Défis d’évaluation des propriétés meublées
Les propriétés de location à court terme sont généralement meublées, ce qui crée un défi unique lors du processus d’évaluation. Les évaluations résidentielles standard valorisent le bien immobilier — la structure et le terrain — mais pas les meubles, les luminaires et l’équipement (FF&E) à l’intérieur.
Cela est important car de nombreux investisseurs en location à court terme dépensent de 15 000 $ à 40 000 $ pour meubler une propriété selon les normes Airbnb. Cet investissement améliore les revenus mais n’augmente pas directement la valeur estimée.
Quelques stratégies pour naviguer dans cela :
- Séparer les FF&E : Gardez les reçus d’achat des meubles séparés de votre budget de rénovation. Les prêteurs n’incluront pas les FF&E dans le montant du prêt, mais leur documentation séparée témoigne de votre professionnalisme.
- Se concentrer sur les améliorations structurelles : Les rénovations qui augmentent la valeur estimée (cuisines, salles de bains, extensions) sont plus précieuses pour le financement que les mises à niveau des meubles.
- Demander un évaluateur expérimenté avec les locations à court terme : Un évaluateur qui comprend les marchés de location de vacances peut sélectionner de meilleurs comparables qui reflètent la véritable valeur marchande de la propriété.
La saisonnalité et son impact sur votre DSCR
La saisonnalité est l’un des plus grands facteurs qui distinguent l’analyse DSCR des locations à court terme de l’analyse des locations à long terme. Une location à long terme génère des revenus mensuels constants. Une location à court terme peut générer 60 % à 70 % de ses revenus annuels pendant une saison de pointe de quatre mois.
Les prêteurs gèrent la saisonnalité de différentes manières :
- Méthode de moyenne annuelle : Revenu annuel projeté total divisé par 12. C’est l’approche la plus courante et elle lisse les fluctuations saisonnières.
- Test de résistance en basse saison : Certains prêteurs calculent le DSCR en utilisant uniquement les revenus de basse saison pour s’assurer que la propriété peut couvrir sa dette, même pendant les mois calmes. C’est un test plus difficile mais qui offre une marge de sécurité.
- Douze derniers mois réels : Pour les propriétés ayant un historique d’exploitation, les prêteurs peuvent simplement faire la moyenne des 12 derniers mois de revenus réels, ce qui prend naturellement en compte la saisonnalité.
Pour renforcer votre dossier sur un marché saisonnier, envisagez de démontrer que la propriété génère suffisamment de revenus pendant la haute saison pour couvrir l’intégralité du service de la dette annuel, et que les revenus de basse saison offrent une marge supplémentaire.
Exigences d’assurance pour les locations à court terme
L’assurance habitation standard ne couvre pas l’activité de location à court terme. Les prêteurs finançant des propriétés de location à court terme exigeront une assurance spécialisée, et c’est une condition de clôture non négociable.
Vous aurez besoin de l’une des deux options suivantes :
- Assurance commerciale pour location à court terme : Polices d’assureurs comme Proper Insurance, CBIZ ou Safely qui couvrent spécifiquement les propriétés louées à la nuitée ou à la semaine.
- Police de propriétaire avec endossement de location à court terme : Certaines polices de propriétaire traditionnelles offrent un avenant pour location à court terme, bien que la couverture puisse être plus limitée.
Attendez-vous à payer entre 2 500 $ et 5 000 $ par an pour une assurance de location à court terme sur une propriété typique, contre 1 200 $ à 2 000 $ pour une assurance de propriétaire standard. Ce coût plus élevé a un impact direct sur votre calcul DSCR car l’assurance est incluse dans le paiement mensuel utilisé pour calculer le ratio.
Assurez-vous que votre assurance est en place avant la clôture. Les prêteurs exigeront une preuve de couverture, et une interruption d’assurance peut retarder ou faire échouer la transaction.
Réservez votre appel stratégie
Réglementations sur les locations à court terme et risque des prêteurs
Les réglementations sur les locations à court terme évoluent rapidement dans tout les États-Unis. Les villes et les comtés mettent en place des exigences de permis, des limites d’occupation, des restrictions de zonage et des interdictions pures et simples dans certaines zones. Cet environnement réglementaire crée des risques pour les prêteurs, et ils en sont de plus en plus conscients.
