Financement hypothécaire résidentiel. Pour un aperçu complet des approches stratégiques d’investissement immobilier, du flipping de maisons aux immeubles multifamiliaux, consultez notre guide complet. C’est aussi l’étape qui intimide la plupart des débutants : la paperasse semble écrasante, les exigences semblent strictes et la peur du rejet est réelle.
La vérité, c’est que le processus est simple lorsque vous comprenez à quoi vous attendre. Ce guide vous accompagne à chaque étape, de la préparation initiale jusqu’au jour de la clôture, afin que rien ne vous prenne au dépourvu.
Avant de faire une demande : Phase de préparation
Le travail que vous effectuez avant de soumettre une demande détermine votre succès plus que tout ce qui se passe après.
Vérifiez votre santé financière
Cote de crédit : Demandez votre rapport et votre cote de crédit. Les prêts hypothécaires pour propriétés d’investissement exigent généralement 680+ pour les prêteurs de catégorie A. Si votre cote est inférieure à ce seuil, prenez le temps de constituer et d’améliorer votre cote de crédit avant de faire une demande.
Épargne : Vous avez besoin d’un acompte minimum de 20 % pour les propriétés d’investissement, plus les frais de clôture (généralement 1,5 à 4 % du prix d’achat), plus des réserves pour les périodes de vacance et l’entretien. Pour une propriété de 400 000 $, cela signifie environ 80 000 $ d’acompte, 6 000 à 16 000 $ de frais de clôture et 10 000 à 15 000 $ de réserves.
Obligations de dettes : Dressez la liste de tous les paiements mensuels : prêts automobiles, prêts étudiants, cartes de crédit, marges de crédit, hypothèques existantes. Les prêteurs calculent votre ratio d’endettement total, incluant toutes ces dettes. Comprendre les ratios d’endettement et comment obtenir plus d’approbation vous aide à optimiser avant de faire une demande.
Justificatifs de revenus : Rassemblez les fiches de paie récentes, les T4, l’Avis de cotisation de l’ARC et la vérification d’emploi. Les candidats autonomes ont besoin de deux ans d’états financiers d’entreprise et de déclarations de revenus.
Choisissez votre professionnel hypothécaire
Consultez Courtier hypothécaire ou banque : lequel est le meilleur ?. Les courtiers ont accès à des dizaines de prêteurs et peuvent trouver le meilleur produit pour le financement de propriétés d’investissement spécifiquement.
Recherchez des courtiers qui travaillent régulièrement avec des investisseurs. Demandez combien de prêts hypothécaires pour propriétés d’investissement ils ont arrangés au cours de la dernière année. Le bon courtier comprend les défis spécifiques aux investisseurs et les préférences des prêteurs. Comprenez les documents hypothécaires dont votre courtier a besoin pour rendre la relation productive.
Obtenez une pré-approbation
La pré-approbation a lieu avant que vous ne commenciez à chercher une propriété. Votre courtier soumet votre profil financier aux prêteurs pour déterminer combien vous pouvez emprunter et à quel taux.
La pré-approbation vous donne un budget clair, renforce vos offres d’achat et identifie les problèmes pendant qu’il est encore temps de les corriger. Lisez sur les trois types de pré-approbations hypothécaires pour comprendre le niveau d’approbation que vous avez.
Trouver votre propriété
Avec votre pré-approbation en main, vous connaissez votre budget. Trouvez maintenant une propriété qui convient comme investissement.
Analysez les transactions comme un investisseur
N’achetez pas sur un coup de tête. Faites les calculs pour chaque propriété que vous envisagez. Tenez compte des paiements hypothécaires, des taxes foncières, de l’assurance, de l’entretien, de l’allocation de vacance et des frais de gestion. La propriété doit avoir un sens financier en tant que location, pas seulement « sembler être dans un bon quartier ».
Apprenez Comment analyser une propriété locative : flux de trésorerie et diligence raisonnable avant de faire des offres.
Faites votre offre
Lorsque vous trouvez la bonne propriété, votre agent immobilier vous aide à rédiger une offre d’achat. Incluez des conditions de financement : cela vous protège si le prêt hypothécaire n’aboutit pas. Votre lettre de pré-approbation accompagne l’offre, montrant au vendeur que vous êtes un acheteur sérieux.
Avec 20 % d’acompte plus les frais de clôture et les réserves, une propriété de 400 000 $ pourrait nécessiter plus de 100 000 $ d’avance : réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à planifier exactement combien vous avez besoin avant de commencer vos recherches.
La demande formelle de prêt hypothécaire
Une fois votre offre acceptée, le véritable processus hypothécaire commence. Votre courtier soumet la demande formelle au prêteur et le compte à rebours avant la clôture commence.
Documents requis par le prêteur
Votre courtier a la plupart de ces documents de la pré-approbation, mais les prêteurs peuvent demander des éléments mis à jour ou supplémentaires. Pour la Liste complète des documents pour votre prêt hypothécaire de propriété d’investissement, consultez notre guide détaillé. Les exigences courantes comprennent :
- Accord d’achat et de vente accepté
- Fiches de paie à jour et lettre d’emploi
- Relevés bancaires montrant les fonds pour l’acompte
- Détails de l’annonce de la propriété et informations MLS
- Toutes conditions ou modifications à l’accord d’achat
L’évaluation
Le prêteur commande une évaluation pour confirmer que la propriété vaut le prix que vous payez. Un évaluateur indépendant visite la propriété, évalue son état et la compare aux ventes récentes de propriétés similaires.
