Choisir la bonne structure pour votre propriété d’investissement ne consiste pas seulement à économiser sur les impôts. Cela affecte tout, de la facilité avec laquelle vous pouvez obtenir un financement à la volonté des investisseurs de vous accorder leur argent.
La plupart des investisseurs pensent que c’est le travail d’un comptable. Faux. Votre avocat, votre comptable et votre courtier hypothécaire doivent travailler ensemble, sinon vous vous retrouverez avec une structure qui a l’air formidable sur papier mais qui rend l’obtention d’un prêt hypothécaire impossible.
Pourquoi votre structure d’entreprise est réellement importante
Voici ce que la plupart des gens ne réalisent pas : la manière dont vous structurez votre propriété d’investissement affecte six aspects différents, et non un seul.
Votre comptable souhaite minimiser les impôts. Votre avocat souhaite vous protéger contre la responsabilité. Votre courtier hypothécaire souhaite que vous puissiez effectivement obtenir un financement. Et tous les trois pourraient vous donner des conseils complètement différents.
Ils ont tous raison. Ils ne regardent que des parties différentes du puzzle.
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La société simple (et quand elle fonctionne)
Une société peut suffire à gérer un projet. Tous vos investisseurs détiennent des actions. Simple.
Cela fonctionne très bien lorsque :
- Vous achetez un terrain avec de l’argent comptant
- Vous n’avez pas besoin de financement bancaire traditionnel
- Vous avez un petit groupe d’investisseurs
- Vous utilisez un prêt privé plutôt que des banques
Le grand avantage ? C’est bon marché et facile à expliquer aux investisseurs potentiels. Une convention d’actionnaires définit qui reçoit quoi et qui est responsable de quoi.
Où les structures simples échouent
Disons que vous voulez acheter un immeuble de 20 unités. Vous devez collecter des fonds auprès de 15 personnes différentes. Et vous voulez un financement de la SCHL.
Votre simple société devient alors un problème.
Voici pourquoi : la SCHL et de nombreux prêteurs exigent que tous les actionnaires principaux se qualifient pour le prêt hypothécaire. Cela signifie que votre investisseur passif qui a investi 100 000 $ doit maintenant garantir personnellement un prêt hypothécaire de 7 millions de dollars.
Personne ne veut de ça. Vos investisseurs vont s’enfuir.
C’est là que vous avez besoin de quelque chose de plus complexe, comme une structure d’associé général/associé limité (GP/LP) qui protège les investisseurs passifs de devoir se qualifier pour le financement.
Si vous collectez des fonds auprès de 15 investisseurs pour un immeuble de 20 unités, votre structure d’entreprise affecte directement qui doit garantir personnellement le prêt hypothécaire — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à la structurer correctement dès le départ.
Les six choses que vous devez équilibrer
Un bon avocat immobilier examine six facteurs différents avant de recommander une structure. Manquez-en un seul, et vous le regretterez plus tard.
1. Minimisation des impôts
C’est ce qui préoccupe le plus votre comptable. Et oui, c’est important. Mais voici le problème : se concentrer uniquement sur les impôts peut nuire à votre capacité à obtenir un financement.
Les fiducies familiales en sont l’exemple parfait. Elles sont formidables pour les impôts. Vous pouvez répartir les revenus entre les membres de la famille et transférer des actifs en franchise d’impôt.
Mais si vous débutez et que vous avez besoin d’un financement bancaire ? Une fiducie familiale vous rendra la vie misérable. La plupart des prêteurs ne veulent pas s’en occuper. Il est préférable d’attendre que vous ayez un portefeuille établi et que vous n’ayez plus besoin de prêts hypothécaires traditionnels.
2. Protection contre la responsabilité
C’est la principale préoccupation de votre avocat. L’objectif est de séparer vos actifs personnels de vos propriétés d’investissement.
Les sociétés offrent cette protection. Si quelque chose se passe mal avec la propriété, ils ne peuvent pas s’en prendre à votre maison personnelle.