Lorsque vous demandez un prêt DSCR pour location à court terme, attendez-vous à ce que les prêteurs évaluent :
- Exigences locales de permis de location à court terme : La propriété a-t-elle (ou peut-elle obtenir) le permis ou la licence de location à court terme requis ?
- Conformité du zonage : La propriété se trouve-t-elle dans une zone où l’activité de location à court terme est autorisée ?
- Restrictions de l’association de propriétaires (HOA) : Si la propriété est située dans une communauté HOA, les statuts autorisent-ils les locations à court terme ?
- Tendance réglementaire : Le gouvernement local resserre-t-il les règles sur les locations à court terme ? Les prêteurs peuvent être prudents sur les marchés où des interdictions ou des restrictions majeures sont discutées.
Certains prêteurs ne financeront pas les propriétés de location à court terme dans des juridictions où l’environnement réglementaire est instable ou hostile, quelle que soit le potentiel de revenus de la propriété. Avant de faire une offre sur une propriété de location à court terme, recherchez minutieusement le paysage réglementaire local et soyez prêt à fournir la documentation des permis à votre prêteur.
Comparaison de la qualification DSCR pour locations à court terme vs locations à long terme
Comprendre comment se comparent la qualification DSCR pour les locations à court terme et les locations à long terme vous aide à décider quelle stratégie — et quelle approche de financement — a le plus de sens pour une propriété donnée.
| Facteur | DSCR pour location à long terme | DSCR pour location à court terme |
|---|---|---|
| Source de revenus | Formulaire 1007 / bail | AirDNA, historique de réservations ou hybride |
| DSCR minimum typique | 1,0 – 1,10 | 1,0 – 1,25 |
| Apport | 20 % – 25 % | 25 % – 30 % |
| Prime de taux | Taux DSCR de base | +0,25 % à 0,75 % |
| Coût de l’assurance | 1 200 $ – 2 000 $/an | 2 500 $ – 5 000 $/an |
| Disponibilité des prêteurs | La plupart des prêteurs DSCR | Prêteurs DSCR sélectionnés |
| Prévisibilité des revenus | Élevée | Modérée à faible |
| Revenu potentiel | Loyer du marché | 1,5x – 3x loyer du marché |
Le compromis est clair : les locations à court terme offrent un potentiel de revenus considérablement plus élevé, mais entraînent plus de frictions de financement, des coûts plus élevés et une plus grande variabilité des revenus. Pour les investisseurs qui comprennent leur marché et peuvent exécuter avec succès, les revenus plus élevés compensent généralement largement les obstacles supplémentaires.
Pour un examen plus approfondi des critères de qualification des prêts DSCR, consultez notre guide sur les exigences des prêts DSCR.
Avantages et inconvénients des prêts DSCR pour locations à court terme
Avantages
- Aucune vérification des revenus personnels : Comme tous les prêts DSCR, les prêts DSCR pour locations à court terme se qualifient sur la base des revenus de la propriété plutôt que sur vos déclarations de revenus personnelles ou W-2.
- Revenus qualifiants plus élevés : Les revenus des locations à court terme dépassent souvent les revenus des locations à long terme, ce qui peut plus facilement faire dépasser le ratio DSCR des minimums des prêteurs.
- Clôture dans une LLC : La plupart des prêteurs DSCR vous permettent de clôturer dans votre entité commerciale, offrant une protection contre la responsabilité, essentielle pour les propriétés de location à court terme avec une exposition aux clients.
- Échelonnement sans limites de DTI : Comme les prêts DSCR ne sont pas comptabilisés dans votre ratio d’endettement personnel, vous pouvez acquérir plusieurs propriétés de location à court terme sans atteindre les limites de prêt conventionnelles.
- Clôture rapide : De nombreux prêteurs DSCR peuvent clôturer les prêts pour locations à court terme en 21 à 30 jours.
