Que se passe-t-il quand un ingénieur en électricité est licencié deux fois ? Si vous vous appelez Lucas Jensen, vous construisez un empire immobilier. Son histoire montre exactement pourquoi les investisseurs avisés regardent au-delà des maisons unifamiliales.
Le coup de semonce que personne ne souhaite
Lucas a passé sept ans chez Microsoft à travailler sur les appareils Surface. Il était titulaire d’une maîtrise en génie électrique. Il a servi six ans dans la Marine. Sur le papier, il était bien lancé.
Puis sont arrivés les licenciements.
La première fois, ce fut en 2008. Huit mois sans travail tout en subvenant aux besoins d’une jeune famille. Ce fut difficile.
La deuxième fois est survenue lors du pic des taux d’intérêt. Microsoft a réduit ses effectifs, et Lucas s’est retrouvé à nouveau sur la liste des licenciés.
Voici ce qui l’a secoué : même avec toutes ses études et son expérience, il n’était qu’à un seul emploi perdu de la catastrophe. Pas de plan B. Pas de filet de sécurité.
Cette prise de conscience l’a poussé vers l’investissement immobilier. Mais pas de la manière dont la plupart des gens le font.
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Pourquoi les propriétés locatives unifamiliales n’avaient aucun sens
Lucas a fait le calcul. Et les chiffres des petites propriétés lui ont fait peur.
Avec une propriété locative unifamiliale par rapport à une propriété multifamiliale, vous avez une seule porte. Un seul locataire. Si ce locataire part, vous couvrez 100 % du prêt hypothécaire, des taxes et de l’assurance vous-même. Une vacance de deux mois peut anéantir vos profits de toute une année.
Les duplex et les quadruplex ? Un peu mieux. Mais toujours risqué. Vous êtes dans ce que Lucas appelle la “zone grise” où les vacances font très mal.
Le nombre magique : 16 à 30 unités
Voici ce que Lucas a découvert : l’économie immobilière joue vraiment en votre faveur une fois que vous atteignez 16 à 30 unités ou plus.
À cette échelle, quelques unités vides ne vous anéantissent pas. Vos revenus restent stables. Le risque se répartit sur plusieurs locataires au lieu de reposer sur une seule personne.
Si vous envisagez de passer de l’unifamilial aux immeubles de 16 unités et plus, où le risque de vacance diminue et où l’économie se retourne en votre faveur, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons à quoi ressemblent les financements à cette échelle.
Stratégie n° 1 : Locations d’entreprise meublées près des bases militaires
Lucas et ses partenaires de Winter Capital viennent de finaliser l’acquisition d’une propriété de 50 unités à Bremerton, Washington. Elle est située juste à côté des chantiers navals de Puget Sound.
Cette transaction fonctionne grâce à qui a besoin d’un logement là-bas.
La clientèle locataire
Le personnel de la Marine, les travailleurs des chantiers navals et les entrepreneurs ont tous besoin d’endroits où séjourner. Ce ne sont pas des touristes. Ce sont des travailleurs en mission de longue durée qui ont besoin d’unités entièrement meublées.
La propriété facture 3 300 $ par mois pour les appartements d’une chambre. Cela semble élevé jusqu’à ce que l’on réalise que l’alternative, ce sont les hôtels. L’immeuble affiche un taux d’occupation de 97 % avec une liste d’attente de 10 à 15 personnes.
Pourquoi Lucas a vu ce que les autres ont manqué
Son passé dans la Marine a fait toute la différence. Il connaissait Bremerton. Il comprenait la mentalité des travailleurs contractuels. Il connaissait le calendrier de travail de cinq ans du chantier naval.
D’autres investisseurs ont regardé cette propriété et ont vu un marché secondaire de Seattle. Lucas l’a regardée et a vu un diamant.
Le plan ? Augmenter les loyers de 300 $ par unité au cours des deux prochaines années tout en acquérant d’autres propriétés à proximité.
Stratégie n° 2 : Transformations de condos qui aident les familles ordinaires
Cette stratégie adopte une approche différente. Winter Capital achète des immeubles d’appartements, convertit les unités en condos et les vend à des familles qui ne pourraient pas autrement devenir propriétaires.
Comment ça marche
Ils ciblent les acheteurs dont les revenus représentent environ 80 % du revenu médian de la région. Ce sont des familles qui travaillent et qui sont coincées dans la location parce que la propriété traditionnelle semble hors de portée.
L’objectif ? Faire en sorte que les paiements mensuels ne soient que de 200 à 400 $ de plus que ce que ces familles paient déjà en loyer.