Mais attention : les conventions de fiducie nue ne vous protègent pas du tout. La propriété reste à votre nom personnel, vous êtes donc toujours responsable en cas de problème.
3. Finançabilité
C’est là que les choses se compliquent. Votre structure affecte directement les prêteurs que vous pouvez utiliser et combien vous paierez.
Différents prêteurs ont des exigences très différentes. Certains veulent que seule la personne possédant 20 % des parts fasse la demande. D’autres veulent que chaque administrateur soit qualifié pour le prêt. Certains veulent que tous les actionnaires au-dessus d’un certain seuil se qualifient.
Le financement commercial (généralement 5+ unités) est beaucoup plus flexible en matière de structures complexes. Les prêteurs commerciaux voient fréquemment des montages corporatifs compliqués. Ils demanderont simplement un schéma indiquant qui possède quoi.
Le financement résidentiel est une autre histoire. Les prêteurs résidentiels refusent souvent de travailler avec des sociétés d’exploitation. Ils veulent des sociétés de portefeuille. Ils ont des règles strictes sur qui doit se qualifier.
4. Attractivité pour les investisseurs
Si vous collectez des fonds auprès d’autres personnes, vous devez leur donner un sentiment de sécurité.
Vous voulez dire aux investisseurs : « Votre seul risque est de perdre l’argent que vous avez investi. Vous n’aurez pas à vous qualifier pour des prêts hypothécaires. Vous ne cautionnerez pas personnellement les prêts. Vous n’aurez aucune responsabilité supplémentaire. »
Mais il y a un équilibre. Rendez la structure trop complexe, et les investisseurs s’effraient. Ils ne la comprennent pas. Ils doivent engager leurs propres avocats pour examiner le tout. Parfois, les transactions échouent parce que la paperasse est trop compliquée.
5. Objectifs de vie et de patrimoine
Qu’espérez-vous réellement à long terme ? Cherchez-vous à remplacer votre revenu professionnel ? À bâtir un patrimoine générationnel ? À subvenir aux besoins d’un enfant ayant des besoins particuliers ?
Ces objectifs changent tout sur la façon dont vous devriez structurer les choses.
Voici quelque chose que la plupart des gens manquent : les propriétés détenues à votre nom personnel passent par la succession à votre décès. Cela prend du temps. Pendant ce temps, votre propriété peut perdre de la valeur pendant que la succession est réglée.
Les propriétés détenues par des sociétés avec une planification appropriée ? Elles peuvent être transférées à vos héritiers rapidement, sans délai de succession.
6. Coût
Peu importe à quel point une structure semble parfaite, elle doit être financièrement logique.
Chaque société coûte de l’argent à créer et à maintenir. Vous avez besoin de déclarations fiscales annuelles. Vous avez des frais juridiques pour les conventions. Cela s’accumule rapidement.
Une propriété de cinq unités ne générera probablement pas suffisamment de flux de trésorerie pour justifier sa propre société. Vous pourriez avoir à regrouper deux propriétés.
Un immeuble de 20 unités ? Cela peut généralement supporter sa propre structure d’entreprise sans manger tous vos profits.
Outils structurels courants et quand les utiliser
Coentreprises (Joint Ventures)
Les coentreprises fonctionnent lorsque vous avez quelques partenaires qui sont tous activement impliqués. Chaque personne ou société reste légalement séparée, mais vous collaborez sur le projet.
Cela fonctionne bien lorsque les partenaires apportent des compétences ou des ressources différentes. Peut-être qu’une personne trouve les bonnes affaires, une autre gère les rénovations et une troisième s’occupe du financement.
Conventions de fiducie nue (Bare Trust Agreements)
Les fiducies nues sont puissantes mais délicates. Voici comment elles fonctionnent :
Vous achetez la propriété à votre nom personnel. Cela vous permet d’obtenir une approbation rapide pour un prêt hypothécaire résidentiel (parfois en 7 jours). Vous pouvez faire des offres compétitives car vous pouvez conclure rapidement.
