Posséder des propriétés immobilières de plusieurs millions de dollars comme les riches est plus accessible que la plupart des investisseurs ne le pensent. La clé réside dans la compréhension des programmes de financement garantis par le gouvernement et des approches de développement stratégiques qui réduisent considérablement les exigences en capital. Pour les investisseurs canadiens cherchant à construire des portefeuilles substantiels, la combinaison du financement MLI Select de la SCHL, du développement du logement “missing middle” et des méthodes de construction innovantes crée des opportunités sans précédent pour l’accumulation de richesse.
Comprendre la classification commerciale par rapport à la classification résidentielle
Lorsque les prêteurs évaluent les propriétés d’investissement, ils classent les immeubles de cinq unités ou plus comme commerciaux plutôt que résidentiels. Cette distinction est importante pour le financement, car les propriétés commerciales donnent accès à des programmes spécialisés inaccessibles aux investisseurs résidentiels typiques.
Les immeubles d’habitation multifamiliaux, y compris les immeubles d’appartements, les sixplexes et les logements destinés à la location construits spécialement, entrent dans cette catégorie commerciale lorsqu’ils dépassent quatre unités. Comprendre comment naviguer dans le financement commercial pour les immeubles de 5 unités et plus et les options de financement hypothécaire spécialisées pour multifamiliaux est essentiel. Cette classification ouvre la porte à des ratios prêt-valeur plus élevés, à des périodes d’amortissement prolongées et à des produits de prêt garantis par le gouvernement conçus pour encourager le développement de logements locatifs à travers le Canada.
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La puissance du financement MLI Select de la SCHL
La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) propose son programme révolutionnaire MLI Select, spécifiquement conçu pour inciter au développement de logements locatifs abordables, accessibles et écoénergétiques. Ce programme modifie fondamentalement l’économie de l’investissement multifamilial grâce à plusieurs avantages clés.
Financement jusqu’à 95% du prêt-valeur
Les projets admissibles peuvent accéder à un financement couvrant jusqu’à 95% des coûts de construction, ce qui signifie que les investisseurs pourraient n’avoir besoin que de 5% d’acompte pour contrôler des actifs substantiels. Pour un projet d’immeuble d’un million de dollars, cela se traduit par environ 50 000 $ de capital requis au lieu des 250 000 $ ou plus traditionnellement requis dans le cadre du financement commercial conventionnel.
Périodes d’amortissement prolongées
MLI Select offre des périodes d’amortissement allant jusqu’à 50 ans, améliorant considérablement le flux de trésorerie mensuel par rapport aux conditions standard de 25 ans. Cette période prolongée réduit considérablement les paiements hypothécaires tout en permettant aux investisseurs de maximiser la rétention du revenu locatif.
Taux d’intérêt inférieurs au marché
Les propriétés financées par des programmes assurés par la SCHL obtiennent généralement des taux d’intérêt compris entre 3,5 % et 4 %, en fonction de la taille du prêt et des spécificités du projet. Ces taux représentent des économies substantielles par rapport aux produits de financement commercial conventionnels.
Avec MLI Select offrant jusqu’à 95% de financement et un amortissement de 50 ans, les chiffres sont très différents de ceux du financement conventionnel – réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous montrerons ce que vous pourriez qualifier.
L’opportunité du logement “missing middle”
Il existe un écart important dans l’offre de logements au Canada entre les maisons unifamiliales et les immeubles d’habitation de grande hauteur. Ce segment de logement “missing middle” comprend les sixplexes, les maisons en rangée, les maisons en rangée superposées et les immeubles d’appartements de faible hauteur dont de nombreuses communautés ont désespérément besoin mais que peu de promoteurs construisent activement.
Pourquoi peu de promoteurs se concentrent sur six à douze unités
Les plus petites propriétés résidentielles attirent de nombreux investisseurs novices, tandis que les grands développements d’appartements attirent les capitaux institutionnels et les entreprises de développement expérimentées. Les propriétés dans la fourchette de six à douze unités sont souvent négligées car elles nécessitent une expertise en développement mais génèrent moins de revenus totaux que les projets plus importants.
Cela crée des opportunités exceptionnelles pour les investisseurs disposés à opérer dans ce segment de marché mal desservi. La concurrence reste limitée tandis que la demande pour ces types de logements continue de croître dans les villes canadiennes.
Changements de zonage provinciaux soutenant la densité
Plusieurs provinces ont adopté des lois permettant une densité accrue sur les lots résidentiels existants. L’Alberta permet de construire jusqu’à huit unités sur des lots admissibles sans demander de changements de zonage importants. La Colombie-Britannique impose aux municipalités de permettre de trois à six unités sur des propriétés précédemment zonées unifamiliales près des transports en commun.
Ces changements réglementaires éliminent les obstacles traditionnels qui empêchaient le développement du logement “missing middle” et créent des voies pour que les investisseurs maximisent le potentiel des propriétés sans processus d’approbation longs.
La stratégie de développement qui crée de la richesse
La construction de nouvelles propriétés plutôt que l’achat de bâtiments existants offre plusieurs avantages stratégiques aux investisseurs recherchant des rendements maximaux avec un déploiement de capital minimal.
