Votre client vient de tomber amoureux d’une propriété. Il y a mis tout son cœur. Vous faites une offre, négociez dans les deux sens, et puis… le financement échoue.
Cela vous semble familier ?
Voici le truc : vous auriez pu éviter tout ce désordre avec un simple calcul. Ça s’appelle le Revenu d’Exploitation Net (NOI), et c’est l’arme secrète qui sépare les investisseurs qui réussissent de ceux qui perdent des mois à courir après des transactions pour lesquelles ils ne seront jamais qualifiés.
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Qu’est-ce que le Revenu d’Exploitation Net ?
Le Revenu d’Exploitation Net est très simple. C’est le revenu de la propriété moins ses dépenses. C’est tout.
Mais voici où ça devient puissant : les prêteurs utilisent ce chiffre pour déterminer exactement combien ils prêteront à votre client. Ils ne regardent pas seulement le revenu personnel de votre client, ils regardent si la propriété elle-même peut supporter la dette. C’est similaire à la façon dont se qualifier pour des prêts hypothécaires basé sur le flux de trésorerie de la propriété fonctionne.
Pensez-y comme ça : si une propriété génère 120 000 $ par an et a 20 000 $ de dépenses, votre NOI est de 100 000 $. Le prêteur demande alors : “Est-ce que ces 100 000 $ peuvent couvrir les paiements hypothécaires avec une marge ?”
Le Chiffre Magique : Ratio de Couverture de 1,2
Les prêteurs veulent voir un ratio de couverture de 1,2. Cela signifie que le NOI de la propriété doit être supérieur de 20 % au paiement hypothécaire.
Voici comment le calcul fonctionne :
- NOI de la propriété : 100 000 $
- Couverture requise : 1,2
- Service de la dette annuel maximum : 83 333 $ (100 000 $ ÷ 1,2)
- Paiement mensuel maximum : 6 944 $
Vous pouvez maintenant travailler à rebours pour trouver le montant maximal du prêt en fonction des taux d’intérêt actuels et des périodes d’amortissement.
Essayez notre Calculatrice de Prêts DSCR — Édition Canadienne pour déterminer rapidement si le NOI d’une propriété prend en charge le service de la dette pour votre montant de prêt cible.
J’ai vu trop d’investisseurs sauter cette étape. Ils tombent amoureux d’une propriété, font une offre, et découvrent ensuite qu’ils ne peuvent se qualifier que pour 60 % de ce dont ils ont besoin. Ne laissez pas vos clients faire cette erreur.
Si vous voulez savoir si votre prochaine transaction peut atteindre ce ratio de couverture de 1,2 avant de rédiger une offre, réservez un appel stratégique gratuit avec LendCity et nous calculerons le NOI avec vous en quelques minutes.
Exemple Réel : L’Importance des Périodes d’Amortissement
Je viens de travailler avec un client qui achetait une installation de camionnage. Sa banque lui a offert près de 4 millions de dollars - ça semble bien, n’est-ce pas ? Mais ils l’ont coincé avec un amortissement de 15 ans en raison de leurs politiques internes sur les propriétés de camionnage.
La transaction n’a pas fonctionné. Les paiements mensuels étaient trop élevés, et il n’avait pas assez de liquidités pour combler la différence.
Nous avons trouvé un autre prêteur offrant un amortissement de 25 ans. Même prêt de 4 millions de dollars, mais maintenant les paiements mensuels ont baissé de plus de 8 000 $. La transaction est soudainement devenue logique.
Comment le NOI Vous Fait Gagner du Temps (Et des Commissions)
Voici la partie qui a un impact direct sur votre activité : les calculs de NOI vous aident à pré-qualifier les propriétés, pas seulement les clients.
Avant de passer des semaines à montrer des propriétés et à rédiger des offres, faites analyser les finances. Un appel rapide de 5 minutes avec un courtier commercial peut vous indiquer le montant maximum du prêt pour n’importe quelle propriété.
Je fais ces calculs tout le temps pour les agents immobiliers et leurs clients. Parfois, le client est contrarié parce qu’il voulait vraiment cette propriété spécifique. Mais vous savez quoi ? Il vaut mieux briser leurs rêves tôt que de perdre des mois sur une transaction qui ne se conclura jamais.
Votre taux de réussite augmentera considérablement lorsque vous ne montrerez que des propriétés que vos clients peuvent réellement acheter.
Choisir entre un amortissement de 15 ans et de 25 ans peut faire ou défaire une transaction commerciale — réservez un appel stratégique gratuit avec nous et nous vous montrerons exactement comment différentes conditions affectent votre montant de qualification.
Au-delà de l’Immobilier : Acquisitions d’Entreprises
Le NOI n’est pas réservé à l’immobilier. Il fonctionne pour toute acquisition d’entreprise où vous avez deux ans de états financiers clairs.
Au Canada, les comptables préparent souvent de beaux résumés de deux ans qui simplifient les calculs de NOI. Vous prenez ce bénéfice net, appliquez le ratio de couverture de 1,2, et voilà - vous connaissez le montant maximal du prêt.
J’ai aidé des acheteurs d’entreprises à financer jusqu’à 100 % de leur prix d’achat en utilisant cette méthode. Cela dépend de la taille du prêt, de l’emplacement et du type d’entreprise, mais les opportunités sont énormes.
Pour Commencer l’Analyse du NOI
N’essayez pas de devenir un expert en financement commercial du jour au lendemain. Collaborez avec des courtiers qui vivent et respirent ces choses.
Voici ce dont vous avez besoin de la part de vos clients :
- Deux ans d’états financiers de l’entreprise (pour les achats d’entreprises)
- Liste des loyers de la propriété et relevés des dépenses (pour l’immobilier)
- Informations de base sur le montant du prêt et l’acompte disponible
- Avoir des documents financiers organisés pour de meilleurs taux accélère tout le processus
Un bon courtier commercial peut effectuer ces calculs en quelques minutes et vous dire exactement ce qui est possible.
Arrêtez de perdre du temps sur des transactions qui ne se concluront jamais. Commencez à utiliser le NOI pour pré-qualifier chaque opportunité, et regardez votre taux de clôture grimper.
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Foire Aux Questions
Quelles dépenses sont incluses dans les calculs de NOI ?
Le NOI peut-il aider à un financement à 100 % ?
Que faire si la propriété de mon client ne respecte pas le ratio de couverture de 1,2 ?
À quelle fréquence les exigences de ratio de couverture changent-elles ?
Dois-je calculer le NOI moi-même ou utiliser un courtier ?
Quelle est la différence entre le NOI et le flux de trésorerie ?
Le NOI peut-il être utilisé pour des propriétés d'investissement résidentielles ?
Que se passe-t-il si les états financiers de l'entreprise montrent des pertes ?
Avis de non-responsabilité: Cet article est à titre informatif uniquement et ne constitue pas un conseil financier. Consultez un professionnel hypothécaire agréé avant de prendre toute décision de financement.
Rédigé par
LendCity
Publié
26 janvier 2026
Temps de lecture
6 min de lecture
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