Choisir la bonne structure pour votre propriété d’investissement ne consiste pas seulement à économiser sur les impôts. Cela affecte tout, de la facilité avec laquelle vous pouvez obtenir un financement à la volonté des investisseurs de vous accorder leur argent.
La plupart des investisseurs pensent que c’est le travail d’un comptable. Faux. Votre avocat, votre comptable et votre courtier hypothécaire doivent travailler ensemble, sinon vous vous retrouverez avec une structure qui a l’air formidable sur papier mais qui rend l’obtention d’un prêt hypothécaire impossible.
Pourquoi votre structure d’entreprise est réellement importante
Voici ce que la plupart des gens ne réalisent pas : la manière dont vous structurez votre propriété d’investissement affecte six aspects différents, et non un seul.
Votre comptable souhaite minimiser les impôts. Votre avocat souhaite vous protéger contre la responsabilité. Votre courtier hypothécaire souhaite que vous puissiez effectivement obtenir un financement. Et tous les trois pourraient vous donner des conseils complètement différents.
Ils ont tous raison. Ils ne regardent que des parties différentes du puzzle.
Réservez votre appel stratégique
La société simple (et quand elle fonctionne)
Une société peut suffire à gérer un projet. Tous vos investisseurs détiennent des actions. Simple.
Cela fonctionne très bien lorsque :
- Vous achetez un terrain avec de l’argent comptant
- Vous n’avez pas besoin de financement bancaire traditionnel
- Vous avez un petit groupe d’investisseurs
- Vous utilisez un prêt privé plutôt que des banques
Le grand avantage ? C’est bon marché et facile à expliquer aux investisseurs potentiels. Une convention d’actionnaires définit qui reçoit quoi et qui est responsable de quoi.
Où les structures simples échouent
Disons que vous voulez acheter un immeuble de 20 unités. Vous devez collecter des fonds auprès de 15 personnes différentes. Et vous voulez un financement de la SCHL.
Votre simple société devient alors un problème.
Voici pourquoi : la SCHL et de nombreux prêteurs exigent que tous les actionnaires principaux se qualifient pour le prêt hypothécaire. Cela signifie que votre investisseur passif qui a investi 100 000 $ doit maintenant garantir personnellement un prêt hypothécaire de 7 millions de dollars.
Personne ne veut de ça. Vos investisseurs vont s’enfuir.
C’est là que vous avez besoin de quelque chose de plus complexe, comme une structure d’associé général/associé limité (GP/LP) qui protège les investisseurs passifs de devoir se qualifier pour le financement.
Si vous collectez des fonds auprès de 15 investisseurs pour un immeuble de 20 unités, votre structure d’entreprise affecte directement qui doit garantir personnellement le prêt hypothécaire — réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous vous aiderons à la structurer correctement dès le départ.
Les six choses que vous devez équilibrer
Un bon avocat immobilier examine six facteurs différents avant de recommander une structure. Manquez-en un seul, et vous le regretterez plus tard.
1. Minimisation des impôts
C’est ce qui préoccupe le plus votre comptable. Et oui, c’est important. Mais voici le problème : se concentrer uniquement sur les impôts peut nuire à votre capacité à obtenir un financement.
Les fiducies familiales en sont l’exemple parfait. Elles sont formidables pour les impôts. Vous pouvez répartir les revenus entre les membres de la famille et transférer des actifs en franchise d’impôt.
Mais si vous débutez et que vous avez besoin d’un financement bancaire ? Une fiducie familiale vous rendra la vie misérable. La plupart des prêteurs ne veulent pas s’en occuper. Il est préférable d’attendre que vous ayez un portefeuille établi et que vous n’ayez plus besoin de prêts hypothécaires traditionnels.
2. Protection contre la responsabilité
C’est la principale préoccupation de votre avocat. L’objectif est de séparer vos actifs personnels de vos propriétés d’investissement.
Les sociétés offrent cette protection. Si quelque chose se passe mal avec la propriété, ils ne peuvent pas s’en prendre à votre maison personnelle.