Le financement créatif le rend possible
Winter Capital s’associe à des organisations caritatives pour aider au versement des acomptes. Ils prennent également une position secondaire sur le titre pour aider les acheteurs à éviter de payer une assurance hypothécaire privée. Ces deux mesures réduisent les coûts mensuels pour les nouveaux propriétaires.
Chaque projet prend 12 à 24 mois pour être achevé, et les investisseurs y restent généralement pendant 9 à 18 mois. Winter Capital a historiquement commercialisé ces projets avec un rendement préférentiel annuel cible de 15 % versé mensuellement. Cela décrit la cible commercialisée d’un tiers — ce n’est pas garanti, ce n’est pas offert par LendCity, et les résultats d’investissement individuels varieront. LendCity ne vend, ne distribue ni ne sollicite de capitaux pour Winter Capital ou toute autre offre tierce.
La structure des rendements
Voici ce que Winter Capital dit distinguer ses offres des structures GP/LP typiques. Dans de nombreuses transactions, les rendements commercialisés sont versés en partie sous forme de flux de trésorerie continu et en partie sous forme de paiement final reporté à la vente. C’est courant dans les structures de coentreprise.
Le modèle commercialisé de Winter Capital verse tout au long de la période d’investissement plutôt que de reporter les distributions. Les modalités et le calendrier des rendements commercialisés reflètent l’offre d’un tiers, ne sont pas garantis, ne sont pas offerts par LendCity, et les rendements passés ne garantissent pas les résultats futurs. Toute offre de ce type constitue un placement de valeurs mobilières qui doit être réalisé par un courtier inscrit conformément aux règles applicables en valeurs mobilières.
Que vous exploriez les locations d’entreprise près d’une base militaire ou les conversions de condos pour les familles qui travaillent, réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous aiderons à comprendre la structure de financement de chaque approche.
Transformer de mauvaises lois en opportunités
Le Nord-Ouest Pacifique a des lois strictes pour les propriétaires. Vous ne pouvez pas expulser en hiver. Si des enfants vivent dans l’unité, vous ne pouvez pas expulser pendant l’année scolaire. Dans certaines régions, vous devez payer les frais de déménagement des locataires même lorsqu’ils ne paient pas leur loyer.
De nombreux propriétaires fuient ce marché. Ils vendent leurs immeubles à de meilleurs prix simplement pour s’en sortir.
Pour Winter Capital, cela crée des opportunités d’achat. Ils acquièrent des immeubles à des prix favorables, les transforment en condos et les vendent à des acheteurs individuels. Ils sortent avant que les maux de tête des propriétaires ne deviennent leur problème.
Ce qu’il faut pour investir
L’investissement minimum publié par Winter Capital est de 25 000 $, et la plupart des offres nécessitent le statut d’investisseur qualifié. Cela décrit l’offre d’un tiers ; LendCity ne vend ni n’offre aucun investissement et n’est pas impliquée dans la distribution de capitaux pour Winter Capital. Tout investissement de ce type constitue une opération sur valeurs mobilières qui doit être réalisée par l’entremise d’un courtier inscrit sur le marché dispensé et examinée avec un avocat en valeurs mobilières.
Ce contenu est fourni à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier, d’investissement, juridique ou fiscal. Les rendements passés ne garantissent pas les résultats futurs. Consultez toujours des professionnels qualifiés et inscrits avant de prendre toute décision d’investissement.
Mais voici quelque chose que Lucas souligne : l’argent seul ne suffit pas. Il veut des investisseurs qui comprennent le plan d’affaires et partagent des objectifs similaires. Même les investisseurs fortunés sont rejetés si la compatibilité n’est pas là.
La demande est forte. La plupart des capitaux pour chaque projet trimestriel proviennent d’investisseurs existants. Seulement 1 à 3 nouveaux investisseurs accèdent généralement à chaque transaction.
La leçon plus importante ici
L’histoire de Lucas ne concerne pas seulement l’immobilier. Il s’agit de construire des sources de revenus qui ne dépendent pas des caprices d’un seul employeur.
Il est passé de l’inquiétude des licenciements à la propriété d’immeubles de 50 unités et à l’aide aux familles pour acheter des maisons. Apprenez comment passer à des immeubles d’appartements plus grands et explorez les options de financement hypothécaire multifamilial. Pour une autre perspective sur l’atteinte de ce niveau, voyez comment un couple partage son parcours pour construire un portefeuille immobilier de 1,2 million de dollars à partir de zéro. Tout cela parce qu’il s’est posé une simple question : “Que se passe-t-il si je perds mon emploi à nouveau ?”
