La plupart des gens investissent dans les immeubles d’appartements pour le flux de trésorerie. Et bien sûr, le flux de trésorerie est agréable. Mais voilà le problème : vous payez des impôts sur ce flux de trésorerie.
Il existe une meilleure stratégie qui vous permet de bâtir une richesse considérable : forcer l’appréciation. Cette approche vous permet de créer un capital que vous contrôlez, de récupérer votre investissement initial et de posséder un immeuble sans pratiquement aucun de votre propre argent.
Décortiquons comment cela fonctionne.
Pourquoi le multifamilial est différent
Lorsque vous possédez une location unifamiliale par rapport à une propriété multifamiliale, la valeur de votre propriété dépend de ce que des maisons similaires autour de vous vendent. Vous ne pouvez pas vraiment contrôler cela.
Mais les immeubles d’appartements ? Jeu complètement différent.
La valeur d’une propriété multifamiliale est basée sur le revenu qu’elle génère. Cela signifie que vous pouvez contrôler directement la valeur de votre immeuble en augmentant les revenus et en réduisant les dépenses.
C’est puissant car vous pouvez réellement prédire la valeur de votre propriété après avoir effectué des améliorations. Pas de devinettes. Pas d’espoir que le quartier s’améliore. Vous êtes aux commandes.
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La stratégie de base
Voici comment fonctionne l’appréciation forcée en pratique :
Vous achetez un immeuble d’appartements pour 1 500 000 $. Peut-être que les loyers sont inférieurs au marché parce que le propriétaire précédent s’en fichait ou ne savait pas mieux.
Vous investissez 200 000 $ dans des rénovations – mise à jour des unités, amélioration des aires communes, en faisant un endroit où les gens veulent vraiment vivre.
Ensuite, vous augmentez les loyers aux taux du marché à mesure que les baux arrivent à échéance ou que de nouveaux locataires emménagent.
Parce que l’immeuble génère maintenant plus de revenus, il vaut plus cher. Dans cet exemple, votre propriété est maintenant évaluée à 2 100 000 $.
Si vous visez un immeuble où les loyers sont inférieurs au marché et que vous souhaitez établir un plan sur la façon dont 200 000 $ de rénovations pourraient créer plus de 500 000 $ de capital, prenez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous ferons les calculs pour vous.
Récupérer votre argent
Voici maintenant la partie vraiment intéressante.
Vous refinancez la propriété à 75 % de ratio prêt/valeur. Votre nouveau montant de prêt est de 1 570 000 $.
Réfléchissez-y une seconde. Vous avez commencé avec 1 500 000 $ (votre prix d’achat) plus 200 000 $ (rénovations) – soit un total de 1 700 000 $. Votre nouveau prêt vous donne 1 570 000 $.
Vous avez récupéré presque tout votre argent. Et vous possédez maintenant un immeuble d’une valeur de 2 100 000 $ avec seulement 130 000 $ de votre propre capital encore investi dans l’opération. C’est un capital instantané de plus de 500 000 $.
Vos rendements sur le capital investi peuvent être extrêmement élevés, car il ne reste pratiquement plus d’argent à votre charge dans la propriété.
L’approche à deux prêts
Cette stratégie nécessite généralement deux prêts hypothécaires différents à deux moments différents.
Le premier est votre prêt d’achat. Vous pouvez utiliser une caisse populaire à 75 % de ratio prêt/valeur, mais une meilleure option est généralement un prêt relais.
Les prêts relais comportent des paiements d’intérêts seulement. Cela maintient vos coûts bas pendant que vous effectuez les rénovations et stabilisez les loyers. Vous ne remboursez pas le principal alors que vous avez besoin de cet argent pour les améliorations.
Une fois l’immeuble stabilisé avec des loyers aux taux du marché, vous obtenez votre deuxième prêt hypothécaire – le financement de sortie. C’est votre prêt à long terme, généralement d’une durée de cinq ans. Il peut s’agir d’un financement conventionnel ou de programmes assurés qui dépassent 75 % de ratio prêt/valeur (qui peuvent aller au-delà de 75 % de ratio prêt/valeur).