Mais attention : les conventions de fiducie nue ne vous protègent pas du tout. La propriété reste à votre nom personnel, vous êtes donc toujours responsable en cas de problème.
3. Finançabilité
C’est là que les choses se compliquent. Votre structure affecte directement les prêteurs que vous pouvez utiliser et combien vous paierez.
Différents prêteurs ont des exigences très différentes. Certains veulent que seule la personne possédant 20 % des parts fasse la demande. D’autres veulent que chaque administrateur soit qualifié pour le prêt. Certains veulent que tous les actionnaires au-dessus d’un certain seuil se qualifient.
Le financement commercial (généralement 5+ unités) est beaucoup plus flexible en matière de structures complexes. Les prêteurs commerciaux voient fréquemment des montages corporatifs compliqués. Ils demanderont simplement un schéma indiquant qui possède quoi.
Le financement résidentiel est une autre histoire. Les prêteurs résidentiels refusent souvent de travailler avec des sociétés d’exploitation. Ils veulent des sociétés de portefeuille. Ils ont des règles strictes sur qui doit se qualifier.
4. Attractivité pour les investisseurs
Si vous collectez des fonds auprès d’autres personnes, vous devez leur donner un sentiment de sécurité.
Vous voulez dire aux investisseurs : « Votre seul risque est de perdre l’argent que vous avez investi. Vous n’aurez pas à vous qualifier pour des prêts hypothécaires. Vous ne cautionnerez pas personnellement les prêts. Vous n’aurez aucune responsabilité supplémentaire. »
Mais il y a un équilibre. Rendez la structure trop complexe, et les investisseurs s’effraient. Ils ne la comprennent pas. Ils doivent engager leurs propres avocats pour examiner le tout. Parfois, les transactions échouent parce que la paperasse est trop compliquée.
5. Objectifs de vie et de patrimoine
Qu’espérez-vous réellement à long terme ? Cherchez-vous à remplacer votre revenu professionnel ? À bâtir un patrimoine générationnel ? À subvenir aux besoins d’un enfant ayant des besoins particuliers ?
Ces objectifs changent tout sur la façon dont vous devriez structurer les choses.
Voici quelque chose que la plupart des gens manquent : les propriétés détenues à votre nom personnel passent par la succession à votre décès. Cela prend du temps. Pendant ce temps, votre propriété peut perdre de la valeur pendant que la succession est réglée.
Les propriétés détenues par des sociétés avec une planification appropriée ? Elles peuvent être transférées à vos héritiers rapidement, sans délai de succession.
6. Coût
Peu importe à quel point une structure semble parfaite, elle doit être financièrement logique.
Chaque société coûte de l’argent à créer et à maintenir. Vous avez besoin de déclarations fiscales annuelles. Vous avez des frais juridiques pour les conventions. Cela s’accumule rapidement.
Une propriété de cinq unités ne générera probablement pas suffisamment de flux de trésorerie pour justifier sa propre société. Vous pourriez avoir à regrouper deux propriétés.
Un immeuble de 20 unités ? Cela peut généralement supporter sa propre structure d’entreprise sans manger tous vos profits.
Outils structurels courants et quand les utiliser
Coentreprises (Joint Ventures)
Les coentreprises fonctionnent lorsque vous avez quelques partenaires qui sont tous activement impliqués. Chaque personne ou société reste légalement séparée, mais vous collaborez sur le projet.
Cela fonctionne bien lorsque les partenaires apportent des compétences ou des ressources différentes. Peut-être qu’une personne trouve les bonnes affaires, une autre gère les rénovations et une troisième s’occupe du financement.
Conventions de fiducie nue (Bare Trust Agreements)
Les fiducies nues sont puissantes mais délicates. Voici comment elles fonctionnent :
Vous achetez la propriété à votre nom personnel. Cela vous permet d’obtenir une approbation rapide pour un prêt hypothécaire résidentiel (parfois en 7 jours). Vous pouvez faire des offres compétitives car vous pouvez conclure rapidement.