Mais vous mettez en place une fiducie nue pour qu’une société soit le propriétaire bénéficiaire. Vous ne détenez que le titre légal.
La meilleure stratégie ? Achetez la propriété personnellement, puis mettez en place la fiducie nue un an plus tard. Maintenant, vous avez quatre ans pour générer des revenus dans cette société avant que votre prêt hypothécaire de cinq ans n’arrive à échéance. Au moment de refinancer, vous pourrez montrer au prêteur quatre ans de revenus d’entreprise solides.
Mais rappelez-vous : les fiducies nues n’offrent aucune protection contre la responsabilité. La propriété reste à votre nom personnel. Et le refinancement peut devenir compliqué.
Structures GP/LP
C’est la structure de prédilection pour les grands projets impliquant plusieurs investisseurs passifs.
L’associé général (GP) gère tout et assume la responsabilité. Les associés limités (LP) sont des investisseurs passifs avec une responsabilité limitée. Les LP n’ont généralement pas besoin de se qualifier pour le financement.
Utilisez ceci lorsque vous collectez des fonds auprès de nombreux investisseurs, que vous utilisez un financement de la SCHL ou institutionnel, ou que vous travaillez sur des projets plus importants (20+ unités).
L’inconvénient ? C’est plus complexe et plus coûteux. Certains investisseurs ont du mal à le comprendre. Ils pourraient avoir besoin de leurs propres avocats pour examiner le tout.
Que vous utilisiez une fiducie nue pour une approbation résidentielle rapide ou une structure GP/LP pour des opérations multifamiliales assurées par la SCHL, vos options de financement changent avec chaque structure — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous montrerons ce que chaque voie débloque.
Votre structure peut évoluer
Voici quelque chose que la plupart des investisseurs ne réalisent pas : vous n’êtes pas obligé de choisir une seule structure et de vous y tenir pour toujours.
Vous pourriez commencer avec une simple société lorsque vous achetez la propriété avec de l’argent comptant. Puis convertir en coentreprise lorsque vos premiers investisseurs arrivent. Puis passer à une structure GP/LP lorsque vous êtes prêt pour le financement de la construction.
Cela permet de maintenir les coûts bas au départ tout en vous préparant pour un meilleur financement et une meilleure protection des investisseurs plus tard.
Une société par propriété ou plusieurs propriétés ensemble ?
C’est une décision importante qui affecte vos options de refinancement à long terme.
Plusieurs propriétés dans une seule société
Avantages : Coûts de mise en place plus bas, structure simplifiée, comptabilité plus facile.
Inconvénients : Lorsque vous refinancez une propriété, vous devez fournir des informations sur toutes. Si votre portefeuille affiche une perte globale, cela nuit à votre propriété la plus performante. Certains prêteurs veulent des détails sur tout ce que vous possédez.
Une propriété par société
Cela vous donne plus de flexibilité. Chaque propriété est indépendante. Vous pouvez montrer sa performance séparément. Et si vous utilisez un financement de la SCHL, garder les propriétés séparées facilite leur vente ultérieure.
Pour les propriétés plus petites avec un financement conventionnel, regrouper 2-3 propriétés ensemble a souvent du sens pour équilibrer les coûts et la flexibilité.
Protection de l’argent des investisseurs pendant la diligence raisonnable
Les investisseurs passifs s’inquiètent d’envoyer de l’argent avant la clôture des transactions. Et si la transaction échoue ? Et si leur argent est utilisé pour autre chose ?
Voici comment les protéger : demandez aux investisseurs d’envoyer les fonds sur le compte fiduciaire de votre avocat avec des instructions claires indiquant que l’argent ne sera pas libéré tant que la diligence raisonnable n’est pas terminée, que la société n’est pas mise en place, que les conventions ne sont pas signées et que tout est prêt.
Cela donne aux investisseurs un contrôle complet tout en vous permettant d’agir rapidement une fois les conditions remplies.