La réponse était juste devant lui. Mettez à l’échelle. Répartissez le risque. Construisez quelque chose qui ne disparaît pas quand quelqu’un d’autre prend une décision concernant votre carrière.
C’est une leçon qui vaut plus que n’importe quel diplôme.
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Foire aux questions
Pourquoi les immeubles multifamiliaux plus grands sont-ils plus sûrs que les propriétés locatives unifamiliales ?
Que sont les locations d'entreprise meublées et qui les loue ?
Comment fonctionnent les conversions de condos en tant que stratégie d'investissement ?
Quels rendements les investisseurs peuvent-ils attendre des projets de conversion de condos ?
Comment les lois strictes sur les propriétaires créent-elles des opportunités d'investissement ?
Quel est le montant minimum d'investissement pour ce type de transactions ?
Pourquoi les connaissances militaires ou spécialisées sont-elles utiles dans l'investissement immobilier ?
Combien de temps les investisseurs restent-ils généralement dans les projets de conversion de condos ?
Avis de non-responsabilité : Cette étude de cas est présentée à des fins éducatives uniquement. Certains détails ont pu être ajustés pour la clarté et la lisibilité. Les résultats d’investissement individuels varient — les résultats passés ne garantissent pas les performances futures. LendCity Mortgages fournit des services de financement hypothécaire pour les investisseurs immobiliers et n’offre pas de conseils en investissement, juridiques ou fiscaux.
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
19 janvier 2026
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
9 min de lecture
Assurance SCHL
Assurance contre le défaut de prêt hypothécaire de la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Pour les propriétés d'investissement de 1 à 4 unités, les investisseurs doivent verser une mise de fonds de 20 % ou plus (aucune assurance disponible). Cependant, la SCHL propose MLI Select pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus, et les « house hackers » peuvent accéder à des prêts hypothécaires assurés avec une mise de fonds de 5 à 10 %.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Taux d'intérêt
Le coût d'emprunt d'argent, exprimé en pourcentage. Il détermine le montant que vous payez en plus du principal emprunté.
Multifamilial
Propriétés comportant plusieurs unités d'habitation, des duplex aux grands immeubles d'appartements. Offrent souvent un meilleur flux de trésorerie et des économies d'échelle.
Hypothèque privée
Une hypothèque provenant d'un prêteur privé plutôt que d'une banque traditionnelle, généralement avec des taux plus élevés mais des exigences de qualification plus flexibles.
Maison unifamiliale
Une maison détachée conçue pour un seul ménage, le type de propriété le plus courant pour les investisseurs immobiliers débutants.
Gestion immobilière
L'exploitation, le contrôle et la supervision d'un bien immobilier par un tiers. Les gestionnaires immobiliers s'occupent de la sélection des locataires, de la collecte des loyers, de l'entretien et des opérations quotidiennes.
Revenu Passif
Gains provenant de biens locatifs ou d'investissements qui nécessitent une implication minimale au quotidien. L'objectif de la plupart des investisseurs immobiliers recherchant la liberté financière.
Coentreprise
Un partenariat entre deux parties ou plus pour investir dans l'immobilier, combinant capital, expertise ou crédit pour conclure une transaction.
Taux de vacance
Le pourcentage d'unités locatives inoccupées sur une période donnée. Un facteur essentiel dans l'analyse des flux de trésorerie, généralement estimé entre 4 et 8 % pour des projections prudentes.
Copropriété
Un type de propriété où un individu possède une unité spécifique au sein d'un immeuble ou d'un complexe plus grand, partageant la propriété des parties communes avec d'autres propriétaires d'unités. Les condos offrent des prix d'entrée plus bas mais entraînent des frais mensuels et des restrictions de location potentielles qui affectent les rendements des investissements.
Hypothèque assurée
Une hypothèque garantie par une assurance défaut hypothécaire de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty, requise lorsque la mise de fonds est inférieure à 20 % pour les propriétés occupées par le propriétaire. La prime d'assurance — qui varie actuellement d'environ 0,60 % à 4,50 % du montant de l'hypothèque selon la tranche de ratio prêt-valeur, et qui est plus élevée pour les mises de fonds non traditionnelles ou les amortissements prolongés — est généralement ajoutée au solde du prêt. Les hypothèques assurées sont souvent admissibles à des taux d'intérêt plus bas parce que le risque du prêteur est couvert par l'assureur. Confirmez le barème de primes en vigueur auprès de la SCHL, de Sagen ou de Canada Guaranty; les taux et les tranches peuvent changer.
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