Mais vous mettez en place une fiducie nue pour qu’une société soit le propriétaire bénéficiaire. Vous ne détenez que le titre légal.
La meilleure stratégie ? Achetez la propriété personnellement, puis mettez en place la fiducie nue un an plus tard. Maintenant, vous avez quatre ans pour générer des revenus dans cette société avant que votre prêt hypothécaire de cinq ans n’arrive à échéance. Au moment de refinancer, vous pourrez montrer au prêteur quatre ans de revenus d’entreprise solides.
Mais rappelez-vous : les fiducies nues n’offrent aucune protection contre la responsabilité. La propriété reste à votre nom personnel. Et le refinancement peut devenir compliqué.
Structures GP/LP
C’est la structure de prédilection pour les grands projets impliquant plusieurs investisseurs passifs.
L’associé général (GP) gère tout et assume la responsabilité. Les associés limités (LP) sont des investisseurs passifs avec une responsabilité limitée. Les LP n’ont généralement pas besoin de se qualifier pour le financement.
Utilisez ceci lorsque vous collectez des fonds auprès de nombreux investisseurs, que vous utilisez un financement de la SCHL ou institutionnel, ou que vous travaillez sur des projets plus importants (20+ unités).
L’inconvénient ? C’est plus complexe et plus coûteux. Certains investisseurs ont du mal à le comprendre. Ils pourraient avoir besoin de leurs propres avocats pour examiner le tout.
Que vous utilisiez une fiducie nue pour une approbation résidentielle rapide ou une structure GP/LP pour des opérations multifamiliales assurées par la SCHL, vos options de financement changent avec chaque structure — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous montrerons ce que chaque voie débloque.
Votre structure peut évoluer
Voici quelque chose que la plupart des investisseurs ne réalisent pas : vous n’êtes pas obligé de choisir une seule structure et de vous y tenir pour toujours.
Vous pourriez commencer avec une simple société lorsque vous achetez la propriété avec de l’argent comptant. Puis convertir en coentreprise lorsque vos premiers investisseurs arrivent. Puis passer à une structure GP/LP lorsque vous êtes prêt pour le financement de la construction.
Cela permet de maintenir les coûts bas au départ tout en vous préparant pour un meilleur financement et une meilleure protection des investisseurs plus tard.
Une société par propriété ou plusieurs propriétés ensemble ?
C’est une décision importante qui affecte vos options de refinancement à long terme.
Plusieurs propriétés dans une seule société
Avantages : Coûts de mise en place plus bas, structure simplifiée, comptabilité plus facile.
Inconvénients : Lorsque vous refinancez une propriété, vous devez fournir des informations sur toutes. Si votre portefeuille affiche une perte globale, cela nuit à votre propriété la plus performante. Certains prêteurs veulent des détails sur tout ce que vous possédez.
Une propriété par société
Cela vous donne plus de flexibilité. Chaque propriété est indépendante. Vous pouvez montrer sa performance séparément. Et si vous utilisez un financement de la SCHL, garder les propriétés séparées facilite leur vente ultérieure.
Pour les propriétés plus petites avec un financement conventionnel, regrouper 2-3 propriétés ensemble a souvent du sens pour équilibrer les coûts et la flexibilité.
Protection de l’argent des investisseurs pendant la diligence raisonnable
Les investisseurs passifs s’inquiètent d’envoyer de l’argent avant la clôture des transactions. Et si la transaction échoue ? Et si leur argent est utilisé pour autre chose ?
Voici comment les protéger : demandez aux investisseurs d’envoyer les fonds sur le compte fiduciaire de votre avocat avec des instructions claires indiquant que l’argent ne sera pas libéré tant que la diligence raisonnable n’est pas terminée, que la société n’est pas mise en place, que les conventions ne sont pas signées et que tout est prêt.
Cela donne aux investisseurs un contrôle complet tout en vous permettant d’agir rapidement une fois les conditions remplies.
Une note importante : les avocats doivent vérifier la source des fonds et effectuer des vérifications anti-blanchiment d’argent. Cela prend du temps. N’attendez pas le jour de la clôture pour envoyer l’argent, sinon vous causerez des retards.
