Et si vous pouviez passer de la propriété d’un bien locatif au développement de 26 projets de maisons de ville ? C’est exactement ce qu’a fait Paul D’Abruzzo. Et il a commencé sans aucune aide financière de ses parents.
L’histoire de Paul prouve que vous n’avez pas besoin de parents riches ou d’un diplôme sophistiqué pour bâtir une véritable richesse grâce à l’immobilier. Il vous suffit de commencer, de travailler dur et de prendre des décisions intelligentes en cours de route.
Le bien unique qui a tout déclenché
Paul a acheté sa première propriété d’investissement à Hamilton, en Ontario, pour 238 000 $. Rien de fantaisiste. Juste une propriété locative ordinaire qu’il pouvait se permettre. Comme beaucoup d’investisseurs, Première propriété d’investissement : pourquoi elle est la plus difficile à acheter.
À partir de là, son portefeuille s’est agrandi, une propriété à la fois :
- Une est devenue deux
- Deux sont devenues trois
- Trois sont devenues quatre
- Finalement, il a atteint dix propriétés et a continué
La leçon ? Tout le monde commence quelque part. Même les développeurs prospères qui gèrent des projets de plusieurs millions de dollars ont commencé par une seule propriété locative.
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Pourquoi il a quitté son emploi de rêve
Paul a passé dix ans comme pompier pour la ville de Toronto. Il adorait ça. Mais il jonglait aussi avec trop de choses.
À son apogée, il gérait :
- Carrière de pompier à temps plein
- Plusieurs propriétés locatives
- Projets de développement actifs
- Une équipe immobilière
- Être un mari et père de trois filles
Quelque chose devait céder. Il a donc pris la décision difficile de prendre sa retraite des pompiers. Il appelle cela “faire un pas en arrière pour faire trois pas en avant”.
Cela n’a pas été facile. Mais cela lui a permis de se concentrer sur ce qui créerait le plus de valeur à long terme pour sa famille.
Paul est passé d’une seule propriété locative de 238 000 $ à Hamilton à des développements de plusieurs millions de dollars — si vous êtes prêt à commencer à faire évoluer votre propre portefeuille, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et parlons de votre prochaine étape.
Retour sur le style de vie : la pièce manquante
Paul a appris quelque chose d’important il y a environ cinq ans. Il avait accumulé beaucoup d’actifs, mais sa qualité de vie ne s’améliorait pas. Il était stressé, surmené et voyait à peine sa famille.
C’est là qu’il a créé le concept de ROL – Retour sur le style de vie.
Voici ce que cela signifie :
- Vos investissements doivent améliorer votre vie, pas seulement votre valeur nette
- Les propriétés devraient vous donner plus de temps en famille, pas moins
- Les chiffres de flux de trésorerie n’ont pas d’importance si vous êtes malheureux
- Chacun doit définir ce que le ROL signifie pour lui personnellement
Que vous ayez 5 propriétés ou 20, elles devraient vous aider à mieux vivre. C’est le but principal.
La conférence qui a tout changé
À 23 ans, Paul a assisté à une conférence à Toronto appelée “Millionaire Mind Intensive”. Il était tellement enthousiasmé par ce qu’il avait appris qu’il s’est inscrit à une autre conférence en Californie – même s’il était fauché.
Il l’a chargée sur sa carte de crédit et a trouvé comment la rembourser plus tard. Cet engagement à apprendre dès son jeune âge reflète la façon dont certains entrepreneurs commencent à travailler dur dès leur plus jeune âge — de la vente de croustilles à la direction de la plus grande ligue de volleyball du Canada.
Lors de cette conférence californienne, quelque chose a fait tilt. Pendant un exercice, les participants se sont levés par âge. Paul était l’un des plus jeunes dans une salle de 700-800 personnes.
Il a réalisé : “Si j’apprends ces stratégies maintenant, d’ici mes 30 ou 32 ans, je pourrai vraiment me mettre à l’abri pour la vie.”
Ce moment a lancé son parcours d’investissement immobilier. Il a passé les années suivantes à lire environ 150 livres sur la création de richesse et l’entrepreneuriat.
Que vous achetiez votre première propriété locative ou que vous exploriez les structures GP/LP pour un projet de développement, réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à trouver le financement adapté à votre étape.
Des locations aux projets de développement
Paul n’a pas sauté directement dans le développement. Il Comment obtenir de l’argent pour construire votre portefeuille de propriétés locatives.
Ses projets de développement ont grandi avec le temps :
- A commencé avec des développements de 6 unités
- Passé à des projets de 9 unités
- Puis 18 maisons de ville
- Travaille maintenant sur des projets de 26 maisons de ville
Ces développements créent un revenu actif – l’argent entre, le profit revient. Combiné à ses propriétés locatives qui fournissent un revenu passif, il a bâti un portefeuille avec de multiples sources de revenus. Son évolution du flipping à l’immobilier multifamilial reflète les stratégies abordées dans construire de la richesse du flipping immobilier aux propriétés multifamiliales.
Comment les investisseurs réguliers peuvent obtenir des rendements de développeur
C’est là que les choses deviennent intéressantes pour ceux qui veulent les rendements du développement sans devenir eux-mêmes développeurs.