Financement de construction jusqu’au refinancement stabilisé
La stratégie d’accumulation de richesse consiste à obtenir un financement de construction à des ratios prêt-valeur élevés, à achever le développement, à stabiliser les loyers sur une courte période de détention, puis à refinancer pour extraire le capital investi. Lorsqu’elle est exécutée correctement, les investisseurs peuvent retirer tout leur investissement initial tout en conservant la propriété des actifs en appréciation.
Cette approche fonctionne car les propriétés nouvellement construites atteignent leur valeur maximale évaluée lorsqu’elles sont entièrement louées aux loyers du marché. L’appréciation combinée à la création forcée de capitaux propres grâce au développement permet de refinancer à des valeurs supérieures aux coûts de construction.
Contrôler la valeur de la propriété par le loyer
Ce contrôle représente l’un des avantages les plus importants de l’investissement immobilier commercial. La gestion immobilière stratégique et les améliorations à valeur ajoutée se traduisent directement par des gains de capitaux propres mesurables.
La stratégie de construction à refinancement stabilisé peut vous permettre de récupérer tout votre capital initial tout en conservant l’actif – réservez un appel stratégique gratuit avec nous pour cartographier comment cette approche pourrait fonctionner pour votre premier projet de développement.
Avantages de la construction préfabriquée et modulaire
Les méthodes de construction traditionnelles sont confrontées à des défis, notamment les pénuries de main-d’œuvre, les fluctuations des coûts des matériaux et les retards liés aux intempéries. Les techniques de construction préfabriquée et modulaire offrent des alternatives convaincantes qui résolvent ces problèmes tout en réduisant potentiellement les coûts.
Comparaisons du coût par pied carré
Certains fabricants préfabriqués ont atteint des coûts de construction d’environ 225 $ par pied carré pour les unités finies, ce qui est nettement inférieur aux coûts de construction traditionnels qui dépassent souvent 300 $ par pied carré sur de nombreux marchés. Cet avantage de coût améliore l’économie des projets et augmente les rendements potentiels.
Capacité de construction toute l’année
Les composants de logement préfabriqués permettent de poursuivre la construction quelles que soient les conditions météorologiques. Bien que les travaux sur site puissent être interrompus pendant les mois d’hiver, la fabrication se poursuit sans interruption, réduisant ainsi les délais globaux du projet et les frais de possession.
Investissement gouvernemental dans la construction en usine
Les initiatives fédérales en matière de logement comprennent un financement substantiel pour l’expansion de la capacité de construction préfabriquée. À mesure que la production augmente, les coûts par unité continuent de baisser, rendant cette méthode de construction de plus en plus attrayante pour les promoteurs recherchant une certitude des coûts et des délais d’achèvement plus rapides.
Extraction de richesse sans impôt par le refinancement
L’un des aspects les plus puissants de l’investissement immobilier consiste à accéder aux capitaux propres accumulés sans déclencher de conséquences fiscales immédiates. Comprendre cette stratégie aide les investisseurs à accélérer considérablement l’accumulation de richesse.
Le refinancement n’est pas un revenu imposable
Lorsque les investisseurs refinancent des propriétés pour accéder à leurs capitaux propres, les fonds obtenus représentent des fonds empruntés plutôt que des revenus. L’Agence du revenu du Canada ne taxe pas les produits des prêts, ce qui signifie que les investisseurs peuvent accéder à des centaines de milliers de dollars sans devoir un seul dollar d’impôt sur ce montant.
Exemple d’accumulation de richesse à long terme
Considérez une propriété achetée 755 000 $ qui prend de la valeur pour atteindre 2,1 millions de dollars sur une décennie. Au lieu de vendre et de payer l’impôt sur les gains en capital sur 1,35 million de dollars de gains, l’investisseur peut refinancer jusqu’à 80 % du rapport prêt-valeur, accédant à environ 1,68 million de dollars de capital imposable tout en conservant la propriété de l’actif en appréciation.
Cette stratégie permet aux investisseurs de se verser des sommes substantielles tout en reportant indéfiniment les impôts et en maintenant une exposition à l’appréciation future.
Unités d’habitation supplémentaires pour les investisseurs débutants
Les investisseurs qui construisent leur premier portefeuille commencent souvent par des stratégies de “house hacking” qui combinent résidence personnelle et génération de revenus locatifs.
Stratégie Maison plus ADU
L’achat d’une maison unifamiliale et l’ajout d’une unité d’habitation supplémentaire créent un potentiel de revenus locatifs instantané. De nombreuses municipalités autorisent désormais les suites secondaires, les suites de jardin et les maisons de ruelle sans processus d’approbation complexes.
Lorsqu’elle est structurée correctement, les revenus locatifs de l’ADU peuvent couvrir des portions importantes du paiement hypothécaire, réduisant les coûts de logement personnels tout en créant des capitaux propres dans un actif en appréciation.