Pourquoi vos experts sont en désaccord (et quoi faire à ce sujet)
Votre comptable dit une chose. Votre avocat dit autre chose. Votre courtier hypothécaire suggère quelque chose de complètement différent.
Cela rend les investisseurs fous. Mais voici la vérité : ils ont généralement tous raison. Ils ne regardent que des aspects différents du même problème.
Cela révèle souvent des solutions que vous n’aviez jamais envisagées. Peut-être que vous n’avez pas besoin de choisir entre une coentreprise et une structure GP/LP. Peut-être devriez-vous plutôt ouvrir une société d’investissement hypothécaire. Comprendre Comment obtenir plusieurs propriétés locatives aide également à éclairer vos décisions structurelles.
Erreurs courantes qui vous coûtent cher
Mise en place d’une fiducie familiale trop tôt
Les fiducies familiales sont idéales pour les investisseurs avertis ayant des portefeuilles établis. Mais si vous débutez et que vous avez besoin de financement bancaire, elles vous rendront la vie beaucoup plus difficile. Attendez d’être moins dépendant des prêts hypothécaires traditionnels.
Utilisation de sociétés d’exploitation pour détenir des propriétés
De nombreux prêteurs résidentiels ne travaillent pas avec des sociétés d’exploitation. Ils veulent des sociétés de portefeuille. Si vous vous trompez sur ce point, vous paierez des taux plus élevés ou manquerez un meilleur financement. Pour un guide complet sur la question de savoir s’il faut détenir des biens personnellement ou par l’intermédiaire d’une société, consultez notre Guide sur les sociétés de propriétés locatives : Portefeuille.
Commencer à collecter des capitaux avant de consulter des experts
Parlez à votre avocat et à votre courtier hypothécaire avant de commencer à chercher des investisseurs. Sinon, vous pourriez vous enfermer dans une structure qui limite vos options de financement ou ne protège pas adéquatement les investisseurs.
Ignorer votre stratégie de refinancement
Ne pensez pas seulement au prêt hypothécaire d’aujourd’hui. Pensez à ce qui se passera dans cinq ans, lorsque vous devrez refinancer. Une structure qui fonctionne maintenant pourrait causer des problèmes coûteux plus tard.
Démarrer
Avant d’acheter votre prochaine propriété d’investissement, ayez une conversation avec votre comptable, votre avocat et votre courtier hypothécaire. Pas trois conversations séparées. Une conversation où ils parlent tous entre eux.
Exposez-leur vos objectifs. Combien de propriétés souhaitez-vous posséder ? Collectez-vous des fonds auprès d’autres personnes ? Quel est votre plan à long terme ?
La bonne structure dépend de votre stratégie de financement hypothécaire résidentiel. Il n’y a pas de réponse unique. Mais bien la faire dès le départ vous fera économiser des milliers de dollars et vous évitera d’innombrables maux de tête par la suite.
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Foire aux questions
Ai-je besoin d'une société distincte pour chaque propriété d'investissement ?
Quelle est la différence entre le financement résidentiel et le financement commercial pour les structures d'entreprise ?
Dois-je créer une fiducie familiale pour mes propriétés d'investissement ?
Qu'est-ce qu'une structure GP/LP et quand en ai-je besoin ?
Comment fonctionne une fiducie nue pour les propriétés d'investissement ?
Puis-je changer ma structure d'entreprise après avoir acheté une propriété ?
Comment protéger l'argent des investisseurs avant la clôture d'une transaction ?
Pourquoi mon comptable, mon avocat et mon courtier hypothécaire me donnent-ils des conseils différents ?