Paul utilise une structure GP/LP (General Partner/Limited Partner) pour ses projets plus importants :
Comment ça marche
Associés commandités (GPs) :
- Paul et son partenaire Drew prennent toutes les décisions
- Ils fournissent des garanties personnelles pour le financement de la construction
- Ils mettent leur réputation et leurs portefeuilles en jeu
- Ils font tout le travail
Associés commanditaires (LPs) :
- Des investisseurs externes fournissent du capital
- Ils détiennent des parts égales aux côtés des GPs
- Ils sont complètement passifs
- Ils obtiennent le même niveau de profit que les GPs
- Ils ne fournissent pas de garanties personnelles
Pourquoi cela a du sens
Les LPs obtiennent des rendements de niveau développeur sans les tracas. Et le risque est plus faible que vous ne le pensez car :
- Les GPs sont expérimentés et savent ce qu’ils font
- Les GPs ne risqueront pas leurs portefeuilles entiers et leurs réputations pour un mauvais projet
- Les GPs fournissent des garanties personnelles, ils sont donc extrêmement prudents
Pour ses grands projets de maisons de ville, Paul a généralement besoin d’environ 3,3 millions de dollars de capital total. L’investissement minimum commence autour de 50 000 $ à 100 000 $.
Le projet du Seaway Mall
Le projet phare actuel de Paul est un réaménagement majeur des terrains de stationnement du Seaway Mall à Welland, en Ontario.
Les détails :
- Environ 5-6 acres de terrain
- 15 blocs séparés ont été délimités pour le développement
- Première phase : 26 maisons de ville sur le Bloc 4
- Collecte d’environ 3 millions de dollars pour cette phase
- Deuxième phase juste après
Paul dit que l’emplacement est l’un des meilleurs de tout le Niagara. La municipalité est favorable à la croissance, ce qui rend le processus de développement plus fluide.
Le bonus : apprendre en gagnant
Voici quelque chose d’unique que Paul offre à ses investisseurs.
Chaque mois, le dernier jeudi, il organise un appel de mise à jour de 20 à 30 minutes. Les investisseurs voient exactement ce qui se passe avec le projet – le processus de plan d’implantation, les conditions qu’ils remplissent, où en sont les choses.
Cela signifie que vous apprenez le processus de développement en temps réel pendant que votre argent travaille pour vous. Si vous voulez un jour faire votre propre petit projet de développement, vous comprendrez comment cela fonctionne avant de risquer votre propre capital.
Paul a appris le développement de cette même manière. Il s’est associé à un développeur expérimenté, a fourni l’argent et a suivi tout le processus. C’est devenu son “cours universitaire” en développement.
Qui peut investir ?
Pour investir dans ces transactions GP/LP, vous devez correspondre à l’une des deux catégories :
- Statut d’investisseur accrédité : Vous remplissez la définition légale basée sur la valeur nette ou les exigences de revenus
- Relation antérieure : Vous avez une relation personnelle ou professionnelle documentée avec Paul ou ses partenaires (transactions antérieures ensemble, participation à des réunions, communication documentée, amitié personnelle)
Si aucune des deux ne s’applique, vous devrez peut-être d’abord établir une relation. Paul suit ces règles strictement pour rester en conformité.
Leçons clés du parcours de Paul
Commencez où vous êtes. Tout le monde commence par une propriété. N’attendez pas les conditions parfaites.
Soyez prêt à apprendre. Paul a lu 150 livres et investi dans des conférences alors qu’il était fauché. Cette éducation a porté ses fruits.
Travaillez dur. Les grands-parents immigrants de Paul lui ont appris cela. Il n’y a pas de raccourci vers le succès.
Faites des sacrifices stratégiques. Parfois, vous devez abandonner quelque chose de bien pour obtenir quelque chose de formidable.
Concentrez-vous sur le style de vie, pas seulement sur les chiffres. Vos investissements devraient améliorer votre vie. S’ils ne le font pas, quelque chose doit changer.
Associez-vous à des personnes expérimentées. Lorsque vous investissez dans le développement, assurez-vous que les opérateurs ont un intérêt personnel et une expérience éprouvée.
Pour commencer
Si vous débutez, achetez cette première propriété locative. Apprenez les bases. Explorez Financement hypothécaire résidentiel. Lisez tout ce que vous pouvez.
Si vous êtes prêt pour des rendements de niveau développeur mais que vous ne voulez pas devenir développeur, des structures comme le modèle GP/LP de Paul vous donnent accès à ces profits sans le travail ou le risque de vous lancer seul.
Dans tous les cas, l’important est de commencer. Paul est passé de zéro au développement de projets de plusieurs millions de dollars. Mais il a fallu cette première propriété de 238 000 $ pour lancer la machine.
Votre voyage commence par une décision. Prenez-la aujourd’hui.
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Foire aux questions
Combien d'argent faut-il pour investir dans un projet de développement ?
Quelle est la différence entre un GP et un LP dans le développement immobilier ?
Faut-il être un investisseur accrédité pour investir dans des projets de développement ?
Comment Paul a-t-il appris le développement immobilier sans formation formelle ?
Qu'est-ce que le Retour sur le Style de Vie (ROL) dans l'investissement immobilier ?
Combien de temps faut-il pour construire un portefeuille immobilier à partir de zéro ?
Quels sont les avantages d'investir en tant que LP dans un projet de développement ?
Faut-il quitter son emploi pour investir à plein temps dans l'immobilier ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
9 min de lecture
Syndication
Mise en commun de capitaux provenant de plusieurs investisseurs pour acquérir des propriétés plus importantes, généralement structurée avec des associés commandités (gestionnaires) et des commanditaires (investisseurs).
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