Si l’évaluation arrive au prix d’achat ou au-dessus, tout va bien. Si elle arrive en dessous, vous avez un problème : le prêteur ne financera qu’en fonction de la valeur estimée, ce qui signifie que vous aurez besoin d’un acompte plus important ou devrez renégocier le prix d’achat. Apprenez quoi faire en cas de traitement des évaluations de propriétés basses.
Examen de la souscription
Le souscripteur du prêteur examine tout : vos finances, la propriété, l’évaluation et la conformité à ses critères de prêt. Il peut demander des documents supplémentaires ou des clarifications.
Les demandes courantes du souscripteur incluent des lettres explicatives pour les dépôts importants, des preuves supplémentaires de la source de l’acompte, la confirmation des projections de revenus locatifs ou des informations de crédit mises à jour.
Approbation hypothécaire
Lorsque le souscripteur est satisfait, vous recevez l’approbation hypothécaire formelle avec conditions. Les conditions standard comprennent une recherche de titre satisfaisante, la confirmation de l’assurance de la propriété et la confirmation par l’avocat des détails de clôture.
Choisir vos conditions hypothécaires
Avant la clôture, finalisez vos choix de taux et de conditions. Votre courtier devrait expliquer les options, y compris les taux fixes ou variables pour les investisseurs, la durée du terme, la période d’amortissement et les privilèges de remboursement anticipé. Ces décisions affectent votre flux de trésorerie pendant des années.
Jour de la clôture
Votre avocat spécialisé en immobilier gère le processus de clôture.
Ce que fait votre avocat
- Rédige et explique les documents hypothécaires
- Effectue une recherche de titre confirmant la propriété claire
- Organise l’assurance titre
- Enregistre l’hypothèque sur le titre
- Transfère les fonds entre les parties
- Vous fournit les clés et les documents de clôture
Ce que vous devez apporter
- Pièce d’identité avec photo émise par le gouvernement
- Chèque certifié ou traite bancaire pour votre acompte et vos frais de clôture
- Preuve d’assurance de la propriété
Frais de clôture à prévoir
- Taxe de transfert de propriété (varie selon la province)
- Frais juridiques (généralement 1 000 à 2 500 $)
- Assurance titre (200 à 500 $)
- Frais d’évaluation (si non couverts par le prêteur, 300 à 500 $)
- Inspection de la maison (si effectuée, 300 à 600 $)
- Ajustements de taxes foncières
Entre la taxe de transfert de propriété, les frais juridiques et l’assurance titre, les frais de clôture seuls peuvent coûter de 6 000 $ à 16 000 $ — réservez un appel stratégique gratuit avec nous afin que rien ne vous prenne au dépourvu le jour de la clôture.
Après la clôture : Premiers pas en tant que propriétaire
Mettez en place correctement
Ouvrez un compte bancaire séparé pour la propriété locative. Tous les dépôts de revenus locatifs y vont ; toutes les dépenses de la propriété en sortent. Cette séparation simplifie la comptabilité et la déclaration de revenus.
Souscrivez une assurance de propriété qui couvre l’utilisation locative : votre prêteur l’exige de toute façon. L’assurance habitation standard ne couvre pas les propriétés locatives.
Trouvez des locataires
Si la propriété n’est pas déjà louée, commencez la commercialisation immédiatement. Chaque jour de vacance coûte de l’argent. Vérifiez soigneusement les locataires : vérifiez leurs revenus, consultez leur crédit, contactez les précédents propriétaires et confirmez leur emploi.
Suivez tout
Conservez un enregistrement de tous les revenus et dépenses dès le premier jour. Vous en aurez besoin pour votre déclaration de revenus et pour Comment se qualifier pour plusieurs propriétés locatives.
Foire aux questions
Combien de temps prend l'ensemble du processus ?
Puis-je utiliser des fonds offerts en cadeau pour mon acompte ?
Que se passe-t-il si ma demande de prêt hypothécaire est refusée ?
Ai-je besoin d'une inspection de maison pour une propriété d'investissement ?
Puis-je vivre dans la propriété d'abord et la convertir en location plus tard ?
Votre prochaine étape
Le processus hypothécaire comporte des étapes définies. Préparez-vous minutieusement, travaillez avec des professionnels expérimentés et suivez le processus. Première propriété d’investissement : pourquoi est-elle la plus difficile à acheter, mais elle mène à votre deuxième, puis à votre troisième, et éventuellement à un portefeuille qui génère une richesse durable.
Commencez par votre bilan de santé financière. Ensuite, trouvez un professionnel hypothécaire qui comprend les investisseurs. Le reste suivra.
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
30 janvier 2026
Temps de lecture
8 min de lecture
TDS
Ratio d'endettement total – le pourcentage du revenu brut nécessaire pour couvrir toutes les mensualités de dettes. Typiquement un maximum de 44 %. Les investisseurs peuvent utiliser les revenus locatifs (compensation de 50 à 80 %) pour aider à se qualifier, ce qui permet de développer un portefeuille malgré les dettes existantes.
MLS
Multiple Listing Service - une base de données utilisée par les agents immobiliers agréés pour répertorier les propriétés à vendre, fournissant des informations standardisées sur la propriété, des photos et des prix. Les investisseurs utilisent également des stratégies hors marché pour trouver des transactions non répertoriées sur la MLS.
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