Refinancer des propriétés avec ADU pour la croissance du portefeuille
Après avoir terminé la construction de l’ADU et établi un historique locatif, les investisseurs peuvent refinancer pour extraire leur investissement de rénovation et répéter le processus avec des propriétés supplémentaires. Cette stratégie BRRRR (Buy, Renovate, Rent, Refinance, Repeat - Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter) accélère la croissance du portefeuille en utilisant le capital récupéré.
Améliorations bureaucratiques accélérant le développement
De nombreuses municipalités canadiennes ont modernisé leurs processus d’approbation, réduisant les délais et la frustration des promoteurs entreprenant des projets de logement.
Systèmes de permis basés sur le cloud
Les systèmes de soumission numérique permettent aux promoteurs de suivre les demandes en temps réel et d’identifier les goulots d’étranglement. Au lieu de soumettre des documents identiques à plusieurs départements, des téléchargements uniques sont propagés à toutes les agences d’examen simultanément.
Coordinateurs d’assistance au développement
De nombreuses villes attribuent désormais des coordinateurs dédiés aux projets de développement, offrant des points de contact uniques pour naviguer dans les approbations. Lorsque des retards surviennent, ces coordinateurs peuvent intervenir pour maintenir la progression.
Ces améliorations ont considérablement réduit les délais d’approbation pour les promoteurs disposés à apprendre les processus mis à jour et à maintenir une communication proactive avec le personnel municipal.
Opportunités de propriété fragmentée
Les investisseurs manquant de capital ou d’expérience suffisants pour un développement indépendant peuvent participer à des projets plus importants par le biais de partenariats conjoints et de structures de syndication.
Partenariat avec des promoteurs expérimentés
Les équipes de développement recherchent activement des partenaires de capitaux qui contribuent des fonds tandis que des opérateurs expérimentés gèrent la construction et la gestion immobilière. Ces arrangements permettent aux investisseurs passifs de participer à des projets nécessitant une expertise qu’ils ne possèdent peut-être pas.
Postes de capitaux propres permanents
Démarrer avec le développement immobilier stratégique
La construction d’une richesse immobilière substantielle nécessite de combiner des stratégies de financement appropriées, une connaissance du marché et une capacité d’exécution. Apprenez à maîtriser le levier calculé et à bâtir votre richesse avec un état d’esprit de croissance pour comprendre comment les meilleurs investisseurs utilisent la dette de manière stratégique. Travailler avec des professionnels expérimentés dans le financement de propriétés d’investissement et les processus de développement améliore considérablement les résultats.
Qu’il s’agisse de développer du logement “missing middle”, d’ajouter des unités d’habitation accessoires à des propriétés existantes ou de participer à des projets syndiqués plus importants, des opportunités existent à travers le spectre du capital et de l’expérience. Pour un exemple concret de mise à l’échelle à ce niveau, découvrez comment construire un portefeuille immobilier de 80 millions de dollars.
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Foire aux questions
Qu'est-ce que MLI Select de la SCHL et comment profite-t-il aux investisseurs ?
Combien d'argent dois-je investir dans une propriété multifamiliale ?
Qu'est-ce que le logement "missing middle" et pourquoi est-il important pour les investisseurs ?
Puis-je construire plusieurs unités sur un terrain unifamilial au Canada ?
Comment les amortissements de 50 ans affectent-ils le flux de trésorerie des propriétés d'investissement ?
Quelle est la différence entre le financement hypothécaire résidentiel et commercial ?
Comment le refinancement permet-il un accès sans impôt aux capitaux propres immobiliers ?
Quels sont les avantages de la construction préfabriquée pour le développement multifamilial ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
29 décembre 2025
Temps de lecture
11 min de lecture
BRRRR
Acheter, Rénover, Louer, Refinancer, Répéter - une stratégie d'investissement immobilier où vous achetez une propriété en dessous de la valeur du marché, la rénovez pour augmenter sa valeur, la louez, la refinancez pour récupérer votre investissement initial, et répétez le processus avec le capital récupéré.
DSCR
Ratio de couverture du service de la dette - une métrique qui compare le revenu net d'exploitation d'une propriété à ses paiements hypothécaires. Un DSCR de 1,25 signifie que la propriété génère 25 % de revenus supplémentaires par rapport à ce qui est nécessaire pour couvrir la dette. Les prêteurs exigent généralement un DSCR minimum de 1,0 à 1,25 pour les prêts immobiliers d'investissement.
LTV
Rapport prêt/valeur - le montant du prêt hypothécaire exprimé en pourcentage de la valeur estimée ou du prix d'achat du bien immobilier (le plus bas des deux). Un LTV de 80 % signifie que vous empruntez 80 % et que vous apportez 20 % en mise de fonds. Un LTV plus bas signifie généralement de meilleurs taux et conditions.
Syndication
Mise en commun de capitaux provenant de plusieurs investisseurs pour acquérir des propriétés plus importantes, généralement structurée avec des associés commandités (gestionnaires) et des commanditaires (investisseurs).
ADU
Unité d'habitation accessoire - une unité résidentielle secondaire sur une propriété unifamiliale, telle qu'un logement en sous-sol, une maison de ruelle, une suite jardin ou une suite pour belle-famille. Les ADU augmentent le revenu locatif et la valeur de la propriété tout en tirant parti des terres et des infrastructures existantes.
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