Inconvénients
- Taux plus élevés : Les prêts DSCR pour locations à court terme comportent généralement des taux 0,25 % à 0,75 % plus élevés que les prêts DSCR standard et 1 % à 2 % plus élevés que les taux conventionnels pour les propriétés d’investissement.
- Apport plus important : La plupart des prêteurs exigent un apport de 25 % à 30 %, immobilisant plus de capital par transaction.
- Moins d’options de prêteurs : Tous les prêteurs DSCR n’acceptent pas les revenus de location à court terme, ce qui limite vos choix et votre pouvoir de négociation.
- Pénalités de remboursement anticipé : La plupart des prêts DSCR incluent des pénalités de remboursement anticipé (généralement des structures 3-2-1 ou 5-4-3-2-1) qui limitent votre flexibilité pour refinancer ou vendre tôt.
- Risque réglementaire : Si les réglementations locales sur les locations à court terme changent après la clôture, vos hypothèses de revenus peuvent ne plus être valables.
Pour comprendre comment les taux actuels se comparent entre différents programmes de prêts DSCR, consultez notre guide sur les taux des prêts DSCR.
Comment positionner votre dossier de location à court terme pour l’approbation
La préparation est ce qui distingue les transactions qui se déroulent sans heurts de celles qui stagnent dans l’évaluation. Voici comment positionner votre prêt DSCR pour location à court terme pour le meilleur résultat :
-
Obtenez votre rapport AirDNA tôt. Commandez le rapport Rentalizer avant de faire une offre afin de savoir si les chiffres sont corrects à votre prix d’achat cible.
-
Obtenez le permis de location à court terme. Si votre marché cible nécessite un permis, commencez le processus de demande immédiatement. Certains prêteurs exigent que le permis soit en main avant la clôture.
-
Organisez l’assurance pour location à court terme. Obtenez des devis auprès d’assureurs spécialisés dans les locations à court terme avant de demander le prêt. Connaissez votre prime annuelle afin de pouvoir calculer précisément le DSCR.
-
Choisissez le bon prêteur. Travaillez avec un prêteur ou un courtier spécialisé dans les prêts DSCR pour locations à court terme et qui a clôturé des transactions sur votre marché cible. Les prêteurs DSCR génériques peuvent ne pas comprendre les nuances des locations à court terme.
-
Préparez un plan d’affaires immobilier. Bien que pas toujours requis, un bref plan d’affaires montrant votre stratégie de prix, votre taux d’occupation cible et votre approche de gestion peut renforcer votre demande.
-
Budgettez l’ameublement séparément. Ne faites pas figurer votre budget d’ameublement dans le montant du prêt. Prévoyez de financer les FF&E à partir de vos réserves de trésorerie ou d’une ligne de crédit séparée.
Réservez votre appel stratégie
Foire aux questions
Puis-je utiliser les revenus d'Airbnb pour me qualifier pour un prêt DSCR ?
Quel ratio DSCR ai-je besoin pour une location à court terme ?
Qu'est-ce qu'un rapport AirDNA et pourquoi les prêteurs l'exigent-ils ?
Ai-je besoin d'un permis de location à court terme pour obtenir un prêt DSCR ?
Dans quelle mesure un prêt DSCR pour location à court terme est-il plus cher qu'un prêt DSCR standard ?
Puis-je clôturer un prêt DSCR pour location à court terme dans ma SARL ?
Que se passe-t-il si la ville interdit les locations à court terme pour mon prêt DSCR ?
Est-il plus difficile d'obtenir un prêt DSCR pour une propriété de location saisonnière ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
15 février 2026
Temps de lecture
16 min de lecture
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
LLC
Société à responsabilité limitée - une structure d'entreprise américaine couramment utilisée pour détenir des biens d'investissement, offrant une protection de responsabilité et une flexibilité fiscale.
Airbnb
Une place de marché en ligne reliant les propriétaires immobiliers à des clients pour de courtes périodes. Dans l'investissement immobilier, Airbnb est couramment utilisé comme raccourci pour le modèle économique de la location à court terme, qui implique des exigences opérationnelles plus élevées mais des rendements potentiellement plus élevés que les locations à long terme.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.