Avis de non-responsabilité: LendCity Mortgages est un cabinet de courtage hypothécaire agréé. Le contenu de cette page est fourni à des fins éducatives uniquement et ne constitue pas un conseil juridique, fiscal, en placement, en valeurs mobilières ou en planification financière. Les taux, primes, modalités de programme et règlements mentionnés sont en vigueur à la date de la dernière mise à jour et peuvent changer. Les rendements, les flux locatifs, les économies d'impôt ou les chiffres d'études de cas présentés sont uniquement illustratifs — ils ne sont pas garantis, ne sont pas représentatifs, et les résultats individuels varient. Consultez un avocat, un comptable professionnel agréé (CPA) ou un courtier inscrit avant d'agir sur la base de ces renseignements.
Rédigé par
LendCity
Publié
22 décembre 2025
· Updated 26 avril 2026Temps de lecture
12 min de lecture
Assurance SCHL
Assurance contre le défaut de prêt hypothécaire de la Société canadienne d'hypothèques et de logement. Pour les propriétés d'investissement de 1 à 4 unités, les investisseurs doivent verser une mise de fonds de 20 % ou plus (aucune assurance disponible). Cependant, la SCHL propose MLI Select pour les immeubles multifamiliaux de 5 unités et plus, et les « house hackers » peuvent accéder à des prêts hypothécaires assurés avec une mise de fonds de 5 à 10 %.
Flux de trésorerie
L'argent restant après avoir perçu les loyers et payé toutes les dépenses, y compris l'hypothèque, les impôts, l'assurance, l'entretien et la gestion immobilière.
Coentreprise
Un partenariat entre deux parties ou plus pour investir dans l'immobilier, combinant capital, expertise ou crédit pour conclure une transaction.
Refinancement
Remplacement d'un prêt hypothécaire existant par un nouveau, généralement pour accéder à la valeur nette de la propriété, obtenir un meilleur taux ou modifier les conditions. Les investisseurs refinancent couramment pour retirer des capitaux afin d'acquérir des biens supplémentaires (refinancement avec retrait de capital) tout en conservant la propriété du bien d'origine.
Syndication
Mise en commun de capitaux provenant de plusieurs investisseurs pour acquérir des propriétés plus importantes, généralement structurée avec des associés commandités (gestionnaires) et des commanditaires (investisseurs). Au Canada, les syndications immobilières constituent presque toujours des placements en valeurs mobilières encadrés par la législation provinciale en valeurs mobilières (dispenses de prospectus du Règlement 45-106, exigences relatives aux courtiers inscrits, vérification des investisseurs qualifiés et, souvent, information au moyen d'une notice d'offre). LendCity Mortgages n'est ni un courtier inscrit ni un conseiller inscrit et n'offre ni ne sollicite de placements syndiqués — faites appel à un avocat en valeurs mobilières et à un courtier sur le marché dispensé inscrit avant de mobiliser des capitaux ou d'y investir.
Courtier hypothécaire
Professionnel agréé qui compare les offres de plusieurs prêteurs afin de trouver les meilleurs taux et conditions hypothécaires pour les emprunteurs. Contrairement aux banques, les courtiers ont accès à des dizaines d'options de prêt.
Hypothèque globale
Une seule hypothèque qui couvre plusieurs propriétés, souvent utilisée par les investisseurs pour simplifier le financement d'un portefeuille. Permet la libération de propriétés individuelles lorsqu'elles sont vendues.
Hypothèque privée
Une hypothèque provenant d'un prêteur privé plutôt que d'une banque traditionnelle, généralement avec des taux plus élevés mais des exigences de qualification plus flexibles.
Prêt commercial
Financement pour l'immobilier commercial ou des fins professionnelles, généralement qualifié en fonction des revenus de la propriété (NOI) plutôt que des revenus personnels. Comprend les hypothèques pour les immeubles multifamiliaux (5 unités et plus), les propriétés commerciales, de bureaux et industrielles.
Fiducie nue
Un arrangement juridique dans lequel une partie détient le titre de propriété d'un bien immobilier au nom d'une autre. Dans le contexte de l'investissement canadien, les fiducies nues permettent aux investisseurs d'acheter des biens immobiliers à titre personnel pour faciliter l'approbation hypothécaire, tandis qu'une société conserve la propriété effective.