Une note importante : les avocats doivent vérifier la source des fonds et effectuer des vérifications anti-blanchiment d’argent. Cela prend du temps. N’attendez pas le jour de la clôture pour envoyer l’argent, sinon vous causerez des retards.
Pourquoi vos experts sont en désaccord (et quoi faire à ce sujet)
Votre comptable dit une chose. Votre avocat dit autre chose. Votre courtier hypothécaire suggère quelque chose de complètement différent.
Cela rend les investisseurs fous. Mais voici la vérité : ils ont généralement tous raison. Ils ne regardent que des aspects différents du même problème.
Cela révèle souvent des solutions que vous n’aviez jamais envisagées. Peut-être que vous n’avez pas besoin de choisir entre une coentreprise et une structure GP/LP. Peut-être devriez-vous plutôt ouvrir une société d’investissement hypothécaire. Comprendre Comment obtenir plusieurs propriétés locatives aide également à éclairer vos décisions structurelles.
Erreurs courantes qui vous coûtent cher
Mise en place d’une fiducie familiale trop tôt
Les fiducies familiales sont idéales pour les investisseurs avertis ayant des portefeuilles établis. Mais si vous débutez et que vous avez besoin de financement bancaire, elles vous rendront la vie beaucoup plus difficile. Attendez d’être moins dépendant des prêts hypothécaires traditionnels.
Utilisation de sociétés d’exploitation pour détenir des propriétés
De nombreux prêteurs résidentiels ne travaillent pas avec des sociétés d’exploitation. Ils veulent des sociétés de portefeuille. Si vous vous trompez sur ce point, vous paierez des taux plus élevés ou manquerez un meilleur financement. Pour un guide complet sur la question de savoir s’il faut détenir des biens personnellement ou par l’intermédiaire d’une société, consultez notre Guide sur les sociétés de propriétés locatives : Portefeuille.
Commencer à collecter des capitaux avant de consulter des experts
Parlez à votre avocat et à votre courtier hypothécaire avant de commencer à chercher des investisseurs. Sinon, vous pourriez vous enfermer dans une structure qui limite vos options de financement ou ne protège pas adéquatement les investisseurs.
Ignorer votre stratégie de refinancement
Ne pensez pas seulement au prêt hypothécaire d’aujourd’hui. Pensez à ce qui se passera dans cinq ans, lorsque vous devrez refinancer. Une structure qui fonctionne maintenant pourrait causer des problèmes coûteux plus tard.
Démarrer
Avant d’acheter votre prochaine propriété d’investissement, ayez une conversation avec votre comptable, votre avocat et votre courtier hypothécaire. Pas trois conversations séparées. Une conversation où ils parlent tous entre eux.
Exposez-leur vos objectifs. Combien de propriétés souhaitez-vous posséder ? Collectez-vous des fonds auprès d’autres personnes ? Quel est votre plan à long terme ?
La bonne structure dépend de votre stratégie de financement hypothécaire résidentiel. Il n’y a pas de réponse unique. Mais bien la faire dès le départ vous fera économiser des milliers de dollars et vous évitera d’innombrables maux de tête par la suite.
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Foire aux questions
Ai-je besoin d'une société distincte pour chaque propriété d'investissement ?
Quelle est la différence entre le financement résidentiel et le financement commercial pour les structures d'entreprise ?
Dois-je créer une fiducie familiale pour mes propriétés d'investissement ?
Qu'est-ce qu'une structure GP/LP et quand en ai-je besoin ?
Comment fonctionne une fiducie nue pour les propriétés d'investissement ?
Puis-je changer ma structure d'entreprise après avoir acheté une propriété ?
Comment protéger l'argent des investisseurs avant la clôture d'une transaction ?
Pourquoi mon comptable, mon avocat et mon courtier hypothécaire me donnent-ils des conseils différents ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
Temps de lecture
12 min de lecture
Syndication
Mise en commun de capitaux provenant de plusieurs investisseurs pour acquérir des propriétés plus importantes, généralement structurée avec des associés commandités (gestionnaires) et des commanditaires (investisseurs).
Due Diligence
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