Utilisez notre calculateur de prêt maximal de la SCHL MLI gratuit pour estimer combien vous pouvez retirer lors du refinancement avec l’assurance SCHL.
Remarque importante : rappelez-vous que vous aurez des frais de clôture et des commissions deux fois. Tenez cela en compte dans vos calculs dès le départ.
Où cette stratégie fonctionne le mieux
Tous les marchés ne sont pas égaux pour cette approche.
Vous voulez des marchés favorables aux propriétaires où vous pouvez réellement augmenter les loyers sans trop de restrictions. L’Alberta en est un excellent exemple – de nombreux investisseurs y réussissent actuellement.
Les marchés avec un contrôle strict des loyers rendent cela plus difficile. Vous pourriez ne pas être en mesure d’augmenter suffisamment les loyers pour forcer l’appréciation dont vous avez besoin.
Cette stratégie fonctionne également très bien aux États-Unis, où de nombreux marchés sont très favorables aux propriétaires.
Que vous ayez besoin d’un prêt relais pour la phase de rénovation ou d’un prêt de sortie une fois les loyers stabilisés, prenez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous guiderons à travers les deux étapes de l’approche à deux prêts.
Pourquoi cela surpasse la simple collecte de flux de trésorerie
Souvenez-vous de ce que nous avons dit au début – le flux de trésorerie est taxé.
Lorsque vous forcez l’appréciation et que vous refinancez, vous retirez des liquidités qui ne sont généralement pas considérées comme un revenu imposable (consultez votre comptable). Vous ne vendez pas la propriété (ce qui déclencherait les gains en capital). Vous contractez un prêt garanti par le capital que vous avez créé.
De plus, vous pouvez maintenant prendre cet argent et le faire à nouveau avec une autre propriété. Et encore. Et encore.
C’est ainsi que vous augmentez rapidement un portefeuille immobilier sans avoir constamment besoin d’épargner pour les mises de fonds.
Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier, d’investissement ou juridique. Les performances passées ne garantissent pas les résultats futurs. Consultez toujours des professionnels qualifiés avant de prendre des décisions d’investissement.
Cette stratégie vous convient-elle ?
Forcer l’appréciation des immeubles multifamiliaux ne convient pas à tout le monde. Vous devez :
- Avoir suffisamment de capital pour la mise de fonds et les rénovations
- Être à l’aise à gérer une propriété plus grande ou à embaucher une société de gestion immobilière
- Être disposé à faire le travail nécessaire pour stabiliser les loyers et améliorer la propriété
- Choisir le bon marché où les augmentations de loyer sont possibles
- Comprendre le processus de financement et le calendrier
Mais si vous pouvez remplir ces conditions, cette stratégie change véritablement la donne. Elle vous permet de bâtir de la richesse plus rapidement que presque toute autre approche immobilière.
La clé est d’être stratégique quant aux propriétés que vous achetez, de faire des rénovations intelligentes qui justifient des augmentations de loyer, de sécuriser un financement pour l’achat et la remise en état de vos projets BRRRR, et de comprendre votre Financement hypothécaire pour immeubles multifamiliaux afin de structurer correctement le prêt relais et le prêt de sortie.
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Questions fréquemment posées
Que signifie forcer l'appréciation dans l'investissement multifamilial ?
En quoi la valorisation des propriétés multifamiliales diffère-t-elle de celle des maisons unifamiliales ?
Qu'est-ce qu'un prêt relais dans l'investissement multifamilial ?
Puis-je récupérer tout mon argent après avoir forcé l'appréciation ?
Quels marchés sont les meilleurs pour la stratégie multifamiliale à valeur ajoutée ?
Pourquoi forcer l'appréciation est-il préférable à la simple collecte de flux de trésorerie ?
Quel budget devrais-je prévoir pour les rénovations sur une propriété à valeur ajoutée ?
Ai-je besoin de deux hypothèques distinctes pour cette stratégie ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
7 min de lecture
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
BRRRR
Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter - une stratégie d'investissement immobilier où vous achetez une propriété en dessous de la valeur du marché, la rénovez pour augmenter sa valeur, la louez, la refinancez pour récupérer votre investissement initial, et répétez le processus avec le capital récupéré.
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