Structure GP/LP
Un arrangement entre un associé commandité (GP) et des commanditaires (LP) utilisé dans les syndications immobilières. Le commandité gère le projet et assume une responsabilité illimitée, tandis que les commanditaires investissent du capital de façon passive avec une responsabilité généralement limitée au montant de leur investissement. Comme les commanditaires apportent du capital de manière passive et s'en remettent aux efforts du commandité, les parts de commanditaire sont généralement des valeurs mobilières au sens de la législation provinciale canadienne en valeurs mobilières (Règlement 45-106) et doivent être distribuées en vertu d'une dispense de prospectus valide par l'entremise d'un courtier inscrit. Les structures GP/LP ont des conséquences juridiques et fiscales importantes — faites appel à un avocat en valeurs mobilières avant d'en constituer une ou d'y investir.
Fiducie familiale
Une entité juridique qui détient des actifs au nom des membres de la famille. Les fiducies familiales sont parfois utilisées pour la planification successorale et pour certains transferts à impôt différé (par exemple, les fiducies admissibles au profit du conjoint ou les fiducies en faveur de soi-même) — mais les transferts à une fiducie ont généralement lieu à la juste valeur marchande et entraînent une disposition, et les fiducies sont soumises à leurs propres règles, dont la disposition réputée aux 21 ans. Le fractionnement des revenus est également restreint par les règles sur l'impôt sur le revenu fractionné (IRF). La plupart des prêteurs sont réticents à financer des propriétés détenues par des fiducies familiales. La planification fiduciaire a d'importantes conséquences juridiques et fiscales — faites appel à un avocat en fiducies et successions ainsi qu'à un CPA avant d'en constituer une.
Pacte d'actionnaires
Un contrat entre les actionnaires d'une société définissant les droits, les responsabilités, le partage des bénéfices, la résolution des différends et les conditions de sortie. Essentiel lorsque plusieurs investisseurs détiennent des actions dans une société de portefeuille immobilier.
Succession
Le processus légal de validation du testament d'une personne décédée et de distribution de son patrimoine. Les propriétés détenues à titre personnel doivent passer par une procédure de succession, entraînant des retards et des coûts. Les structures d'entreprise ou fiduciaires peuvent éviter la succession.
Planification successorale
Le processus consistant à anticiper et à organiser la gestion et la liquidation du patrimoine d'une personne de son vivant et après son décès, dans le but de minimiser les impôts et d'assurer une transition en douceur pour les héritiers.
Prêt à la construction
Financement à court terme utilisé pour financer la construction d'une nouvelle propriété. Les fonds sont débloqués par étapes (tirages) au fur et à mesure que les étapes de construction sont achevées, et les intérêts ne sont facturés que sur les montants tirés. Les prêts à la construction sont généralement convertis en financement permanent une fois le projet terminé.
Société d'investissement hypothécaire
Un véhicule de placement canadien qui regroupe les capitaux de plusieurs investisseurs pour financer des prêts hypothécaires, régi par la Loi de l'impôt sur le revenu. Les actions d'une SIH sont des valeurs mobilières — leur distribution est encadrée par la législation provinciale en valeurs mobilières et exige généralement un courtier inscrit et le respect des dispenses du Règlement 45-106 (vérification des investisseurs qualifiés, dispense de notice d'offre ou autre). Les rendements ne sont pas garantis et les investisseurs peuvent perdre leur capital en cas de défaut des prêts hypothécaires sous-jacents. LendCity Mortgages n'est ni un courtier inscrit ni un conseiller inscrit et n'offre ni ne sollicite de placements en SIH — consultez un courtier sur le marché dispensé inscrit et un avocat en valeurs mobilières.
Financement de construction
Un prêt à court terme qui finance la construction ou la rénovation majeure d'une propriété, déboursé par étapes (tirages) au fur et à mesure que les étapes de construction sont terminées. Une fois la construction terminée, le prêt de construction est généralement remplacé par une hypothèque permanente par un processus appelé financement de prise en charge. Les intérêts ne sont facturés que sur le montant tiré.
Survolez les termes pour voir les définitions. Consultez le glossaire complet pour tous les termes.